ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-43866/17

01 июля 2019 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  24 июня 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  01 июля 2019 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

 председательствующего судьи Боровиковой С.В.,

судей: Немчиновой М.А., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1, 

в судебном заседании участвуют представители:

 от  Администрации городского округа Серпухов   Московской области (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) - ФИО2 представитель по доверенности от 26.12.2018,

от   ООО   «Стройиндустрия-С»: ФИО3 и ФИО4  представители по доверенности от 23.08.2017 г.;

 от Министерства имущественных отношений Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)- представитель не явился, извещен надлежащим образом,

 Комитет по управлению имуществом городского округа Серпухов - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

 от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)- представитель не явился, извещен надлежащим образом, 

 от Министерство строительного комплекса Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

  рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Серпухов Московской области ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) на решение Арбитражного суда Московской области от 18 февраля 2019 года по делу № А41-43866/17, принятое судьёй  ФИО5, 

по иску Администрации городского округа Серпухов  Московской области к  ООО «Стройиндустрия-С»: об обязании осуществить снос самовольной постройки, третьи лица: Министерство строительного комплекса Московской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Московской области, Комитет по управлению имуществом городского округа Серпухов, Министерство имущественных отношений Московской области

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Серпухов Московской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО «Стройиндустрия-С»(далее – ООО «Стройиндустрия-С»)  с иском об обязании ответчика в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу осуществить снос объекта недвижимости – нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:58:0010408:129 площадью 3000 кв.м. по адресу 

<

...> в случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный срок предоставить истцу право совершить соответствующие действия по сносу указанного объекта с правом последующего взыскания с него понесенных расходов (т. 1 л.д. 4-11).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство строительного комплекса Московской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Московской области, Комитет по управлению имуществом городского округа Серпухов, Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 18 февраля 2019 года по делу № А41-43866/17 в удовлетворении требований отказано. (т. 6 л.д. 144-148). 

Не согласившись с указанным судебным актом Администрация  обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы материального права.  

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт..

Представители ответчика возражали против доводов заявителя апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей  третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Заслушав представителей  истца и ответчика, исследовав и  оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу  не подлежащей удовлетворению.

 Как указал истец, 15.10.2008 на основании заявления ООО «Стройиндустрия-С» осуществлен выбор земельного участка для строительства офисного-делового центра по адресу 

<

...> составлен акт выбора (л.д.13 т.1). 

Постановлением Главы города Серпухова от 20.11.2008 № 2220 утвержден акт выбора и схемы расположения проекта границ земельного участка от 15.10.2008 из состава земель населенных пунктов, площадью 3000 кв.м., для строительства офисно-делового центра, расположенного по адресу 

<

...> (л.д.12 т.1). 

Постановлением Главы г.Серпухова от 2403.2009 № 621 предварительно согласовано ООО «Стройиндустрия-С» место размещения объекта – офисно-делового центра на земельном участке площадью 3000 кв.м. по адресу 

<

...> (л.д.19 т.1). 

19 января 2010 года земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 50:58:010408:129, вид разрешенного использования установлен «для строительства офисно-делового центра» (л.д.30 т.1). 

09.04.2010 Главой г.Серпухова принято постановление № 563 о предоставлении ООО «Стройиндустрия-С» в аренду на три года земельного участка площадью 3000 кв.м. по адресу 

<

...> для строительства офисно-делового центра, с кадастровым номером 50:58:010408:129 (л.д.21 т.1). 

24 мая 2010 года между КУИ г.Серпухова (арендодатель) и ООО «Стройиндустрия-С» (арендатор) заключен договор аренды № 6337-I-3-2013 земельного участка с КН 50:58:010408:129 (л.д.23 т.1).

 Постановлением Главы г.Серпухова от 24.04.2013 № 552 срок действия договора аренды земельного участка с КН 50:58:010408:129 был продлен по 30.04.2016, 07.05.2013 сторонами подписано соответствующее дополнительное соглашение (л.д.33-34 т.1). 

