Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тюмень                                                                                                   Дело № А27-4832/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 августа 2024 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Качур Ю.И.,

судей                                                                  Доронина С.А.,

ФИО1 –

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>, далее – ИП ФИО2, кредитор), ФИО3 на определение Арбитражного суда Кемеровской области от 11.03.2024 (судья Матыскина В.В.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2024 (судьи Фаст Е.В., Иванов О.А., Фролова Н.Н.) по делу № А27-4832/2020 о несостоятельности (банкротстве) индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН 

<

***>, далее – должник), принятые по заявлениям ФИО3 и ИП ФИО2 о признании недействительными торгов по реализации недвижимого имущества должника, договоров купли-продажи, заключенных с их победителями, а также применении последствий недействительности сделок.

Суд установил:

в рамках дела о банкротстве должника определением Арбитражного суда Кемеровской области от 08.11.2023 в одно производство для совместного рассмотрения объединены заявление ФИО3 о признании недействительными торгов, состоявшихся 21.07.2022, по реализации земельного участка площадью 775 кв. м с кадастровым номером 50:10:0080202:289, местоположение: 

<

...> (далее – земельный участок № 1), а также заявление ИП ФИО2 о признании недействительными торгов, состоявшихся 28.10.2022, по реализации жилого дома площадью 522,30 кв. м с кадастровым номером 50:10:0080103:210 и земельного участка площадью 1 811 кв. м с кадастровым номером 50:10:0080202:185, на котором он расположен по адресу: 

<

...> (далее – жилой дом и земельный участок № 2); а также признании недействительными договоров купли-продажи от 12.11.2022 № 1Л-2 и от 27.07.2022 № 1Н-1, заключенных с победителями торгов ФИО5 и ФИО6, соответственно, применении последствий их недействительности.

Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 11.03.2024, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2024, в удовлетворении заявлений ФИО3 и ИП ФИО2 отказано.

ИП ФИО2 и ФИО3 обратились с кассационными жалобами.

ИП ФИО2 в своей кассационной жалобе просит отменить определение арбитражного суда от 11.03.2024 и постановление апелляционного суда от 22.05.2024, принять новый судебный акт, которым признать недействительными торги от 28.10.2023 по продаже жилого дома и земельного участка № 2, договор купли-продажи от 12.11.2022 № 1Л-2, заключенный по их результатам с ФИО5, применить последствия недействительности сделки.

В обоснование жалобы ИП ФИО2 приводит следующие доводы: на смежном земельном участке № 1 расположено незарегистрированное строение площадью 160,8 кв. м, которое захватывает значительную часть земельного участка № 2, поэтому их реализация на торгах должна быть совместной; в результате отдельной продажи двух земельных участков № 1 и № 2 не решена судьба незарегистрированного за должником строения площадью 160,8 кв. м; в результате торгов нарушены положения пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) о единстве судьбы земельного участка и находящегося на нем строения, поскольку отсутствие государственной регистрации прав на него не исключает факт его реального существования; продажа земельного участка № 1 без учета находящегося на нем объекта недвижимости негативно отразилась на возможности пополнения конкурсной массы, существенно уменьшила возможность поступления денежных средств эквивалентных его рыночной стоимости, чем нарушены права кредиторов.

ФИО3 в своей кассационной жалобе просит отменить принятые судебные акты и направить обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ФИО3 указывает на то, что суды, делая вывод о законности проведения торгов в отношении земельного участка № 1 и отказывая в удовлетворении заявления в указанной части, исходили из недобросовестности должника и отсутствия у финансового управляющего возможности выявить расположенный на нем объект незавершенного строительства, но, при этом, указанное обстоятельство никем не отрицалось, поэтому пункт 4 статьи 35 ЗК РФ в любом случае нарушен, что само по себе является достаточным основанием для признания торгов и договора купли-продажи по реализации земельного участка № 1 без расположенного на нем строения недействительными; при оценке рыночной стоимости земельного участка № 1 не учитывалось нахождение на нем готового строения площадью 160,8 кв. м, что существенным образом увеличивает его стоимость; в рассматриваемой ситуации победитель торгов безвозмездно получил в собственность строение площадью 160,8 кв. м, чем причинил ущерб бывшей супруге должника ФИО7, осуществлявшей его строительство совместно с супругом, а также кредиторам должника, которые не смогут удовлетворить свои требования за счет его стоимости.

