АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

ул. Красная, д.8, г. Кемерово, 650000,

тел. (3842) 58-43-26, факс. (3842) 58-37-05

www.kemerovo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А27-4564/2018

город Кемерово

21 сентября 2018  года

Резолютивная часть решения объявлена 18 сентября 2018 года 

Полный текст решения изготовлен 21 сентября 2018 года 

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Драпезо В.Я. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Кемерово 

к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>), г. Кемерово 

о признании недействительным уведомления об изменении арендной платы от 02.03.2018 №9-6-03/133,

при участии: 

от истца – ФИО2 – представитель по доверенности от 01.06.2018, паспорт;

от Комитета – ФИО3 – главный консультант по доверенности от 10.04.2018 №7-2-04/558, удостоверение, 

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» (далее – «Истец», «Общество») обратилось  в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к Комитету по управлению государственным  имуществом Кемеровской области (далее – «Ответчик», «Комитет») о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем  порядке размера арендной платы  за земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101016:124, арендуемого на основании договора аренды земельного участка от 06.04.2011 № 08-04-Э/11, оформленной  в виде уведомления от 02.03.2018 №9-6-03/133, в части применения коэффициентов, учитывающих уровень инфляции 2010 – 2016 в размере, превышающем 39 750 руб. 20 коп. в месяц (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Извещенные в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – «АПК РФ») стороны обеспечили явку представителей в судебное заседание 18.09.2018. 

Истец в заявлении и его представитель в судебном заседании указывают на отсутствие оснований для применения в расчете арендной платы с 01.01.2016 коэффициентов инфляции на 2010 – 2016 годы, учитывая, что определение кадастровой стоимости земельного участка было осуществлено с 01.01.2016. Поскольку арендная плата является регулируемой ценой, в связи с чем, ее размер должен определяться в соответствии с принятыми нормативными правовыми актами.

Комитет, возражая против удовлетворения заявленных требований, указывает, что Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы (далее – «Порядок определения размера арендной платы»), утвержденным постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 №62 (далее – «Постановление №62»), предусмотрено применение коэффициентов инфляции при определении размера арендной платы по договорам аренды земельных участков.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №08-04-Э/11 от 06.04.2011 (далее – «Договор аренды»).

В соответствии с договором аренды Комитет передал Обществу в аренду земельный участок, с кадастровым номером 42:24:0101016:124 по адресу: 

<

...>, площадью 31 077 кв. м с разрешенным использованием: размещение предприятия по производству лакокрасочной продукции (далее – «Земельный  участок»).  

На данном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие Обществу на праве собственности. 

Срок действия договора аренды установлен до 28.02.2014  (пункт 2.1 договора аренды, в редакции дополнительного соглашения от 07.04.2011).

Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с момента фактического пользования арендатором земельного участка - с 25.02.2010  (пункт 2.3. договора аренды).

В соответствии с  пунктом 7.2 договора аренды, его действие возобновлено на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 3.1 договора аренды размер арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка  определяется в порядке, указном в Протоколе  определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора. В протоколе определения величины арендной платы приведен расчет арендной платы и ее размер, действующий на момент заключения договора. 

В соответствии с пунктом 3.6 договора аренды размер арендной платы может быть изменен арендатором в одностороннем порядке в случае:

- принятие законов и иных нормативных актов уполномоченных органов, изменяющих размер арендной платы, условия и сроки ее внесения;

- изменения кадастровой стоимости земельного участка;

- определение рыночной стоимости размера  арендной платы земельного участка;

- при изменении условий использования земельных участков, влекущее при расчете размера арендной платы применение установленных нормативными правовыми актами дополнительных коэффициентов.

Независимо от момента направления арендодателем и получения арендатором уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы условия настоящего договора о размере арендной платы, порядке  и сроках ее внесения считаются измененными:

- с момента введения в действие соответствующего нормативного акта;

- с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости земельного  участка;

- с момента возникновения особых условий использования земельного участка, влекущих в соответствии с нормативными правовыми актами применение дополнительных коэффициентов при расчете арендной платы (пункт 3.7. договора аренды). 

Уведомление является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора (пункт 3.8 договора аренды).  

Решением Комитета от 25.11.2015 №4-2/3904 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области, определенных по состоянию на 01.08.2014, в том числе в отношении спорного земельного  участка. 

14.09.2016 Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области принято решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка  с кадастровым номером 42:24:0101016:124 в размере рыночной стоимости 21 200 000 руб. (письмо от 21.09.2016 №07/11209). 