31 октября 2012 года Администрация города Серпухова выдала обществу разрешения на строительство объектов – офисно-делового здания, площадь застройки 640 кв.м., общая площадь 1130 кв.м., и подземного гаража площадью застройки 930 кв.м. общей площадью 870 кв.м. (л.д.35-37 т.1). 

Впоследствии были внесены изменения в ЕГРН относительно вида разрешенного использования земельного участка с КН 50:58:0010408:129, установлен вид разрешенного использования «здание многофункционального назначения с квартирами и встроенными, пристроенными объектами общественного назначения» (л.д.54 т.1). 

10 февраля 2015 года было зарегистрировано право собственности ООО «Стройиндустрия-С» на объект незавершенного строительства – нежилое здание общей площадью застройки 870 кв.м., степень готовности объекта 30%, адрес 

<

...> КН 50:58:0010408:1754, на основании разрешения на строительство и договора аренды земли (л.д.61,59 т.1). 

С 2015 года общество обращалось с письмами к администрации о внесении изменений в договор аренды № 6337-I-3-2013 от 24.05.2010 в части вида разрешенного использования (л.д.70 т.1). 

09.12.2016 администрация уведомила общество об отказе от договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ (л.д.41-42 т.1). 

Администрация ответила обществу, что договор аренды прекратил свое действие с 09.03.2017. Кроме того, администрация не давала своего согласия на изменение вида разрешенного использования земельного участка (л.д.75 т.1).

 Письмом от 14.04.2017 администрация сообщила обществу, что незавершенный строительством объект – нежилое здание – возведен обществом без согласования проектной документации и оформления соответствующего разрешения на строительство, в связи с чем является самовольной постройкой и подлежит сносу, предложила самостоятельно произвести снос объекта (л.д.39), после чего обратилась в суд с настоящим иском.

Поскольку ответчик добровольно снос постройки не осуществил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, в обоснование которого сослался, в том числе на положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

.Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что  истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлены доказательства в обоснование заявленных требований. 

  Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции обоснованными в силу следующего.

Согласно ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом. 

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. 

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

С учетом положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по иску о признании постройки самовольной и ее сносе подлежат доказыванию: наличие у истца права собственности, иного вещного права, права владения земельным участком на законных основаниях либо иных прав и законных интересов, которые нарушаются сохранением самовольной постройки; наличие у постройки признаков самовольной постройки, то есть создание ее на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо создание без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил; факт нарушения сохранением самовольной постройки прав и законных интересов истца. 

В соответствии с пунктом 23 Постановления Верховного суда Российской Федерации № 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. 

В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. 

Исходя из указанной нормы суду необходимо установить наличие или отсутствие обстоятельств, на основании которых может быть сделан вывод о том, являются ли спорные объекты самовольными постройками. 

В соответствии с пунктом 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. 

Из ст. 11 Земельного кодекса РФ следует, что к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся, в числе прочего, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. 

П. 3 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ, подп. 26 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа отнесены утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля за использованием земель городского округа. 

Таким образом, право органа местного самоуправления в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель осуществлять контроль за размещением движимых и недвижимых объектов закреплено ст. 11 Земельного кодекса РФ, Законом об организации местного самоуправления и Градостроительным кодексом Российской Федерации. Названный вывод согласуется с правовой позицией, сформированной судебноарбитражной практикой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2010 N 71/10 по делу N А55-17832/2008).

Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ от 19 марта 2014 года, содержит в себе положение о том, что право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу ст. 222 ГК РФ, а также разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Информационном письме Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" и Определении Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 N 595-О-П, в предмет доказывания по спору о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: - создание объекта без получения необходимых разрешений; - отсутствие отвода земельного участка для целей строительства; - возведение объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Таким образом, законом установлено три самостоятельных признака самовольной постройки, и наличие хотя бы одного из них является достаточным основанием для признания постройки самовольной.

 Как следует из материалов дела, спорный объект состоит на кадастровом учете, с КН 50:58:0010408:1754, является объектом незавершенного строительства и представляет собой нежилое здание. Ответчик является его собственником, право собственности зарегистрировано 10 февраля 2015 года. 

