ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-21258/2020

город Ростов-на-Дону

23 апреля 2021 года

15АП-5749/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2021 года

Полный текст постановления изготовлен 23 апреля 2021 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей Новик В.Л., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от истца: представителя ФИО2 по доверенности от 30.03.2021;

от ответчика посредством использования системы «Картотека арбитражных дел (онлайн-заседание)»: представителя ФИО3 по доверенности от 03.11.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ОМАД БАР» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2021 по делу № А32-21258/2020 

по иску общества с ограниченной ответственностью «ОМАД БАР» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Парк Европа» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ТЕКА» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

о признании недействительными одностороннего отказа от договора, требования об увеличении арендной платы, признании недействительным удержания,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ОМАД БАР»  (далее – истец, ООО «ОМАД БАР») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Парк Европа» (далее – ответчик, ООО УК «Парк Европа» о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды недвижимого имущества от 24.11.2015  N А-19 с 28.02.2020, выраженного в письме от 27.12.2019, признании недействительным требования от 28.01.2020 об увеличении арендной платы до 100000 руб. в месяц, признании незаконным удержания ответчиком имущества истца, находящегося в арендованных помещениях, об обязании устранить препятствия арендатора ООО «ОМАД БАР» в вывозе принадлежащего ему имущества (с учетом принятых судом первой инстанции уточнений первоначально заявленных исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «ТЕКА» (далее – ООО «ТЕКА»).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2021 признано недействительным уведомление ООО Управляющая компания «Парк Европа» от 28.01.2020 об одностороннем увеличении арендной платы до 100000 руб. в месяц по договору субаренды нежилых помещений N А-19 от 24.11.2015, заключенному между ООО Управляющая компания «Парк Европа» и ООО «ОМАД БАР». В удовлетворении остальной части иска отказано. С ООО «ОМАД БАР» в доход федерального бюджета взыскано 6000 руб. госпошлины. С ООО Управляющая компания «Парк Европа» в доход федерального бюджета взыскано 6000 руб. госпошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом в части отказа в удовлетворении требования о признании недействительной односторонней сделки - одностороннего расторжения (отказ ООО «УК «Парк Европа» от исполнения) договора аренды недвижимого имущества от 24.11.2015 № А-19 заключенного между ООО «УК «Парк Европа» и ООО «ОМАД БАР» с 28.02.2020, выраженного в письме от 27.12.2019, ООО «ОМАД  БАР» обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В апелляционной жалобе общество просит отменить решение суда в обжалуемой части, ссылаясь на то, что решение Прикубанского районного суда от 28 августа 2019 года не устанавливает административного прекращения деятельности развлекательного комплекса, а всего лишь обязывает арендодателя (ООО «ТЕКА») устранить нарушения законодательства о пожарной безопасности. Прямого судебного запрета решение Прикубанского районного суда от 28 августа 2019 года не содержит. Иск о запрещении деятельности объекта не заявлялся. В материалах дела отсутствовали сведения о том, что существовали какие-либо объективные причины, препятствующие истцу надлежащим образом исполнять свои обязательства по договору (своевременно устранить нарушения требований противопожарного законодательства) или он лишился бы той прибыли, на которую вправе был рассчитывать при заключении договора. ООО «Омад бар» иск заявлен 01.06.2020 г. в связи с тем, что ответчиком чинились препятствия в пользовании арендованным помещением и удерживалось принадлежащее истцу имущество, попытки получения которого в свое распоряжение неоднократно предпринимались Истцом, что подтверждается перепиской и постановлением правоохранительных органов. Решение по настоящему делу имеет преюдициальное значение для дела о взыскании убытков, направленного на восстановление нарушенного права истца.

В дополнительных пояснениях к апелляционной жалобе заявитель указал на то, что уведомление об одностороннем отказе от договора датировано 27.12.2019, тогда как основной договор, заключенный с ООО «ТЕКА» расторгнут 26.11.2020.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО УК «Парк Европа» указало на законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции решения, просило в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» разъяснено, что  при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

Поскольку стороны не представили возражений в отношении проверки законности и обоснованности решения в обжалуемой части, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Представитель ответчика не согласился с доводами апелляционной жалобы, просил решение в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Третье лицо, надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя не обеспечило.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО «ТЕКА» на праве собственности принадлежит нежилое здание - развлекательный комплекс, общей площадью 8515,5 кв. м, кадастровый номер 23:43:0115033:1124, по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Красных Партизан, д. 4/1 (выписка из ЕГРН от 03.11.2020).