Представленные публичным акционерным обществом «Совкомбанк» (далее – ПАО «Совкомбанк») отзывы на кассационные жалобы приобщены к материалам дела в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Судом округа отказано в приобщении отзыва на кассационную жалобу ИП ФИО2, поступившего от финансового управляющего ФИО8 (далее – управляющий), в связи с несоблюдением требований статьи 279 АПК РФ о надлежащем и заблаговременном направлении отзыва всем участвующим в деле лицам.

В заседание суда кассационной инстанции лица, участвующие в деле, не явились. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив в пределах, предусмотренных статьями 286, 287 АПК РФ, правильность применения судами норм материального права и соблюдение процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд округа исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, управляющим в ходе процедуры банкротства должника выявлено недвижимое имущество ФИО4: земельный участок № 1 площадью 775 кв. м; земельный участок № 2 площадью 1 811 кв. м и жилой дом площадью 522,3 кв. м., расположенный на нем, являющиеся предметом договора ипотеки в пользу залогового кредитора ПАО «Совкомбанк».

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Кемеровской области от 17.09.2021 утверждено положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества ФИО4, являющегося предметом залога ПАО «Совкомбанк» (земельный участок № 2 и жилой дом), начальная продажная цена установлена в размере 107 000 000 руб. При этом суды указали на нецелесообразность совместной продажи двух земельных участков № 1 и № 2, являющихся самостоятельными объектами гражданских прав.

Торги по продаже земельного участка № 2 и жилого дома дважды признавались несостоявшимися, после чего недвижимое имущество реализовано ФИО5 за 80 701 000 руб. по договору купли-продажи от 12.11.2022 № 1Л-2.

За счет вырученных от его продажи денежных средств 19.12.2022 и 16.06.2023 произведено частичное погашение требований залогового кредитора ПАО «Совкомбанк» на сумму 74 978 183,25 руб., что составляет 94,99 % от общей суммы требований кредитора данной очереди.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Кемеровской области от 04.04.2022 утверждено положение о порядке, условиях и сроках продажи незалогового имущества должника – земельного участка № 1, в редакции, предложенной управляющим, начальная продажная цена установлена в сумме 7 000 000 руб.

Победителем торгов в отношении земельного участка № 1 признано общество с ограниченной ответственностью «ТБАНКРОТ.РУ» с ценовым предложением 11 900 000 руб., действующее от имени принципала ФИО6, с которым 27.07.2022 заключен договор купли-продажи № 1Н-1.

ФИО3 и ИП ФИО2, полагая, что при проведении торгов, по результатам которых заключены договоры купли-продажи в отношении спорного недвижимого имущества должника с ФИО6 и ФИО5, нарушен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, поскольку при реализации земельных участков № 1 и № 2 не учтено нахождение на них строения с высокой степенью готовности площадью 160,8 кв. м, незарегистрированного за должником, обратились в арбитражный суд с настоящими заявлениями, указывая на существенные нарушения процедуры проведения торгов, ограничившие круг их потенциальных участников, а также права бывшей супруги должника и кредиторов, полагающихся на максимально возможное удовлетворение своих требований, в том числе за счет стоимости незарегистрированного строения, которое передано покупателю безвозмездно.

