Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-134714/2019

18 марта 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  14 марта 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи  Сайфуллиной А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

общества с ограниченной ответственностью "ТРЕЙДИНГ ЛУГА"

о признании недействительным уведомления об изменении ставки арендной платы от

31.08.2019 по договору от 17.06.2013 года №36/ДАР

при участии представителей сторон согласно протоколу судебного заседания от 14.03.2022, 

ус т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью "ТРЕЙДИНГ ЛУГА" (далее по тексту – ООО "ТРЕЙДИНГ ЛУГА") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с требованием о признании недействительным уведомления об изменении ставки арендной платы от 31.08.2019 по договору от 17.06.2013 года №36/ДАР к Федеральному государственному унитарному предприятию "ДИРЕКЦИЯ ПО ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ" (далее по тексту – Предприятие).

По ходатайству ООО "ТРЕЙДИНГ ЛУГА" В ходе судебного разбирательства была проведена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту  Городского учреждения судебной экспертизы  (ИНН: 

<

***>) ФИО2. Производство по делу было приостановлено до 26.02.2021.

Впоследствии, также по ходатайству  ООО "ТРЕЙДИНГ ЛУГА"  была назначена дополнительная экспертиза,  проведение которой было поручено эксперту ООО "КСБ Оценка" ФИО3.

В судебном заседании 14.03.2022 представитель  ООО "ТРЕЙДИНГ ЛУГА" заявленные требования поддержал, представитель Предприятия против заявленных требований возражал.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным   рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из представленных в материалы дела документов, между ООО "ПАРНАС-ТРЕЙДИНГ ЛУГА" (после изменения наименования - ООО "ТРЕЙДИНГ ЛУГА")  и Предприятием 17 июня 2013 года был заключен Договор №36/ДАР аренды федерального недвижимого имущества, по условиям которого Арендодатель (Предприятие) передал Арендатору (ООО "ТРЕЙДИНГ ЛУГА") в   аренду  объект недвижимого имущества: Кафе-кулинария-гостиница "Русь", нежилое, 3-этажное, общая площадь 1 818 кв. м, инв. № 4278, лит. А, расположенный по адрес: РФ, 

<

...>, условный номер: 47-78-23/002/2007-268, на срок до 01 июля 2062 года. 

В последствии, в период действия договора аренды, Предприятие   в адрес ООО "ТРЕЙДИНГ ЛУГА" направило Уведомление от 31.08.2019 об изменении ставки арендной платы. 

Как усматривается из текста Уведомления,  Предприятием была проведена оценка рыночной стоимости права пользования и владения нежилым зданием, по результатам проведения   оценки составлен Отчет об оценке №06-2019 от 12.03.2019, которым установлено, что рыночная стоимость права пользования и владения нежилым зданием составляет 690.840,00 рублей. Руководствуясь полученным Отчетом, Предприятие в соответствии с пунктом 4.7. Договора уведомило Арендатора (ООО "ТРЕЙДИНГ ЛУГА") об увеличении с 10.08.2019 ставки арендной платы до 690840,00 рублей.

Полагая уведомление не соответствующим действующему законодательству,   ООО "ТРЕЙДИНГ ЛУГА"  обратилось арбитражный суд с заявлением о признании недействительным Уведомления об изменении ставки арендной платы от 31.08.2019 по Договору №36/ДАР аренды федерального недвижимого имущества от 17 июня 2013 года.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству ООО "ТРЕЙДИНГ ЛУГА" была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Городского учреждения судебной экспертизы (ИНН: 

<

***>) ФИО2.  Впоследствии по ходатайству ООО "ТРЕЙДИНГ ЛУГА" была назначена дополнительная экспертиза, проведение которой было решено поручить эксперту ООО "КСБ Оценка" ФИО3. Заключение эксперта было представлено в канцелярию арбитражного суда 01.02.2022.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст.611 ГК РФ). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (п.1 ст.614 ГК РФ).

 В соответствии с пунктом 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  сторона, которой Гражданского кодекса Российской Федерации , другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Договором №36/ДАР аренды федерального недвижимого имущества от 17 июня 2013 года установлено право Предприятия  на увеличение ежемесячной постоянной арендной платы по договору один раз за 12 месяцев (пункт 4.7. Договора), вместе с тем, порядок расчета увеличения арендной платы, подлежащий применению для изменения  арендной платы   договором не предусмотрен.

Уведомление об изменении ставки арендной платы от 31.08.2019 по Договору №36/ДАР аренды федерального недвижимого имущества от 17 июня 2013 года по своей правовой природе является односторонней сделкой, направленной на изменение условий договора.

