АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-55428/2019

г. Краснодар

16 марта 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 15.03.2021

Полный текст решения изготовлен 16.03.2021

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                 ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Перспектива" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 143026, Московская область, город Одинцово, рабочий 

<

...>, эт/пом 8/19 (далее – истец, ООО "Перспектива", общество)

ответчик: открытое акционерное общество "Российские железные дороги" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 107174, 

<

...>. Басманная, дом 2 (далее – ответчик, ОАО "РЖД", акционерное общество)

о расторжении договора субаренды от 25.04.2018 № ЦРИ/04/СА/4159/18/00068;

о признании договора субаренды от 25.04.2018 № ЦРИ/04/СА/4159/18/00068 незаключенным,

о взыскании денежных средств в размере 6 417 300,00 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 ГК РФ в размере 256 567,87 рублей, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

1. межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 350063 

<

...> (далее – третье лицо, территориальное управление);

2. ФИО2

при участии:

от истца: ФИО3 – по доверенности, диплом;

от ответчика: ФИО4 – по доверенности, диплом;

от третьих лиц: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском, согласно которого просит:

1. расторгнуть договор субаренды частей земельного участка от 25.04.2018 № ЦРИ/04/СА/4159/18/00068 в отношении следующих участков:

площадью 300 кв. м, расположенного по адресу (имеющего адресные ориентиры): Краснодарский край, Лазаревский район, г. Сочи, на 1946 км ПК 2, ст. Лоо;

площадью 1 000 кв. м, расположенного по адресу (имеющего адресные ориентиры): Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, на 1947 км ПК5-1947 км ПК5+90 перегона Лоо-Дагомыс

2. считать договор субаренды частей земельного участка от 25.04.2018 № ЦРИ/04/СА/4159/18/00068 незаключенным с возвратом средств, в размере, установленном в п. 4.1.2 Договора в отношении следующих участков:

площадью 400 кв. м, расположенный по адресу (имеющую адресные ориентиры): Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, на 1930 км ПК5-1931км ПК1 перегона Чемитоквадже - Якорная щель;

площадью 400 кв. м, расположенный по адресу (имеющую адресные ориентиры): Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, на 1930 км ПК5-1931км ПК1 перегона Чемитоквадже - Якорная щель;

площадью 400 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, на 1930 км ПК5-1931км ПК1 перегона Чемитоквадже - Якорная щель;

площадью 400 кв. м, расположенную по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, на 1930 км ПК5-1931км ПК1 перегона Чемитоквадже - Якорная щель

3. возместить убытки в следующем размере 6 673 867,87 рублей, в том числе:

6 417 300,00 рублей - денежные средства, перечисленные ООО "Перспектива" в счет исполнения обязательств по Договору субаренды частей земельного участка от 25.04.2018 № ЦРИ/04/СА/4159/18/00068;

256 567,87 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 ГК РФ (расчет в Приложение №1).

минимальный размер упущенной выгоды при последующей сдачи в субаренду (п.5.3.2 Договора субаренды частей земельного участка от 25.04.2018 № ЦРИ/04/СА/4159/18/00068).

В соответствии с определением и. о. председателя гражданской коллегии Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2020 дело №А32-55428/2019 в связи с болезнью судьи Семушина А.В. передано на рассмотрение судье Левченко О.С.

Определением суда от 02.03.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено  Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Краснодар.

Определением суда от 02.03.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена ФИО2

Определением от 22.10.2020 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФИО5, эксперту ООО "Сочинское Бюро экспертизы и оценки".

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 15.03.2021 объявлен перерыв до 17-30 часов 15.03.2021. После перерыва судебное заседание продолжено.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, по результатам торгов между ответчиком (далее - арендатор) и истцом (далее - субарендатор) заключен договор субаренды частей земельного участка от 25.04.2018 № ЦРИ/04/СА/4159/18/00068 (далее -  договор).

В соответствии с условиями договора арендатор передавал субарендатору во временное владение и пользование 6 частей земельного участка полосы отвода железной дороги (п. 1.1 договора).

При этом, согласно п. 1.1 договора сторонами установлено, что границы участков указаны в Приложении №1.