Суд первой инстанции, выводы которого поддержал апелляционный суд, отказывая в удовлетворении заявлений, пришел к выводу об отсутствии доказательств нарушения закона при проведении торгов, а также прав заявителей, поскольку предпринятые управляющим меры к осмотру недвижимого имущества должника не привели к положительному результату; участники торгов осведомлены о невозможности установления наличия имущества на земельных участках и их состоянии ввиду непредставления доступа к ним должником; бывшая супруга должника – ФИО3 не лишена возможности участвовать в публичных торгах на общих основаниях; информация об их проведении опубликована управляющим в установленном порядке, является общедоступной для всех потенциальных участников торгов; ФИО3 совместно с должником сокрыла от управляющего информацию о наличии на земельном участке № 1 незавершенного строительством объекта недвижимости с высокой степенью готовности, не зарегистрированного за ФИО4 в установленном законом порядке.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные существенные нарушения правил, установленные законом.

В соответствии с частью 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве.

Правом на предъявление такого требования обладают любые заинтересованные лица, а не только субъекты, указанные в статье 61.9 Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019).

Учитывая тот факт, что ФИО3 является бывшей супругой должника и земельный участок № 1 находится в их общей совместной собственности, а ИП ФИО2 является кредитором должника, чьи требования составляют 59,12 % от требований кредиторов, включенных в третью очередь реестра, суды обоснованно исходили из их заинтересованности в оспаривании результатов торгов и заключенных с победителями договоров купли-продажи.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

Договор купли-продажи земельного участка отдельно от объектов недвижимости (зданий, строений), размещенных на нем, независимо от того, имеются ли основания для признания недействительными самих торгов, является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ как договор, нарушающий требования подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 ЗК РФ (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2016 № 305-ЭС15-6515).

В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности собственника земельного участка.

При рассмотрении настоящего спора судами не принято во внимание, что в рассматриваемом случае при оценке рыночной стоимости земельного участка № 1 определялась только его цена, несмотря на наличие на нем незарегистрированного строения площадью 160,8 кв. м, в результате чего покупатель земельного участка на торгах безвозмездно получил возведенный на нем объект недвижимого имущества, а это, в свою очередь, могло привести к существенному занижению цены продажи земельного участка и ограничению круга потенциальных участников торгов, заинтересованных в их совместной покупке.

Наличие на земельном участке капитального строения с высокой степенью готовности существенно увеличивает цену, которую можно выручить от реализации земельного участка № 1, независимо от факта государственной регистрации прав на незавершенный строительством объект, расположенный на нем.

Такие пороки не относятся к нарушениям правил проведения торгов, предусмотренных законом (процедурных требований, упомянутых в пункте 1 статьи 449 ГК РФ), поскольку информация о проведении торгов опубликована в надлежащем источнике, соблюдены сроки публикации, сведения о времени, месте и форме торгов являлись полными, описание объекта продажи соответствовало его описанию в реестре недвижимости, случаи необоснованного недопущения к участию в торгах не выявлены. Эти пороки свидетельствуют об изменении имеющего существенное значение условия договора, подлежащего подписанию по результатам торгов, после их проведения.

Суды не приняли во внимание, что недействительность договора может быть связана не только с нарушением самих правил проведения торгов, но и с иными нарушениями требований закона (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.06.2023 № 305-ЭС20-14249(4)).

Информация о том, что на земельном участке № 1 имеется незарегистрированное строение площадью 160,8 кв. м имеет существенное значение для правильного установления его начальной продажной стоимости, поэтому у судов не имелось достаточных оснований полагать, что при доведении до участников торгов данных сведений состав участников торгов, равно как и предложения по цене, остались бы прежними и победителем торгов все равно был бы признан ФИО6 Вопреки выводам судов бремя доказывания иного лежит на лице, настаивающем на сохранении юридической силы договора (статья 65 АПК РФ).

Лица, участвующие в обособленном споре, не оспаривают факт наличия строения на земельном участке № 1, но имеют разные мнения относительно влияния указанного обстоятельства на итоговую стоимость земельного участка № 1, сложившуюся по результатам проведенных торгов с учетом его приобретения ФИО6 за 11 900 000 руб., вместо установленной начальной продажной стоимости в размере 7 000 000 руб.