Объект расположен на земельном участке с КН 50:58:0010408:129 с видом разрешенного использования по состоянию на 08.07.2016 «здания многофункционального назначения с квартирами и встроенными, пристроенными объектами общественного назначения». 

В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации – далее ЗК РФ). 

Ответчик, право которого на спорный объект зарегистрировано в установленном законом порядке, обладает в силу норм гражданского и земельного законодательства, исключительным правом на находящийся под данным объектом земельный участок.

Материалами дела подтверждается, что 24.05.2010 между сторонами заключен договор аренды № 6337-I-3-2013 земельного участка с КН 50:58:0010408:129 для строительства, дополнительным соглашением от 07.05.2013 срок договора продлен по 30.04.2016. 18 января 2019 года между КУИ го Серпухов и ООО «Стройиндустрия-С» вновь заключен договор аренды указанного земельного участка № 7950-I-0,4-2019 с разрешенным использованием «объекты гаражного назначения», на основании постановления Главы администрации го Серпухова № 58 от 15.01.2019. 

Пунктами 5, 8 ст. 1 ЗК РФ установлены принципы: единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. 

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. 26 мая 2010 года 

Решением Совета депутатов города Серпухова № 560/88 утверждены Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) города Серпухова (вступили в силу 19.06.2010 после опубликования).

 В соответствии с указанными ПЗЗ, земельный участок с КН 50:58:0010408:129 вошел в зону Ц-3, в которой не предусмотрено строительство и размещение офисно-делового центра. 

Согласно ПЗЗ, Ц-3 является общественно-деловой зоной в историческом центре города. В перечень основных видов разрешенного использования в указанной зоне входит вид «здания многофункционального назначения с квартирами и встроенными, пристроенными объектами общественного назначения», который был выбран ответчиком (являвшимся на тот момент арендатором земельного участка по договору аренды № 6337-I-3-2013 от 24.05.2010) как более соответствующий предыдущему виду и целям образования земельного участка «для строительства офисно-делового центра» по сравнению с другими видами, предусмотренными ПЗЗ. 

Изменение вида разрешенного использования земельного участка в связи с установлением его соответствия с действующими ПЗЗ внесено в ГКН (ЕГРН), и в установленном порядке не оспорено.

 Кроме того, изменение вида разрешенного использования земельного участка также было обусловлено необходимостью оформления продления разрешения на строительство, ввода объекта в эксплуатацию, в чем могло быть отказано по причине несоответствия этого вида Правилам землепользования и застройки, о чем ответчик сообщал истцу в письмах

На момент судебного разбирательства по делу вид разрешенного использования земельного участка с КН 50:58:0010408:129 изменен на «объекты гаражного назначения». 

Строительство на земельном участке производилось ответчиком на основании выданных Администрацией г.Серпухова разрешений на строительство от 31.10.2012: - № RU50317000-110 на строительство офисно-делового здания (площадь земельного участка 3000 кв.м., площадь застройки 640 кв.м., общая площадь 1130 кв.м., строительный объем 5795 кубм., 2- этажный), сроком действия до 31.01.2015; - № RU50317000-111 на строительство офисно-делового здания (площадь земельного участка 3000 кв.м., площадь застройки 640 кв.м., общая площадь 1130 кв.м., строительный объем 5795 кубм., 2- этажный), срок действия продлен до 31.01.2015; - № RU50317000-112 на строительство подземного гаража (площадь земельного участка 3000 кв.м., площадь застройки 930,6 кв.м., общая площадь 870 кв.м., строительный объем 2350 кубм.), срок разрешения до 31.01.2015 (продлен до 17.08.2016).

Определением суда от 21.11.2017 по по делу №А41-43866/17 назначено проведение строительно-технической экспертизы, проведение которой поручено ООО «БНЭиОР «АПРИОРИ» экспертам ФИО6, ФИО7. 

На разрешение экспертов поставлены вопросы: Какие объекты недвижимости расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 50:58:0010408:129, по адресу: 

<

...> (указать площадь, этажность, степень готовности)? 

