ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-16669/2021

г. Челябинск

19 января 2022 года

Дело № А07-21667/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 января 2022 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Калиной И.В., 

судей Кожевниковой А.Г., Румянцева А.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Дом.РФ» на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.10.2021 по делу № А07-21667/2017 об отказе в удовлетворении заявления о признании отсутствующим обременения в отношении земельного участка.

В судебном заседании принял участие представитель акционерного общества «Дом.РФ» - ФИО2 (доверенность от 04.09.2020 № 3/160, паспорт).

 

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.07.2017 на основании заявления ФИО3 возбуждено дело о признании общества с ограниченной ответственностью «КилСтройИнвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.02.2019 (резолютивная часть от 07.02.2019) требования ФНС России признаны обоснованными, в отношении общества с ограниченной ответственностью «КилСтройИнвест» введена процедура наблюдения, в деле о банкротстве ООО «КилСтройИнвест» применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», временным управляющим утвержден ФИО4, член Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Развитие».

Информационное сообщение о введении процедуры наблюдения в отношении должника и о порядке предъявления требований кредиторами опубликовано в издании «Коммерсантъ» № 33 от 22.02.2019.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.09.2019 (резолютивная часть от 29.08.2019) в отношении общества с ограниченной ответственностью «КилСтройИнвест» введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утверждена ФИО5, член Ассоциации «Дальневосточная межрегиональная саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих».

Информационное сообщение о введении процедуры внешнего управления в отношении должника опубликовано в официальном издании газеты «Коммерсантъ» № 167 от 14.09.2019.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.02.2020 (резолютивная часть от 19.02.2020) общество с ограниченной ответственностью «КилСтройИнвест» признано банкротом, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО5, член Ассоциации «Дальневосточная межрегиональная саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих».

Информационное сообщение о введении процедуры конкурсного производства в отношении должника опубликовано в официальном издании газеты «Коммерсантъ» № 42 от 07.03.2020.

Акционерное общество «ДОМ.РФ» обратилось в арбитражный суд с заявлением, в котором просило признать отсутствующим (прекращенным) обременения земельного участка (расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенных по адресу: Рязанская область, Рязанский район, в районе п. Варские) с кадастровым номером: 62:15:0060214:34 в виде залога прав (ипотеки) в силу закона; признать погашенными записи в ЕГРН о наличии залога (ипотеки) в силу закона в отношении данного земельного участка с кадастровым номером: 62:15:0060214:34; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области в установленный законом срок зарегистрировать прекращение обременения в виде залога прав (ипотеки) в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером: 62:15:0060214:34.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.10.2021 (резолютивная часть от 19.10.2021) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, АО «ДОМ.РФ» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить определение суда от 26.10.2021.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что в определении отсутствует мотивировочная часть, доводы заявителя и конкурсного управляющего изложены судом без оценки. Суд первой инстанции при разрешении заявления не дал оценки доводам Заявителя и конкурсного управляющего, определение содержит единственный вывод: «учитывая, что в отношении объекта – земельного участка в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации ипотеки в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве (в том числе, и с учетом смены субъекта на стороне участников строительства), суд не усматривает предусмотренных Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ оснований для погашения записи об ипотеке в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве». Судом первой инстанции не установлены обстоятельства и не дана оценка доводам об отсутствии оснований для отнесения земельного участка (прав на него) к конкурсной массе Должника. Залог прав застройщика на земельный участок прекращен вместе с прекращением заложенного права - права аренды. Договор прекратил свое действие 17.05.2018, в связи с чем, в силу ст.453 ГК РФ у арендатора прекратилось право аренды земельных участков, что является основанием внесения соответствующей записи в ЕГРН. При этом наличие зарегистрированных ограничений (обременений) прав в отношении права аренды земельным участком в пользу залогодержателей - участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве не является препятствием в регистрации прекращения права аренды земельного участка. Реализация собственником (Российской Федерацией в лице агента АО «ДОМ.РФ») своих прав по распоряжению земельным участком не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления залогодержателей (участников долевого строительства). В рассматриваемой ситуации конкурсный управляющий Должника, действующий в силу Закона о банкротстве строго в интересах должника и кредиторов, обязан был осуществить регистрацию прав на объекты незавершенного строительства, расположенные на спорном земельном участке, гарантировав обеспечение залоговых прав участникам строительства. При этом погашение обременений (залога в силу закона) в пользу участников строительства на Земельный участок не препятствует дальнейшему погашению денежных требований участников строительства за счет реализации объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности Должника.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2021 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 12.01.2022.

