ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-7955/2023

г. Саратов

26 апреля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена «22» апреля 2024 года

Полный текст постановления изготовлен «26» апреля 2024 года

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Степуры С.М.,

судей Борисовой Т.С., Котляровой А.Ф.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой М.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Саратовской области от 20 декабря 2023 года по делу №А57-7955/2023

 

по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

третьи лица: комитет по управлению имуществом муниципального образования «Город Саратов», управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, комитет по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов», 

о расторжении договора аренды,

 

при участии в судебном заседании: индивидуального предпринимателя ФИО1 (паспорт обозревался, личность установлена); ФИО5 (паспорт обозревался, личность установлена), от администрации муниципального образования «Город Саратов» - ФИО6, действующей по доверенности от 02.10.2023 № 01.04/97, иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда; 

 

УСТАНОВИЛ:

19.12.2022 года Администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее – администрация, истец) обратилась в Кировский районный суд г. Саратова с иском (уточненным в порядке статьи 39 ГПК РФ) к ФИО1 (далее – ИП ФИО1, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 06.09.1999 № 1877, площадью 4239 кв.м., с кадастровым номером 64:48:030204:43, расположенного по адресу: 

<

...> предоставленного для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов, подземные и встроенные в здания гаражи, автостоянки (в том числе многоэтажные и подземные), сроком на двадцать пять лет.

Определением Кировского районного суда г. Саратова от 21.02.2023 №2-409/2023 (2-6874/2022) гражданское дело передано по подсудности в Арбитражный суд Саратовской области.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 20 декабря 2023 года исковые требования Администрации МО «Город Саратов» удовлетворены, договор аренды земельного участка № 1877 от 06.09.1999, площадью 4239 кв.м., с кадастровым номером 64:48:030204:43, расположенного по адресу: 

<

...> предоставленного для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов, подземные и встроенные в здания гаражи, автостоянки (в том числе многоэтажные и подземные), сроком на двадцать пять лет расторгнут.

Суд обязал в течение 7 дней со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 64:48:030204:43 и передать арендодателю по акту приема-передачи.

С индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6000 руб.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП ФИО1 обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании приняли участие индивидуальный предприниматель ФИО1, ФИО5, представитель администрации муниципального образования «Город Саратов».

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом согласно требованиям статьи 123 АПК РФ, а также в порядке статьи 186 АПК РФ, путём направления определения, выполненного в форме электронного документа, посредством его размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru), что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых и не явившихся в судебное заседание.

ИП ФИО1 заявлено ходатайство об отложении судебного разбирательства, в связи с неявкой его представителя в судебное заседание, назначенное на 22.04.2024.

Оценивая и учитывая представленные в материалы дела доказательства, в удовлетворении заявленного ходатайства судом отказано по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Таким образом, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с его неявкой в судебное заседание по уважительной причине.

Также, согласно пункту 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Таким образом, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств.

Как следует из анализа вышеназванной статьи Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неявка лица, участвующего в деле в судебное заседание, а также не представление доказательств по делу, само по себе не является основанием для отложения рассмотрения дела.

Таким образом, удовлетворение ходатайства об отложении рассмотрения дела является правом, а не обязанностью суда.

Судом апелляционной инстанции явка лиц, участвующих в деле, в судебное заседание обязательной не была признана; позиция заявителя подробно изложена в апелляционной жалобе, суду понятна и дополнительных пояснений не требует.

При этом предпринимателем не указаны обстоятельства, в силу которых он считает обязательным участие своего представителя в заседании суда апелляционной инстанции, а рассмотрение жалобы в его отсутствие невозможным. Кроме того, не указано, какие существенные для рассмотрения дела пояснения мог бы дать представитель заявителя в случае его участия в заседании суда, какие дополнительные доказательства будут представлены и какие обстоятельства доказывают, невозможность представления в суд первой инстанции. Предприниматель не был лишен возможности представить свои письменные пояснения по делу, а также представить необходимые документы, в том числе путем направления их в суд посредством информационной системы kad.arbitr.ru. 

Применительно к настоящему спору суд апелляционной инстанции учитывает, что с момента принятия апелляционной жалобы к производству дополнительных доводов представителем заявителя апелляционной жалобы не было заявлено, аргументов, свидетельствующих о невозможности рассмотрения жалобы по имеющимся в деле доказательствам, не приведено.

Суд апелляционной инстанции, приняв во внимание изложенные обстоятельства, не усмотрел оснований для отложения судебного разбирательства и, на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отказал в удовлетворении ходатайства.

ИП ФИО1 заявлено устное ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с целью установления невозможности целевого использования спорного земельного участка в связи с нахождением на его территории охранной зоны коллектора.

