АРБИТРАЖНЫЙ СУД  САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

И М Е Н Е М   Р О С С И Й С К О Й  Ф Е Д Е Р А Ц И И

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-3482/2018

г. Южно-Сахалинск

29 ноября 2018 года.

Резолютивная часть решения объявлена 26 ноября 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 29 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи              Портновой О. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304650123000080, ИНН 

<

***>) к ответчикам:

Департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),, 

ООО «Лесное транспортно-торговое предприятие» ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

ИП ФИО3 (ОГРНИП 315650100004623, ИНН 

<

***>),  

ИП ФИО4 (ОГРНИП 306650132400084, ИНН 

<

***>):

ИП ФИО5, 

ПАО ВТБ 24,

третьи лица: Администрация г. Южно-Сахалинска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области,

- о признании недействительной ничтожной сделки - договора аренды земельного участка № 11873 от 15.03.2010 с кадастровым номером 65:01:0316004:169 и применении последствия ее недействительности;

- о признании недействительной ничтожной сделки - договора об ипотеке от 16.03.2017 № 721/0856-0000831-з02 и примении последствий ее недействительности в виде признания недействительной записи в ЕГРПНИ об ипотеке,

- о признании недействительной ничтожной сделки - договора об ипотеке от 16.03.2017 № 721/0856-0000832-з02 и применении последствия ее недействительности в виде признания недействительной записи в ЕГРПНИ об ипотеке,

при участии представителей:

от истца – ФИО6 по доверенности от 01.07.2018 года, ФИО7 по доверенности от 06.12.2013 года,

от ответчиков – 

представитель Департамента архитектуры и градостроительства ФИО8 по доверенности от 09.08.2018 года,

представитель Администрации г. Южно-Сахалинска – ФИО8 по доверенности от 16.07.2018 года, 

ООО «Лестрансторг» и ФИО3 ФИО9 по доверенностям от 10.07.2018 года и 24.07.2018 года,

представитель Департамента землепользования г. Южно-Сахалинска ФИО8 по доверенности от 03.05.2018 года,

представитель ФИО4 – ФИО10 по доверенности от 26.06.2018 года,

представитель Департамента землепользования – ФИО8 по доверенности от 07.08.2018 года,

У С Т А Н О В И Л :

В рамках дела № А59-3482/2018 ИП ФИО2 (далее – истец) обратился в суд с требованиями о признании недействительными договоров аренды земельного участка № 11873 от 15.03.2010 с кадастровым номером 65:01:0316004:169, ипотеки от 16.03.2017 № 721/0856-0000831-з02 и от 16.03.2017 № 721/0856-0000832-з02, о применении последствий недействительности указанных сделок, а также о признании незаконным проекта планировки с проектом межевания Северного жилого района города Южно-Сахалинска, утвержденного постановлением администрации города Южно-Сахалинска № 746-ПА от 08.05.2013 в части невозможности раздела земельного участка с кадастровым номером 65:01:0316004:169; о признании незаконным отказа Департамента архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска о внесении изменений в проект планировки с проектом межевания Северного жилого района города Южно-Сахалинска, утвержденного постановлением администрации города Южно-Сахалинска № 746-ПА от 08.05.2013 и обязании принять решение о внесении изменений в проект планировки с проектом межевания Северного жилого района города Южно-Сахалинска, утвержденного постановлением администрации города Южно-Сахалинска № 746-ПА от 08.05.2013 в установленном ст. 45 ГрК РФ порядке, части раздела земельною участка с кадастровым номером 65:01:0316004:169 на два земельных участка.

Определением суда от 13.08.2018 года требования индивидуального предпринимателя ФИО2 о признании незаконным проекта планировки с проектом межевания Северного жилого района города Южно-Сахалинска, утвержденного постановлением администрации города Южно-Сахалинска № 746-ПА от 08.05.2013, в части невозможности раздела земельного участка с кадастровым номером 65:01:0316004:169 и о признании незаконным отказа Департамента архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска о внесении изменений в проект планировки с проектом межевания Северного жилого района города Южно-Сахалинска, утвержденного постановлением администрации города Южно-Сахалинска № 746-ПА от 08.05.2013, а также об обязании принять решение о внесении изменений в проект планировки с проектом межевания Северного жилого района города Южно-Сахалинска, утвержденного постановлением администрации города Южно-Сахалинска № 746-ПА от 08.05.2013 в установленном ст. 45 ГрК РФ порядке, части раздела земельною участка с кадастровым номером 65:01:0316004:169 на два земельных участка выделены в отдельное производство, которому присвоен номер дела А595563/2018.

