АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Иркутск                                                                                               Дело  № А19-15976/2023 

«2» октября 2023 года

 

Резолютивная часть решения объявлена  в судебном заседании  26.09.2023.

Решение  в полном объеме изготовлено  02.10.2023.

 

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Исаевой Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации Ольхонского районного муниципального образования (666130, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 09.10.2002, ИНН: 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (664056, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.12.2004, ИНН: 

<

***>)

о признании незаконными действий, об обязании устранить допущенные нарушения,

третьи лица - ГКФХ ФИО2, ИП ФИО3,

при участии в заседании:

от истца (заявителя) –  не явился, извещен;

от ответчика: ФИО4 (служебное удостоверение, доверенность № 205 от 18.10.2022, документ об образовании);

от третьего лица ГКФХ ФИО2: ФИО5 (паспорт, доверенность № 1 от 16.01.2023, документ об образовании);

от третьего лица ИП ФИО3: не явился, извещен.

установил:

администрация Ольхонского районного муниципального образования обратилась к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области с требованиями о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, выраженных в осуществлении государственной регистрации договора уступки права аренды от 17.04.2023, заключенного между ФИО2 и ФИО3 по договору аренды земельного участка № 223 от 01.04.2014, об обязании устранить допущенные нарушения путем исключения соответствующей записи о регистрации договора уступки права аренды.

К участию в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, индивидуальный предприниматель ФИО3.

            Ответчик и глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в представленных отзывах и в заседании возражали против удовлетворения заявления.

Неявка истца и третьего лица ИП ФИО3, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения дела, не препятствует суду рассмотреть дело по существу, поэтому дело на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассматривается в их отсутствие по имеющимся в деле доказательствам.

 

Обстоятельства дела.

01.09.2014 между администрацией Ольхонского районного муниципального образования (арендодатель) и главой КФХ ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 223, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение земельный участок с кадастровым номером 38:13:051203:415 площадью 121 056 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Иркутская область, Ольхонский район, местность Умбура, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. 

Срок действия договора сторонами согласован в пункте 2.1 договора аренды земельного участка № 223 от 01.09.2014 и составил 49 календарных лет: с 01.09.2014 по 01.09.2063.

17.04.2023 между арендатором и ФИО3 был заключен договор уступки права аренды по договору аренды земельного участка от 01.09.2014 № 223 в редакции дополнительного соглашения от 21.04.2023, согласно которому последняя приняла от главы КФХ ФИО2 в полном объеме права и обязанности, принадлежащие ему на основании договора аренды земельного участка от 01.09.2014 № 223, о чем стороны договора уведомили администрацию письмами 15.05.2023 и 16.06.2023.

21.04.2023 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области произведена государственная регистрация договора уступки права аренды по договору аренды земельного участка от 01.09.2014 № 223.

По мнению администрации, действия регистрирующего органа по государственной регистрации  договора уступки права аренды по договору аренды земельного участка от 01.09.2014 № 223 не соответствуют нормам действующего законодательства в силу следующего.

Спорный земельный участок является участком земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в муниципальной собственности, и был предоставлен предпринимателю для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

В силу пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

По смыслу названной нормы права у арендатора отсутствовало право на передачу земельного участка в субаренду, поскольку в отношении него земельным законодательством установлено соответствующее ограничение.

В этой связи действия регистрирующего органа по  государственной регистрации договора уступки права аренды по договору аренды земельного участка от 01.09.2014 № 223 не соответствуют требованиям закона.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в суд с настоящим заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, выраженных в осуществлении государственной регистрации договора уступки права аренды от 17.04.2023, заключенного между ФИО2 и ФИО3 по договору аренды земельного участка № 223 от 01.04.2014, об обязании устранить допущенные нарушения путем исключения соответствующей записи о регистрации договора уступки права аренды.

Регистрационный орган возражал против удовлетворения заявления по следующим основаниям.

Как следует из положений статьи 4 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со ст. 422 ГК РФ.

В силу ст. 422 ГК РФ к договору применяются нормы, действовавшие в момент его заключения.

Согласно п. 2 ст. 422 ГК РФ закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. 

Исходя из содержания заявления, основным доводом заявителя является нарушение Управлением требований законодательства, установленных Федеральным законом от 14.07.2022 № 316-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.

Согласно пояснительной записке к законопроекту № 135588-8, размещенной на официальном сайте Системы обеспечения законодательной деятельности, необходимость внесения изменений в законодательство была вызвана выявленными в правоприменительной практике проблемами, связанными с невозможностью конкуренции крестьянских (фермерских) хозяйств с крупными сельскохозяйственными организациями при проведении аукционов (торгов) при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В этой связи указанным законопроектом предложены изменения в Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте), предусматривающие возможность предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на срок до 5 лет гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности без проведения торгов.