В соответствии с абзацем 2 пункта 5 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2, 3 статьи 268 АПК РФ, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными.

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции установлено, что в рамках настоящего дела в суде первой инстанции ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы ИП ФИО1 не заявлялось.

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

На основании изложенного, учитывая, что ИП ФИО1 ходатайство о назначении судебной экспертизы в суде первой инстанции не заявлял, суд апелляционной инстанции отказывает в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы.

Также, отказывая в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы в суде апелляционной инстанции, судебная коллегия считает необходимым отметить, что положения статьи 82 АПК РФ не носят императивного характера, а предусматривают рассмотрение ходатайства и принятие судом решения о его удовлетворении, либо отклонении. Удовлетворение ходатайства о проведении экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании постановления мэра города Саратова от 06.08.1999 № 651-8 между администрацией г. Саратова и закрытым акционерным обществом «Волгожилстрой» заключен договор аренды № 1877 от 06.09.1999 земельного участка с кадастровым номером 64:48:030204:3 площадью 66 305 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> в микрорайоне К-16, для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов, сроком на 25 лет. 

27.06.2006 кадастровый номер земельного участка изменен на 64:48:030204:14.

На основании распоряжений Территориального управления Росимущества по Саратовской области от 03.02.2010 № 91-р «О разделе земельного участка, являющегося федеральной собственностью», с кадастровым номером 64:48:030204:14» и от 06.12.2011 №555-р «О разделе земельного участка, являющегося федеральной собственностью, с кадастровым номером 64:48:030204:36», заключено дополнительное соглашение от 16.02.2012 к Договору о внесении изменений в предмет договора в том числе в части земельного участка с кадастровым номером 64:48:030204:43, площадью 4239 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> предоставленного для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов, подземные и встроенные в здания гаражи, автостоянки (в том числе многоэтажных и подземных). Основным видом разрешенного использования земельного участка является проектирование и строительство многоэтажных жилых домов.

ИП ФИО1 вступил в договор № 1877 на основании договора замены стороны в обязательстве от 25.01.2013, заключенному с ООО «Волгоэнергомонтаж».

28.07.2021 права собственника на земельный участок 64:48:030204:43 перешли к муниципальному образованию «Город Саратов», что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 26.12.2022 №КУВИ-001/2022-230126226 (л.д. 73-78 т.1). 

20.06.2022 года сотрудниками отдела контроля за использованием земельных участков комитета по управлению имуществом города Саратова произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 64:48:030204:43 и установлено, что земельный участок, предназначенный для строительства многоквартирных домов, более 3 лет не используется по целевому назначению. Земельный участок огорожен металлической сеткой, на участке имеется 2-х этажное сооружение, размещены пластиковые контейнеры, а также располагаются автотранспортные средства, о чем составлен акт осмотра с приложением фототаблицы (л.д. 29-35 т.1).

07.07.2022 администрация муниципального образования «Город Саратов» направила ответчику предупреждение о нарушении условий договора и о возможном досрочном расторжении договора аренды земельного участка. 

16.11.2022 администрация муниципального образования «Город Саратов» направила ИП ФИО1 уведомление о расторжении договора аренды земельного участка с приложением соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи. 

В связи с неисполнением ответчиком требования о расторжении договора аренды земельного участка администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Ответчик, возражая против заявленных требований, указывал на то, что на спорном земельном участке в результате раздела исходного земельного участка невозможно строительство МКД, земельный участок используется по автостоянку, что соответствует виду разрешенного использования.

Удовлетворяя заявление требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельным участком, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством (ст. 3 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Основной обязанностью арендатора является использование арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена при использовании земельного участка не по целевому назначению.

Сохранение договора аренды нарушает публичный интерес и принцип правой определенности.

Согласно условиям договора аренды № 1877 от 06.09.1999 в редакции дополнительного соглашения от 17.05.2010 года, спорный земельный участок был предоставлен из земель населенных пунктов с разрешенным использованием - для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов. 

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (Выписка из ЕГРН от 26.12.2022 №КУВИ-001/2022-230126226 указан вид разрешенного использования земельного участка – «для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов, подземные и встроенные в здания гаражи, автостоянки (в том числе многоэтажные и подземные)».

 Пунктом 4.1.2 договора аренды земельного участка от 06.09.1999 года в редакции дополнительного соглашения от 17.05.2010 года предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды при использовании земельных участков не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

Судом первой инстанции установлено, что основанием обращения в арбитражный суд с настоящим иском послужило то, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:030204:43, арендуемый ИП ФИО1, более 3 лет не используется по целевому назначению для строительства многоквартирных домов. Земельный участок огорожен металлической сеткой, на участке имеется 2-х этажное сооружение, пластиковые контейнеры, расположены автотранспортные средства.

