Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-59427/2022

13 октября 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  06 октября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  13 октября 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Закрытого акционерного общества «ЧЕТВЕРТЫЙ ТРЕСТ-II»

к Акционерному обществу «ЧЕТВЕРТЫЙ ТРЕСТ»

об установлении права,

при участии

- от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 06.07.2019;

- от ответчиков: ФИО3, представитель по доверенности от 08.08.2022,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «ЧЕТВЕРТЫЙ ТРЕСТ-II» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Акционерному обществу «ЧЕТВЕРТЫЙ ТРЕСТ» (далее – ответчик) об установлении права общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, литера А, площадью 1493 кв.м., кадастровый помер 78:14:0762601:7 с датой присвоения кадастрового номера 17.11.1997 г.; о прекращении права собственности ответчика на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 78:14:0762601:7 в размере доли 6847/45597 или 224 кв.м. и в размере доли 215/45597 или 7 кв.м., а всего: 7062/45597 или 231 кв.м. и о признании за истцом права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 78:14:0762601:7 на долю 6847/45597 или 234 кв.м. пропорционально площади помещения 4-Н с кадастровым номером 78:14:0762601:3637, и долю 215/45597 или 7 кв.м. пропорционально площади помещения 5-Н с кадастровым номером 78:14:0762601:3638, а всего на долю 7062/45597 или 231 кв.м.

Определением суда от 24.07.2022 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание на 06.10.2022.

В судебном заседании 06.10.2022 представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме; представил суду дополнительные документы для приобщения к материалам дела.

Представитель ответчика против удовлетворения искового заявления возражал по основаниям, изложенным в отзыве, также ходатайствовал о приобщении дополнительных документов в обоснование своих возражений.

Представленные сторонами документы приобщены к материалам дела.

В соответствии с п. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

На основании решения общего собрания акционеров ЗАО «Четвертый трест» oт 29.06.1998 года проведена реорганизация общества путем выделения из него ЗАО «Четвертый трест -I», ЗАО «Четвертый трест - II», ЗАО «Четвертый трест - III».

Основные средства ЗАО «Четвертый трест» были разделены между вновь образованными обществами и ответчиком.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, ЗАО «Четвертый трест - II» указало, что право собственности на помещения 4Н, 5Н в нежилом здании по адресу: 

<

...>, лит. А возникло у истца в результате перепланировок нежилых помещений в данном здании, при этом, площади помещений, их конфигурации и количество нежилых помещений претерпели изменения.

Так, как полагает заявитель, у истца образовалось два нежилых помещения помещение:

- помещение 5Н, расположенное по адресу. 

<

...>, литера А. этаж № 2, площадью 21,7 кв.м. с кадастровым номером 78:14:0762601, государственная регистрация права собственности осуществлена 23.01.2020 г., 

- помещение 4-Н, расположенное по адресу Санкт-Петербург, ул. Кузнецовская, д, 21, литера А, этаж № 2, площадью 684,7 кв.м., с кадастровым номером 78:14:0762601:3637, государственная регистрация права собственности осуществлена 23.01.2020 г.

31.05.2021 г. за истцом зарегистрировано право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, литера А, в частности, на:

- помещение 10-Н, кадастровый номер 78:14:0762601:3632;

- б/н 1. кадастровый номер 78:14:0762601:3643;

- 2ЛК, кадастровый номер 78:14:0762601:3635;

- 9-Н, кадастровый номер 78:14:0762601:3642;

- 1ЛК, кадастровый номер 78:14:0762601:3633.

Как полагает заявитель, 13.10.2008 г. ответчик, не поставив в известность других участников долевой собственности в здании по адресу: Санкт-Петербург, ул Кузнецовская, д. 21, литера А, приобрел в собственность земельный участок, площадью 1493 кв.м., следующего (обслуживающего) за указанным зданием, по договору №51.17-ЗУ, заключенному с Комитетом по управлению имуществом Санкт-Петербурга и 19.12.2008 г осуществил государственную регистрацию права собственности в отношении указанного земельного участка.