По мнению, ООО "ТРЕЙДИНГ ЛУГА", в результате направления Предприятием оспариваемого Уведомления размер арендной платы по договору увеличился более чем в 5 раз по сравнению с ранее существовавшим. Указанный размер увеличения арендной платы не соответствует рыночному изменению ставок арендной платы в городе Санкт-Петербурге за указанный период. 

Пунктом 1 статьи  11 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд. В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном АПК РФ. 

Защита гражданский прав, в силу статьи  12 Гражданского кодекса Российской Федерации  осуществляется путем: признания   права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признании недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнении обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом. 

Приведенный в статьи  12 Гражданского кодекса Российской Федерации  перечень не является исчерпывающим, поскольку законами могут быть предусмотрены и иные способы защиты права

В соответствии с пункту  2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации  сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сторона, которой Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором (п.4 ст.450 ГК РФ). 

Уведомление об изменении ставки арендной платы от 31.08.2019 по своей правовой природе является односторонней сделкой, направленной на изменение условий договора. 

 Согласно заключениям экспертов, отсутствовало изменение средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в городе Луга Ленинградской области в 2019-м году по сравнению с 2018-м годом. Перечисленные в Договоре №36/ДАР аренды федерального недвижимого имущества от 17 июня 2013 года пункты показывают инвестиционный, не рыночный характер договора, то есть перед тем, как использовать объект под коммерческие цели необходимо инвестировать в его строительство. Арендная плата (годовая арендная плата) за Объект недвижимого имущества: кафе-кулинария-гостиница "Русь", расположенный по адресу: 

<

...>, литера А, кадастровый номер 47:29:0000000:1808 на дату составления Отчета об оценке № 06-2019 от 12.03.2019, выполненного ООО "Оценка на Миллионной" с учетом положений Договора №36/ДАР аренды федерального недвижимого имущества от 17 июня 2013 года (аренднопригодная площадь объекта, инвестиционные обязательства арендатора: затраты на завершение строительства и ввода в эксплуатацию, подключение объекта к инженерным сетям и т.д., а также эксплуатационные расходы в течении 49 лет и расходов по ремонту помещений, осуществленных арендатором в период с 17 июня 2013 года, составляет величину равную: 1.776.959,52 рублей, т.е. 148.079,96 рублей.

Указанная сумма существенно меньше размера арендной платы, указанной в оспариваемом уведомлении об изменении ставки арендной платы от 31.08.2019 по договору от 17.06.2013 года №36/ДАР, согласно которому месячный размер арендной платы составляет 690840,00 рублей.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. 

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации  требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Условиями договора возможность расторжения договора при наличии задолженности по задолженность по оплате арендной платы за период предусмотрено. 

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  установлено, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Арбитражный суд согласно статьям 67, 68 АПК РФ принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу и обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. 

Согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. 

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.  

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 №54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации  отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Таким образом,   право Арендодателя (Предприятия) на одностороннее изменение размера арендной платы, закрепленное в договоре, не означает, что Арендатор (ООО "ТРЕЙДИНГ ЛУГА"), не согласный с такими изменениями, не вправе доказывать, что одностороннее изменение договорных условий нарушает баланс прав и обязанностей сторон, противоречит обычаям делового оборота либо иным образом нарушает основополагающие принципы разумности и добросовестности.

Оценив сведения, изложенные в представленных в материалы дела заключения экспертов, составленных по результатам произведенных судебных экспертиз, в порядке, предусмотренном статьями 71 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации , суд полагает представленные заключения надлежащим доказательством, позволяющим определить стоимость арендной платы.

Соответственно, одностороннее увеличение размера арендной платы до   690840,00 рублей нарушает баланс прав и обязанностей сторон договора аренды, противоречит обычаям делового оборота.

Оспариваемое Уведомление   является односторонней сделкой, которая может быть признана недействительной в порядке статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По общему правилу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации  сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В рассматриваемом случае суд, принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства дела, приходит к выводу о наличии оснований для удовелтворения заявленных требований.

Руководствуясь   168, 450, 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 167- 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области,

р е ш и л:

исковое заявление удовлетворить в полном объеме, признать недействительным уведомление об изменении ставки арендной платы от 31.08.2019 по договору от 17.06.2013 года №36/ДАР.

Взыскать с Федерального государственного унитарного предприятия "Дирекция по инвестиционной деятельности" в пользу ООО "ТРЕЙДИНГ ЛУГА" 6000,00 рублей в счет уплаты государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Сайфуллина А.Г.