Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. д.18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А41-76631/24

11 марта 2025 года

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2025 года

Полный текст решения изготовлен 11 марта 2025 года

Арбитражный суд в составе:

председательствующего – судьи Арешкиной И.Д.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Леоновым С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску товарищества собственников недвижимости «Лесная дом 11» 

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Стройсоюз»

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

об обязании

при участии в заседании:

от истца – ФИО1 по дов от 08.10.2024 №3, паспорт, диплом,

от ответчика – ФИО2 по дов от 12.11.2024, паспорт, диплом,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников недвижимости «Лесная дом 11» (далее – ТСЖ «Лесная дом 11», истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стройсоюз» (далее – ООО «Стройсоюз», ответчик) об обязании устранения выявленных недостатков.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения иска по доводам письменного отзыва и пояснений, заявил о применении срока исковой давности.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд находит иск подлежащим удовлетворению.

В соответствии с Протоколом общего собрания собственников помещений в доме № 1 от 25.12.2019 (далее-Протокол) о создании ТСН (ТСЖ) «Лесная дом 11» в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 140090, 

<

...>, 13.01.2020 зарегистрировано юридическое лицо – Товарищество собственников недвижимости (жилья) – ТСН (ТСЖ) «ЛЕСНАЯ ДОМ 11», которое приступило к выполнению своих обязательств 22.02.2021. 

В соответствии с ч. 1 ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Статья 138 ЖК РФ, устанавливает, что товарищество собственников жилья обязано обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью, представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме. 

Поскольку вышеуказанный многоквартирный жилой дом представляет собой совокупность не только помещений (жилых и нежилых), но и элементов общего имущества, застройщик несет ответственность за качество строительных работ в части помещений и общего имущества в многоквартирном доме. 

Наличие строительных недоделок в общем имуществе введенного в эксплуатацию дома затрагивает законные права и интересы всех собственников помещений (Постановление ФАС МО от 28.09.2009 по делу № А65-26269/2006). Так как общее имущество принадлежит всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности, защита их прав осуществляется совместно. Представителем при защите их данных прав и интересов выступает товарищество, созданное собственниками помещений для управления многоквартирным домом. 

Товарищество является представителем интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами, в соответствии с п. 8 ст. 138 ЖК РФ. (Постановление ФАС МО от 12.10.2009 по делу №A55-931/2009). 

Согласно с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации одним из способов управления многоквартирным жилым домом является управление управляющей организацией, которая и несет ответственность за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и предоставление коммунальных услуг. Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц и постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме. 

Истец осуществляет управление многоквартирным домом № 11, ведет деятельность по его содержанию, техническому обслуживанию и ремонту жилого фонда и придомовых территорий. 

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме

В рамках наделенных полномочий при эксплуатации указанного МКД, в процессе проживания бывшими участниками долевого строительства (ныне Собственниками многоквартирного дома) были выявлены строительные недостатки, которые существенно влияют на комфортное проживание и качество получения коммунальных и иных услуг. Застройщиком МКД № 11 по ул. Лесная в г. Дзержинский являлся ООО «Стройсоюз» ИНН 

<

***>. 

Выявление недостатков подтверждается заключением строительно-технической экспертизы на предмет определения нормативного технического состояния инженерных сетей (горячего водоснабжения, отопления и холодного водоснабжения) многоквартирного дома по адресу: 

<

...>.

Претензией от 14.04.2024 №Исх. №1/С истец потребовал устранения недостатков, ответчик от устранения выявленных в экспертном заключении дефектов уклонился. 

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства определены Законом № 214-ФЗ (статья 1).

В силу статьи 4 Закона № 214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной этим Законом (часть 9).

Таким образом, отношения между застройщиком и собственниками помещений в построенном им многоквартирном доме регулируются нормами как Закона N 214-ФЗ, так и Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон № 2300-1).

В статье 7 Закона № 214-ФЗ определено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2).

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (часть 5).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (часть 6).

В статье 29 Закона № 2300-1 определены права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы. Так, в отношении работы (услуги), на которую установлен гарантийный срок, исполнитель отвечает за ее недостатки, если не докажет, что они возникли после принятия работы (услуги) потребителем вследствие нарушения им правил использования результата работы (услуги), действий третьих лиц или непреодолимой силы (пункт 4).

В случае выявления существенных недостатков работы (услуги) потребитель вправе предъявить исполнителю требование о безвозмездном устранении недостатков, если докажет, что недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента. Это требование может быть в течение десяти лет со дня принятия результата работы (услуги) потребителем, если срок службы не установлен (пункт 6).

В настоящем деле Товарищество предъявило иск от лица своих членов, действуя в интересах собственников помещений в многоквартирном жилом доме, поэтому его отношения с ответчиком зависят от отношений, возникших между собственниками жилых помещений и застройщиком.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 5441/10, застройщик, принявший по акту законченный строительством объект, заключивший с дольщиками договоры долевого участия в строительстве и передавший дольщикам согласно договору помещения в построенном доме, несет перед собственниками этих помещений ответственность за надлежащее качество строительства жилого дома.