Уведомлением от 02.03.2018 №9-6-03/133 Комитет уведомил Общество об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке и установил с 01.01.2016 арендную плату в размере 65 129 руб. 19 коп. в месяц по формуле: 

А = УПКС х Кв х Ки х S / П, где:

А – размер арендной платы;

УПКС = 682,18

Кв = 2,25% – коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (приложение №1 к настоящему порядку);

Ки = 1,1 х 1,065 х 1,06 х 1,055 х 1,05 х 1,055 х 1,129, где 1,1, 1,065, 1,06, 1,055, 1,05; 1,055; 1,129 – коэффициенты, учитывающие уровень инфляции 2010 – 2016 годов;

S = 31 077 – площадь земельного участка (кв. м);

П = 12 – количество периодов внесения арендной платы в году.

Полагая, что применение в расчете арендной платы коэффициентов инфляции на 2010 – 2016 годы не соответствует положениям Порядка определения размера арендной платы, а также тексту самого Постановления №62, Истец обратился с рассматриваемым иском в арбитражный суд Кемеровской области. 

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, доводы и возражения сторон, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению в связи со следующим. 

В силу части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – «ГК РФ») сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка в соответствии с частью 2 статьи 166 ГК РФ может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) Арендодатель (Наймодатель) обязуется предоставить Арендатору (Нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – «Земельный кодекс РФ») использование земли в Российской Федерации является платным.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей в момент возникновения спорного правоотношения) предусмотрено, что одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

Статьей 614 ГК РФ на арендатора возложена обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В то же время в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. При этом дополнительного изменения договора не требуется.

Поскольку ставки арендной платы подлежат регулированию посредством издания уполномоченным органом нормативного правового акта, то, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки и не вправе применять другой размер арендной платы, поэтому независимо от предусмотренного договором порядка изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В соответствии с пунктом  3 статьи 39.7 ЗемК РФ, а также в силу действующих до 01.03.2015 положений пункта 3 статьи 65 ЗемК РФ и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Следуя правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 №22-АПГ14-4, от 13.05.2015 по делу №306-ЭС14-6558 и др., и впоследствии отраженной в Обзоре судебной практики №2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015, в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться действующим региональным нормативным актом, принятым в пределах полномочий субъекта Российской Федерации и регулирующим соответствующие земельные отношения, который в установленном порядке не признан противоречащим действующему законодательству Российской Федерации.

Таким образом, расчет арендных платежей, подлежащих уплате Обществом в спорный период, должен производится в соответствии с Постановлением №62.

Материалами дела подтверждается, что расчет платы за пользование спорным земельным участком был произведен Комитетом на основании Порядка определения размера арендной платы, утвержденного Постановлением №62.

Пунктом 2 указанного Постановления №62 установлены коэффициенты, учитывающие уровень инфляции, в том числе на 2006 год – 1,115, на 2007 год – 1,083, на 2008 год – 1,125, на 2009 год – 1,13, на 2010 год – 1,1, на 2011 год – 1,065, на 2012 год – 1,06, на 2013 год – 1,055, на 2014 – 1,05, на 2015 – 1,055.

Согласно пункту 3 Постановления №62 (в редакции, действовавшей до 03.05.2017) коэффициенты, установленные в пункте 2 данного постановления, подлежали применению в следующих случаях:

3.1. при перерасчете размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, заключенным до вступления в силу настоящего постановления, если по договору аренды земельного участка перерасчет размера арендной платы за соответствующий год не производился;

3.2. при расчете размера арендной платы, если условия договора аренды, заключенного после вступления в силу настоящего постановления, применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения договора;

При расчете арендной платы за период до 01.01.2009 применяется кадастровая стоимость, действующая в 2006 – 2008 годах, с учетом коэффициентов, учитывающих уровень инфляции с 2006 года по 2008 год, утвержденных пунктом 2 настоящего постановления. В 2009 году в связи с применением кадастровой стоимости земель, действующей с 01.01.2009, коэффициент, учитывающий уровень инфляции, не применяется.

Как следует из материалов дела, производя расчет размера арендной платы за 2016 год, Комитет применяет произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции (Ки), на 2010 – 2016 годы.

Истец, ссылаясь на актуальность кадастровой стоимости земельного участка, применяемой с 01.01.2016, оспаривает применение Комитетом при расчете арендной платы на 2016, 2017 годы произведения коэффициентов инфляции на 2010 – 2016 годы.

Согласно пункту 2.8 Порядка определения размера арендной платы (в редакции, действовавшей до 03.05.2017) размер арендной платы должен определяться по формуле: 

А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки x S / П, 

где А – размер арендной платы;

КС – кадастровая стоимость земельного участка;

Кв – коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (приложение №1 к настоящему Порядку);

Ку – коэффициент, учитывающий особые условия использования (приложение N 2 к настоящему Порядку);

Кк – к эффициент, учитывающий особые категории арендаторов (приложение N 3 к настоящему Порядку);

Ки – коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 настоящего постановления;

S – площадь земельного участка или площадь доли земельного участка;

П – количество периодов внесения арендной платы в году.

