ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-16718/2016

г. Челябинск

31 января 2017 года

Дело № А07-4894/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 января 2017 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей  Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В. рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда  Республики Башкортостан от 11.11.2016 по делу № А07-4894/2016  (судья  Харисов А.Ф.).

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Арбат» - ФИО2 (доверенность от 15.07.2016).

Общество с ограниченной ответственностью «АРБАТ» (далее – ООО «АРБАТ», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СТРОЙ-ОЙЛ-УФА» (далее – ООО «Строй-Ойл-Уфа», ответчик), Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрации, ответчик), Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, ответчик) о признании договора № 14-15 от 12.02.2015 аренды земельного участка площадью 7 729 кв.м. с кадастровым номером 02:55:00000:33380, заключенного между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «Строй-Ойл-Уфа» недействительным; применении последствий недействительности указанного договора аренды путем возврата Управлению земельного участка  с кадастровым номером 02:55:00000:33380 (требования изложены с учетом уточнения обществом «АРБАТ» исковых требований и отказа от части требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ФИО3, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее – третьи лица). 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.11.2016 (резолютивная часть оглашена 07.11.2016) исковые требования удовлетворены частично. Суд признал недействительным договор аренды земельного участка № 14-15 от 12.02.2015, площадью 7 729 кв. м кадастровый номер 02:55:000000:33380, расположенного по адресу: Российская Федерации, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерации, г.Уфа, Советский район, огранич. ул. Цюрупы, Кировоградской, ФИО4 и буль. ФИО5, заключенный между ООО «Строй-Ойл-Уфа» и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в части передачи в аренду земельного участка площадью 1268 кв. м, занятого и необходимого для использования и эксплуатации объектов недвижимости с кадастровыми (условными) номерами 02:55:010523:231, 02:55:010523:185, 02:55:010523:186, обозначенного в заключении землеустроительной судебной экспертизы № 01/09-01, выполненной кадастровым инженером ФИО6 с координатами следующих характерных точек границы (номер точки, координаты Х, координаты Y):

н35 659766,16 1360156,64 5,81

н31 659770,73 1360160,23 20,97

н32 659763,87 1360180,05 4,52

н37 659760,22 1360182,72 16,27

н38 659754,92 1360198,10 16,85

н39 659738,41 1360194,73 1,91

н40 659736,54 1360194,34 3,29

н41 659733,31 1360193,69 9,90

н42 659723,61 1360191,72 30,56

н43 659735,16 1360163,43 7,93

н33 659742,93 1360165,02 12,55

н34 659747,78 1360153,45 1,96

н45 659749,72 1360153,76 16,69

Применил последствия недействительности сделки путем возложения на ООО «Строй-Ойл-Уфа» обязанности возвратить Управлению вышеназванную часть земельного участка площадью 1268 кв. м, занятого и необходимого для использования и эксплуатации объектов недвижимости с кадастровыми (условными) номерами 02:55:010523:231, 02:55:010523:185, 02:55:010523:186.

С вынесенным решением не согласился ответчик Управление и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Податель апелляционной жалобы ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о наличии у ООО «АРБАТ» права на иск о недействительности договора аренды, мотивированного нарушением права на приобретение земельного участка в собственность собственником расположенного на нем недвижимого имущества. Указывает на осуществление изъятия для муниципальных нужд жилого помещения и земельного участка по адресу: 

<

...>. При этом, на момент осуществления изъятия у заявителя отсутствовало зарегистрированное право на земельный участок, а ранее заключенный договор аренды расторгнут. По мнению апеллянта, заявителем преследуется цель регистрации права собственности на земельный участок для получения его выкупной цены. Однако, даже после осуществления государственной регистрации права, данный факт будет иметь место после принятия решения об изъятии (которое не оспорено и не признано недействующим) и не будет учтен при определении выкупной цены в силу пункта 8 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

До начала судебного заседания от ООО «АРБАТ» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого решения, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтовых отправлений, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представители ответчиков и третьих лиц не явились.