В рамках настоящего спора рассматриваются требования истца:

- о признании недействительной ничтожной сделки - договора аренды земельного участка № 11873 от 15.03.2010 с кадастровым номером 65:01:0316004:169 и применении последствия ее недействительности;

- о признании недействительной ничтожной сделки - договора об ипотеке от 16.03.2017 № 721/0856-0000831-з02 и примении последствий ее недействительности;

- о признании недействительной ничтожной сделки - договора об ипотеке от 16.03.2017 № 721/0856-0000832-з02 и применении последствия ее недействительности.

В судебном заседании представитель истца поддержал иск, пояснил, что истец, совместно с ООО «Лестрансторг», обладал на праве собственности помещениями в здании по ул. Мира 56/7 и был участником договора аренды земельного участка от 15.03.2010 года с множественностью лиц на стороне арендатора.

В дальнейшем часть нежилых помещений в здании перешла от ООО «Лестрансторг» в собственность иных лиц, которые присоединись к договору аренды земельного участка от 15.03.2010 года.

13.04.2016 года помещения истца поставлены на кадастровый учет, как самостоятельный объект недвижимого имущества (здание) с кадастровым номером 65:01:0316004:935, а 05.08.2016 года зарегистрировано право собственности истца на объект недвижимого имущества (главный корпус) с кадастровым номером 65:01:0316004:935.

В связи с тем, что истец владеет недвижимым имуществом, расположенным на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0316004:169 площадью 11 057 кв. м., который находился в аренде на основании договора аренды от 15.03.2010 года с множественностью лиц на стороне арендатора, 18.12.2017 года истец вышел из договора аренды земельного участка от 15.03.2010 года, о чем в ЕГРПНИ 12.04.2018 года внесена соответствующая запись от прекращении аренды истца.

Истец представил заключение эксперта о делимости земельного участка с кадастровым номером 65:01:0316004 площадью 11 057 кв. м.

С учетом изложенного, истец полагает, что договор аренды от 15.03.2010 года, участником которого он являлся до 12.04.2018 года, является недействительным, так как изначально земельный участок в аренду с множественностью лиц передан вместе с земельным участком, на котором расположено недвижимое имущество (самостоятельный объект) истца при возможности разделения земельного участка на два самостоятельных с передачей прав на выделенный земельный участок истцу.

Кроме того, право аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0316004:169 площадью 11 057 кв. м. находится в ипотеке у Банка ВТБ 24 по договорам от 16.03.2017 года в обеспечение исполнения обязательств ООО «ЛТТП».

Истец полагает, что при изложенных обстоятельствах передача в ипотеку права аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0316004:169 площадью 11 057 кв. м. не соответствует закону и просит признать недействительным договоры ипотеки.

Также истцом заявлено требование о признании недействительными записей в ЕРГПНИ о регистрации ипотеки по оспариваемым договорам ипотеки, полагая, что указанная запись обременяет право аренды всего земельного участка, в том числе и занятого объектом истца.

Уточняя указанное требование, истец в судебном заседании пояснил, что оно не направлено на оспаривание действий регистрационного органа, а является следствием признания договоров ипотеки недействительными, в  связи с чем указанное требование в качестве уточнения иска принято судом.

Представители ответчиков (Департамента архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска, Департамент землепользования города Южно-Сахалинска», ООО «Лесное транспортно-торговое предприятие», ИП ФИО3, ИП ФИО4) иск не признали по основаниям, изложенным в отзывах, пояснили, что договор аренды заключен сторонами по инициативе истца в связи с множественностью собственников имущества, расположенного на едином земельном участке, договор аренды исполнялся его сторонами, в том числе истцом, в связи с чем истец не вправе ссылаться на его  недействительность. тем более, что в настоящее время истец стороной договора аренды не является, полагают, что признание договора аренды недействительным не приведет к восстановлению каких-либо нарушенных прав истца, что свидетельствует о ненадлежащем способе защиты истцом своих прав и законных интересов.

В отношении договоров ипотеки пояснили, что они заключены в связи с ипотекой недвижимости, в связи с чем в ипотеку передано право аренды земельного участка, который на самостоятельные участки не разделен и является единым объектом недвижимого имущества.

Представители ответчиком ИП ФИО5 и ПАО ВТБ 24 не явились. уведомлены надлежаще, от ПАО ВТБ 24 поступили сведения о погашении ипотеки.

Представитель Администрации г. Южно-Сахалинска поддержал возражения ответчиков.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области не явился, в отзыве на иск просит в удовлетворении требований отказать.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд отказывает в удовлетворении иска, исходя из следующего.