Соответствуют ли объекты, возведенные в границах земельного участка с кадастровым номером 50:58:0010408:129, по адресу: 

<

...> проектной документации, на основании которой выдано разрешение на строительство № RU50317000-112 (продлено до 17.08.2016 г) строительным, санитарным, пожарным, градостроительным нормам, правилам и стандартам, действующим на территории Российской Федерации, нарушает ли возведенные объекты зданий права и охраняемые законом интересы других лиц, создает ли угрозу жизни и здоровью граждан? 

Если объекты возведены с нарушением, возможно ли проведение работ для приведения в соответствие со строительными нормами и правилами, указать виды работ и их стоимость; в соответствии с проектной документацией, указать виды работ и их стоимость? 

Определить рыночную стоимость объекта (ов) недвижимости, расположенных на указанном земельном участке на дату проведения экспертизы. 

Определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:58:0010408:129, по адресу: 

<

...> на дату проведения экспертизы. 

Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении № 1246 (том 4), экспертами установлено следующее. 

По первому вопросу. В границах земельного участка с КН 50:58:0010408:129 по адресу 

<

...> находится объект недвижимости: подземный гараж со следующими характеристиками: площадь здания 820,9 кв.м., строительный объем здания 3931 кубм., этажность существующего здания – 2 этажа, в том числе подземный гараж – 1 этаж. Степень готовности – 100%. Кроме того, на участке также находятся: цементная площадка площадью 199 кв.м., занесенная в ЕГРН (документация отсутствует), не являющаяся предметом исследования; подпорные стенки и бетонная лестница, также не являющиеся предметами исследования по заданным судом вопросам. 

По второму и третьему вопросам. Сведения об объекте капитального строительства «Подземный гараж» в разрешении на строительство № RU50317000-112 и в проекте «Подземный гараж» СО1-АС выполненном ООО «Глав РегионПроект» в 2012 году, не совпадают. 

Площадь здания в проекте указана 870 кв.м., построенного здания (этаж – подземный гараж) составляет 820,9 кв.м., что не соответствует проектной документации, на основании которого выдано указанное разрешение на строительство. Объем здания в проекте указан 2350 кубм., построенного здания составляет 3931 кубм., что не соответствует проектной документации, на основании которой выдано разрешение на строительство. 

Установлено не соответствие объекта, возведенного в границах земельного участка с КН 50:58:0010408:129, проектной документации, на основании которой выдано разрешение на строительство. Архитектурно-строительное проектирование (ст. 48 Градостроительного кодекса РФ) выполнено не в полном объеме). 

Установлены нарушения сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения» СП 118.13330.2012. Требования, которым не соответствует объект, и возможность их устранения: Пункт 3.16 (4.18): в общественных зданиях следует предусматривать электрооборудование, электроосвещение, городскую телефонно-распределительную сеть, антенную приемную сеть телевидения и радиовещания, сеть проводного вещания, электрочасовые установки, системы пожарной и охранной сигнализации. 

В здании установлен блок охранно-противопожарной системы «Гранит-4», отсутствует сплинкерная водозаполненная автоматическая установка пожаротушения, звуковые и световые извещатели о пожаре, световые оповещатели о путях эвакуации из помещений здания. Здание электрофицировано. 

Электроосвещение помещений выполнено. 

Здание не подключено к городской телефонно-распределительной сети, отсутствует антенная приемная сеть телевидения и радиовещания, отсутствует подключение к сети проводного вещания. Является явным, критическим, но исправимым дефектом. Угрожает жизни и здоровью граждан. Виды работ и стоимость по устранению явного критического дефекта установить не представляется возможным в связи с не представлением эксперту сведений в материалах дела о проектном решении нормативных требований. 

Пункт 3.19 (4.21): молниезащита зданий выполняется с учетом наличия телевизионных антенн и трубостоек телефонной сети или сети проводного вещания. Молниезащита здания проектом не предусмотрена. Является явным, критическим, но исправимым дефектом. Угрожает жизни и здоровью граждан. Виды работ и стоимость по устранению явного критического дефекта установить не представляется возможным в связи с не представлением эксперту сведений в материалах дела о проектном решении данного вопроса. 