На основании договора аренды здания от 06.11.2015 указанное здание предоставлено собственником ООО «ТЕКА» в аренду ООО УК «ПАРК ЕВРОПА» на срок до 06.11.2025.

24.11.2015 между ООО «ОМАД БАР» (субарендатор) и ООО УК «Парк Европа» (арендатор) был заключен договор субаренды нежилых помещений N А-19, по условиям которого арендатор обязуется передать субарендатору во временное владение и пользование (субаренду) помещения, расположенные в здании развлекательного комплекса, назначение: нежилое, площадь: общая 8515,5 кв. м, инвентарный номер 72312, литер: п/Ж,Ж, этажность: 6, подземная этажность: 1, кадастровый номер 23:43:0115033:1124, адрес (местоположение): РФ, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Красных Партизан, д. 4/1.

Арендатор передает во владение и пользование субарендатору следующие нежилые помещения:

- N 7, площадью 13,2 кв. м, помещение N 8 площадью 14,9 кв. м, помещение N 23 площадью 2,5 кв. м, помещение N 24 площадью 2,3 кв. м, помещение N 25 площадью 2,5 кв. м, расположенные: подвал, кадастровый номер 23:43:0115033:3464, общей площадью 35,4 кв. м;

- N 12, площадью 119 кв. м, N 4 площадью 3,7 кв. м, N 17 площадью 10,8 кв. м, N 16 площадью 38,7 кв. м, N 15 площадью 10,5 кв. м, расположенные: подвал, кадастровый номер 23:43:0115033:3473, общей площадью 182,7 кв. м.

Итого общая площадь помещений, передаваемых в аренду составляет 218,1 кв. м, из них торговой площади 119 кв. м.

Торговый профиль передаваемого помещения: для размещения предприятия общественного питания и иной деятельность по организации отдыха и развлечений (п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.4 договора договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и действует до 24 ноября 2020 г. При этом, по истечении срока договора и выполнении всех его условий арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора.

В соответствии с п. 2.1 договора арендная плата устанавливается субарендатором в размере 50000 руб. в месяц. Оплата производится ежемесячно путем перечисления суммы, определенной договором, с расчетного счета субарендатора на расчетный счет арендатора не позднее 25 числа каждого отчетного месяца, начиная с первого месяца аренды. Указанная сумма включает в себя плату за субаренду помещения, плату за предоставленные коммунальные услуги (электричество, горячее и холодное водоснабжение, отопление, систему водоотведения (канализацию), уборку помещений, телефон, интернет, вывоз мусора).

Стороны договорились, что арендатор имеет право пересмотреть сумму арендной платы не чаще одного раза в год и не более чем на % официального уровня инфляции согласно данным Росстата, зафиксированного на дату пересмотра с даты заключения настоящего договора, однако в случае если ставка инфляции будет превышать 12%, в таком случае стороны договорились применять ставку равную 12%, при этом, сумма арендной платы подлежит пересмотру не ранее 2018 г.

В случае принятия решения о пересмотре арендной платы арендатор направляет соответствующее письмо субарендатору. Субарендатор обязан ответить на письмо в течение 10 дней с момента его получения, в случае если он не ответит, считается, что он согласился с пересмотром арендной платы. В случае несогласия субарендатора с пересмотром арендной платы, данный договор аренды будет считаться расторгнутым через 30 календарных дней после получения уведомления от арендатора о пересмотре арендной платы.

24.11.2015 по акту приема-передачи арендатор (ответчик) передал, а субарендатор (истец) принял во владение и пользование вышеуказанные нежилые помещения, общей площадью 218,1 кв. м в здании по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Красных Партизан, д. 4/1 (т.1, л.д. 42).

Указанный договор субаренды зарегистрирован 08.12.2015 в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю.

Письмом от 27.12.2019 ответчик уведомил истца о необходимости досрочного расторжения договора субаренды нежилых помещений N А-19 от 24.11.2015 в связи с закрытием здания на реконструкцию, просил считать договор расторгнутым с 28.02.2020.

Письмом от 28.01.2020 ответчик уведомил истца об одностороннем увеличении арендной платы по договору до 100000 руб. ежемесячно.

Как указал истец, с 01.03.2020 ответчиком был прекращен доступ сотрудников и клиентов ООО «ОМАД БАР» в спорные помещения.

Полагая, что односторонний отказ ООО УК «ПАРК ЕВРОПА» от 27.12.2019 от исполнения договора субаренды, а также требование от 28.01.2020 об увеличении арендной платы являются незаконными, ответчик чинит препятствия в пользовании арендованным имуществом, истец обратился в суд с настоящим иском.