С учетом мнения представителя истца, дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчиком и третьих лиц.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 12.02.2015 между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО «Строй-Ойл-Уфа» были подписаны договоры аренды земельного участка № 13-15 и № 14-15, предметом которых являются земельные участка с кадастровым номером 02:55:010523:110 общей площадью 37 075 кв.м. и с кадастровым номером 02:55:00000:33380 общей площадью 7 729 кв.м., расположенные по адресу: Совесткий район городского округа город Уфа Республики Башкортостан в кваратале, ограниченном улицами Цюрупы, Кировоградской, ФИО4 и бульваром ФИО5. Предоставление земельных участков произведено для проектирования и строительства жилых комплексов, объектов соцкультбыта, предприятий бытового обслуживания населения, торгово-административных зданий, подземных автостоянок (пункт 1.1 договоров аренды, т. 2 л.д. 3-6, 14-17).

На основании указанных договоров аренды произведена государственная регистрация обременений земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010523:110 и 02:55:00000:33380 в виде аренды в пользу ООО «Строй-Ойл-Уфа» ( т.1 л.д. 112,139).

В соответствии с договором купли-продажи от 11.11.2015 обществу «АРБАТ» принадлежит на праве собственности индивидуальный жилой дом площадью  25,5 кв.м. и два хозяйственных строения вспомогательного использования площадью соответственно 178 и 132,7 кв.м, расположенные по адресу 

<

...> (свидетельства о государственной регистрации права т.1 л.д. 44-46).

Решением Советского районного суда города Уфы от 21.10.2016 обществу «Строй-Ойл-Уфа» было отказано в удовлетворении исковых требований о признании вышеназванного договора недействительным и применении последствий недействительности сделки (т.4 л.д. 79-83).

Для обслуживания названного индивидуального дома и надворных построек был сформирован земельный участок площадью 1148 кв.м. с кадастровым номером 02:55:010523:10, поставленный на кадастровый учет 16.09.2002 (т.1 л.д. 118). Предыдушие собственники приобретенных обществом «АРБАТ» строений использовали земельный участок на праве аренды в соответствии с постановлением  главы Администрации города Уфы № 3609 от 07.08.2002 и договором аренды от 19.08.2002 (т.1 л.д. 91-97).

Указанный земельный участок был снят с кадастрового учета 22.06.2010 в связи с образованием земельного участка с  кадастровым номером 02:55:010523:110, что следует из содержания кадастрового паспорта последнего земельного участка (т.1 л.д. 104). В свою очередь, земельный участок с  кадастровым номером 02:55:010523:110 был преобразован с постановкой на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 02:55:00000:33380 (т.1 л.д. 114).

10.12.2015 общество «АРБАТ»  обратилось в Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010523:10 в собственность.

В ответе на заявление Управление  указало, что из земельного участка с кадастровым номером 02:55:010523:10 образован земельный участок с кадастровым номером 02:55:010523:110, который предоставлен в аренду ООО «Строй- Ойл-Уфа» ( т.1 л.д. 38).

Ссылаясь на наличие препятствий в осуществлении преимущественного права покупки земельного участка, занятого объектами недвижимого имущества которые находятся в собственности ООО «АРБАТ», общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции установил, что обществу «АРБАТ»  принадлежат на праве собственности объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 02:55:010523:231, 02:55:010523:185, 02:55:010523:186, расположенные в пределах земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:33380, предоставленного в аренду ООО «Строй-Ойл-Уфа» по спорному договору. Сделав вывод о наличии исключительных прав на земельный участок у собственника расположенных на нем объектов и определив по результатам судебной экспертизы часть делимого земельного участка, занятую объектами ООО «Арбат» по ранее существовавшим границам земельного участка с кадастровым номером 02:55:010523:10, суд удовлетворил заявленные требования.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции, действующей на момент заключения спорного договора аренды земельного участка) если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона и иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Приведенными выше данными кадастрового учета подтверждено, что принадлежащие ООО «АРБАТ» на праве собственности индивидуальный жилой дом площадью  25,5 кв.м. и два хозяйственных строения вспомогательного использования площадью соответственно 178 и 132,7 кв.м, расположенные по адресу 

<

...> расположены на земельном участке с кадастровым номером 02:55:000000:33380, предоставленного в аренду ООО «Строй-Ойл-Уфа» для целей строительства жилых компексов, объектов соцкульбыта, предприятий бытового обслуживания населения. 