Пункт 9.4 (9.3): в необходимых случаях должны быть приняты соответствующие меры от проникновения дождевых, талых, грунтовых вод в толщу несущих и ограждающих конструкций здания, а также образования конденсационной влаги в наружных ограждающих конструкциях или устройства вентиляции закрытых пространств и воздушных прослоек. Имеются протечки воды внутрь помещений здания в связи с недостаточно проведенной гидроизоляцией кровли. Является явным, значительным, но исправимым дефектом. Не угрожает жизни и здоровью граждан.

Виды работ и стоимость по устранению явного критического дефекта установить не представляется возможным в связи с не представлением эксперту сведений в материалах дела о проектном решении вопроса о консервации здания. 

Пункт 9.3 (9.2): конструкции, детали и отделочные материалы должны быть выполнены из материалов обладающих стойкостью к возможным воздействиям влаги, низких и высоких температур, агрессивной среды и других неблагоприятных факторов или защищены согласно СНиП 2.03.11. Проверить не представляется возможным, сертификаты соответствия требованиям на использованные при строительстве материалы не представлены. 

Установлены нарушения сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», СНиП 21-02-99 «Стоянки автомобилей» СП 113.13330.2016. Объект не соответствует требованиям: Пункт 5.23 (6.4.5). Пути движения автомобилей внутри автостоянок должны быть оснащены ориентирующими водителя указателями. Указатели, ориентирующие путь водителя внутри помещения здания, отсутствуют. Является явным, значительным, но исправимым дефектом. Не угрожает жизни и здоровью граждан. Виды работ и стоимость по устранению явного критического дефекта установить не представляется возможным в связи с не представлением эксперту сведений в материалах дела о проектном решении данного вопроса. 

Пункт 6.11 (6.3.2). В неотапливаемых автостоянках достаточно предусматривать отопление только вспомогательных помещений. Для хранения автомобилей, которые должны быть всегда готовыми к выезду (пожарные, медицинской помощи, аварийных служб и т.п.) необходимо предусматривать отапливаемые помещения. В зданиях автостоянок допускается предусматривать служебные помещения для обслуживающего и дежурного персонала (контрольные и кассовые пункты, диспетчерская, охрана), технического назначения (для инженерного оборудования), санитарные узлы, кладовую для багажа клиентов, помещения для инвалидов, общественные телефоны и лифты. 

В здании предусмотрено размещение двух санузлов. Для неотапливаемых стоянок в этих помещениях необходимо поддерживать плюсовую температуру, иметь местное отопление. Является явным, значительным, но исправимым дефектом. Не угрожает жизни и здоровью граждан. Виды работ и стоимость по устранению явного критического дефекта установить не представляется возможным в связи с не представлением эксперту сведений в материалах дела о проектном решении данного вопроса. 

Пункт 6.12 (6.3.5). В автостоянках закрытого типа в помещениях для хранения автомобилей следует предусматривать приточно-вытяжную вентиляцию для разбавления и удаления вредных газовыделений по расчету ассимиляции, обеспечивая требования ГОСТ 12.1.005. 

В неотапливаемых надземных автостоянках закрытого типа приточную вентиляцию с механическим побуждением следует предусматривать только для зон удаленных от проемов в наружных ограждениях более чем на 20 метров. Приточно-вытяжная вентиляция в здании отсутствует, имеются помещение № 2 «Щитовая», удаленность которой (от центра помещения) от проемов в наружных стенах (дверной проем) составляет более 20 метров. Является явным, критическим, но исправимым дефектом. Угрожает жизни и здоровью граждан. Виды работ и стоимость по устранению явного критического дефекта установить не представляется возможным в связи с не представлением эксперту сведений в материалах дела о проектном решении данного вопроса.