Использование земельного участка под автостоянку ответчиком не оспаривается, при этом указывает на то, что использовать земельный участок под строительство МКД  не представляется возможным.

В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 25.01.2013 ЗАО «Волгожилстрой» уступил, а ИП ФИО1 принял права и обязанности по договору аренды земельного участка № 1877 от 06.09.1999 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:030204:43 площадью 4239 кв. м. для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов.

Сомнений относительно объекта аренды либо неопределенности по установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды, не имеется. На момент заключения договора аренды, а также при заключении дополнительных соглашений, в том числе, при образовании спорного земельного участка у сторон отсутствовали разногласия либо заблуждения в отношении предмета договора и цели его использования.

В силу статьи 620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, случае если переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Заявляя о существовании препятствий для организации строительства, арендатор не воспользовался ни одним из способов защиты своих прав, предусмотренным статьей 12, 612 Гражданского кодекса РФ. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов и др. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. 

Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования. В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности. Правообладателем земельного участка по правилам, предусмотренным федеральным законом, может быть получено разрешение на условно разрешенный вид разрешенного использования (пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

Земли конкретной категории используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Помимо категории земель, дополнительным критерием детализации правового режима земель выступает разрешенное использование в соответствии с зонированием территорий. Общие принципы и порядок проведения такого зонирования территорий устанавливаются федеральными законами.

Статьей 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) предусмотрено, что разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (пункт 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 № 27-280 были приняты Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов».

Указанные Правила в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации вводят в муниципальном образовании «Город Саратов» систему регулирования землепользования и застройки, которая основана на градостроительном зонировании - делении всей территории в границах муниципального образования «Город Саратов» на территориальные зоны с установлением для каждой из них единого градостроительного регламента по видам и предельным параметрам разрешенного использования земельных участков в границах этих территориальных зон.

Правила землепользования и застройки 2008 года предусматривали, что Градостроительный регламент в части видов разрешенного использования недвижимости включает основные, условно-разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования.

Исходный земельный участок с кадастровым номером 64:48:030204:3 располагался в зоне застройки многоэтажными жилыми домами. На момент принятия Правил землепользования и застройки применительно территориальной зоны Ж-1 многоэтажная жилая застройка являлась одним из основных видов разрешенного использования, в то время как стоянки легкового автотранспорта - условно-разрешенными, а подземные и встроенные в здания гаражи, автостоянки (в том числе многоэтажные и подземные) являлись вспомогательным видом по отношению к основному.

Земельный участок 64:48:030204:43 был образован 06.12.2011 из земельных участков с кадастровыми номерами 64:48:030204:14, 64:48:030204:36. Территориальная зона при этом, не менялась - зона Ж-1 - зона застройки многоэтажными многоквартирными домами. Основным видом разрешенного использования на момент, когда был образован земельный участок с кадастровым номером 64:48:030204:43, была многоэтажная жилая застройка.

При передаче права аренды от ООО «Волгоэнергомонтаж» к ИП ФИО1 территориальная зона и данный основный вид разрешенного использования применительно к территориальной зоне Ж-1 не менялись.

Гаражи, стоянки легкового транспорта (до 300 машино-мест), в т.ч. многоэтажные, подземные предусматривался как условно-разрешенный, при этом, в соответствии со статьей 39 Градостроительного кодекса РФ физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию. Проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вил использования подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, проводимых в порядке, установленном статьей 5.1 настоящего Кодекса, с учетом положений настоящей статьи.

ИП ФИО1 было известно, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:030204:43, площадью 4239 кв.м., сформирован и поставлен на кадастровый учет как самостоятельный объект, использование земельного участка под автостоянку возможно как вспомогательный к основному, основным видом использования является проектирование и строительство многоквартирных жилых домов и арендатором не осуществляется. 

Комитет по градостроительству и архитектуре письмом от 05.09.2019 № 01-24-31/995 проинформировал ИП ФИО1 о том, что решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 № 54-397 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов» (далее - Правила). В Правилах представлена Карта градостроительного зонирования территории муниципального образования «Город Саратов» с границами территориальных зон (подраздел 17 Правил). 

В соответствии с Картой градостроительного зонирования территории муниципального образования «Город Саратов», спорный земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-1 - зоне застройки многоэтажными многоквартирными домами. Вспомогательные виды разрешенного использования допускаются только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным и осуществляются совместно с ними. Размещение объектов вспомогательных видов разрешенного использования разрешается при условии соответствия требованиям технических регламентов или иных требований в соответствии с законодательством. 