Истец, указывает на то, что субарендатор, заключая договор с арендатором, исходил из тех сведений, которые были указаны в приложении №1, а также информации, в том числе с фотоизображениями, размещенными как приложение к тендерной документации. Не на стадии проведения торгов, ни из содержания самого договора, не следовало, что указанные участки имеют какие-либо обременения, в том числе права пользования этими участками третьими лицами, а также наличием частных или публичных сервитутов.

Между тем в отношении участка площадью 300 кв. м, расположенного по адресу (имеющего адресные ориентиры): Краснодарский край, Лазаревский район, г. Сочи, на 1946 км ПК 2, ст. Лоо выявлено следующее:

земельный участок расположен в горной стороне города, а не как было указано в конкурсной документации (фотоснимки) и приложении №1 к договору;

перекрывает доступ к торговым павильонам и к подземному переходу к ж/д ст. Лоо (указание на необходимость оформления сервитута в договоре отсутствует);

данный земельный участок уже сдан ОАО "РЖД" иным лицам по договорам, заключенным ранее договора от 25.04.2018 № ЦРИ/04/СА/4159/18/00068.

Также истец указывает на то, что решением Лазаревского районного суда г. Сочи по делу №2-759/2017 суд обязал ОАО "РЖД" без торгов заключить договор субаренды земельного участка под объектами незавершенного строительства, расположенных на спорном участке, с ФИО6.

В отношении участка площадью 1 000 кв. м, расположенного по адресу (имеющего адресные ориентиры): Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, на 1947 км ПК5-1947 км ПК5+90 перегона Лоо-Дагомыс, также выявлена аналогичная ситуация. На данном земельном участке имеются постройки, принадлежащие на праве собственности третьим лицам.

В отношении иных участков являющихся предметом договора, на которых отсутствуют постройки и (или) обременения правами третьих лиц, а именно:

участок площадью 400 кв. м, расположенный по адресу (имеющую адресные ориентиры): Краснодарский край, г.Сочи, Лазаревский район, на 1930 км ПК5-1931км ПК1 перегона Чемитоквадже - Якорная щель;

участок площадью 400 кв. м, расположенный по адресу (имеющую адресные ориентиры): Краснодарский край, г.Сочи, Лазаревский район, на 1930 км ПК5-1931км ПК1 перегона Чемитоквадже - Якорная щель;

участок площадью 400 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, на 1930 км ПК5-1931км ПК1 перегона Чемитоквадже - Якорная щель;

участок площадью 400 кв. м, расположенную по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, на 1930 км ПК5-1931км ПК1 перегона Чемитоквадже - Якорная щель

ООО "Перспектива" совместно с представителем ОАО "РЖД" главным инженером Сочинской дистанции инфраструктуры выявлено, что карта местности, отображенная в Приложении №1 не соответствует реальной обстановке, погрешность достигает 100-300 метров в зависимости от участка. При этом, ж/д пикеты, которые являются основным ориентиром при определении местоположения участков на карте существенно смещены, в связи с чем, полностью нарушена ориентация участков на местности и отсутствует какая-либо возможность осуществить их привязку к ж/д пикетам. Так же на карте неверно отображено расположение волнорезов.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и фактическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель - даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в частности, потребовать досрочного расторжения договора.

Из правового анализа статей 612, 614, пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Как указано выше, истец, указывает на то, что субарендатор, заключая договор с арендатором, исходил из тех сведений, которые были указаны в приложении №1, а также информации, в том числе с фотоизображениями, размещенными как приложение к тендерной документации. Не на стадии проведения торгов, ни из содержания самого договора, не следовало, что указанные участки имеют какие-либо обременения, в том числе права пользования этими участками третьими лицами, а также наличием частных или публичных сервитутов.

Между тем в отношении участка площадью 300 кв. м, расположенного по адресу (имеющего адресные ориентиры): Краснодарский край, Лазаревский район, г. Сочи, на 1946 км ПК 2, ст. Лоо выявлено следующее:

земельный участок расположен в горной стороне города, а не как было указано в конкурсной документации (фотоснимки) и приложении №1 к договору;

перекрывает доступ к торговым павильонам и к подземному переходу к ж/д ст. Лоо (указание на необходимость оформления сервитута в договоре отсутствует);

данный земельный участок уже сдан ОАО "РЖД" иным лицам по договорам, заключенным ранее договора от 25.04.2018 № ЦРИ/04/СА/4159/18/00068.

