﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4784/19 

Екатеринбург

23 августа 2019 г.

Дело № А60-55624/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 августа 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Татариновой И.А., Соловцова С.Н.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Электрон плюс» (далее – общество) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2019 по делу №А60-55624/2018 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества – Афонина Ю.Е. (доверенность от 16.08.2019);

муниципального казенного учреждения «Управление муниципального имущества Администрации города Нижний Тагил» (далее – учреждение) – Дубовицкий Р.А. (доверенность от 09.01.2019).

Учреждение обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу о взыскании задолженности по договору аренды в размере 296 478 руб. 39 коп., расторжении договора аренды и возврате нежилых помещений по акту приема-передачи.

Обществом подан встречный иск о взыскании с учреждения 165 239 руб. 22 коп., в том числе 128 446 руб. 03 коп. неосновательного обогащения, 22 000 руб. убытков, 14 793 руб. 19 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 20.07.2017 по 22.10.2018 с продолжением начисления по день фактической уплаты долга.

Решением суда от 06.03.2019 (судья Соболева Н.В.) в удовлетворении первоначального иска учреждения отказано, встречный иск общества удовлетворен.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2019 (судьи Полякова М.А., Дюкин В.Ю., Зеленина Т.Л.) решение суда отменено, первоначальный иск учреждения удовлетворен, в его пользу с общества взыскано 296 478 руб. 36 коп., в том числе: основной долг - 230 807 руб. 71 коп., пени - 65 670 руб. 65 коп. Расторгнут заключенный сторонами договор аренды нежилого помещения от 22.03.2016 № 1564. На общество возложена обязанность по освобождению нежилого помещения площадью 239,7 кв. м № 1-18, 22-26 в подвале здания жилого назначения, литера А, по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Красноармейская, 66, и передаче учреждению по акту. В удовлетворении встречного иска общества отказано.

В кассационной жалобе общество просит указанное постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда оставить в силе, ссылаясь на неправильную оценку судами фактических обстоятельств дела. Заявитель указывает на то, что при подписании договора аренды от 22.03.2016 № 1564 и акта приема-передачи он не был извещен о техническом состоянии передаваемых помещений, фактически осмотр произведен не был. Общество не имело возможности приступить к эксплуатации арендованного помещения в связи с ненадлежащим состоянием объекта и необходимость производства ремонтных работ. Однако ремонтные работы не были осуществлены в связи с отказом уполномоченного органа в регистрации права аренды общества по причине отсутствия права собственности арендодателя на переданные помещения. Таким образом, по мнению общества, ввиду отсутствия факта пользования помещением на него не может быть возложена обязанность по внесению арендных платежей на основании положении статей 405,606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Поведение учреждения противоречит норме статьи 10 ГК РФ не допускающей заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

В отзыве на кассационную жалобу учреждение просит оставить оспариваемый судебный акт без изменения, считает его законным и обоснованным.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что между учреждением (арендодатель) и обществом (арендатор) 22.03.2016 заключен договор аренды нежилых помещений № 1564, в рамках указанного договора арендодатель обязался передать, а арендатор принять нежилые помещения № 1-18, 22-26 в подвале здания жилого назначения, литера А, по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Красноармейская, 66, площадью 239,7 кв. м, что подтверждается актом приема-передачи нежилых помещений от 22.03.2016. Срок действия договора определен с 22.03.2016 по 01.10.2019.

Договор не прошел процедуру государственной регистрации, однако фактически сторонами исполнялся.

Дополнительным соглашением от 20.12.2016 пункт 3.1 договора аренды № 1564 от 22.03.2016 изменен с 01.01.2017.

Согласно пунктам 3.1, 3.2, 3.4, 5.3.1, 5.3.3 договора арендатор обязан ежемесячно, не позднее последнего числа текущего месяца, уплачивать арендную плату за пользование переданным ему муниципальным имуществом.

Учреждение в соответствии со статьями 450, 619 ГК РФ и пунктами 9.3, 9.4 и 9.5 договора аренды от 22.03.2016 № 1564, направило в адрес арендатора претензии с требованием погасить задолженность, предложением расторгнуть договор аренды от 22.03.2016 № 1564 и передать имущество по акту, а также сообщило о намерении обратиться с исковым заявление в суд. Поскольку ответа на требование истца по первоначальному иску не последовало, он обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с марта 2017 года по 31.07.2018 в размере 230 807 руб. 71 коп., неустойки за период с 01.04.2016 по 31.07.2018 в размере 65 670 руб. 65 коп., а также о расторжении договора аренды, обязании ответчика освободить нежилые помещения.

В свою очередь, общество, возражая против удовлетворения требований истца, заявил встречные исковые требования, просил взыскать с учреждения неосновательное обогащение в виде внесенной арендной платы в размере 128 446 руб. 03 коп., убытки в размере 22 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 14 793 руб. 19 коп. за период с 20.07.2017 по 22.10.2018 с продолжением начисления по день фактической уплаты долга.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции признал обоснованными доводы общества об утрате намерения осуществлять ремонт помещений и нести возможные связанные с этим затраты в связи с отказом в государственной регистрации договора аренды и отсутствии у арендодателя оснований для удержания перечисленных арендных платежей, так как общество в действительности к фактическому владению и пользованию помещениями по договору аренды не приступило в связи с фактической непригодностью помещений для нормальной эксплуатации.