На претензию истца об установлении права долевой собственности на указанный земельный участок пропорционально долям собственности на нежилые помещения в здании, которое обслуживает земельный участок, ответчик, письмом oт 05 10.2021 за № 131, направил истцу отрицательный ответ.

Истец, посредством привлечения специалиста ООО «Петроэксперт», на основании заключения № 22/117-ЗН от 31.03.2022 г., определил свою долю и площадь, которые подлежат передаче истцу в собственность в общей долевой собственности земельного участка, а именно:

1) Доля земельного участка пропорционально площади помещения 4-Н с кадастровым номером 78:14:0762601:3637 составляет 6847/45597 или 224 кв.м.;

2) Доля земельного участка пропорционально площади помещения 5-Н с кадастровым номером 78:14:0762601:3638 составляет 215/45597 или 7 кв.м.

Всего доля земельного участка истца пропорционально нежилым помещениям 4-Н и 5-Н составляет 7062/45597 или 231 кв.м. в общей долевой собственности земельного участка площадью 1493 кв.м.

Ссылаясь на то, что ЗАО «Четвертый трест» нарушило право ЗАО «Четвертый трест - II» на долевую собственность в общем имуществе здания, в части общего имущества в виде земельного участка площадью 1493 кв.м., обслуживающего здание по адресу: 

<

...>, литера А, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив собранные по делу доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Заинтересованными являются лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы могут быть восстановлены в результате удовлетворения иска (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Как следует из материалов дела, в качестве оснований заявленных требований истец указывает на перепланировку нежилых помещений, в результате которой площади, конфигурации и количество нежилых помещений претерпели изменения, а также на то обстоятельство, что за истцом зарегистрировано право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, улица Кузнецовская, дом 21, литера А.

Арбитражный суд полагает, что данные доводы не могут служить основанием для удовлетворения заявленных требований.

Истец ошибочно подменяет отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, то есть отношения самих собственников помещений между собой относительно общего имущества в здании, которые прямо законом не урегулированы, отношениями между собственниками здания с одной стороны и собственником земельного участка, являющегося самостоятельным объектом недвижимости, не относящимся к общему имуществу здания, которые (отношения) законом как раз урегулированы - п. 1 ст. 271 ГК РФ, абзац второй п. 3 ст. 552 ГК РФ, п.п. 1, 3 ст. 35 3 КРФ.

Данные правоотношения жилищное законодательство не регулирует в силу ст. 4 ЖК РФ.

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" статьями 289, 290 ГК РФ и статьей 36 ЖК РФ, на которые ссылается истец в качестве обоснования заявленных требований, предусмотрено регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества в таком доме, а не отношений собственника помещений и собственника земельного участка, на котором эти помещения расположены.

Согласно сведениям государственного кадастра, содержащимся в ЕГРН, и имеющим обязательную юридическую силу, единственный вид разрешенного использования данного участка - для размещения объектов коммунального хозяйства, а не для обслуживания здания.

Данное здание является нежилым, многоквартирным домом никогда не являлось и не является.

Любое недвижимое имущество в виде здания расположено на том или ином земельном участке и имеет прочную связь с землей, в противном случае оно не являлось бы недвижимым имуществом, что не может означать автоматическое включение земельного участка в состав общего имущества здания.

На основании п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (п. 1 ст. 35 3КРФ).

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Как разъяснено в пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В пункте 14 того же постановления указано, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Судом установлено, что в 2017г. ЗАО «Четвертый трест-I», ЗАО «Четвертый трест- II» обращались в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к АО «Четвертый трест» и Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, в удовлетворении которого было отказано.