Также истец указывает на то, что решением Лазаревского районного суда г. Сочи по делу №2-759/2017 суд обязал ОАО "РЖД" без торгов заключить договор субаренды земельного участка под объектами незавершенного строительства, расположенных на спорном участке, с ФИО6.

В отношении участка площадью 1 000 кв. м, расположенного по адресу (имеющего адресные ориентиры): Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, на 1947 км ПК5-1947 км ПК5+90 перегона Лоо-Дагомыс, также выявлена аналогичная ситуация. На данном земельном участке имеются постройки, принадлежащие на праве собственности третьим лицам.

В отношении иных участков являющихся предметом договора, на которых отсутствуют постройки и (или) обременения правами третьих лиц, а именно:

участок площадью 400 кв. м, расположенный по адресу (имеющую адресные ориентиры): Краснодарский край, г.Сочи, Лазаревский район, на 1930 км ПК5-1931км ПК1 перегона Чемитоквадже - Якорная щель;

участок площадью 400 кв. м, расположенный по адресу (имеющую адресные ориентиры): Краснодарский край, г.Сочи, Лазаревский район, на 1930 км ПК5-1931км ПК1 перегона Чемитоквадже - Якорная щель;

участок площадью 400 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, на 1930 км ПК5-1931км ПК1 перегона Чемитоквадже - Якорная щель;

участок площадью 400 кв. м, расположенную по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, на 1930 км ПК5-1931км ПК1 перегона Чемитоквадже - Якорная щель

ООО "Перспектива" совместно с представителем ОАО "РЖД" главным инженером Сочинской дистанции инфраструктуры выявлено, что карта местности, отображенная в Приложении №1 не соответствует реальной обстановке, погрешность достигает 100-300 метров в зависимости от участка. При этом, ж/д пикеты, которые являются основным ориентиром при определении местоположения участков на карте существенно смещены, в связи с чем, полностью нарушена ориентация участков на местности и отсутствует какая-либо возможность осуществить их привязку к ж/д пикетам. Так же на карте неверно отображено расположение волнорезов.

Определением суда от 22.10.2020 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФИО5, эксперту ООО "Сочинское Бюро экспертизы и оценки".

Перед экспортом поставлены следующие вопросы:

1). Определить координаты частей земельных участков, предоставленных истцу в субаренду по договору субаренды от 25.04.2018 № ЦРИ/04/СА/4159/18/00068.

2). С учетом ответа на первый вопрос определить располагается ли в границах указанных земельных участков объекты движимого и недвижимого имущества, принадлежащие третьим лицам?

3). Если ответ на вопрос два положительный подробно указать в границах каких земельных участков располагаются объекты их пространственные характеристики и площадь.

По итогам судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 30.11.2020 № С511Э-53.

Согласно выводам судебной экспертизы:

1. Часть земельного участка, площадью 300 кв. м, входящего в состав земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:141, распложенного по адресу (имеющий адресные ориентиры): Краснодарский край, Лазаревский район, г. Сочи, на 1946 км ПК2, ст. Лоо, который передан в субаренду, согласно договору № ЦРИ/04/СА/4159/18/000608 субаренды частей земельного участка от 25.04.2018.

Координаты поворотных точек границы части земельного участка определены картометрическим методом с использованием приложения №1 к договору № ЦРИ/04/СА/4159/18/000608 субаренды частей земельного участка от 25.04.2018.

Каталог координат поворотных точек части земельного участка площадью 300 кв. м, входящего в состав земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:141, расположенного по адресу (имеющий адресные ориентиры): Краснодарский край, Лазаревский район, г. Сочи, на 1946 км ПК2, ст. Лоо, который передан в субаренду, согласно договору № ЦРИ/04/СА/4159/18/000608 субаренды частей земельного участка от 25.04.2018, определенные картометрическим способом (система координат МСК-23):

№№ точек

Координаты

X

Y

1

2

3

4

1

330327,67 330327,53 330340,21 330340,35 330327,67

2187616,28 2187622,12 2187622,42 2187616,59 2187616,28

Фактическая площадь по координатам, определенным картометрическим методом в соответствии с Приложением 1 к Договору № ЦРИ/04/СА/4159/18/000608 субаренды части земельного участка от 25.04.2018, составила 74,1 кв. м.