Из материалов дела судом установлено, что 15.03.2010 года ДАГУН г. Южно-Сахалинска с одной стороны и ООО «Лесное транспортно-торговое предприятие» (ООО «Лестрансторг») и ИП ФИО2 с другой стороны заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Предметом аренды является земельный участок с кадастровым номером 65:01:0316004:169 площадью 11057 кв. м. в 

<

...>, категория земель – земли населенных пунктов.

Земельный участок предоставлен арендаторам под производственную базу, срок аренды – с 18.03.2009 по 31.12.2030 года.

Договор зарегистрирован в ЕГРПНИ 23.07.2010 года.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что на момент заключения договора аренды земельного участка от 15.03.2010 года истец и ООО «Лестрансторг» обладали на праве собственности объектами недвижимого имущества согласно свидетельствам о регистрации права собственности: -ООО «Лестрансторг» на помещения площадью 481,8 кв. м., 5289, 2 кв. м., 131,9 кв. м. и 372,3 кв. м., а ИП ФИО2 на помещения площадью 3 517,5 кв. м. и 1146,5 кв. м.

Всего истцу принадлежали помещения общей площадью 4664 кв. м.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 65:01:0316004:169 площадью 11057 кв. м. последний поставлен на кадастровый учет 12.11.2008 года, как единый земельный участок.

Согласно кадастровому паспорту на объект в государственный кадастр недвижимости 13.04.2016 года внесена запись о постановке на кадастровый учет здания нежилого, наименование «главный корпус», площадь 4 664 кв. м. с кадастровым номером 65:01:0316004:935, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0316004:169.

По данным ФКП Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Сахалинской области основанием для внесения записи о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости - здания нежилого, наименование «главный корпус», площадь 4 664 кв. м. с кадастровым номером 65:01:0316004:935, послужил технический паспорт от 01.08.2008 года.

05.08.2016 года зарегистрировано право собственности истца на объект недвижимого имущества - «главный корпус», нежилое, площадь 4 664 кв. м. с кадастровым номером 65:01:0316004:935.

По данным Единого государственного реестра недвижимости от 03.05.2018 (а земельном участке с кадастровым номером 65:01:0316004:169 расположены объекты с кадастровыми номерами 65:01:0316004:935 (зарегистрирован за истцом на праве собственности 05.08.2016 года)  и 65:01:0316004:616.

18.12.2017 года истец заявил об исключении его из договора аренды земельного участка от 15.03.2010 года, о чем имеется запись в ЕГРПНИ от 12.04.2018 года.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что на момент рассмотрения настоящего дела истец является собственником объекта недвижимого имущества - «главный корпус», нежилое, площадь 4 664 кв. м. с кадастровым номером 65:01:0316004:935 (право собственности от 05.08.2016 года), поставленного на кадастровый учет 13.04.2016 года и расположенного на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0316004:169.

Судом установлено, что договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 15.03.2010 года заключен, в том числе истцом, в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0316004:169, на котором  расположены объекты с кадастровыми номерами 65:01:0316004:935 (зарегистрирован за истцом на праве собственности 05.08.2016 года)  и 65:01:0316004:616.

На момент рассмотрения настоящего спора истец стороной договора аренды от 15.03.2010 года не является на основании поданного им заявления об исключении его из числа арендаторов.

Таким образом, истец, полагая, что спорный договор аренды нарушает его права и законные интересы, так как затрагивает права истца на земельный участок под принадлежащим истцу объектом недвижимости, заявил требование о признании указанного договора недействительным.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Как указано в ст. 166, 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 15.03.2010 года) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как установлено судом, на момент заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 15.03.2010 года, в собственности истца и ООО «Лестрансторг» находились объекты недвижимости, а именно: помещения в объекте недвижимости, о чем выданы соответствующие свидетельства о регистрации права собственности (т.д. 2. л. д. 54-57).

При этом, истцом помещения площадью 3 517,5 кв. м. и 1146,5 кв. м. приобретены у Общества на основании договора купли-продажи от 26.02.2009 года (т. д. 2, л. д. 50-52), по условиям которого истцу переданы в собственность нежилые помещения с инвентарными номерами 64:401:001:000105940, кадастровыми номерами 65-65-01/019/2009-076 и 65-65-01/019/2009-078.

В п. 1.2 договора указано, что помещения находятся на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0316004:169 площадью 11057 кв. м., который поставлен на кадастровый учет 12.11.2008 года, предоставленном в аренду ООО «лестрансторг» по договору № 8486 от 06.04.2006 года сроком до 31.12.2030 года.