При этом со стороны бывшей супруги должника заявлялось ходатайство о проведении судебной экспертизы, которое отклонено судами по причине некорректности поставленных вопросов, не согласующихся с предметом настоящего обособленного спора, вместе с тем именно суд руководит процессом и вправе поставить перед экспертом иные вопросы, которые входят в предмет исследования, имеют существенное значение и требуют специальных познаний. С учетом распределения бремени доказывания именно на покупателе и лицах, настаивающих на сохранении торгов, лежит обязанность по доказыванию того обстоятельства, что итоговая цена реализации земельного участка № 1 на торгах даже при наличии на нем незарегистрированного строения являлась рыночной, в связи с чем имущественные права кредиторов должника в рассматриваемой ситуации не нарушены.

Утверждение судом положения о порядке продажи спорного земельного участка № 1без учета спорного строения не препятствует признанию торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи недействительными, поскольку обстоятельства наличия на указанном земельном участке спорного строения не были раскрыты при рассмотрении вопроса об утверждении положения. Недобросовестное поведение должника и его бывшей супруги по не доведению до финансового управляющего данной информации не нивелирует нарушение прав его кредиторов, рассчитывающих на максимально полное удовлетворение своих требований за счет всего имущества должника.

Допущенные нарушения имеют существенный характер, поскольку влияют на результат торгов, цену реализации имущества должника, круг потенциальных участников торгов и права его кредиторов.

Поскольку из материалов обособленного спора не следует, что незарегистрированное строение площадью 160,8 кв. м расположено полностью или частично на двух смежных земельных участках № 1 и № 2, реализация залогового имущества произведена в соответствии с требованиями закона, по рыночной стоимости, денежные средства от его реализации поступили в конкурсную массу и распределены в установленном Законом о банкротстве порядке, суд округа полагает, что в этой части оснований для признания недействительными торгов от 28.10.2023 по продаже жилого дома и земельного участка № 2 и договора купли-продажи от 12.11.2022 № 1Л-2 с ФИО5 не имеется. Сам по себе факт наложения строения на границы смежного земельного участка может свидетельствовать о наличии лишь потенциального спора о праве, который не подлежит разрешению в деле о банкротстве должника и может быть разрешен собственниками земельных участков № 1 и № 2 в самостоятельном порядке.

Учитывая, что для принятия обоснованного и законного судебного акта относительно реализации с торгов земельного участка № 1 требуется совершение процессуальных действий, установленных для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, настоящий спор в указанной части подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области, в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

При новом рассмотрении спора суду первой инстанции необходимо учесть изложенное, достоверно установить обстоятельства, свидетельствующие о расположении незарегистрированного недвижимого имущества с указанием всех его технических характеристик на земельном участке № 1 (например, технический паспорт, межевой план, фотографии), при необходимости предложить сторонам назначить судебную оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости земельного участка № 1 с учетом расположенного на нем строения, установить иные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора, правильно распределив бремя доказывания, оценить в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ все представленные в дело доказательства, и применить закон, подлежащий применению, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 287-290 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

определение Арбитражного суда Кемеровской области от 11.03.2024 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2024 по делу № А27-4832/2020 отменить в части отказа в удовлетворении заявления о признании недействительными торгов в отношении земельного участка площадью 775 кв. м с кадастровым номером 50:10:0080202:289, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка с почтовым адресом: 

<

...> (лот № 1), договора купли-продажи от 27.07.2022 № 1Н-1, заключенного между ФИО4 в лице его финансового управляющего ФИО8 и ФИО6, а также применении последствий недействительности сделки.

В указанной части обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области.

В остальной части обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 АПК РФ.

 

Председательствующий                                                                                  Ю.И. Качур

 

Судьи                                                                                                                 С.А. Доронин

 

ФИО1