Часть земельного участка, площадью 1 000 кв. м, входящего в состав земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:141, расположенного по адресу (имеющий адресные ориентиры): Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, на 1947км ПК5-1947 км ПК5+90 перегона Лоо-Дагомыс, который передан в субаренду, согласно договору № ЦРИ/04/СА/4159/18/000608 субаренды частей земельного участка от 25.04.2018.

Каталог координат поворотных точек границы части земельного участка, определены картометрическим методом с использованием приложения №1 к договору ЦРИ/04/СА/4159/18/000608 субаренды частей земельного участка от 25.04.2018.

Каталог координат поворотных точек части земельного участка, площадью 1 000 кв. м, входящего в состав земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:141, расположенного по адресу (имеющий адресные ориентиры): Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, на 1947км ПК5-1947 км перегона Лоо-Дагомыс, который передан в субаренду, согласно договору № ЦРИ/04/СА/4159/18/000608 субаренды частей земельного участка от 25.04.2018, определенные картометрическим способом (система координат МСК-23):

№ № точек

Координаты

X

Y

1

2

3

4

1

329051,07 329059,06 328979,25 328969,85 329051,07

2188132,54 2188150,53 2188190,05 2188170,73 2188132,54

Фактическая площадь по координатам, определенным картометрическим методом в соответствии с приложением 1 к договору субаренды частей земельного участка ЦРИ/04/СА/4159/18/000608 от 25 апреля 2018 года составила 1 840 кв. м.

Часть земельного участка, площадью 400 кв. м, входящего в состав земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:141, расположенного по адресу (имеющий адресные ориентиры): Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, на 1930 км ПК5-1931км ПК1 перегона Чемтоквадже - Якорная щель, который передан в субаренду, согласно договору № ЦРИ/04/СА/4159/18/000608 субаренды частей земельного участка 25.04.2018.

Координаты поворотных точек границы части земельного участка определены картометрическим методом с использованием приложения №1 к договору ЦРИ/04/СА/4159/18/00068 субаренды частей земельного участка от 25.04.2018.

Каталог координат поворотных точек части земельного участка площадью 400 кв. м, входящего в состав земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:141, расположенного по адресу (имеющий адресные ориентиры): Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, на 1930 км ПК5-1931км ПК1 Чемитоквадже - Якорная щель, который передан в субаренду, согласно № ЦРИ/04/СА/4159/18/000608 субаренды частей земельного участка от 25.04.2018, определенные картометрическим способом (система координат МСК-23):

№№ точек

Координаты

X

Y

1

2

3

4

1

341617,27

341635,66

341643,5

341624,2

341617,27

2177087,73 2177075,46 2177087,14 2177099,14 2177087,73

Фактическая площадь по координатам, определенным картометрическим методом в соответствии с Приложением 1 к Договору субаренды частей земельного участка ЦРИ/04/СА/4159/18/000608 от 25 апреля 2018 года составила 307 кв. м.

Часть земельного участка, площадью 400 кв. м, входящего в состав земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:141, расположенного по адресу (имеющий адресные ориентиры): Краснодарский Сочи,  Лазаревский район, на 1930 км ПК5-1931км ПК1 перегона Чемитоквадже - Якорная щель, который передан в субаренду, согласно договору № ЦРИ/04/СА/4159/18/000608 субаренды частей земельного участка от 25.04.2018.

Координаты поворотных точек границы части земельного участка определены картометрическим методом с использованием приложения №1 к договору №ЦРИ/04/СА/4159/18/000608 субаренды частей земельного участка от 24.04.2018.

Каталог координат поворотных точек части земельного участка площадью 400 кв. м, входящего в состав земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:141, расположенного по адресу (имеющий адресные ориентиры): Краснодарский Сочи,  Лазаревский район, на 1930 км ПК5-1931км ПК1 перегона Чемитоквадже - Якорная щель, который передан в субаренду, согласно договору № ЦРИ/04/СА/4159/18/000608 субаренды частей земельного участка от 25.04.2018, определенные картометрическим способом (система координат МСК-23):

№№ точек

Координаты

X

Y

1

2

3

4

1

341443,1

341450,65

341419,62

341412,38

341443,1

2177191,71 2177204,27 2177220,95 2177206,53 2177191,71

Фактическая площадь по координатам, определенным картометрическим методом в соответствии с Приложением 1 к Договору субаренды частей земельного участка ЦРИ/04/СА/4159/18/000608 от 25 апреля 2018 года составила 533 кв. м.