20.08.2019 года истец обратился в Департамент градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска с заявлением о заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (т. д. 2, л. д. 53).

15.03.2010 года истцом, ООО «Лестрансторг» и Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска заключен оспариваемый договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (т. д. 1, л. д. 64-69), который зарегистрирован в ЕРПНИ.

В соответствии с действовавшей на момент заключения договора аренды редакцией ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В ст. 552 ГК РФ указано, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Учитывая, что истцом помещения приобретены у ООО «Лестрансторг» по договору купли-продажи, в котором указано, что помещения находятся в здании, расположенном на арендуемом Обществом земельном участке, а на момент заключения договора аренды от 15.03.2010 года за истцом и ООО «Лестрансторг» было зарегистрировано право собственности на помещения в здании, которые имели самостоятельные кадастровые номера, о чем указано в свидетельствах о государственной регистрации права собственности, суд приходит к выводу о соответствии условий заключенного сторонами договора аренды от 15.03.2010 года требованиям гражданского и земельного законодательства РФ.

Доводы истца о том, что принадлежащие ему помещения представляли собой единое здание, а земельный участок является делимым, суд признает необоснованными в силу следующего.

Согласно представленному истцом кадастровому паспорту на объект  недвижимого имущества, здание с кадастровым номером 65:01:0316004:935 наименование «главный корпус» площадь 4 664 кв. м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0316004:169, поставлено на кадастровый учет 13.04.2016 года (т. д. 2, л. д. 106).

Право собственности истца на объект недвижимого имущества - «главный корпус», нежилое, площадь 4 664 кв. м. с кадастровым номером 65:01:0316004:935 зарегистрировано в ГРПНИ 05.08.2016 года.

В силу ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Изложенное означает, что собственность на объект недвижимости – «главный корпус», нежилое, площадь 4 664 кв. м. с кадастровым номером 65:01:0316004:935 возникло у истца 05.08.2016 года, то есть после заключения оспариваемого договора аренды.

При этом, суд учитывает, что отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности, до 01.01.2017 регулировались Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", с 01.01.2017 указанные правоотношения регулируются Законом N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218).

В 2010 года (на момент заключения договора аренды) действовал Закон № 221-ФЗ, согласно которому государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе.

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Изложенное означает, что на момент заключения оспариваемого договора аренды объект недвижимости – здание с кадастровым номером 65:01:0316004:935 наименование «главный корпус» площадь 4 664 кв. м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0316004:169, не было поставлено на кадастровый учет (учет имел место 13.04.2016 года), а потому при заключении договора аренды от 15.03.2010 года указанный объект недвижимости не мог быть учтен в качестве самостоятельного, в связи с чем договор аренды правомерно заключен в отношении правообладателей объектов недвижимости – помещений в здании.

Иных оснований и обстоятельств недействительности договора аренды истцом не приведено и судом не установлено, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении иска в этой части.

При этом суд учитывает, что заявляя о недействительности договора аренды от 15.03.2010 года и применении последствий его недействительности, истцом не учтено, что в соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

По смыслу указанной нормы заинтересованность лица устанавливается из наличия у этого лица субъективного права и представления доказательств нарушения данного права ответчиком.

Пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Избранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения и в конечном итоге привести к восстановлению нарушенного права или к реальной защите законного интереса (статья 12 ГК РФ).

Под защитой нарушенного права имеется в виду не только возможность обращения в арбитражный суд, но и возможность достижения в суде правового результата (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.02.2010 N 13944/2009).

При заявленных истцом требованиях и в силу пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ последствием недействительности договора аренды от 15.03.2010 года будет возврат земельного участка собственнику, что, однако, не приведет к возникновению у истца каких-либо прав на указанный земельный участок.

Истцом также заявлено о признании недействительными договоров ипотеки от 16.03.2017 № 721/0856-0000831-з02 и от 16.03.2017 № 721/0856-0000832-з02 с применением последствий их недействительности в виде признания недействительной записи в ЕГРПНИ об ипотеке.

В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как установлено судом, договор ипотеки от 16.03.2017 № 721/0856-0000831-з02 заключен ООО «Лестрансторг» и ПАО Банк ВТБ-24, по его условиям Общество передало в обеспечение исполнения своих обязательств по кредитному соглашению № 721/0856-0000831 от 28.11.2016 года нежилое помещение площадью 5289,2 кв. м. с кадастровым номером 65-65-01/019/2009-079 (п. 1.2.1 договора ипотеки) и право аренды по договору аренды земельного участка от 15.03.2010 года № 11873в части земельного участка, относящегося к нежилому помещению, а именно: общая площадь 11057 кв. м. (т. д. 2, л. д. 147-153).

