/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-80504/2015

26 февраля 2018 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     17 января 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 февраля 2018 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Горбик В.М.

судей  Жиляевой Е.В., Колосовой Ж.В.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Лужинской В.А. 

при участии:  

от истца: представитель Григорьев А.Ю. по доверенности от 19.04.2017 

от ответчика: представитель Гаврилова С.А. по доверенности от 28.12.2017 

от 3-их лиц:  1) не явился, извещен,  2) представители Мороз Н.Г. по доверенности от 09.01.2018, Чудакова Н.Н. по доверенности от 09.01.2018 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер  13АП-19961/2017, 13АП-19964/2017) Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", Общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Проект" на решение  Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.06.2017 по делу № А56-80504/2015 (судья Кротов С.М.), принятое

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Проект"

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

3-и лица: 1) Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", 2) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта нежилого фонда,  

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Инвест-Проект" (далее – истец, общество, ООО "Инвест-Проект") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта нежилого фонда - нежилых помещений 1-Н, 10-Н, 11-Н,  площадью 277,6 кв.м, с кадастровым номером 78:36:0005117:3609, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Грибалевой, дом 12, литера А,  в  размере                 25 000 000 руб., определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 31.08.2015 №31-8-0119(148)-2015, выполненным Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", также об установлении рыночной стоимости указанного объекта недвижимости равной 18 500 000 руб. без учета НДС.

     К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП ГУИОН, предприятие), открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества, фонд).

     Суд первой инстанции определением от 30.05.2016 приостановил производство по делу по причине назначения экспертизы в ООО «Недвижимость и консалтинг». В связи с поступлением 16.06.2016 в адрес суда экспертного заключения от 14.06.2016 №15/16РВ-ЭЗ производство по делу возобновлено.

     По ходатайству ООО "Инвест-Проект" и ГУП ГУИОН суд первой инстанции определением от 06.02.2017 назначил по делу комиссионную судебную экспертизу. Поскольку 23.03.2017 в адрес суда поступило заключение эксперта ООО «АЛЬФА Консалт» Горячук Е.Л. и эксперта СМАО Корнеевой Е.А., определением суда от 27.03.2017 производство по делу возобновлено.

     Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.06.2017 производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта нежилого фонда - нежилых помещений 1-Н, 10-Н, 11-Н, площадью 277,6 кв.м, с кадастровым номером 78:36:0005117:3609, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Грибалевой, дом 12, литера А, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 31.08.2015 №31-8-0119(148)-2015, выполненным ГУП "ГУИОН", прекращено; установлена рыночная стоимость объекта нежилого фонда - нежилых помещений 1-Н, 10-Н, 11-Н, площадью 277,6 кв.м, с кадастровым номером 78:36:0005117:3609, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Грибалевой, дом 12, литера А, равной 25 000 000 руб., без учета НДС.

     Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение изменить, установить рыночную стоимость объекта нежилого фонда - нежилых помещений 1-Н, 10-Н, 11-Н, площадью 277,6 кв.м, с кадастровым номером 78:36:0005117:3609, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Грибалевой, дом 12, литера А, равной 18 500 000 руб., без учета НДС.

     ГУП ГУИОН также подало апелляционную жалобу, в которой просило решение изменить в части, касающейся распределения судебных расходов, взыскать с ООО "Инвест-Проект" в пользу предприятия 43 750 руб. судебных расходов на оплату судебной экспертизы.

     ГУП ГУИОН представило отзыв на жалобу общества, ООО "Инвест-Проект"  представило отзыв на жалобу предприятия, Комитет представил отзывы на апелляционные жалобы.

     В судебном заседании апелляционного суда представители ООО "Инвест-Проект", ГУП ГУИОН доводы своих апелляционных жалоб поддержали, просили решение суда изменить по мотивам, изложенным в жалобах. Представитель общества против удовлетворения апелляционной жалобы ГУП ГУИОН возразил, просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения. Представитель ГУП ГУИОН  против удовлетворения апелляционной жалобы общества возразил, просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения. Представитель Комитета согласился с доводами апелляционной жалобы ГУП ГУИОН.

    Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направило, поэтому в соответствии с данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 разъяснениями дело рассмотрено в его отсутствие.

    Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

    Как установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодателем) и ООО "Инвест-Проект" (арендатором) заключен договор аренды от 09.01.2013 №02-А005013 объекта нежилого фонда - нежилых помещений 1-Н, 10-Н, 11-Н,  площадью 277,6 кв.м с кадастровым номером 78:36:0005117:3609, расположенного по адресу: г.Санкт-Петербург, ул. Грибалевой, дом 12, литера А. 

     Общество с целью реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения обратилось 06.04.2015 в Управление (агентство) недвижимого имущества Выборгского района Санкт-Петербурга с заявлением в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ). 

Распоряжением Комитета от 17.09.2015 №770-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, ул. Грибалевой, дом 12, литера А, помещений 1-Н, 10-Н, 11-Н» принято решение о приватизации данного нежилого помещения по цене 25 000 000 руб., определенной на основании заключения ГУП ГУИОН от 31.08.2015 №31-8-0119(148)-2015. 

Письмом от 28.09.2015 Фонд имущества уведомил общество о принятии решения о реализации истцом преимущественного права на выкуп помещения и направил обществу проект договора купли-продажи спорного помещения.