Решение суда в части признании недействительным уведомления ООО Управляющая компания «Парк Европа» от 28.01.2020 об одностороннем увеличении арендной платы до 100000 руб. в месяц по договору субаренды нежилых помещений N А-19 от 24.11.2015 и отказа в удовлетворении требования о признании незаконным удержания ответчиком имущества истца, находящегося в арендованных помещениях, устранении препятствий арендатора ООО «ОМАД БАР» в вывозе принадлежащего ему имущества сторонами не обжалуется, в связи с чем апелляционным судом не проверяется.

На основании статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

 Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором могут быть предусмотрены основания его расторжения, в том числе по требованию одной из сторон.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации также допускает установление договором аренды оснований для его досрочного расторжения по требованию арендодателя.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах» указано, что если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 постановления N 16, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 Кодекса.

В пункте 25 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Следует учитывать, что часть вторая статьи 619 ГК РФ отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Кодекса, а не только к подпункту 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

Согласно п. 6.4 договора N А-19 от 24.11.2015 досрочное расторжение договора может иметь место по соглашению сторон, либо по основаниям, предусмотренным действующим законодательством, с возмещением понесенных убытков.

Уведомление ответчика от 27.12.2019 об отказе от исполнения договора субаренды нежилых помещений N А-19 от 24.11.2015 обусловлено закрытием здания развлекательного комплекса по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Красных Партизан, д. 4/1 на реконструкцию в целях устранения нарушения законодательства о пожарной безопасности.

Из материалов дела усматривается, что 12.04.2018 генеральному директору ООО УК «Парк Европа» выдано представление Прокуратуры Прикубанского административного округа г. Краснодара N 07-01-2018 об устранении выявленных нарушений законодательства о пожарной безопасности (т.1, л.д. 82-85).

Министерством Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации стихийных бедствий ГУ МЧС России по Краснодарскому краю в отношении ООО УК «Парк Европа» было вынесено  предписание N 160/1/59 по устранению нарушений требований пожарной безопасности; составлен акт проверки N 160 от 15.05.2018, протокол N 4/95 от 15.05.2018 по делу об административном правонарушении по ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ в отношении ООО УК «Парк Европа»; протокол N 4/96 от 15.05.2018 по делу об административном правонарушении по ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ в отношении директора ответчика; вынесено постановление N 4/95 о наложении административного взыскания от 30.05.2018.

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 28.08.2019 г. по делу N 2-2357/2019 суд обязал ООО «ТЕКА» устранить допущенные нарушения законодательства по пожарной безопасности в здании торгового центра, расположенного по адресу: 

<

...>, путем выполнения мероприятий по устранению несоответствия  строения  требованиям пожарной безопасности, указанным в заключении ООО «Южная оценочная компания «Эксперт» № ЮСЭ-19/011 от 02.08.2019.

Дополнительным решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 02.06.2020 по указанному делу конкретизированы мероприятия, которые необходимо произвести ООО «ТЕКА» для устранения нарушения законодательства по пожарной безопасности в здании по адресу: 

<

...>.

Устранение ответчиком нарушений требований пожарной безопасности является обстоятельством, при котором пользование арендатором помещениями, находящимися в этом здании, не представляется невозможным. Эксплуатация спорных помещений до устранения вышеуказанных нарушений представляет опасность для жизни и здоровья работников истца и посетителей данных помещений.

Материалами дела подтверждается, что спорное здание было закрыто на реконструкцию и не эксплуатировалось ответчиком в спорный период.

Более того, 05.12.2019 ООО «ТЕКА» направило в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды здания от 06.11.2015 в связи с объективной невозможностью функционирования развлекательного комплекса.

26.11.2020 между ООО «ТЕКА» и ООО УК «Парк Европа» подписано соглашение о расторжении договора аренды здания от 06.11.2015.

Пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Кроме того, поскольку на момент вынесения решения срок договора субаренды нежилых помещений N А-19 от 24.11.2015 истек, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что признание недействительным одностороннего отказа от исполнения договора субаренды недвижимого имущества от 24.11.2015  N А-19 с 28.02.2020, выраженного в письме ответчика от 27.12.2019, не обеспечит восстановления нарушенного права истца.

В силу изложенного вывод суда первой инстанции об отказе в иске в указанной части правомерен.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции оценке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Поскольку при подаче апелляционной жалобы ответчику предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины, то в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации 3000 руб. подлежит взысканию в доход федерального бюджета с заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2021 по делу № А32-21258/2020 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ОМАД БАР» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3000 руб.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

ПредседательствующийЕ.А. Маштакова

СудьиВ.Л. Новик

Б.Т. Чотчаев