 Пункт 6.13 (6.3.6). В автостоянках закрытого типа следует предусматривать установку приборов для измерения концентрации СО и соответствующих сигнальных приборов по контролю СО, устанавливаемых в помещении с круглосуточным дежурством персонала. Проектом не предусмотрено, в здании не установлены приборы для изменения концентрации СО, сигнальные приборы отсутствуют, комната для дежурного персонала не предусмотрена проектом. Является явным, критическим, но исправимым дефектом. Угрожает жизни и здоровью граждан. Виды работ и стоимость по устранению явного критического дефекта установить не представляется возможным в связи с не представлением эксперту сведений в материалах дела о проектном решении данного вопроса. 

Таким образом, при проведении исследования установлено, что исследуемое здание не соответствует проектной документации по основным параметрам: площадь здания, объем здания. 

Для определения видов работ и стоимости по приведению существующего на дату проведения экспертизы здания к проектным значениям необходимы: полностью демонтировать существующее здание; выполнить новое строительство здания с заложенным в разрешении на строительство параметрами по площади здания и объему.

Стоимость демонтажа составляет 1435619 руб. в соответствии с проведенным сметным расчетом, стоимость строительства – 27051443 руб.

 По четвертому вопросу. Рыночная стоимость объекта недвижимости «Подземный гараж» с параметрами: площадь подземного гаража – 820,9 кв.м., строительный объем здания 3931 кубм., составляет 47051416 рублей. 

По пятому вопросу. Рыночная стоимость земельного участка с КН 50:58:0010408:129 на дату проведения экспертизы составляет 3900000 рублей. 

Судом экспертное заключение приобщено к материалам дела и исследованно наряду с другими доказательствами по делу (ст.ст. 64, 86 АПК РФ). 

Из экспертного заключения следует, что спорный объект является подземным гаражом. Объект не соответствует проектной документации и разрешению на строительство по площади и объему. 

Как следует из пояснений ответчика, изменение площади и строительного объема здания связано с изменениями в проекте самого строительства. 

Если первоначально подразумевалось, проектной документацией предусматривалось и разрешения на строительство (№№RU50317000-110, RU50317000- 111 и RU50317000-112) выдавались на строительство двух офисно-деловых зданий и одного подземного гаража, то впоследствии (в связи с приватизацией соседнего земельного участка другими лицами) проектная документация была изменена и было принято решение о строительстве подземного гаража и на нем офисно-делового здания. Измененный проект подземного гаража был представлен в архитектуру города Серпухова. 

Согласно данному проекту, в целях придания большей устойчивости зданию (двухэтажному – первый этаж подземный гараж, второй этаж само здание), в связи с увеличением нагрузки на несущие конструкции, была изменена высота подземного гаража с 2,5 до 4,2 метров, что привело к наличию ошибки в разрешении на строительство подземного гаража и частично в проекте, в которых вместо новых высоты и строительного объема (4,2м х 930,6 кв.м.) указаны старые (2,5м х 930,6 кв.м. = 2350 кубм.). 

Фактически, в настоящее время строительный объем, определенный судебной экспертизой (3931 кубм.) с учетом погрешности равен строительному объему по измененной проектной документации 3909 кубм. 

Согласно доводам ответчика, вся измененная (уточненная) документация разработана с учетом согласований и обсуждений в Минстрое Московской области и в Администрации го Серпухов Московской области, и представлялась в указанные органы. 

Суд отмечает, что отсутствие разрешения на строительство (в данном случае - изменение в проектной документации) в силу ст.222 ГК РФ, постановления № 10/22, само по себе не влечет обязания сноса здания, если собственник этого здания принимал меры к его легализации. 

Выявленное экспертизой несоответствие объекта ряду требований строительных норм и правил, согласно выводам экспертного заключения, носит устранимый характер. Ряд выявленных нарушений не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан. Выявленная угроза жизни и здоровью граждан в результате нарушения при строительстве объекта ряда требований строительных норм и правил также носит устранимый характер. 

При сохранении здания ответчику необходимо выполнить требования пожарной безопасности (установить водозаполненную автоматическую установку пожаротушения, звуковые и световые извещатели о пожаре, световые оповещатели о путях эвакуации из помещений здания); установить молниезащиту здания; установить приточно-вытяжную вентиляцию в здании; установить приборы для измерения концентрации СО, сигнальные приборы для определения СО. Устранить данные нарушения возможно и без полного демонтажа (сноса) здания. 