Судебной коллегией в порядке статей 49, 260, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказано в принятии к рассмотрению дополнений к апелляционной жалобе, поскольку не исполнена обязанность по заблаговременному направлению в адрес лиц, участвующих в деле (вх.№69931 от 30.12.2021), также отказано в приобщении к материалам дела дополнительного доказательства – выписки из единого государственного реестра недвижимости, так как данный документ получен после вынесения обжалуемого судебного акта и не являлся предметом рассмотрения суда первой инстанции, дата регистрации обременений объектов недвижимости также позже вынесения судом обжалуемого судебного акта.

В судебном заседании 12.01.2022 представитель акционерного общества «Дом.РФ» поддержал доводы апелляционной жалобы, просил удовлетворить заявленные требования.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены надлежащим образом, а именно: посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

С учетом мнения лиц, участвующих в судебном заседании, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось судом апелляционной инстанции в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, не явившихся в судебное заседание и уведомленных о его времени и дате надлежащим образом.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства. 

Между Фондом «РЖС» (арендодатель) и ООО «КилСтройИнвест» (арендатор) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 62:15:0060214:35 и 62:15:0060214:34, расположенных по адресу: установлено относительно ориентира, расположенных по адресу: Рязанская область, Рязанский район, в районе п. Варские, заключен Договор №ДЗ-78 от 15.07.2014 аренды двух земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее – Договор) со сроком аренды на 15 лет.

С 01.09.2016 все права и обязанности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда «РЖС») по Договору переданы в пользу единого института развития в жилищной сфере – АО «АИЖК (после переименования АО «ДОМ.РФ») – в соответствии со ст.14 Федерального закона от 23.06.2016 года №221-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и п.1 ст.2 Федерального закона от 13.07.2015 года №225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Письмом от 02.04.2018 №9613-ДФ АО «ДОМ.РФ» уведомило ООО «КилСтройИнвест» о прекращении Договора, в связи с невнесением арендатором арендной платы более трех раз подряд по истечении сроков ее внесения, установленных Договором, в соответствии с ч. 21 ст. 16.1 Закона № 161-ФЗ.

Согласно п. 23 ст. 16.1 Закон № 161-ФЗ договор считается расторгнутым с момента получения арендатором уведомления АО «ДОМ.РФ» об одностороннем отказе от договора. Указанное письмо АО «ДОМ.РФ» было получено ООО «КилСтройИнвест» 17.05.2018, в связи с чем, указанный Договор, по мнению заявителя, считается расторгнутым с 17.05.2018.

Согласно выписке из ЕГРН от 29.03.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером 62:15:0060214:35 запись об аренде застройщика отсутствует.

Из выписки из ЕГРН от 29.03.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером 62:15:0060214:34 следует, что запись об аренде застройщика не погашена (62-62-12/015/2014-160) ввиду наличия иных обременений (ипотека в силу закона).

В адрес АО «ДОМ.РФ» от конкурсного управляющего должника поступил протокол от 17.03.2021 собрания участников строительства, имеющих требования в отношении объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: Рязанская обл., Рязанский р-н, с.п. Варсковское, кварталы 17 и 22. В соответствии с протоколом все требования по передаче жилых помещений в объектах незавершенного строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 62:15:0060214:34, принадлежат юридическому лицу – Фонду «Центр поддержки предпринимательства – бизнес-инкубатор Рязанского муниципального района», размер требований – 43 млн. рублей.

АО «ДОМ.РФ» заявляет о наличии оснований для погашения обременений в виде залога прав застройщика на земельный участок, возникший в соответствии с положениями статей 12.1 и 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) по следующим основаниям:

1. Договор прекратил свое действие 17.05.2018, в связи с чем, в силу ст.453 ГК РФ у арендатора прекратилось право аренды земельных участков, что является основанием внесения соответствующей записи в ЕГРН. При этом наличие зарегистрированных ограничений (обременений) прав в отношении права аренды земельным участком в пользу залогодержателей - участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве не является препятствием в регистрации прекращения права аренды земельного участка.

Реализация собственником (Российской Федерацией в лице агента АО «ДОМ.РФ») своих прав по распоряжению земельным участком не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления залогодержателей (участников долевого строительства).

2. АО «ДОМ.РФ» не является собственником Участков, в отношении которых выполняет функции агента Российской Федерации, и вправе совершать от своего имени юридические и иные действия, предусмотренные Законом № 161-ФЗ. Действующими нормами Закона № 161-ФЗ не предусмотрена возможность продления Договора аренды.

Пунктом 21 статьи 3, пунктом 16 статьи 3.4 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14–39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом особенностей, предусмотренных Законом № 161-ФЗ.

Однако, за предоставлением земельного участка в аренду для завершения строительства без торгов конкурсный управляющий в АО «ДОМ.РФ» до настоящего момента не обращался.