Территориальное управление Росимущества в Саратовской области от 22.12.2020 № 64-ЕМ-02/5700, являясь на тот момент правообладателем земельного участка, в ответ на обращение ИП ФИО1 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:030204:43 на «размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе с разделением на машино-места, за исключением служебных гаражей», сообщило заявителю о нецелесообразности изменения вида разрешенного использования земельного участка, со ссылкой на то, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:030204:43 имеет вид разрешенного использования «для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов, подземные и встроенные в здания гаражи, автостоянки (в том числе многоэтажные и подземные)». 

При этом в соответствии с письмом Территориального управления Росимущества в Саратовской области от 05.11.2019 № 02-5274 Управлением Росреестра по Саратовской области спорный земельный участок был дополнен вспомогательным видом разрешенного использования «подземные и встроенные в здания гаражи, автостоянки (в том числе многоэтажные и подземные)».

Вместе с тем, вопреки существующим Правилам землепользования арендатор использовал земельный участок под автостоянку в отсутствие дополнительных соглашений к договору № 1877 в части изменения целевого назначения земельного участка.

В пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, разъяснено, что самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 N 309-КГ17-20985.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса вспомогательные виды разрешенного использования допускаются только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними.

Как указано в пункте 5 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018, вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка, установленный в градостроительном регламенте, не может быть выбран вместо основного при предоставлении земельного участка.

Таким образом, заявителем не мог быть избран для спорного земельного участка с основным видом использования – «для строительства многоквартирных домов» вспомогательный вид использования – «подземные и встроенные в здания гаражи, автостоянки (в том числе многоэтажные и подземные)».

В соответствии с абзацем 1 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с пунктом 2 ст. 37 ГрК РФ, применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно пункту 3 статьи 37 ГрК РФ, изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Следовательно, земельный участок, имеющий определенный вид разрешенного использования, не может использоваться в иных целях.

Как подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком, спорный земельный участок используется им для размещения автостоянки, что в свою очередь является вспомогательным видом разрешенного использования и допускается только в качестве дополнительного по отношению к основным и условно разрешенным и осуществляются совместно с ними. Размещение объектов вспомогательных видов разрешенного использования разрешается при условии соответствия требованиям технических регламентов или иных требований в соответствии с законодательством.

Довод апелляционной жалобы предпринимателя о невозможности использования земельного участка в соответствии с целевым назначением по причине нахождения на его территории охранной зоны коллектора, в связи с чем, он используется им в соответствии с вспомогательным видом, отклоняется судом апелляционной инстанции как несостоятельный, основанный на неверном толковании норм материального права.

Размещение на спорном земельном участке объектов вспомогательного значения не свидетельствует об использовании земельного участка в соответствии с условиями договора аренды, поскольку целью освоения земельного участка является строительство и проектирование многоэтажных жилых домов.

При этом, невозможность использования земельного участка по целевому назначению не наделяет ответчика правом использовать его по своему усмотрению в целях, отличных от основного вида использования. 

Таким образом, размещение на спорном земельном участке автостоянки в отсутствие документального подтверждения использования земельного участка в соответствии с основным видом разрешенного использования (для строительства многоэтажных домов) противоречит целевому использованию земельного участка, предоставленного ответчику в аренду, что является существенным его нарушением в связи с чем, требования истца о досрочном расторжении договора аренды являются законными и обоснованными.

Апелляционная коллегия также отклоняет довод ответчика о ненадлежащем исполнении истцом обязанности досудебного информирования предпринимателя о предстоящем расторжении договора. 

Согласно пояснениям представителя истца в распоряжении арендодателя имелся адрес, который ИП ФИО1 в 2020 году указал в обращении к Губернатору (

<

...>), перенаправленном в администрацию для подготовки ответа. 

Также в материалах дела содержится карточка обращения ИП ФИО1, в котором указан адреса: 

<

...>. Информацией о наличии иного адреса, включая адрес регистрации ответчика, администрация не располагала. Единственно известный адрес ответчика указан администрацией в исковом заявлении. 

Таким образом, действия администрации по извещению арендатора о предстоящем расторжении договора аренды следует признать добросовестными, поскольку были приняты исчерпывающие меры для установления актуальных сведений места жительства ответчика.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции правильно определен круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу; правильно применен материальный закон, регулирующий спорные правоотношения; дана оценка всем имеющимся в материалах дела доказательствам с соблюдением требований части 2 статьи 71 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, подлежит размещению в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 20 декабря 2023 года по делу №А57-7955/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

            Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий 

 

С.М. Степура

Судьи 

Т.С. Борисова

 

А.Ф. Котлярова