Как следует из пояснительной записки, основной целью данных изменений является создание льготных условий при предоставлении гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При этом, законопроектом предусматривается запрет на изменение целевого назначения такого земельного участка, а также запрет на передачу такого земельного участка третьему лицу, в том числе в субаренду, на передачу права аренды земельного участка в залог, на внесение его в качестве вклада в уставный  капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив. Указанный запрет обеспечит использование получаемых в упрощенном порядке земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения непосредственно для осуществления сельскохозяйственного производства, позволит избежать случаев злоупотребления правом, которые могут быть выражены в использовании земельного участка в целях получения дохода от передачи его третьим лицам, а не использования его по целевому назначению для ведения сельскохозяйственного производства.

Данный законопроект успешно прошел все стадии процесса принятия и подписания, по результатам его рассмотрения 14.07.2022 и был опубликован Федеральный закон № 316-ФЗ, его положения вступили в силу с 01.01.2023. Положения о распространении введенных данным законом норм на правоотношения, возникшие до его принятия, в Федеральном законе № 316-ФЗ отсутствуют, соответственно, по общему правилу введенные данным законом правила применяются к правоотношениям, возникшим после его принятия.

Указанным Федеральным законом № 316-ФЗ в Закон об обороте внесены положения об установлении нового льготного (упрощенного) порядка предоставления в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам без проведения торгов путем введения ст. 10.1 Закона об обороте;  положения о предоставлении в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственным организациям, получающим государственную поддержку в сфере развития сельского хозяйства, без проведения торгов нашли свое отражение во введенном Федеральным законом № 316-ФЗ абз. 1 ч. 8 ст. 10 Закона об обороте.

Установленные Федеральным законом № 316-ФЗ запреты и ограничения были закреплены частью 9 ст. 9 Закона об обороте, регламентирующей общие положения об аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

В связи с принятием Федерального закона № 316-ФЗ были внесены изменения и в п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ, закрепляя в данном кодексе запрет арендатору земельного участка — гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

При этом, в Земельном кодексе РФ сохранен п. 9 ст. 22, согласно которому при  аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.п. 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, исходя не только из буквального толкования указанных положений закона, но и из системного анализа целей и задач принятия Федерального закона № 316-ФЗ, следует, что установленный с 01.01.2023 запрет на уступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, предоставленного гражданину или крестьянскому фермерскому хозяйству, распространяется на правоотношения, возникшие после принятия Закона № 316-ФЗ из договоров аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных в льготном (упрощенном) порядке на срок до 5 лет в соответствии со статьей 10 Закона об обороте. Иными словами, запрет на уступку права аренды по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенного для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, предоставленного гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, введенный Федеральным законом № 316-ФЗ, распространяется на те случаи, когда гражданин или крестьянское (фермерское) хозяйство получили земельный участок на праве аренды в льготном (упрощенном) порядке для целей исключения факта получения права на такие участки лицами, не являющимся субъектами льготного предоставления.

Как следует из постановления мэра Ольхонского районного муниципального образования от 01.09.2014 № 1754, земельный участок с кадастровым номером 38:13:051203:415 был предоставлен в аренду ФИО2 как главе крестьянского (фермерского) хозяйства в соответствии со ст.ст. 28, 29, 81 Земельного кодекса РФ.

Согласно п. 1 ст. 81 Земельного кодекса РФ (в редакции по состоянию на 01.09.2014) для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности гражданам, изъявившим соответствующее желание, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствие с Земельным кодексом РФ, федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.

По состоянию на 01.09.2014 порядок предоставления земельных участков как в собственность, так и в аренду для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, был регламентирован главой 4 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», не содержащей каких-либо льготных (упрощенных) способов предоставления либо предоставления участков на торгах.

Таким образом, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 38:13:051203:415 от 01.09.2014 № 223 был заключен в общем порядке, без проведения торгов, на максимально предусмотренный земельным законодательством срок - 49 лет, в связи с чем на правоотношения, возникающие из указанного договора аренды, положения Федерального закона № 316-ФЗ не распространяются, что в полной мере соответствует положениям п. 2 ст. 4, п. 2 ст. 422 ГК РФ.

Более того, важным обстоятельством, определяющим правовой режим земельного участка с кадастровым номером 38:13:051203:415, является возведение и нахождение на нем жилого здания с кадастровым номером  38:13:051203:449, принадлежащего ФИО2 на праве собственности с 24.12.2015.