По договору ипотеки от 16.03.2017 № 721/0856-0000832з02 Общество передало в обеспечение исполнения своих обязательств по кредитному соглашению № 721/0856-0000832 от 30.11.2016 года нежилое помещение площадью 5289,2 кв. м. с кадастровым номером 65-65-01/019/2009-079 (п. 1.2.1 договора ипотеки) и право аренды по договору аренды земельного участка от 15.03.2010 года № 11873в части земельного участка, относящегося к нежилому помещению, а именно: общая площадь 11057 кв. м. (т. д. 3, л. д. 100-106).

Соответствующие записи внесены в ЕГРПНИ.

В соответствии со статьей 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом; в нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество (пункт 1). Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме (пункт 2). Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (пункт 3). Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге (пункт 4).

Указанные требования при заключении оспариваемых договоров ипотеки соблюдены.

В силу пункта 2 статьи 334 ГК РФ, пункта 3 статьи 1 Закона об ипотеке общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или названным Федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии со ст. 69 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на момент заключения договоров об ипотеке) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления.

Истец ссылается на неполучение Обществом при заключении договоров ипотеки необходимых согласий собственника и истца, а также  нарушение прав истца оспариваемыми сделками.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 15 Постановления ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что, при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.

Однако в силу пункта 16 указанного Постановления, если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Следовательно, отсутствие соответствующего уведомления арендодателя о передаче в залог прав аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, влечет иные правовые последствия, но не влечет признания спорных сделок недействительными.

Ссылки истца на необходимость получения такого соглашения у истца нормативно не обоснованы.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке арендатор земельного участка (гражданин или юридическое лицо) вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

В пункте 1 статьи 63 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 Закона об ипотеке.

Пунктом 1 статьи 62.1 Закона об ипотеке регламентировано, что предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Изложенное означает, что положения Закона об ипотеке по-разному регулируют правоотношения, связанные с залогом земельных участков и залогом права аренды данных участков. При этом ограничения, связанные с залогом земельных участков, на залог права аренды земельных участков, исходя из изложенных норм права, не распространяются.

К спорным правоотношениям подлежат применению нормы главы ХII Закона об ипотеке, регулирующие особенности ипотеки зданий и сооружений, в ст. 69 которой установлена правило об обязательной передаче в ипотеку (вместе с передачей в ипотеку здания или сооружения) либо земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

В рамках настоящего спора предметом договоров об ипотеке является залог права аренды, а не залог самого земельного участка, который совершен в соответствии с требованиями закона.

Иных обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии указанных договоров ипотеки требованиям закона, судом не установлено.

Проведение истцом аналогии между правами соарендаторов и правами участников общей собственности на имущество, и ссылка в связи с этим на недействительность (ничтожность) спорного договора об ипотеке в связи с отсутствием его согласия на передачу земельного участка в ипотеку, ошибочно.

Право аренды является обязательственным правом, а право собственности - вещным. Поскольку право каждого из соарендаторов состоит в его личных правах и обязанностях, вытекающих из договора аренды, то каждый из них имеет право самостоятельно распорядился ими.

При этом для такого распоряжения уведомление других соарендаторов не требуется, тем боле, что договором аренды от 15.03.2010 года также не предусмотрено условие о необходимости согласования между собой Арендаторами передачи в залог прав аренды.

При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении иска в этой части.

В соответствии со ст. 333.40 Налогового кодекса РФ излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату.

При подаче иска по настоящему делу (до выделения требований) истцом было уплачено 24 300 рублей и 5 700 рублей государственной пошлины.

По выделенным требованиям в деле № А59-5563/2017 государственная пошлина составила 6000 рублей.

В рамках настоящего спора (после выделения требований в отдельное производство) истец оплатил 18 000 рублей государственной пошлины.

Таким образом, истцом уплачено по настоящему делу 42 000 рублей государственной пошлины, тогда как при оспаривании трех сделок подлежало уплате 18 000 рублей, в связи с чем 24 000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины подлежат возврату истцу из федерального бюджета.

В связи с отказом в иске, 18 000 рублей уплаченной истцом за рассмотрение настоящего иска государственной пошлины возмещению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167-176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Выдать индивидуальному предпринимателю ФИО2 справку на возврат из федерального бюджета 24 000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по чеку-ордеру от 24.05.2018 года (плательщик ФИО11 Александровна В, уникальный номер платежа (СУИП) 201474821545DRWW).

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области в течение одного месяца.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

СудьяО. ФИО12