Кроме того, за данные нарушения законом предусмотрена административная ответственность в виде штрафов, вынесение предписаний об устранении нарушений, без сноса всего здания. 

Суд также принимает во внимание, что объект не завершен строительством (право собственности ответчика зарегистрировано на незавершенный строительством объект), не введен в эксплуатацию. Следовательно, делать выводы об угрозе жизни и здоровью граждан в данном случае преждевременно.

В настоящее время вид разрешенного использования земельного участка изменен на «объекты гаражного назначения» и соответствует размещенному на нем объекту. Между сторонами заключен и действует договор аренды земельного участка от 18 января 2019 года.

На предоставленном в аренду обществу земельном участке на основании выданных администрацией разрешений, выданных иными уполномоченными органами согласований, обществом построен объект – подземный гараж (с превышением строительного объема, признанного судом обоснованным, с учетом пояснений ответчика, согласований и экспертного заключения). 

В настоящее время земельный участок находится у общества в аренде, его вид разрешенного использования соответствует размещению построенного объекта. Выявленная экспертизой угроза жизни и здоровью граждан касается не основных характеристик объекта (площади, объема, фундамента, пола, стен, потолка), а недостаточности оборудования на объекте и является устранимой.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе отклоняются по следующим основаниям.

Пунктами 3, 4, 14 ч. 5 ст. 27 ЗК РФ предусмотрено, что ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками; в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения. 

Из пояснений администрации следует, что согласно п. 51 ПЗЗ, зона 2 предназначена для обеспечения физической сохранности объектов культурного наследия, оптимального зрительного восприятия, поддержания и восстановления их ценного градостроительного и природного окружения, является территорией со строгим режимом использования земель, запрещающим строительство и хозяйственную деятельность, которая может привести к нарушению физической сохранности объектов культурного наследия. 

В границах зоны 12 запрещается проведение всех видов строительных и земляных работ без согласования с уполномоченными органами государственной власти в области охраны объектов культурного наследия. 

Согласно п. 53 ПЗЗ, в границах водоохранных зон запрещается движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных ТС), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие. Между тем, администрацией не представлено доказательств запрета осуществления строительства спорного объекта на земельном участке с КН 50:58:0010408:129. 

Строительство ответчиком на указанном участке осуществлялось на основании выданных администрацией разрешений на строительство, ГПЗУ. Письмом Первого заместителя министра культуры Правительства Московской области от 20.07.2012 № 16-3606/0101-24 согласованы строительные работы в области охраны объектов культурного наследия на спорном земельном участке. 

В договоре аренды от 18.01.2019 № 7950-I-0,4-2019 в пункте 1.5 оговорены ограничения (обременения) земельного участка в пользовании: расположение участка в границах водоохранной зоны от р. Нара, ограничение использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в границах водоохранных зон и прибрежных защитных полос, установлены в соответствии с Водным кодексом РФ; земельный участок полностью расположен в защитной зоне объекта культурного наследия – Здание кузницы конец 18 века и частично в защитной зоне объектов культурного наследия – ФИО8 1711, 19 в., Дом жилой, пер. пол. В. (два), Усадьба городская, земельный участок использовать в соответствии с требованиями Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятник истории и культуры) народов Российской Федерации»; земельный участок полностью расположен в границах санитарно-защитной зоны, использовать в соответствии с требованиями СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов». 

Таким образом, договоры аренды заключены, разрешения и согласования выданы с учетом изложенных Администрацией доводов о расположении земельного участка и спорного объекта в границах указанных Администрацией зон, следовательно, данные сведения проверены Администрацией и иными уполномоченными органами, и строительство спорного объекта признано возможным. 

Также учитывая вид объекта – подземный гараж, суд не находит, что его размещение противоречит пунктам 51 и 53 ПЗЗ

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда Московской области.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем  исследовании материалов дела,  при правильном применении норм действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

 Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 18 февраля 2019 года по делу № А41-43866/17    оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

М.А. Немчинова

 В.Н. Семушкина