Часть земельного участка, площадью 400 кв. м., входящего в состав земельного  участка с кадастровым номером 23:49:0000000:141, расположенного по адресу (имеющий адресные ориентиры): Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, на 1930 км ПК5-1931км ПК1 перегона Чемитоквадже - Якорная щель, который передан в субаренду, согласно договору № ЦРИ/04/СА/4159/18/000608 субаренды частей земельного участка от 25.04.2018.

Координаты поворотных точек границы части земельного участка определены картометрическим методом с использованием приложения №1 к договору №ЦРИ/04/СА/4159/18/000608 субаренды частей земельного участка от 24.04.2018.

Каталог координат поворотных точек части земельного участка площадью 400 кв. м, входящего в состав земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:141, расположенного по адресу (имеющий адресные ориентиры): Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, на 1930 км ПК5-1931км ПК1 перегона Чемитоквадже - Якорная щель, который передан в субаренду, согласно договору № ЦРИ/04/СА/4159/18/000608 субаренды частей земельного участка от 25.04.2018, определенные картометрическим способом (система координат МСК-23):

№№ точек

Координаты

X

Y

1

2

3

4

1

341274,79 341282,65 341257,85 341250,63 341274,79

2177290,51 2177302,66 2177318,15 2177303,18 2177290,51

Фактическая площадь по координатам, определенным картометрическим методом в соответствии с Приложением 1 к Договору субаренды частей земельного участка ЦРИ/04/СА/4159/18/000608 от 25 апреля 2018 года составила 438 кв. м.

Часть земельного участка, площадью 400 кв. м, входящего в состав земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:141, расположенного по адресу (имеющий адресные ориентиры): Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, на 1930 км ПК5-1931км ПК1 перегона Чемитоквадже - Якорная щель, который передан в субаренду, согласно договору № ЦРИ/04/СА/4159/18/000608 субаренды частей земельного участка от 25.04.2018.

Координаты поворотных точек границы части земельного участка определены картометрическим методом с использованием приложения №1 к договору №ЦРИ/04/СА/4159/18/000608 субаренды частей земельного участка от 25.04.2018.

Каталог координат поворотных точек части земельного участка площадью 400 кв. м, входящего в состав земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:141, расположенного по адресу (имеющий адресные ориентиры): Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, на 1930 км ПК5-1931км ПК1 перегона Чемитоквадже - Якорная щель, который передан в субаренду, согласно договору № ЦРИ/04/СА/4159/18/000608 субаренды частей земельного участка от 25.04.2018, определенные картометрическим способом (система координат МСК-23):

№ № точек

Координаты

X

Y

1

2

3

4

1

341032,71 341043,82 341013,04 341001,09 341032,71

2177437,78 2177453,92 2177481,65 2177463,35 2177437,78

Фактическая площадь по координатам, определенным картометрическим методом в соответствии с приложением 1 к договору субаренды частей земельного участка ЦРИ/04/СА/4159/18/000608 от 25 апреля 2018 года составила 845 кв. м.

2. В границах части земельного участка, входящего в состав земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:141, расположенного по адресу (имеющий адресные ориентиры): Краснодарский край, Лазаревский район, г. Сочи, на 1946км ПК2, ст. Лоо, зафиксированы объекты недвижимости, учтенные в ЕГРН:

А) кадастровый номер 23:49:0000000:7873, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Декабристов, площадью 218 кв. м с видом разрешенного использования объект незавершенного строительства. Согласно выписке из ЕГРН от 24.11.2020 №99/2020/362091192 данный объект незавершенного строительства принадлежит на праве собственности ФИО2, дата регистрации права 26.06.2017.

Б) кадастровый номер 23:49:0000000:7866, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Декабристов, протяженностью 3 442 метра, назначение: 10.3. сооружения канализации, наименование: ливневая канализация, соор.45. Согласно выписке из ЕГРН от 24.11.2020 №99/2020/362092898, правообладатель: Муниципальное образование город-курорт Сочи, дата регистрации права 16.06.2017.