Так, Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.04.2018 г. по делу № А56-95416/2017 установлено, что истцы, действуя разумно и осмотрительно, с момента государственной регистрации права на свои помещения должны были предпринять действия по оформлению землепользования. Никогда не исполняя свои арендные обязательства перед собственником участка - городом Санкт-Петербургом, а после регистрации права собственности АО «Четвертый трест» оплачивая последнему плату за землю, истцы не могли не знать о наличии права собственности АО «Четвертый трест» на спорный участок. Истцы как минимум с 2011 года возмещали АО «Четвертый трест» уплаченный земельный налог, исходя из площадей принадлежащих им помещений. Только письмом от 15.03.2018 № 1/7 ЗАО «Четвертый трест-I» уведомило АО «Четвертый трест» о приостановлении ежемесячных оплат за землю в связи с подачей настоящего иска в суд.

Установленные в указанном решении обстоятельства являются преюдициальными и не подлежат доказыванию в соответствии с положениями статьи 69 АПК РФ.

Согласно ч. 5 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю, является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В статье 1 Земельного кодекса РФ закреплен один из основных принципов земельного законодательства - платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

Арбитражный суд полагает, что в этой связи к рассматриваемым правоотношениям также подлежит применению принцип эстоппель (англ. estoppel - лишать права возражения), выступающий одним из проявлений законодательно установленного принципа добросовестности (статья 1 ГК РФ).

Содержанием указанного принципа является недопустимость противоречивого и непоследовательного поведения участника правоотношений, ущемляющего интересы других участников правоотношений.

В силу принципа эстоппель и правила venire contra factum proprium (главная задача принципа эстоппель состоит в том, чтобы воспрепятствовать стороне получить преимущества и выгоду, как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной) никто не может противоречить собственному предыдущему поведению.

Таким образом, по своей сути принцип эстоппель представляет запрет ссылаться на обстоятельства, которые ранее признавались стороной бесспорными исходя из ее действий или заверений.

При наличии обстоятельств, свидетельствующих о нарушении данного принципа, суд должен отказать в защите соответствующему лицу, поскольку последнее утрачивает право ссылаться на какие-либо факты или обстоятельства в связи со своим предыдущим поведением.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права, подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ПС РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Пунктом 1 статьи 235 ГК РФ предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом

Ответчик является обладателем зарегистрированных за ним прав собственности на спорный объект недвижимого имущества (земельный участок), приобретенных им по предусмотренным законом основаниям; истец не обладает каким-либо титулом в отношении этого имущества, не является его фактическим владельцем и не имеет обоснованных правопритязаний на него.

Следовательно, истец вправе пользоваться данным земельным участком на условиях аренды, а для возникновения права общей долевой собственности истца необходимо заключение договора купли-продажи соответствующей доли между АО «Четвертый трест» и заявителем.

Таким образом, какие-либо основания для принудительного прекращения права собственности АО «Четвертый трест» на данный земельный участок и передачи его истцу на праве общей долевой собственности помимо воли собственника отсутствуют, а требования истца противоречат вышеуказанным нормам права.

Кроме того, на основании положений ст.ст. 195 - 199 ГК РФ ответчик заявил об истечении срока исковой давности.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со статьей 205 ГК РФ в исключительных случаях суд может признать уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца - физического лица, если последним заявлено такое ходатайство и им представлены необходимые доказательства. По смыслу указанной нормы, а также пункта 3 статьи 23 ГК РФ, срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, а также гражданином - индивидуальным предпринимателем по требованиям, связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности, не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска, (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности").

Учитывая, что право собственности ответчика в отношении земельного участка возникло (зарегистрировано в установленном законом порядке) в 2008 году и обращаясь в 2017г. в арбитражный суд с исковым заявлением к АО «Четвертый трест» и Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, ЗАО «Четвертый трест- II» знало о зарегистрированном за ответчиком праве собственности на земельный участок, арбитражный суд признает пропущенным срок исковой давности на обращение в суд с настоящими исковыми требованиями.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, расходы по государственной пошлине относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья Нетосов С.В.