Указанное обстоятельство не оспаривается участвующими в деле лицами и подтверждено заключением судебной землеустроительной экспертизы, проведенной на основании определения Арбитражного суда Республики Башкортостан по названному делу от 02.08.2016 кадастровым инженером ФИО6 (т. 4 л.д. 2-37).

Заключением эксперта установлено расположение объектов недвижимости с кадастровыми номерами 02:55:010523:231, 02:55:010523:185, 02:55:010523:186 в пределах земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:33380. 

Применительно к правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 06.09.2011 № 3771/11, N 4275/11 земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть представлен в единоличное пользование только одного из собственников таких объектов недвижимости. 

Причитающаяся заинтересованному собственнику часть земельного участка в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.

Аналогичным образом суду следует поступать при определении части, в которой сделка недействительна, поскольку данные требования связаны с необходимостью образования в пределах границ земельного участка, ранее поставленного на кадастровый учет, новых земельных участков, сведения о которых подлежат кадастровому учету (пункт 4 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Ввиду прекращения существования в качестве объекта кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 02:55:010523:10 и в целях определения земельного участка, необходимого для использования принадлежащих истцу объектов, судом первой инстанции была назначена землеустроительная экспертиза, выполненная кадастровым инженером ФИО6 (т. 4 л.д. 2-37).

В представленном суду заключении определены 3 варианта образования земельного участка для обслуживания индивидуального жилого дома и надворных построек (хозяйственных построек вспомогательного назначения). При этом, исследовательская часть заключения и пояснения эксперта позволяют сделать вывод о делимости земельного участка.

Одним из вариантов предусмотрено образование земельного участка площадью 1268 кв.м, с установлением границы ранее существовавшей границы архивного земельного участка с кадастровым номером 02:55:010523:10. Исходя из позиции сторон настоящего спора, указанный вариант признан наиболее подходящим для образования земельного участка для обслуживания индивидуального жилого дома и надворных построек.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о признании недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:33380 в части земельного участка площадью 1268 кв.м (с приведенным описанием координат и поворотных точек), необходимого для использования принадлежащих ООО «АРБАТ» строений, следует признать обоснованным, поскольку  предоставление обществу «Строй-Ойл-Уфа» земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, не принадлежащие ему на праве собственности, противоречит принципу единства судьбы и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

 Вопреки утверждениям подателя апелляционной жалобы, обстоятельство издания ненормативным правовых актов об изъятии земельных участков, в рассматриваемом случае не исключает заинтересованность ООО «АРБАТ» в оспаривании договора аренды.

Действительно, постановлением Главы Администрации городского округа город Уфа № 5021 от 13.08.2008 было предусмотрено осуществить изъятие для муниципальных нужд жилых и нежилых помещения по адресу: 

<

...>. Осуществление расселения и сноса подлежащих изъятию объектов было поручено ООО «Строй-Ойл-Уфа».

Изъятие жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд регулируется статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Указанная процедура  предполагает несколько этапов: принятие решения об изъятии имущества; уведомление лица, у которого оно подлежит изъятию об изъятии; регистрация решения в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество, непосредственное изъятие и возмещение выкупной стоимости.

Материалы настоящего дела не позволяют сделать вывод о завершении процедуры изъятия имущества у ООО «АРБАТ» (предыдущих собственников), право собственности последнего не прекращено.

Соответственно, истец является лицом, имеющим охраняемый законом интерес и заинтересованным в предъявлении требование о недействительности сделки и  применении последствий недействительности ничтожной сделки предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Доводы апеллянта о преследуемой обществом «АРБАТ» цели регистрации права собственности на земельный участок для получения его выкупной цены, а невозможности учета этого обстоятельства при определении выкупной цены в силу пункта 8 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации не могут быть приняты, поскольку не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора и подлежат разрешению в самостоятельном порядке.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.11.2016 по делу № А07-4894/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяИ.Ю. Соколова

Судьи:М.И. Карпачева

Л.А. Суспицина