С 03.05.2017 в силу пункта 2.8. Порядка определения размера арендной платы размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле: 

А = УПКС x Кв x Ку x Ки x Кб x S / П, где:

А – размер арендной платы;

УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, который представляет собой частное от деления кадастровой стоимости земельного участка на площадь данного земельного участка;

Кв – коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Ку – коэффициент, учитывающий условия использования;

Ки – коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 настоящего постановления;

Кб – коэффициент базовой доходности (поправочный коэффициент);S - площадь земельного участка или площадь доли земельного участка;

П – количество периодов внесения арендной платы в году.

Суд отмечает, что при заключении договоров аренды с 01.01.2009 при расчете размера арендной платы использовались результаты государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Кемеровской области, утвержденные постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 24.11.2008 №520, и средние уровни кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Кемеровской области по муниципальным районам (городским округам), утвержденные постановлением коллегии Администрации Кемеровской области от 24.11.2008 №519.

При исчислении арендной платы на 2016 год учитывались утвержденные решением Комитета от 25.11.2015 № 4-2/3904 результаты кадастровой оценки земли.

Однако, поскольку 14.09.2016 Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области по заявлению Истца было принято решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка  с кадастровым номером 42:24:0101016:124 в размере рыночной стоимости 21 200 000 руб., и, исходя из буквального толкования Постановления №62 и содержащегося в нем экономического обоснования коэффициента инфляции, который применяется в целях актуализации размера арендной платы и возможности учета изменения кадастровой стоимости после ее установления, суд приходит к выводу о том, что применение коэффициента, учитывающего уровень инфляции, к арендной плате, установленной исходя из кадастровой стоимости, установленной в 2016 году, возможно только с года, следующего за годом установления такой кадастровой стоимости. 

Указанный вывод обусловлен тем обстоятельством, что коэффициент инфляции направлен на корректировку размера арендной платы вследствие инфляционных процессов, в то время как актуализация кадастровой стоимости земельного участка свидетельствует о том, что эта стоимость отвечает текущему экономическому моменту и не нуждается в какой-либо дополнительной корректировке.

Кроме того, суд принимает во внимание тот факт, что решением Кемеровского областного суда от 23.01.2018 по делу №3а-19/2018 (3а-574/2017) пункт 2.8 Постановления №62 признан недействующим с момента вступления решения суда в законную силу в части применения в формуле, по которой определяется размер арендной платы, коэффициента Ки (коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 постановления) в той мере, в которой указанная норма позволяет применять коэффициенты, отражающие уровень инфляции, без учета даты определения и даты начала применения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из которой определяется размер арендной платы.

Апелляционным определением Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2018 №81-АПГ18-4 в указанной части решение Кемеровского областного суда оставлено без изменения.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 №58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» разъяснено, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе, при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

Суд также учитывает правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 29.09.2010 №6171/10, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 ГК РФ). Данная норма дает кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное истолкование этой нормы означало бы, что кредитор вправе получать незаконно установленную цену.

Коэффициенты инфляции на  2016 год – 1,129 и на 2017 год – 1,058 установлены Постановлением №189, опубликованным 03.05.2017. 

Следовательно, коэффициент инфляции на 2016 год, установленный нормативным актом субъекта Кемеровской области, принятым 03.05.2017, не может быть применен в расчете арендной платы, начисленной до момента вступления в силу указанного нормативного акта, то есть в период с 01.01.2016 по 03.05.2017.

Между тем, из оспариваемого уведомления усматривается, что Комитетом при расчете арендной платы за 2016 год одновременно применена и новая кадастровая стоимость, полученная на основе кадастровой оценки земли, действующей с 01.01.2016, и все коэффициенты инфляции, начиная с 2010 года.

Указанный подход противоречит принципам определения арендной платы, установленным Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, таким как: принцип экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности.

На основании изложенного, суд соглашается с расчетом арендной платы, представленной Истцом. При этом, суд принимает во внимание то обстоятельство, что Комитет не оспаривает арифметическую правильность данного расчета.

Таким образом, заявленные Обществом требования подлежат удовлетворению в полном объеме, а уплаченная Истцом при подаче иска государственная пошлина за рассмотрение спора в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежит взысканию с Ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь  статьями 110, 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

р е ш и л:

исковые требования удовлетворить полностью.

Сделку по изменению размера арендной платы по договору аренды от 06.04.2011 №08-04-Э/11 на 2016 год, оформленную в виде уведомления от 02.03.2018 №9-6-03/133, в части применения коэффициентов, учитывающих уровень инфляции 2010-2016 годов в размере, превышающем 39 750 руб. 20 коп. в месяц, признать недействительной.  

Взыскать с Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.               

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                                    В.Я. Драпезо