19.04.2023 в ЕГРН в отношении жилого здания с кадастровым номером 38:13:051203:449 осуществлена государственная регистрация перехода права собственности к ФИО3 на основании договора купли-продажи общежития для работников КФХ от 17.04.2023, заключенного с ФИО2

В этой связи необходимо учитывать законодательно установленный принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; в силу закона при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

Следовательно, при переходе права собственности на жилое здание с кадастровым номером 38:13:051203:449 по договору купли-продажи общежития для работников КФХ от 17.04.2023 к ФИО3 в силу закону перешли и права арендатора на находящийся под жилым зданием земельный участок с кадастровым номером 38:13:051203:415. Иного способа оформления перехода права на земельный участок к новому собственнику здания кроме как путем заключения договора уступки права по договору аренды земельного участка у граждан не имелось.

Договор уступки права аренды по договору земельного участка от 01.09.2014 № 223 заключен в один день с договором купли-продажи общежития для работников КФХ -17.04.2023, потому фактически не является самостоятельной сделкой, направлен на переход права продавца здания на земельный участок к покупателю здания в силу закона. Указанный договор лишь обеспечил те правоотношения, которые уже существовали в связи с переходом права собственности на жилое здание.

О правовой природе указанного договора уступки права свидетельствует и его цена - 10 000 руб., в то время как основным предметом сделки являлось здание, проданное ФИО2 ФИО3 за гораздо более высокую цену - 5 490 000 руб.

На основании изложенного, при осуществлении государственной регистрации спорного договора уступки права по договору аренды земельного участка от 01.09.2014 № 223 от 14.07.2023, а также внесении в сведения ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером 38:13:051203:415 сведений о ФИО3 как о новом арендаторе, Управление, в том числе, руководствовалось положениями Земельного кодекса РФ о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которым покупатель приобретает исключительное право на использование земельного участка на тех же условиях, что и продавец, в силу прямого указания закона, в связи с чем применение в данном случае норм о предоставлении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и связанных в связи с таким предоставлением запретов представляется необоснованным

Учитывая, что с 24.12.2015 ФИО2 стал собственником жилого здания с кадастровым номером 38:13:051203:449, расположенного на предоставленном ему на праве аренды земельном участке с кадастровым номером 38:13:051203:415, правовой режим земельного участка кардинально изменился, после указанной даты судьба земельного участка следует судьбе расположенного на нем жилого здания, в связи с чем переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка осуществляется при переходе права собственности на жилое здание в силу закона.

В этой связи, по мнению ответчика, государственная регистрация перехода права собственности на здание, и соответственно, государственная регистрация договора уступки прав по договору аренды земельного участка не может нарушать права и законные интересы администрации Ольхонского районного муниципального образования как арендодателя, так как переход права аренды на земельный участок осуществляется в силу положений закона, вне зависимости от участия или согласия арендодателя, а поскольку заявленные требования направлены на погашение записи ЕГРН о государственной регистрации договора уступки права по договору аренды земельного участка, они не могут быть рассмотрены без оспаривания зарегистрированных прав ФИО3 на расположенное на земельном участке здание, так как удовлетворение таких требований приведет к нарушению принципа земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и расположенных на них объектов капитального строительства, создаст правовые неопределенности в режиме владения указанными объектами разными лицами.

            Третье лицо – глава КФХ ФИО2 поддержал позицию ответчика.

 

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом, 01.09.2014 между администрацией Ольхонского районного муниципального образования (арендодатель) и главой КФХ ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 223, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение земельный участок с кадастровым номером 38:13:051203:415 площадью 121 056 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Иркутская область, Ольхонский район, местность Умбура, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Срок действия договора сторонами согласован в пункте 2.1 договора аренды земельного участка № 223 от 01.09.2014 и составил 49 календарных лет: с 01.09.2014 по 01.09.2063.

17.04.2023 между арендатором и ФИО3 был заключен договор уступки права аренды по договору аренды земельного участка от 01.09.2014 № 223 в редакции дополнительного соглашения от 21.04.2023, согласно которому последняя приняла от главы КФХ ФИО2 в полном объеме права и обязанности, принадлежащие ему на основании договора аренды земельного участка от 01.09.2014 № 223, о чем стороны договора уведомили администрацию письмами 15.05.2023 и 16.06.2023.

21.04.2023 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области произведена государственная регистрация договора уступки права аренды по договору аренды земельного участка от 01.09.2014 № 223.

