АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело  №А64-2541/2021

23 мая 2022 года

город Калуга

 

Резолютивная часть постановления объявлена: 19 мая 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено: 23 мая 2022 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего 

судей

 ФИО1,

 ФИО2,

 ФИО3,  

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

 

 ФИО4,        

при участии в заседании: 

 

от  заявителя жалобы:

 

от иных участвующих в деле лиц:

ФИО5 – представитель общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Компания Козерог», доверенность от 21.08.2020, диплом;

ФИО6 – представитель Комитета по управлению имуществом Тамбовской области, доверенность от 26.04.2022, диплом;

ФИО7 – представитель Управления Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области, доверенность от 21.02.2022, диплом,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Тамбовской области, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Компания Козерог» на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2022 по делу №А64-2541/2021,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Компания Козерог" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области (далее - Комитет, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 25.01.2021 по внесению изменений в 37 договоров аренды N 29/2-43 (1), 29/2-43 (2), 29/2-43 (3), 29/2-43 (4), 29/2-43 (5), 29/2-43 (6), 29/2-43 (7), 29/2-43 (8), 29/2-43 (9), 29/2-43 (10), 29/2-43 (11), 29/2-43 (12), 29/2-43 (13), 29/2-43 (14), 29/2-43 (15), 29/2-43 (16), 29/2-43 (17), 29/2-43 (18), 29/2-43 (19), 29/2-43 (20), 29/2-43 (21), 29/2-43 (22), 29/2-43 (23), 29/2-43 (24), 29/2-43 (25), 29/2-43 (26), 29/2-43 (27), 29/2-43 (28), 29/2-43 (29), 29/2-43 (30), 29/2-43 (31), 29/2-43 (32), 29/2-43 (33), 29/2-43 (34), 29/2-43 (35), 29/2-43 (36), 29/2-43 (37), образованных земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 68:29:0309005:52, представленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенных по адресу: 

<

...> в районе ГСК "Звезда", в части установления срока аренды с 13.08.2020 по 07.02.2024 и возложении на  Комитет обязанности продлить срок указанных выше договоров аренды, заключенных с обществом, до 07.02.2024.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 04.10.2021 заявление общества удовлетворено. 

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2022 решение суда первой инстанции отменено и принят новый судебный акт, которым заявителю отказано в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, ООО СЗ «Компания Козерог»  обжаловало данный судебный акт в кассационном порядке.

Изучив материалы дела и доводы заявителя кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия считает, что обжалуемое постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда по настоящему делу подлежит отмене с оставлением в силе решения Арбитражного суда Тамбовской области в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, на основании приказа Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 14.03.2014 N 201  проведены торги  по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

По результатам торгов победителем признано ООО СЗ «Компания Козерог», с которым 12.05.2014 Комитет по управлению имуществом Тамбовской области (арендодатель) заключил соответствующий договор аренды земельного участка.

На основании заключенного договора аренды от 12.05.2014  N 29/2-43  арендатору предоставлен  земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 68:29:0309005:52 общей площадью 202 102 кв.м, находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир 

<

...> в районе ГСК "Звезда. Почтовый адрес ориентира: Тамбовская область, г. Тамбов, для использования в целях комплексного освоения в целях жилищного строительства (под строительство жилых домов квартирного типа от 9 этажей и более). 

Согласно пунктам 2.1 - 2.4 договора началом комплексного освоения участка является дата подписания акта приема-передачи участка. Реализация комплексного освоения участка осуществляется в следующем порядке: подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах участка осуществляется в срок 1 год с момента подписания акта приема-передачи участка.

Строительство (создание) объектов инженерной инфраструктуры (внутриплощадочных инженерных сетей и сооружений) в соответствии с документацией по планировке в срок 7 лет с момента подписания акта приема-передачи участка. Максимальный срок осуществления жилищного или иного строительства 7 лет с момента подписания акта приема-передачи участка. Данный срок является сроком окончания комплексного освоения участка. Датой окончания данной деятельности является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов недвижимости, предусмотренных утвержденной документацией по планировке. Арендатор вправе исполнить обязательство по осуществлению жилищного и иного строительства досрочно.

Постановлением администрации г. Тамбова от 13.05.2015 N 3678 утверждены разработанные в соответствии с пунктом 2.2.1 договора проекты планировки и межевания территории, расположенной в границах земельного участка по адресу: 

<

...> в районе ГСК "Звезда".

По результатам проведенного межевания из арендуемого земельного участка было образовано 37 земельных участков.

Комитетом 12.08.2020 был вынесен приказ N 468 (Приказ) о заключении с ООО СЗ "Компания Козерог" договоров аренды без проведения торгов образованных земельных участков  из исходного земельного участка, предоставленного для комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

Пунктом 2 вышеуказанного приказа договор аренды от 15.05.2014 N 29/2-43 признан  расторгнутым.

Между Комитетом (арендодатель) и ООО СЗ "Компания Козерог" (арендатор) были заключены договоры аренды от 13.08.2020 за №№ 29/2-43 (1), 29/2-43 (2), 29/2-43 (3), 29/2-43 (4), 29/2-43 (5), 29/2-43 (6), 29/2-43 (7), 29/2-43 (8), 29/2-43 (9), 29/2-43 (10), 29/2-43 (11), 29/2-43 (12), 29/2-43 (13), 4 А64-2541/2021 29/2-43 (14), 29/2-43 (15), 29/2-43 (16), 29/2-43 (17), 29/2-43 (18), 29/2-43 (19), 29/2-43 (20), 29/2-43 (21), 29/2-43 (22), 29/2-43 (23), 29/2-43 (24), 29/2-43 (25), 29/2-43 (26), 29/2-43 (27), 29/2-43 (28), 29/2-43 (29), 29/2-43 (30), 29/2-43 (31), 29/2-43 (32), 29/2-43 (33), 29/2-43 (34), 29/2-43 (35), 29/2-43 (36), 29/2-43 (37) на вновь образованные земельные участки сроком с 13.08.2020 по 11.05.2021.