Информация о наличии у застройщика-банкрота права на получение земельного участка в аренду (однократно) на три года для завершения строительства объекта без проведения торгов в соответствии с вышеуказанными нормами у заявителя отсутствует: права собственности на объекты незавершённого строительства, расположенные по адресу: Рязанская обл., Рязанский р-н, с.п. Варсковское, кварталы 17 и 22 не оформлены.

3. Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) Единый государственный реестр недвижимости (далее также ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (части 3-5 ст. 1 Закона о регистрации).

Частью 1 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрены принципы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в частности, принципы публичности и достоверности, обеспечивающие открытость и доступность сведений, содержащихся в ЕГРН, для неограниченного круга лиц, а также достоверность, бесспорность зарегистрированных в реестре прав. При этом достоверность государственного реестра подразумевает бесспорность принадлежности объекта, на который зарегистрированы вещные права, к недвижимому имуществу. Иное свидетельствует о недостоверности реестра.

При таких обстоятельствах наличие записи об обременении в виде залога прав участников строительства в отсутствие (при прекращении) права застройщика на земельный участок противоречит принципу достоверности ЕГРН, закрепленному в статье 1 Закона о регистрации.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований руководствовался следующими обстоятельствами.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право на судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены способы защиты гражданских прав, а также указано, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе иными способами, предусмотренными законом.

При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП (по состоянию на настоящее время – Единый государственный реестр недвижимости - ЕГРН). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Конкурсный управляющий, возражая по заявлению, указывает на следующие обстоятельства.

30.06.2015г. ООО «КСИ» администрацией муниципального образования - Рязанский муниципальный район Рязанской области выдано разрешение на строительство № RU 62515000-213-2015 на строительство на земельном участке 62:15:0060214:34 блокированного (10 блоков) двухэтажного жилого дома.

30.06.2015г. ООО «КСИ» администрацией муниципального образования - Рязанский муниципальный район Рязанской области выдано разрешение на строительство № RU 62515000-211-2015 на строительство на земельном участке 62:15:0060214:34 многоквартирного трехэтажного жилого дома на 48 квартир.

30.06.2015г. ООО «КСИ» администрацией муниципального образования - Рязанский муниципальный район Рязанской области выдано разрешение на строительство № RU 62515000-212-2015 на строительство на земельном участке 62:15:0060214:34 блокированного (10 блоков) двухэтажного жилого дома.

30.06.2015г. ООО «КСИ» администрацией муниципального образования - Рязанский муниципальный район Рязанской области выдано разрешение па строительство № RU 62515000-219-2015 на строительство на земельном участке 62:15:0060214:34 блокированного (8 блоков) двухэтажного жилого дома.

30.06.2015г. ООО «КСИ» администрацией муниципального образования - Рязанский муниципальный район Рязанской области выдано разрешение на строительство № RU 62515000-221-2015 на строительство на земельном участке 62:15:0060214:34 многоквартирного трехэтажного жилого дома на 48 квартир.

30.06.2015г. ООО «КСИ» администрацией муниципального образования - Рязанский муниципальный район Рязанской области выдано разрешение на строительство № RU 62515000-222-2015 на строительство на земельном участке 62:15:0060214:34 многоквартирного трехэтажного жилого дома на 48 квартир.

Срок разрешений на строительство установлен до 01.07.2016г.

На основании выданных разрешений на строительство ООО «КСИ» начало возводить па земельном участке 62:15:0060214:34 многоквартирный жилой дом, заключило всего 28 договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома с физическими лицами в 2015-2016г. 

Требования участников строительства на передачу жилых помещений на указанном земельном участке установлены определениями Арбитражного суда РБ от 23.05.2019г., 22.08.19г., 14.06.19г. в рамках дела №А07-21667/2017.

Согласно акту осмотра объекта незавершенного строительства №1 от 05 октября 2019 года в результате проведенного конкурсным управляющим комиссионного осмотра установлено, что в настоящее время (на 05.10.2019) в стадии незавершенного строительства выполнены следующие работы: вырыт котлован, забиты сваи, возведены фундамент, стены 3 этажа, перекрытия, оконные проемы. Отсутствуют кровля, оконные блоки, внутренняя отделка. 

Право аренды земельного участка и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, находятся в залоге у участников долевого строительства в силу статей 329, 334, 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 12.1, части 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве.

Законодательство о банкротстве гарантирует конкурсным кредиторам по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, учет их требований в реестре требований кредиторов с целью последующего удовлетворения преимущественно перед требованиями иных кредиторов за счет стоимости предмета залога (пункт 7.1 статьи 16, пункта 4 статьи 134, статьи 138, пункта 2 статьи 142 Закона о банкротстве). Такое правовое регулирование позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. 

При этом, необходимо учитывать, что залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, - в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом обеспечивается и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом (в частности, при расторжении договора - статья 9) и (или) договором.