Принимая обжалуемое постановление, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В силу положений пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В отсутствие доказательств внесения обществом арендной платы в спорный период в полном объеме, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности требований учреждения о взыскании с общества 230 807 руб. 71 коп. задолженности.

Отклоняя возражения общества об отсутствии у него возможности использовать принятые по договору аренды помещения, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

В силу положений пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с требованиями статьи 655 ГК РФ передача объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Факт передачи имущества арендатору удостоверен актом от 22.03.2016, замечаний арендатора касательно состояния имущества акт не содержит.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденном. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не вправе ссылаться на невозможность пользования вещью в соответствии с ее назначением, так как состояние объекта должно было быть известно ответчику. Согласно указанному подходу от исполнения обязанности по внесению арендной платы арендатора освобождает только невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от последнего.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, указанных обстоятельств судом апелляционной инстанции не установлено.

При этом апелляционным судом обоснованно принято во внимание, что инициатором заключения договора аренды спорных помещений являлся именно ответчик, что следует из писем, поступивших в адрес учреждения 16.05.2014 и 23.06.2015; состояние помещения следовало из оценочного отчета от 29.10.2015 № 201/15, которым установлена как рыночная стоимость самого объекта, исходя из его технического состояния, так и размер ежемесячной арендной платы; ответчик располагал необходимой информацией как о состоянии объекта, так и стоимости ремонтных работ, для целей установления объема и стоимости ремонтных работ в рамках капитального ремонта, возложенного договором аренды на арендатора, произведен осмотр помещений 04.04.2016 и 07.04.2016; стоимость ремонтных работ определена специализированной организацией, о чем арендатор извещен письмом от 28.04.2016).

В соответствии со статьей 620 ГК РФ арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Вопреки доводам общества в действиях учреждения не усматриваются признаки злоупотребления правом, поскольку договор аренды и акт приема-передачи помещения подписан сторонами без замечаний к техническому состоянию объекта, арендатором не было заявлено требование о расторжении договора в связи существенным нарушением условий другой стороной в порядке, предусмотренном пунктом 9.3. договора аренды и статьей 620 ГК РФ, договор сторонами исполнялся, отсутствие государственной регистрации договора аренды не влечет прекращение обязательств арендатора по внесению арендной платы (пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Доказательств совершения учреждением противоправных действий, направленных на воспрепятствование использованию арендатором имущества, что может быть истолковано судом как злоупотребление правом, судом не установлено.

Таким образом, суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования учреждения о взыскании с общества неосновательного обогащения в размере 230 807 руб. 71 коп.

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Размер неустойки за нарушение арендатором сроков внесения арендной платы установлен пунктом 11.2.1 договора аренды  от 22.03.2016 № 1564 и составляет 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Установив факт просрочки исполнения обществом денежного требования, суды также правомерно удовлетворили исковые требования учреждения о взыскании неустойки, предусмотренной пунктом 11.2.1 договора от 22.03.2016 № 1564 в размере 65 670 руб. 65 коп.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судами установлено, что арендодателем направлялись арендатору предупреждения о необходимости исполнения обязательств по внесению арендной платы, досрочном расторжении договора в судебном порядке.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (статья 622 ГК РФ).

Установив факт систематического неисполнения обществом обязательств по внесению арендной платы, апелляционный суд признал обоснованными требования учреждения о досрочном расторжении договора аренды и возврате помещений.

Отказывая в удовлетворении встречного иска общества о взыскании неосновательного обогащения в виде внесенных арендных платежей, суд апелляционной инстанции верно указал на то, что соответствующие денежные средства переданы на основании заключенного договора аренды, в связи с чем не могут быть квалифицированы в качестве неосновательного обогащения (статья 1102 ГК РФ).

Требования общества о взыскании убытков также признаны судами необоснованными в связи с отсутствием причинно-следственной связи между действиями (бездействием) учреждения и возникшими у общества убытками, поскольку по условиям пунктов 2.8., 13.2. договора аренды обязанность по регистрации договора и бремя несения соответствующих расходов возложено на арендатора. При этом право муниципальной собственности на нежилые помещения являлось ранее возникшим, в качестве основания возникновения права указано Постановление Верховного совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», постановление Главы Администрации города Нижний Тагил от 30.06.1995 № 144, объект являлся ранее учтенным, что следует из выписки из ЕГРН.

На основании изложенного, суд кассационной инстанции признает обжалуемый акт законным и обоснованными.

Доводы, изложенные обществом в кассационной жалобе, не свидетельствуют о нарушении апелляционным судом норм материального либо процессуального права, направлены на переоценку доказательств и установленных по делу обстоятельств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286 АПК РФ.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со статьей 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 АПК РФ, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2019 по делу № А60-55624/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Электрон плюс» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий							А.С. Полуяктов 

 

Судьи							И.А. Татаринова 

 

С.Н. Соловцов