Обращаясь с настоящим заявлением, администрация указала на несоответствие действий регистрирующего органа по государственной регистрации договора уступки права аренды по договору аренды земельного участка от 01.09.2014 № 223 нормам действующего земельного законодательства, которым прямо запрещено передача прав на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в субаренду.

Суд изучил доводы заявителя.

Действительно, в силу пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Таким образом, по смыслу названной нормы права действующее законодательство запрещает передачу земельного участка в случае  предоставления земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Однако, по мнению суда, названная правовая норма не подлежит применению к правоотношениям сторон в силу следующего.

Как следует из положений статьи 4 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со ст. 422 ГК РФ.

В силу ст. 422 ГК РФ к договору применяются нормы, действовавшие в момент его заключения.

Согласно п. 2 ст. 422 ГК РФ закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Согласно пояснительной записке к законопроекту № 135588-8, размещенной на официальном сайте Системы обеспечения законодательной деятельности, необходимость внесения изменений в законодательство была вызвана выявленными в правоприменительной практике проблемами, связанными с невозможностью конкуренции крестьянских (фермерских) хозяйств с крупными сельскохозяйственными организациями при проведении аукционов (торгов) при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В этой связи указанным законопроектом предложены изменения в Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте), предусматривающие возможность предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на срок до 5 лет гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности без проведения торгов.

Как следует из пояснительной записки, основной целью данных изменений является создание льготных условий при предоставлении гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При этом, законопроектом предусматривается запрет на изменение целевого назначения такого земельного участка, а также запрет на передачу такого земельного участка третьему лицу, в том числе в субаренду, на передачу права аренды земельного участка в залог, на внесение его в качестве вклада в уставный  капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив. Указанный запрет обеспечит использование получаемых в упрощенном порядке земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения непосредственно для осуществления сельскохозяйственного производства, позволит избежать случаев злоупотребления правом, которые могут быть выражены в использовании земельного участка в целях получения дохода от передачи его третьим лицам, а не использования его по целевому назначению для ведения сельскохозяйственного производства.

Данный законопроект успешно прошел все стадии процесса принятия и подписания, по результатам его рассмотрения 14.07.2022 и был опубликован Федеральный закон № 316-ФЗ, его положения вступили в силу с 01.01.2023. Положения о распространении введенных данным законом норм на правоотношения, возникшие до его принятия, в Федеральном законе № 316-ФЗ, отсутствуют, соответственно, по общему правилу введенные данным законом правила применяются к правоотношениям, возникшим после его принятия.

Указанным Федеральным законом № 316-ФЗ в Закон об обороте внесены положения об установлении нового льготного (упрощенного) порядка предоставления в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам без проведения торгов путем введения ст. 10.1 Закона об обороте;  положения о предоставлении в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственным организациям, получающим государственную поддержку в сфере развития сельского хозяйства, без проведения торгов нашли свое отражение во введенном Федеральным законом № 316-ФЗ абз. 1 ч. 8 ст. 10 Закона об обороте.

Установленные Федеральным законом № 316-ФЗ запреты и ограничения были закреплены частью 9 ст. 9 Закона об обороте, регламентирующей общие положения об аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

В связи с принятием Федерального закона № 316-ФЗ были внесены изменения и в п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ, закрепляя в данном кодексе запрет арендатору земельного участка — гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

При этом, в Земельном кодексе РФ сохранен п. 9 ст. 22, согласно которому при  аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.п. 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, исходя не только из буквального толкования указанных положений закона, но и из системного анализа целей и задач принятия Федерального закона № 316-ФЗ, следует, что установленный с 01.01.2023 запрет на уступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, предоставленного гражданину или крестьянскому фермерскому хозяйству, распространяется на правоотношения, возникшие после принятия Закона № 316-ФЗ из договоров аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных в льготном (упрощенном) порядке на срок до 5 лет в соответствии со статьей 10 Закона об обороте. Иными словами, запрет на уступку права аренды по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенного для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, предоставленного гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, введенный Федеральным законом № 316-ФЗ, распространяется на те случаи, когда гражданин или крестьянское (фермерское) хозяйство получили земельный участок на праве аренды в льготном (упрощенном) порядке для целей исключения факта получения права на такие участки лицами, не являющимся субъектами льготного предоставления.

Как следует из постановления мэра Ольхонского районного муниципального образования от 01.09.2014 № 1754, земельный участок с кадастровым номером 38:13:051203:415 был предоставлен в аренду ФИО2 как главе крестьянского (фермерского) хозяйства в соответствии со ст.ст. 28, 29, 81 Земельного кодекса РФ.

Согласно п. 1 ст. 81 Земельного кодекса РФ (в редакции по состоянию на 01.09.2014) для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности гражданам, изъявившим соответствующее желание, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствие с Земельным кодексом РФ, федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.

По состоянию на 01.09.2014 порядок предоставления земельных участков как в собственность, так и в аренду для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, был регламентирован главой 4 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», не содержащей каких-либо льготных (упрощенных) способов предоставления либо предоставления участков на торгах.

Таким образом, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 38:13:051203:415 от 01.09.2014 № 223 был заключен в общем порядке, без проведения торгов, на максимально предусмотренный земельным законодательством срок - 49 лет, в связи с чем на правоотношения, возникающие из указанного договора аренды, положения Федерального закона № 316-ФЗ не распространяются, что в полной мере соответствует положениям п. 2 ст. 4, п. 2 ст. 422 ГК РФ.

При таких обстоятельствах в удовлетворении заявления следует отказать.

Более того, важным обстоятельством, определяющим правовой режим земельного участка с кадастровым номером 38:13:051203:415, является возведение и нахождение на нем жилого здания с кадастровым номером  38:13:051203:449, принадлежащего ФИО2 на праве собственности с 24.12.2015.

19.04.2023 в ЕГРН в отношении жилого здания с кадастровым номером 38:13:051203:449 осуществлена государственная регистрация перехода права собственности к ФИО3 на основании договора купли-продажи общежития для работников КФХ от 17.04.2023, заключенного с ФИО2

В этой связи необходимо учитывать законодательно установленный принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; в силу закона при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

Следовательно, при переходе права собственности на жилое здание с кадастровым номером 38:13:051203:449 по договору купли-продажи общежития для работников КФХ от 17.04.2023 к ФИО3 в силу закону перешли и права арендатора на находящийся под жилым зданием земельный участок с кадастровым номером 38:13:051203:415. Иного способа оформления перехода права на земельный участок к новому собственнику здания кроме как путем заключения договора уступки права по договору аренды земельного участка у граждан не имелось.

Договор уступки права аренды по договору земельного участка от 01.09.2014 № 223 заключен в один день с договором купли-продажи общежития для работников КФХ -17.04.2023, потому фактически не является самостоятельной сделкой, направлен на переход права продавца здания на земельный участок к покупателю здания в силу закона. Указанный договор лишь обеспечил те правоотношения, которые уже существовали в связи с переходом права собственности на жилое здание.

О правовой природе указанного договора уступки права свидетельствует и его цена - 10 000 руб., в то время как основным предметом сделки являлось здание, проданное ФИО2 ФИО3 за гораздо более высокую цену - 5 490 000 руб.

На основании изложенного, при осуществлении государственной регистрации спорного договора уступки права по договору аренды земельного участка от 01.09.2014 № 223 от 14.07.2023, а также внесении в сведения ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером 38:13:051203:415 сведений о ФИО3 как о новом арендаторе, Управление правомерно руководствовалось положениями Земельного кодекса РФ о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которым покупатель приобретает исключительное право на использование земельного участка на тех же условиях, что и продавец, в силу прямого указания закона, в связи с чем применение в данном случае норм о предоставлении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и связанных в связи с таким предоставлением запретов представляется необоснованным.

Учитывая, что с 24.12.2015 ФИО2 стал собственником жилого здания с кадастровым номером 38:13:051203:449, расположенного на предоставленном ему на праве аренды земельном участке с кадастровым номером 38:13:051203:415, правовой режим земельного участка кардинально изменился, после указанной даты судьба земельного участка следует судьбе расположенного на нем жилого здания, в связи с чем переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка осуществляется при переходе права собственности на жилое здание в силу закона.

Таким образом, государственная регистрация перехода права собственности на здание, и соответственно, государственная регистрация договора уступки прав по договору аренды земельного участка не может нарушать права и законные интересы администрации Ольхонского районного муниципального образования как арендодателя, так как переход права аренды на земельный участок осуществляется в силу положений закона, вне зависимости от участия или согласия арендодателя, а поскольку заявленные требования направлены на погашение записи ЕГРН о государственной регистрации договора уступки права по договору аренды земельного участка, они не могут быть рассмотрены без оспаривания зарегистрированных прав ФИО3 на расположенное на земельном участке здание, так как удовлетворение таких требований приведет к нарушению принципа земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и расположенных на них объектов капитального строительства, создаст правовые неопределенности в режиме владения указанными объектами разными лицами.

Поэтому в заявлении следует отказать и по данному основанию.

руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

решил:

в удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия через Арбитражный суд Иркутской области, и по истечении  этого  срока  вступает  в  законную силу.

Судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Судья                                                                                                         Е.А.Исаева