Не согласившись с ценой выкупаемого помещения, поскольку договор не был подписан, истец обратился в арбитражный суд с требованием о признании недостоверным отчета о рыночной стоимости объекта, определенной ГУП «ГУИОН», и об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, посредством внесения изменений в договор с учетом протокола разногласий и определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Проверив доводы сторон во взаимосвязи с подлежащими применению нормами действующего законодательства, суд первой инстанции счел требование общества о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта нежилого фонда подлежащим прекращению на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; установил рыночную стоимость объекта нежилого фонда- нежилых помещений 1-Н, 10-Н, 11-Н, площадью 277,6 кв.м, с кадастровым номером 78:36:0005117:3609, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Грибалевой, дом 12, литера А, равной 25 000 000 руб., без учета НДС.

         Исследовав доказательства, обоснованность доводов, изложенных в апелляционных жалобах и отзывах на апелляционные жалобы, апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции правомерно принял во внимание следующие обстоятельства.

В статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом N159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 Закона N159-ФЗ.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N159-ФЗ заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.

Частью 3 статьи 9 Закона N159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

        В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

        При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между сторонами возник спор относительно цены помещения. 

        На основании статьи 3 Закона N159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N135-ФЗ).                               Согласно отчету ГУП ГУИОН об оценке от 31.08.2015 №31-8-0119(148)-2015  рыночная стоимость определена в размере 25 000 000 руб. 

          В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.  

           Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. 

            Вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.), если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно. 

        При оценке спорного условия договора купли-продажи о цене выкупаемого помещения суд первой инстанции правомерно исходил из следующего. Экспертом в заключении по результатам проведенной ООО "Инвест-Проект"  экспертизы сделан вывод о том, что рыночная стоимость спорного объекта составила 18 500 000 руб.       

         Как правомерно указано судом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона №159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика. 

Учитывая изложенные обстоятельства, органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона № 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика. 

Следовательно, рыночная стоимость, указанная в отчете от 31.08.2015 №31-8-0119(148)-2015, является обязательной для Комитета при формировании им цены продажи спорного помещения.

Таким образом, обязанность заключить договор на иных условиях, чем были предложены Комитетом изначально, у последнего отсутствует. 

Суд первой инстанции правомерно указал, что имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Определением суда от 06.02.2017 по ходатайству сторон назначалась комиссионная судебная экспертиза.

Согласно экспертному заключению ООО «АЛЬФА Консалт» рыночная стоимость спорного нежилого помещения соответствует указанной в отчете от 31.08.2015 №31-8-0119(148)-2015 и по состоянию на 06.04.2015 составляла                   25 000 000 руб.

Учитывая то, что экспертизой установлена рыночная стоимость помещения по состоянию на дату обращения общества с заявлением о предоставлении ему спорного помещения, что соответствует сложившейся судебной практике по рассмотрению аналогичных дел, договор купли-продажи спорного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объекта в размере 25 000 000 руб. 

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно счел заключение, представленное ГУП ГУИОН, достоверным доказательством по делу, урегулировал преддоговорный спор в части определения цены выкупа помещения, установив ее в размере 25 000 000 руб.

Довод ГУП ГУИОН в апелляционной жалобе о неправильном распределении судебных расходов по делу основан на ошибочном толковании правовых норм.

Судебные расходы согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, в числе прочих относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам                  (статья 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы при частичном удовлетворении исковых требований относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Между тем в силу разъяснений, содержащихся в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не подлежат применению при разрешении, в том числе иска неимущественного характера. Как указано в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.12.2014 N2777-О, возмещение судебных расходов на основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации осуществляется только той стороне, в пользу которой вынесен судебный акт, и в соответствии с тем судебным постановлением, которым спор разрешен по существу.

Аналогичное положение изложено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", согласно которому принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Судом первой инстанции установлено, что предметом разногласий сторон являлась выкупная стоимость имущества, подлежащего выкупу на основании Закона N159-ФЗ.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор. Следовательно, в результате рассмотрения преддоговорного спора по существу суду надлежит урегулировать преддоговорный спор.

Вместе с тем это не означает, что судебный акт по преддоговорному спору              не может считаться принятым в пользу той или иной стороны в зависимости от того, в редакции какой стороны суд принял спорный пункт договора.

Как видно из материалов дела, в данном случае на рассмотрение арбитражного суда были переданы разногласия только по одному условию договора - о цене продажи объекта недвижимости, которую общество предлагало установить, согласно исковым требованиям в размере 18 500 000 руб., а Комитет -                                    25 000 000 руб.

В результате рассмотрения указанных разногласий суд определил цену нежилого помещения в размере 25 000 000 руб., что сопоставимо с предложенной Комитетом ценой, максимально приближено к ней, не выходит за пределы допустимого диапазона, в котором может колебаться величина рыночной стоимости объекта оценки.

При таких обстоятельствах решение по настоящему делу является законным и обоснованным, в силу чего отсутствуют основания для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционных жалоб.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 14 июня 2017 года по делу № А56-80504/2015  оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

В.М. Горбик

 

Судьи

 

Е.В. Жиляева

 

 Ж.В. Колосова