В границах части земельного участка, входящего в состав земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:141, расположенного по адресу (имеющий адресные ориентиры): Краснодарский край, Лазаревский район, г. Сочи, на 1946км ПК2, ст. Лоо, зафиксирован объект недвижимости - земельный участок, не учтенный в ЕГРН. Согласно решения Лазаревского районного суда города Сочи Краснодарского края от 30 октября 2017 года, вступившего в законную силу, земельный участок, площадью 1 335 кв. м, с установленными координатами судом, обязали сдать в субаренду ФИО2

В границax части земельного участка, входящего в состав земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:141, расположенного по адресу (имеющий адресные ориентиры): Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, на 1947км ПК5-1947 км ПК5+90 перегона Лоо-Дагомыс, зафиксированы объекты недвижимости, учтенные в ЕГРН:

А) кадастровый номер 23:49:0123014:1036, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...> площадью 36,4 кв. м, назначение: нежилое, наименование: хозяйственный блок. Согласно выписке из ЕГРН от 24.11.2020 №99/2020/362079200, правообладатель: ФИО2, дата регистрации права 19.05.2017.

Б) кадастровый номер 23:49:0123014:1038, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...> площадью 115 кв. м,  назначение: 9) иные сооружения производственного назначения, наименование: навес. Согласно выписке из ЕГРН от 27.11.2020 №99/2020/362790243, правообладатель: ФИО2, дата регистрации права 19.05.2017.

В) кадастровый номер 23:49:0123014:1040, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...> площадью 432 кв. м, назначение: 9) иные сооружения производственного назначения, наименование: мощение. Согласно выписке из ЕГРН от 24.11.2020 №99/2020/362087808, правообладатель: ФИО2, дата регистрации права 19.05.2017.

Г) кадастровый номер 23:49:0123014:1042, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...> протяженность 3 метра, назначение: 11.2 сооружения противооползневые, наименование: подпорная стена. Согласно выписке из ЕГРН от 24.11.2020 №99/2020/362089918, правообладатель: ФИО2, дата регистрации права 19.05.2017.

Также на исследуемом земельном участке зафиксированы: металлическое ограждение, металлическое ограждение на металлических столбах, многолетние растения с твердым стволом (деревья).

В границах части земельного участка, входящего в состав земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:141, расположенного по адресу (имеющий адресные ориентиры): Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, на 1930км ПК5-1931км ПК1 перегона Чемитоквадже - Якорная щель, объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН не обнаружено.

В границах части земельного участка расположены частично разрушенные бетонные фундаменты, подпорная стена, бетонная площадка, мощенная керамической плиткой, многолетнее растение с твердым стволом (дерево).

В границax части земельного участка, расположенного по адресу (имеющий адресные ориентиры): Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, на 1930 км ПК1 перегона Чемитоквадже - Якорная щель, зафиксирован объект недвижимости, учтенный в ЕГРН, с кадастровым номером 23:49:0117003:1030, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, пер. Туапсе-Сочи, площадью 146 кв. м, назначение: производственное, наименование: данные отсутствуют. Согласно выписке из ЕГРН от 25.11.2020 № 99/2020/362103013, правообладатель - ОАО "Российские железные дороги".

В границах части земельного участка расположены многолетние растения с твердым стволом (деревья).

В граница части земельного участка, расположенного по адресу (имеющий адресные ориентиры): Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, на 1930км ПК5-1931км ПК1 перегона Чемитоквадже - Якорная щель, объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН, не обнаружено.

В граница части земельного участка, расположенного по адресу (имеющий адресные ориентиры): Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, на 1930 км ПК5-1931км ПК1 перегона Чемитоквадже - Якорная щель, объектов движимого или недвижимого имущества, не обнаружено.

В границах части земельного участка, расположенного по адресу (имеющий адресные ориентиры): Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, на 1930 км ПК5-1931км ПК1 перегона Чемитоквадже - Якорная щель, объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН не обнаружено.

В границах исследуемой  части земельного участка, частично расположен металлический ангар, постройка вспомогательного использования – собачья будка, многолетние растения с твердым стволом (деревья), объект движимого имущества - транспортное средство ГАЗ-66.