В соответствии с ч. 2 ст. 724 ГК РФ, в случае, когда на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота.

Требование истца об установлении нового гарантийного срока обязательства на перечисленные ремонтные работы сроком на 1 год с момента подписания акта выполненных работ соответствует ч. 2 ст. 724 ГК РФ и не превышает его.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и взаимосвязи, в том числе заключение внесудебной экспертизы, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Доводы отзыва ответчика и рецензия на внесудебное заключение экспертизы не принимаются судом.

Согласно позиции, изложенной в Определении Верховного суда Российской Федерации от 07.04.2016 № 305-ЭС15-16906, бремя доказывания причин возникновения недостатков, исключающих ответственность ответчика, возлагается на него. При разрешении исковых требований, связанных с применением последствий нарушения требований о качестве выполненных работ в гарантийный срок, заказчик обязан доказать факт возникновения недостатка в работе подрядчика. Подрядчик должен подтвердить, что причина возникновения недостатка не связана с его работой. В данном случае недостатки обнаружены в пределах гарантийного срока, поэтому бремя доказывания причин их возникновения, исключающих ответственность застройщика за дефекты, возлагается на ответчика. Ответчик соответствующих доказательств в материалы дела не предоставил.

Согласно части 5 статьи 720 ГК РФ при возникновении между заказчиком и подрядчиком спора по поводу недостатков выполненной работы или их причин по требованию любой из сторон должна быть назначена экспертиза. Расходы на экспертизу несет подрядчик, за исключением случаев, когда экспертизой установлено отсутствие нарушений подрядчиком договора подряда или причинной связи между действиями подрядчика и обнаруженными недостатками.

Судом в ходе судебного заседания было предложено представителю ответчика проведение судебной экспертизы по вопросу качества выполненной им работы и характера недостатков выявленных недостатков, ответчик от проведения судебной экспертизы отказался, что отражено в протоколе судебного заседания от 11.03.2025.

Предоставленная ответчиком рецензия на внесудебное экспертное заключение с учетом положений действующего правового регулирования подобных споров не принимается судом, поскольку без судебной экспертизы не позволяет сделать однозначный вывод об эксплуатационной характере недостатков. Рецензия. предоставленная ответчиком, выполнена лицом, заинтересованным в рассмотрении дела в его пользу.

Заявление о пропуске срока исковой давности отклоняется судом на основании следующего.

Недостатки, выявленные во внесудебном экспертном заключении, являются скрытыми.

В статье 29 Закона № 2300-1 определены права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы. Так, в отношении работы (услуги), на которую установлен гарантийный срок, исполнитель отвечает за ее недостатки, если не докажет, что они возникли после принятия работы (услуги) потребителем вследствие нарушения им правил использования результата работы (услуги), действий третьих лиц или непреодолимой силы (пункт 4).

В случае выявления существенных недостатков работы (услуги) потребитель вправе предъявить исполнителю требование о безвозмездном устранении недостатков, если докажет, что недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента. Это требование может быть в течение десяти лет со дня принятия результата работы (услуги) потребителем, если срок службы не установлен (пункт 6).

В настоящем деле Товарищество предъявило иск от лица своих членов, действуя в интересах собственников помещений в многоквартирном жилом доме, поэтому его отношения с ответчиком зависят от отношений, возникших между собственниками жилых помещений и застройщиком.

Требование об устранении скрытых недостатков заявлено в пределах десятилетнего срока, срок исковой давности не пропущен, что подтверждается сложившейся судебной практикой (Определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5) по делу № А40-217303/2016 и другие).

Иные доводы и доказательства приняты судом во внимание, однако отклонены по мотиву невозможности повлиять на результат рассмотрения дела с учетом сделанных выводов суда.

При этом неотражение в судебном акте всех имеющихся в деле доказательств либо доводов стороны, не свидетельствует об отсутствии их надлежащей судебной проверки и оценки (Определения Верховного Суда Российской Федерации от 06.10.2017 № 305-КГ17-13690, от 13.01.2022 № 308-ЭС21-26247).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 2, 110, 167-171, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Обязать ООО «Стройсоюз» за свой счёт выполнить работы по устранению дефектов и недостатков, допущенных при строительстве жилого дома по адресу: 

<

...>: 

- провести капитальный ремонт общедомовой системы горячего водоснабжения с заменой всех стояков проходящих в технических коробах; 

- до капитального ремонта устранить протечки на сетях горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, отопления; 

- произвести теплоизоляцию стояков отопления, горячего и холодного (кроме тупиковых пожарных стояков) водоснабжения. 

Обязать ООО «Стройсоюз» установить новые гарантийные обязательства на перечисленные ремонтные работы сроком на 1 год с момента подписания акта выполненных работ.

Взыскать с ООО «Стройсоюз» в пользу ТСЖ «Лесная дом 11» 6 000 руб. расходов по уплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия. 

Судья                                                                                              И.Д. Арешкина