ООО СЗ «Компания Козерог»  02.12.2020 обратилось в Комитет по управлению имуществом Тамбовской области с заявлением о заключении дополнительных соглашений к вышеперечисленным договорам аренды о продлении срока их действия до 11.05.2024 на основании положений Федерального закона от 08.06.2020 N 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращения последствий распространения новой коронавирусной инфекции".

Письмом  за N 10-04/14211 от 15.12.2020 Комитет сослался  на невозможность продления срока действия договоров до 11.05.2024. По мнению арендодателя, по изложенным заявителем основаниям заключенные договора аренды могут быть продлены только на срок их действия (272 дня), поскольку в соответствии с пунктом 7 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных обстоятельств" (в редакции от 08.06.2020) срок действия договора аренды земельного участка при заключении дополнительного соглашения определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года.

К указанному письму Комитет приложил соглашения о внесении изменений в договоры аренды образованных земельных участков из земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, которыми предусматривалось увеличении срока действия данных договоров на 272 дня.

Общество направило в адрес Комитета подписанные с протоколом разногласий вышеуказанные соглашения с предложением об установлении срока аренды вновь образованных земельных участков  с 13.08.2020 по 07.02.2024.

Комитет письмом от 25.01.2021 N 10-04/736-772 возвратил заявителю  протоколы разногласий без их подписания. 

Не согласившись с отказом Комитета в продлении срока действия спорных договоров аренды, ООО СЗ "Компания Козерог" обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями в соответствии с положениями главы 24 АПК РФ.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно частям 6, 7, 8 статьи 23 Федерального закона от 08.06.2020 №166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» (далее – Закон №166-ФЗ) до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении

Согласно части 6 статьи 19    Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ (далее – Закон №98) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Давая правовую оценку доводам сторон в части применения к спорным правоотношениям вышеперечисленных норм действующего законодательства, арбитражный суд первой инстанции обоснованно учитывал следующее.

Согласно статье 46.4 ГрК РФ, действовавшей в спорный период, комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.

Как указано выше, договор аренды земельного участка от 12.05.2014 №29/2-43 заключен с ООО СЗ "Компания Козерог" для использования в целях комплексного освоения в целях жилищного строительства (под строительство жилых домов квартирного типа от 9 этажей и более). Срок действия данного договора аренды составляет 7 лет.

Спорные договоры аренды заключены в отношении земельных участков, образованных из исходного земельного участка, предоставленного на основании договора аренды от 12.05.2014.

Раздел исходного земельного участка и образование новых земельных участков осуществлялись для целей комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.

При таких обстоятельствах спора для целей продления договоров аренды, заключенных в отношении вновь образованных земельных участков, по правилам, предусмотренным Законом №166-ФЗ и Законом №98, арбитражный суд обоснованно учитывал условия, установленные договором аренды от 12.05.2014, позволяющие продление спорных договоров аренды до 3 лет. 

С выводами суда первой инстанции в этой части согласился и суд апелляционной инстанции.

Вместе с  тем, постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2020 по настоящему делу решение суда первой инстанции отменено и принят новый судебный акт, которым отказано в удовлетворении заявления ООО СЗ «Компания Козерог».

В обоснование судебного акта суд апелляционной инстанции сослался на избрание заявителем неправильного способа защиты нарушенного права.

В частности, как посчитал суд апелляционной инстанции, спорные правоотношения  подлежали разрешению в рамках гражданско-правового спора путем снятия судом возникших разногласий сторон в части срока действия заключенных  договоров на вновь образованные земельные участки.

Выводы суда апелляционной инстанции в этой части судебная коллегия считает ошибочными в связи со следующим.

Согласно статьям 198, 200 АПК РФ действия, решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны незаконными, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Как указано выше, Законами №166-ФЗ и №98-ФЗ на органы власти, выступающие в качестве арендодателей по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, возложена обязанность продлевать заключенные договора аренды при наличии у арендатора правовых оснований на такое продление.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, у ООО СЗ «Компания Козерог» возникло право на продление спорных договоров аренды, вместе с тем, Комитетом по управлению имуществом Тамбовской области отказано обществу в таком продлении.

Действия указанного государственного органа исполнительной власти, связанные с отказом в продлении срока действия договоров аренды, не соответствуют требованиям вышеназванных федеральных законов и нарушают права заявителя.

Учитывая изложенное, ООО СЗ «Компания Козерог» вправе было обратиться в суд с заявлением об оспаривании данных действий.

В порядке восстановления нарушенного права заявителя оспариваемыми действиями допускается принятие судом решения об обязании уполномоченного органа заключить гражданско-правовой договор на определенных условиях.

При таких обстоятельствах спора судебная коллегия считает необходимым отменить обжалуемое постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда и оставить в силе решение Арбитражного суда Тамбовской области по настоящему делу.

Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2022 по делу №А64-2541/2021 отменить. Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 04.10.2021 по настоящему делу оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения  в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном  статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий 

Судьи

 

ФИО1

ФИО2

ФИО3