3. Согласно проведенного исследования в вопросе №2 настоящего заключения, сведений публичной кадастровой карты и замеров определяется:

в границах исследуемой части земельного участка, частично расположен объект незавершенного строительства кадастровый номер 23:49:0000000:7873. Объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123010:161, кадастровый номер землепользования 23:49:0000000:141 и с кадастровым номером 23:49:0123011:121, кадастровый номер землепользования 23:49:0000000:141. Габариты объект незавершенного строительства: длина 29,05 м-31,67м, ширина 6,64м, высота 4,2м, площадь застройки 212,2 кв. м. Площадь накладки на исследуемую часть земельного участка составляет 2,1 кв. м;

в границах исследуемой части земельного участка, частично расположен объект, назначение: 10.3. сооружения канализации, наименование: ливневая канализация, соор.45. кадастровый номер 23:49:0000000:7866.  Объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123010:161, кадастровый номер землепользования 23:49:0000000:141 и с кадастровым номером 23:49:0123011:121, кадастровый номер землепользования 23:49:0000000:141. Длина накладки на исследуемую часть земельного участка составляет 7,83 кв. м.

в границах исследуемой части земельного участка, расположен земельный участок, не зарегистрированный по сведениям ЕГРН. Объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123010:161, кадастровый номер землепользования 23:49:0000000:141 и в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123011:121, кадастровый номер землепользования 23:49:0000000:141. Площадь земельного участка 1 335 кв. м. Площадь накладки на исследуемую часть земельного участка составляет 74,1 кв. м. (100%).

В границах исследуемой части земельного участка, частично расположен объект назначение: нежилое, наименование: хозяйственный блок, кадастровый номер 23:49:0123014:1036. Объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123014:19, кадастровый номер землепользования 23:49:0000000:141. Площадь застройки 43,0 кв. м, высота 2,8м-3,5м. Площадь накладки на исследуемую часть земельного участка составляет 36,4кв.м.

В границах исследуемой части земельного участка, расположен объект 9) иные сооружения производственного назначения, наименование: навес, кадастровый номер 23:49:0123014:1038. Объект расположен в границах участка с кадастровым номером 23:49:0123014:19, кадастровый номер землепользования 23:49:0000000:141. Габариты навеса: длины 17,74м, м. высота 2,5м, площадь застройки 120,9 кв. м. Площадь накладки на исследуемую часть земельного участка составляет 120,9 кв. м.

В границах исследуемой части земельного участка, расположен объект назначение 9) иные сооружения производственного назначения, наименование: мощение, кадастровый номер 23:49:0123014:1040. Объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123014:19, кадастровый номер землепользования 23:49:0000000:141. Площадь застройки 459,6 кв. м. Площадь накладки на исследуемую часть земельного участка составляет 78,6 кв. м.

В границах исследуемой части земельного участка, расположен объект назначение: 11.2 сооружения противооползневые, наименование: подпорная стена, кадастровый номер 23:49:0123014:1042. Объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123014:19, кадастровый номер землепользования 23:49:0000000:141. Площадь застройки 32,9 кв. м. Площадь накладки на исследуемую часть земельного участка составляет 4,9 кв. м.

В границах исследуемой части земельного участка, расположен объект металлическое ограждение. Объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123014:19, кадастровый номер землепользования 23:49:0000000:141. Длина металлического ограждения 16,5 метра. Площадь накладки на исследуемую часть земельного участка составляет 16,5 метра.

В границах исследуемой части земельного участка, расположен объект металлическое ограждение на металлических столбах. Объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123014:19, кадастровый номер землепользования 23:49:0000000:141. Длина металлического ограждения 72,61 метра. Площадь накладки на исследуемую часть земельного участка составляет 70,06 метра.

В границах части земельного участка расположены частично разрушенные бетонные фундаменты, подпорная стена, бетонная площадка, мощенная керамической плиткой. Объекты расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0117003:75, кадастровый номер землепользования 23:49:0000000:141. Габариты бетонной площадки: длина 14,81-14,99м, ширина 6,57м-6,70м, высота 0,34м-0,62м, площадь застройки 98,8кв.м. Площадь накладки на исследуемую часть земельного участка составляет 48,7кв.м. Длина подпорной стены 14,55м. Длина накладки на исследуемую часть земельного участка составляет 13,15кв.м. Длина подпорной стены не определена, выходит далеко за объект исследования. Длина накладки на исследуемую часть земельного участка составляет 22,68кв.м.