Параграф 7 главы IX Закона о банкротстве не содержит специального указания на необходимость гражданам - участникам строительства, которым предоставляется приоритетная защита их прав, обращаться в арбитражный суд с отдельным требованием о признании за ними статуса залоговых кредиторов в силу заключенных договоров долевого участия в строительстве жилья. Специальное регулирование для граждан - кредиторов вводится в виду их особого статуса как непрофессиональных участников хозяйственных отношений, нуждающихся в особой защите. Целью введения института залога в отношения долевого строительства в рамках норм Закона об участии в долевом строительстве являлось обеспечение максимального уровня защиты прав и интересов участников строительства. Для достижения эффективности использования норм о залоге в отношениях с застройщиком применен механизм возникновения права залога в силу закона, что освобождало участников строительства от необходимости совершения каких-либо дополнительных действий для получения статуса залогодержателя. Учитывая это, следует системно толковать нормы параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве и нормы статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, из которых следует, что участник долевого строительства в случае предъявления денежных требований к застройщику приобретает статус залогового кредитора без заявления отдельного требования об этом, а залог накладывается как на объект незавершенного строительства, так и на земельный участок.

Дольщики, заявившие свои требования в рамках процедур банкротства застройщика и обладающие на момент таких процедур залогом земельного участка по своим договорам долевого участия, сохраняют такой залог в силу ст. 353 ГК РФ до момента ликвидации застройщика-банкрота (п. 4 ст. 149 Закона N 127-ФЗ), либо до реализации предмета залога в рамках банкротства должника.

На земельном участке с кадастровым номером 62:15:0060214:34 должник начал возводить многоквартирные жилые дома, получив разрешения на строительство. Заключил договоры долевого участия с гражданами. Для осуществления строительства привлечены денежные средства более 40 граждан - участников строительства, впоследствии эти требования заменены на требование юридического лица и 1 договор остался с физическим лицом, требования указанных лиц в настоящее время признаны обоснованными и включены в реестр требований кредиторов и требований о передаче жилых помещении в соответствии со статьями 201.5 - 201.7 Закона о банкротстве.

Согласно представленной конкурсным управляющим ООО «Килстройинвест» справке затраты на объекты незавершенного строительства ЖК «Экополис», находящиеся в Рязанской области, составили 345 692 358,24 руб.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

Обществом на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на спорном земельном участке возведен объект до уровня третьего этажа, поэтому возведенный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительством) независимо от государственной регистрации прав на нее.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 г. N14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

В силу пункта 4 статьи 450 ГК РФ сторона, которой данным Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Порядок восстановления прав участников строительства установлен Законом о банкротстве: финансирование Фондом мероприятий по завершению строительства, создание ЖСК, продажа прав застройщика. Собранием кредиторов (участников строительства) от 17.03.2021 принято решение о продаже прав застройщика, что оспаривается АО «ДОМ.РФ». Отсутствие у должника - застройщика имущественных прав на земельный участок, на котором расположены объекты незавершенного строительства, влечет невозможность восстановления прав кредиторов, участников строительства.

Кроме того, по условиям договора аренды от 15.07.2014 с обществом «КилСтройИнвест», договор может быть расторгнут либо по соглашению сторон, либо по требованию одной из сторон в судебном порядке в случаях, установленных законодательством Российской Федерации и договором (пункт 11.1 договора). В судебном порядке либо по соглашению сторон договор аренды от 15.07.2014 не расторгался.

В случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, ст. 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Согласно п.28 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021, регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства настоящего дела, учитывая, что в отношении объекта – земельного участка в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации ипотеки в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве (в том числе, и с учетом смены субъекта на стороне участников строительства), суд правомерно не усмотрел предусмотренных Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ оснований для погашения записи об ипотеке в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Доводы апелляционной жалобы о прекращении права залога, в связи с прекращением права аренды земельного участка, со ссылкой на ст. 352 ГК РФ, отклоняются, поскольку в данном случае следует учитывать статус арендодателя (банкрот – застройщик), наличие участников строительства, обладающих правом залога в силу закона, необходимость применения норм закона о банкротстве и закона об участии в долевом строительстве в совокупности.

Доводы подателя о том, что интересы залоговых кредиторов (участников долевого строительства) могут быть защищены иным способом, не принимаются апелляционным судом, поскольку основаны на неправильном применении норм права.

Доводы апелляционной жалобы по существу решения выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено. 

При указанных обстоятельствах определение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации уплата государственной пошлины по настоящей жалобе не предусмотрена.

Руководствуясь статьями 176, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.10.2021 по делу № А07-21667/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества «Дом.РФ» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                         И.В. Калина

 

Судьи:                                                                               А.Г. Кожевникова

 

А.А. Румянцев