В границах исследуемой части земельного участка, частично расположен объект назначение: производственное, наименование: данные отсутствуют кадастровый номер 23:49:0117003:1030. Объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером  23:49:0117003:75, кадастровый номер землепользования 23:49:0000000:141. Габариты производственного объекта: длина 22,8м, ширина 6,4м, высота 3,6м, площадь застройки 146 кв. м. Площадь накладки на исследуемую часть земельного участка составляет 52,6 кв. м.

В границах исследуемой части земельного участка, частично расположен металлический ангар, постройка вспомогательного использования – собачья будка, многолетние растения с твердым стволом (деревья), объект движимого имущества - транспортное средство ГАЗ-66, объекты расположены в границах земельного участка с кадастровым номером  23:49:0117005:65, кадастровый номер землепользования 23:49:0000000:141. Габариты ангара: длина 21,01м-20,85м, ширина 11,50м, высота 4,3м-5,1м, площадь застройки 240,6 кв. м. Площадь накладки на исследуемую часть земельного участка составляет 8,4 кв. м.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Стороны о проведении дополнительной судебной экспертизы по делу не заявляли, возражений относительно выводов, изложенных в заключении не привели.

Учитывая обстоятельства настоящего дела, суд пришел к выводу о том, что на момент обращения в суд истцом использование спорных частей земельного участка, в связи, с чем истец фактически не может реализовать право на использование спорных участков по указанному в договоре субаренды назначению, что является основанием для расторжения договора субаренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, при этом существенным в любом случае является условие о предмете договора.

Признаки предмета договора аренды земельного участка должны отвечать требованиям статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

В соответствии со статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс, земельный участок, часть земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.02.2013 № 12444/12, требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора.

Если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует.

Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор - заключенным.

Исходя из правовой позиции, изложенной в абзаце 6 пункта 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ. Договор, который не содержит какого-либо существенного условия, не признается незаключенным на этом основании, если впоследствии стороны своими действиями по исполнению и принятию договора выполнили такое условие.

В данном случае отсутствуют правовые основания считать договор субаренды частей земельного участка от 25.04.2018 № ЦРИ/04/СА/4159/18/00068 незаключенным. Так, спорный договор заключен с соблюдение соответствующей процедуры (по итогам торгов), предмет договора сторонами определен. Наличие обстоятельств не позволяющих использовать земельные участки в целях, указанных в договоре, не свидетельствуют о том, что договор не заключен.

В силу указанного в данной части в иске надлежит отказать.

Согласно статье 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно пункту 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Исходя из указанных положений, денежные средства в размере 6 417 300,00 рублей, уплаченные ООО "Перспектива" в качестве арендной платы за непригодный для использования по назначению участок, являются неосновательным обогащением и подлежат возврату.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2021 по делу №53-4683/2020.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.06.2015, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", вступившим в силу 01.06.2015, редакция статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в части определения размера процентов была изменена. С 01.06.2015 размер процентов за пользование чужими денежными средствами определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.08.2016) в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В силу указанного исковые требования в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами также обоснованы и подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлено о взыскании убытков.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Однако истец в материалы дела не представил доказательства несения убытков, в силу чего в указанной части иска надлежит отказать.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца надлежит взыскать судебные расходы, понесенные в связи с уплатой государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 159, 163, 170- 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор субаренды частей земельного участка от 25.04.2018 № ЦРИ/04/СА/4159/18/00068 в отношении следующих участков:

площадью 300 кв. м, расположенного по адресу (имеющего адресные ориентиры): Краснодарский край, Лазаревский район, г. Сочи, на 1946 км ПК 2, ст. Лоо;

площадью 1 000 кв. м, расположенного по адресу (имеющего адресные ориентиры): Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, на 1947 км ПК5-1947 км ПК5+90 перегона Лоо-Дагомыс.

Взыскать с открытого акционерного общества "Российские железные дороги" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), , город Москва в пользу общества с ограниченной ответственностью "Перспектива" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 

<

...> 673 867,87 рублей, из них 6 417 300,00 рублей, перечисленные в счет исполнения обязательств по договору субаренды частей земельного участка от 25.04.2018 № ЦРИ/04/СА/4159/18/00068, 256 567,87 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, а также в порядке возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины 62 369,00 рублей.

В остальной части иска отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко