ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А65-8020/2022

г. Самара11АП-18480

16 января 2023 года

/2022

Резолютивная часть постановления оглашена 10 января 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 января 2023 года.

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Дегтярева Д.А., Коршиковой Е.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью Группа Компаний "Евроспецкам" и конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Новые технологии" ФИО2  на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.10.2022 по делу № А65-8020/2022 (судья Муллагулова Э.Р.),

принятое по иску закрытого акционерного общества "Новые технологии" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью Группа Компаний "Евроспецкам" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженность по договору аренды № 1-Ч от 15.03.2021 в размере 315 080,85 руб.,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Группа Компаний «Евроспецкам» 

к закрытому акционерному обществу «Новые технологии» 

о взыскании неосновательного обогащения в размере 307 430,87 руб.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Новые технологии", г.Набережные Челны (далее – истец, ЗАО «Новые технологии») обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Группа Компаний "Евроспецкам", г.Набережные Челны (далее – ответчик, ООО ГК «Евроспецкам») о взыскании задолженность по договору аренды № 1-Ч от 15.03.2021 в размере 315 080,85 руб.

Определением от 01.04.2022 исковое заявление принято к производству в порядке упрощенного производства.

Определением от 19.05.2022 принято к производству встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью Группа Компаний «Евроспецкам» к закрытому акционерному обществу «Новые технологии» о взыскании неосновательного обогащения в размере 307 430,87 руб., суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства. 

Арбитражный суд Республики Татарстан решением от 06.10.2022 с учетом определения об исправлении опечатки от 08.11.2022, первоначальные исковые требования удовлетворил частично.

Взыскал с общества с ограниченной ответственностью Группа Компаний "Евроспецкам" в пользу закрытого акционерного общества "Новые технологии" задолженность в размере 198 050 руб. 22 коп., неустойку в размере  21 187 руб. 89 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 9 027 руб.

В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказал.

В удовлетворении встречных исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и об удовлетворении встречного иска, ссылаясь на неполное исследование материалов дела, а также на несоответствие выводов обстоятельствам спора.  

Истец также обратился с апелляционной жалобой, в которой просил изменить обжалуемое решение в части снижения неустойки и удовлетворить первоначальный иск в полном объеме, ссылаясь на необоснованное снижение судом неустойки. 

Истец отзыв на апелляционную жалобу ответчика не представил. 

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу истца не представил. 

Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

С апелляционной жалобой ответчик представил дополнительные документы - копию претензии о 29.12.2021, копию уведомления от 14.01.202022, копию уведомления от 11.01.2022, копию квитанции и описи.

Суд отказал в приобщении указанных документов, поскольку они уже имеются в материалах дела.

Данные документы подлежат возвращению заявителю жалобы, однако фактически возвращены не будут, поскольку поступили в суд апелляционной инстанции в электронном виде.

От ФИО3 поступило ходатайство о привлечении ее к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции в привлечении третьего лица отказал.

Арбитражный апелляционный суд в соответствии со статьей 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел заявленное ходатайство и отказал в его удовлетворении, поскольку статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрена возможность привлечения третьих лиц судом апелляционной инстанции.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный пришел к вывoду о наличии оснований  для изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции. 

Как следует из материалов дела, 15.03.2021 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № 1-Ч по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование недвижимое имущество, указанное в п.1.2. договора (далее – объект), а арендатор обязуется принять объект и оплачивать арендную плату (пункт 1.1 договора).

Согласно пункт 1.2 договора объект имеет следующие характеристики: 

- производственный корпус: общая площадь арендуемых помещений 862,8 кв.м., в том числе: производственное помещение (с кран балками 2 шт.) 710,3 кв.м., бытовые и вспомогательные помещения 152,5 кв.м.

- офисное здание (здание контрольно-пропускного пункта): общая площадь аренды здания: 98,6 кв.м., в том числе общая площадь офисов (кабинетов): 70,7 кв.м., вспомогательные помещения (с/у, коридоры, проходная, лестница): 27,9 кв.м.

- территория, асфальтированная перед цехом площадью 350 кв.м. с козловым граном грузоподъемностью 10 тонн.

Арендуемые производственный корпус, кадастровый № 16:52:070307:655, здание контрольно-пропускного пункта (офисное здание) расположены по адресу: 

<

...>

Арендная плата установлена согласно протоколу от 27.09.2018 № 2 (пункт 2.1 договора).

Фактическая передача объекта осуществляется по акту приема-передачи (приложение № 1), являющемуся неотъемлемой частью договора (п.1.3. договора).

В соответствии с п.1.7. договора передаваемое в аренду нежилое помещение, на момент передачи, находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендуемого помещения.

В силу п.2.1. договора договор вступает в силу с момента его подписания и заключен сроком на 11 месяцев.

Начисление арендной платы производится с момента передачи объекта по акту приема-передачи и до момента фактического возврата объекта арендатором по акту приема-возврата. Отчетным периодом для начисления арендной платы является один календарный месяц. Календарным месяцем считается период с 1-го по 30-е (31-е) число соответствующего месяца включительно (в феврале – по 28-е (29-е) число включительно) (п.3.1 договора).

Согласно пункту 3.2 договора арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату, которая состоит из базовой и переменной частей.

Пунктом 3.3.1 договора установлено, что размер базовой части арендной платы составляет 225 000 руб. с НДС с месяц.

По условиям пункта 3.3.2 договора стороны предусмотрели, что оплата базовой части арендной платы за отчетные периоды производится ежемесячно авансом, не позднее 5 числа расчетного текущего месяца, за который осуществляется платеж, на расчетные счета арендодателя, либо на расчетные счета иных юридических лиц по финансовому поручению от арендодателя.

В соответствии с пунктом 3.3.4 договора в размер базовой арендной платы включается стоимость следующих услуг: арендная плата за пользование объектом.

Согласно п.3.3.5 договора арендодатель обязуется ежемесячно до 2 числа расчетного текущего месяца выставлять арендатору сет на оплату базовой части арендной платы. Неполучение счета арендатором не является основанием для неуплаты арендной платы.

Пунктом 3.4.1. договора переменная часть арендной платы складывается из сумм, подлежащих уплате за потребленные арендатором коммунальные и эксплуатационные услуги на данном объекте. Под коммунальными услугами понимаются услуги по обеспечению объекта электроэнергией и вывозу жидких бытовых отходов (откачка септика).

В силу п.3.4.2. договора возмещение стоимости коммунальных услуг по обеспечению объекта электроэнергией производится на основании показаний приборов учета коммунальных услуг (счетчик электроэнергии). Снятие показаний приборов учета коммунальных услуг производится арендодателем с 29 по 31 число (период снятия показаний) каждого месяца в рабочее время арендатора. Арендатор обязуется при снятии показаний приборов учета обеспечить присутствие уполномоченных представителей, со своей стороны. Ежемесячные показания приборов учета фиксируются в акте. Арендатор лишается права на оспаривание показаний приборов учета в случае отсутствия уполномоченного представителя арендатора при снятии показаний приборов учета.

В соответствии с п.3.4.4. договора оплата переменной части арендной платы производится арендатором на расчетный счет арендодателя, либо на расчетный счет иных юридических лиц по финансовому поручению от арендодателя в течение 10 календарных дней  момента окончания отчетного период после предоставления арендодателем арендатору счета на оплату переменной части арендной платы.

Согласно п.3.4.5. договора если по какой-либо причине арендатор не получил счет на оплату переменной части арендной платы, то он обязан осуществить оплату переменной части арендной платы в размере переменной части арендной платы, подлежащей оплате арендатором за предыдущий месяц с последующим перерасчетом.

Передача объекта арендодателем арендатору осуществляется по акту приема-передачи, подписываемому уполномоченными представителями сторон. Акт приема-передачи объекта является неотъемлемой частью договора, форма указанного акта установлена в приложении № 1 к договору. Фактическое состояние объекта на момент его передачи описывается в акте приема-передачи (п.4.1. договора).

Пунктом 4.3.договора предусмотрено, что в акте приема-передачи указывается техническое состояние объекта на момент передачи, его недостатки при наличии таковых, необходимость ремонта, состояние оборудования, системы отопления, водоснабжения, освещения, а также начальные показания приборов учета.

В соответствии с п.4.4. договора арендатор обязуется в течение 7 календарных дней после истечения срока аренды или прекращения договора по иным основаниям произвести все расчеты по договору с арендодателем.

Согласно п.5.1.8. арендодатель обязан обеспечить подачу сезонного отопления и своевременно устранять возникающие в системе отопления неполадки. Температурный режим на рабочих местах арендуемых помещений регулируется санитарными правилами и нормами СанПиН 2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений»  (утв. Постановлением Госкомсанэпиднадзора России от 01.10.96 № 21). Допустимые величины температур: в офисном здании в теплый период: 21-28°С, в холодный период: 20-25°С. В производственном корпусе в теплый период: 18-27°С, в холодный период: 17-23°С. Допускается понижение/повышение допустимых величин температур в производственном корпусе в пределах 15% в случае климатических аномальных явлениях, такие как экстремальные морозы и аномальная жара.  

В соответствии с п.5.2.3. договора арендатор обязан своевременно и за свой счет производить текущий ремонт объекта, в случае если его необходимость вызвана текущей деятельностью арендатора  и (или) вызвана с устранением мелких повреждений и неисправностей, либо возместить арендодателю стоимость текущего ремонта, если данный ремонт не был произведен арендатором на момент прекращения договора.

В силу п.7.11. договора арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду объекта, которые были им оговорены при заключении договора или были известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра объекта или проверки его исправности при заключении договора и подписания акта приема-передачи (ч.2 ст.612 ГК РФ). 

Согласно п.8.1 договора договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон, а также по инициативе одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным договором или действующим законодательством РФ.

Актом приема-передачи от 01.04.2021 (т.1 л.д.108-109) имущество было передано ООО ГК «Евроспецкам».

22.02.2022 сторонами подписан акт приема-передачи (возврата) объекта аренды (т.1 л.д.110).

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы  истцом  ответчику направлено требование от 01.03.2022 № 68 (т.1 л.д.41) с приложением счетов на оплату и акта сверки от 24.02.2022, что подтверждается почтовой квитанцией с описью вложений (т.1. л.д.39-40).

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, являлось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.  

ООО ГК «Евроспецкам», возражая на исковые требования и обращаясь в суд с встречным исковым заявлением, указал, что с ноября-декабря 2021 года в арендуемом помещении арендодателем не поддерживался должный уровень температурного режима, в помещении было холодно, ответчик правомерно не оплачивал платежи. В связи с приостановлением исполнения обязательств по договору со стороны ЗАО «Новые технологии», последним были получены денежные средства от ООО ГК «Евроспецкам»  на сумму 194 930,87 руб., которые должны быть возвращены как неосновательное обогащение. 

Удовлетворяя требования истца о взыскании задолженности по арендной плате и отклоняя требование ответчика о возврате ранее перечисленной арендной платы, суд первой инстанции исходил из того, что до истечения установленного договором срока ответчик пользовался переданным в аренду помещением. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Положения данной нормы права регулируют также и обязательства, вытекающие из договора аренды нежилых помещений.

В соответствии со статей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из расчета ЗАО «Новые технологии» (т.1 л.д.99), с учетом уточнения исковых требований, усматривается, что неоплаченной осталась задолженность по постоянной части арендной платы за февраль 2022 года в размере 112 500 руб. и по переменной части арендной платы за январь 2022 года в размере 54 082 руб. 93 коп. и февраль 2022 года в размере 31 467 руб. 29 коп. 

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с актом приема-передачи от 01.04.2021 (т.1 л.д.108-109) имущество было передано ООО ГК «Евроспецкам». Согласно п.2 акта стороны засвидетельствовали факт передачи соответствующего целям договора аренды объекта от арендодателя к арендатору в надлежащем состоянии. В силу п.4 акта после подписания акта арендодатель не принимает претензий арендатора по поводу состояния объекта. Пункт 7 поименованный «недостатки помещения», при подписании акта остался незаполненным.

В пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Между тем как установлено судом первой инстанции, ответчик продолжал пользоваться переданным в аренду помещением вплоть до истечения срока аренды, а также производил частичную оплату арендных платежей.

Ссылки в апелляционной жалобе ответчика на уведомления об осмотре арендуемого помещения и на акт осмотра от 14.01.2022 суд апелляционной инстанции нашел несостоятельными.

Описи почтовых отправлений от 12.01.2022 (том 2, л.д. 89) и от 14.01.2022 (том 2, л.д. 90) содержат сведения об отправлении писем соответственно № 1 от 11.01.2022 и № 2 от 14.01.2022, однако представленные в дело копии уведомлений (том 2, л.д. 87,88) не содержат реквизитов номера и даты.

Из копий телеграмм от 24.12.2022 и от 11.01.2022 (том 2, л.д. 92) не следует, что температурный режим не соответствовал условиям договора. 

Из акта осмотра от 14.01.2022 не следует, что такая же температура в помещениях была до этой даты и сохранялась после неё. Кроме того, из акта от 14.01.2022 не следует, были ли надлежащим образом закрыты ворота, двери, окна и не были ли перекрыты системы теплоснабжения. 

На основании изложенного, суд пришел к обоснованному выводу, что требование о взыскании арендной платы заявлено ЗАО «Новые технологии» правомерно, оснований для возвращения оплаченной арендной платы, как неосновательного обогащения, не имеется.

Доказательств оплаты задолженности ООО ГК «Евроспецкам» не представил.

С учетом того, что договор заключен между сторонами, обязательства по передаче объекта в аренду ЗАО «Новые технологии» исполнило, имущество возвращено по акту арендодателю 22.02.2021, ООО ГК «Евроспецкам» не представлено доказательств невозможности пользования  объектами аренды, требования о взыскании с арендодателя неосновательного обогащения отклонены судом, требования о взыскании постоянной части арендной платы в размере 112 500 руб. и переменной арендной платы в размере 85 550,22 руб. признаны судом обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Рассматривая требование ЗАО «Новые технологии» о взыскании неустойки, начисленной на 01.03.2022 на задолженность  по арендной плате в размере 95 173,96 руб. и коммунальным платежам в размере 16 231,68 руб., суд исходил из следующего.

В силу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно п.7.1. договора в случае нарушения арендатором сроков оплаты арендной платы либо любых других платежей, предусмотренных договором (в том числе, оплаты и (или) восстановления гарантийного платежа), арендатор выплачивает арендодателю в пятидневный срок с даты предъявления последним соответствующего требования пени в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Нарушение сроков оплаты по договору подтверждается материалами дела, в связи с чем, требование ЗАО «Новые технологии» является правомерным.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки на основании ст.333 ГК РФ.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Довод истца о том, что ответчик не заявлял ходатайство об уменьшении размера неустойки, противоречит материалам дела, поскольку мотивированное ходатайство ответчика об уменьшении размера  неустойки от 19.09.2021 имеется в деле (том 3, л.д. 29).

Суд пришел к выводу о том, что взыскиваемая сумма неустойки не соответствует принципу компенсационного характера санкций в гражданском праве, несоразмерна последствиям нарушения обязательства. 

При установлении размера неустойки, подлежащей взысканию, суд признал возможным применить ставку в размере 0,1%, как соответствующую общепринятому в гражданском обороте и судебной практике размеру договорной ответственности и не нарушающую баланса интересов сторон.

Судом так же приняты во внимание положения ст. 193 ГК РФ, в силу которых если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Суд установил, что за период с 06.05.2021 по 01.03.2022 размер неустойки, начисленной на задолженность по постоянной части арендной платы  составляет 18 006,23 руб., за период с 12.05.2021 по 01.03.2022 по переменной части – 3181,66 руб.

Таким образом, требование ЗАО «Новые технологии» о взыскании неустойки в размере 111 405,64 руб. удовлетворено частично в размере 21 187,89 руб.

Отказывая в удовлетворении встречного иска в части взыскания обеспечительного платежа, суд первой инстанции исходил из того,  что сумма обеспечительного платежа в размере 112 500 руб. правомерно была удержана арендодателем (истцом) в счет возмещения ущерба за произведенный ответчиком незаконный демонтаж рольставней.

Пунктом 3.5.1. договора предусмотрено, что для обеспечения исполнения обязательств по договору арендатор обязуется выплатить арендодателю  гарантийный платеж в размере ½ базовой части арендной платы, т.е. в размере 112 500 руб. с НДС, в течение 10 рабочих дней после принятия объекта от арендодателя по акту приема-передачи, на расчетные счета арендодателя, либо на расчетные счета иных юридических лиц по финансовому поручению от арендодателя.

Гарантийный платеж удерживается арендодателем в течение срока действия договора без начисления на него каких-либо процентов. В случае, если арендатор задержит выплату арендной платы (базовой или переменной ее части) по договору, либо нанесет ущерб объекту, либо иным образом причинит убытки арендодателю или нарушит любые другие положения договора, арендодатель вправе удержать из гарантийного платежа соответствующие суммы задолженности, неустоек, пеней, штрафов, процентов, убытков, без предварительного согласия арендатора, но с его (арендатора) последующим уведомлением (п.3.5.2. договора).

В силу п.3.5.5. договора при надлежащем исполнении арендатором своих обязательств по договору, гарантийный платеж засчитывается в счет оплаты базовой части арендной платы за последний месяц аренды объекта. В случае, если сумма гарантийного платежа будет меньше базовой части арендной платы, установленной по договору, арендатор для принятия гарантийного платежа в качестве оплаты за последний месяц обязан доплатить разницу между суммой гарантийного платежа и суммой базовой части арендной платы.

Обеспечительный платеж был оплачен ООО ГК «Евроспецкам» ООО «Изделика» платежным поручением от 19.04.2021 № 322 на основании финансового поручения № 6 от 19.04.2021.

Возражая против требований о возврате обеспечительного платежа, истец заявил, что арендатором были демонтированы ворота (рольставни), являющиеся неотделимыми улучшениями арендуемого помещения, на место демонтированных ворот ООО ГК «Евроспецкам» установило двустворчатые неутепленные ворота, которые непригодны для использования в холодное время года (нарушена герметичность), между створок ворот и каркаса проема существуют щели, открывание ворот производится вручную (п.6 акта приема-передачи (возврата) от 22.02.2022 – т.1 л.д.110-111). 

П.3 акта приема-передачи (возврата) от 22.02.2022 установлено, что система отопления и кондиционирования находится в исправном состоянии.

С пунктом 6 акта приема-передачи (возврата) от 22.02.2022 ООО ГК «Евроспецкам» не согласилось, оговорив надписью на акте и указав, что указанные обстоятельства ничем не подтверждены и являются недостоверными. Ответчик считал, что помещение передано в первоначальном виде и надлежащем состоянии.

В силу п.5.2.12 договора арендатор обязуется не производить перепланировку, переустройство и реконструкцию объекта без письменного согласия арендодателя, а также самостоятельно осуществить согласование реконструкции, переустройства и перепланировки в порядке, установленном соответствующим законодательство Российской Федерации.

Согласно п.5.4.2. договора арендатор вправе производить с письменного согласия арендодателя неотделимые улучшения объекта, при условии, что это не ухудшает состояние объекта. Стоимость неотделимых улучшений объекта подлежит возвращению арендодателем арендатору в соответствии с условиями договора (глава 6, п.5.1.6., 5.1.7.). 

Арендатор обязуется не производить какие-либо изменения или модификации структурных компонентов объекта, а также неотделимые улучшения без предварительного письменного согласия арендодателя. Все неотделимые улучшения, произведенные арендатором, переходят в собственность арендодателя с момента их создания. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, подлежит возмещению арендодателем арендатору в счет арендных платежей (п.6.3. договора).

Доказательств согласования с арендодателем установки ворот, так как и последующей смены ворот при освобождении предмета аренды, в материалы дела не представлено.

Истец письмом от 01.03.2022 № 69 (том 3, л.д. 40) уведомил ответчика об удержании гарантийного платежа в размере 112 500 руб. в качестве частичного возмещения ущерба за произведенный незаконный демонтаж неотделимых улучшений.

Между тем, суд апелляционной инстанции отмечает, что акте приема-передачи 

объекта аренды от 01.04.2021 от арендодателя к арендатору, не указано, какие ворота были установлены в помещении. Так же, как и не имеется доказательств того, что на объекте были установлены ворота с автоматическим открыванием (рольставни).

Ответчик утверждал, что он принимал в аренду помещение с уже имеющимися воротами, которые открывались вручную, так же и передал истцу помещение с этими же воротами. 

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что материалы отказного дела № 1194 (КУСП № 5012 от 21.02.2022) по заявлению ФИО3 о привлечении к уголовной ответственности директора компании ООО ГК «Евроспецкам» ФИО4 не содержат каких-либо прямых доказательств снятия одних ворот и установки других, кроме пояснений третьих лиц. Кроме того, директор компании ООО ГК «Евроспецкам» ФИО4 не вызывался для дачи пояснений в отделение полиции, а дело было прекращено ввиду отсутствия состава преступления.

Арендатор не запрашивал письменно либо устно разрешение на производство неотделимых улучшений, как и арендодатель в свою очередь не передавал такого согласия.

В п. 6 акта приема-передачи от 22.02.2022 ответчик указал, что не согласен с замечаниями истца. 

Доказательства, подтверждающие размер причиненных убытков, истец не представил. 

Кроме того, суд апелляционной инстанции нашел необоснованным довод истца о том, что рольставни являются неотделимым улучшением арендованного имущества. 

В соответствии с пунктами 1 – 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, решение вопроса о том, вправе ли был арендатор демонтировать установленное им оборудование, зависит от того, являлось ли улучшение арендованного имущества отделимым или неотделимым. 

Доводы о том, что рольставни повышают качественные характеристики переданных в аренду помещений, а также о том, что они не могут быть использованы отдельно от объекта аренды, сами по себе не свидетельствую об обоснованности доводов истца, поскольку любое улучшение помещения будет связано с повышением эксплуатационных качеств и стоимости арендованного имущества, а изъятие любых улучшений (как отделимых, так и неотделимых) будет связано с уменьшением стоимости того имущества, где эти улучшения были установлены или произведены. 

Принципиальное отличие неотделимых улучшений от отделимых, которое прямо вытекает из пункта 2 статьи 623 ГК РФ состоит в том, что неотделимые улучшения арендатор не может изъять, не причинив вреда тому конкретному объекту, в котором эти улучшения были установлены. 

Такой вывод содержится в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 05.08.2021 по делу А65-23489/2020. 

В силу части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Само по себе уменьшение стоимости помещений без каких-либо улучшений, как указано выше, не может свидетельствовать о том, что эти улучшения носят неотделимый характер.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что демонтаж рольставней связан с причинением вреда переданным в аренду помещениям, истец не представил.

Поскольку истец не доказал, что демонтаж рольставней был невозможен без причинения вреда помещениям, в которых они были установлены, такое имущество следует признать отделимыми улучшениями. 

При таких обстоятельствах вопрос о том, были ли рольставни установлены ответчиком или нет, не имеет правового значения. 

Принимая во внимание, что удержание обеспечительного платежа истец обосновывал исключительно компенсацией убытков, причиненных демонтажем рольставней, одновременно заявляя требование о взыскании задолженности по арендной плате в полном объеме, требование ответчика о возврате обеспечительного платежа подлежит удовлетворению. 

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе истца подлежат отнесению на истца, расходы по апелляционной жалобе ответчика подлежат отнесению на истца пропорционально удовлетворенным требованиям. 

В силу части 5 статьи 170 АПК РФ при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.10.2022 по делу № А65-8020/2022 изменить. Принять новый судебный акт.

Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Группа Компаний "Евроспецкам" в пользу закрытого акционерного общества "Новые технологии" задолженность в размере 198 050 руб. 22 коп., неустойку в размере  21 187 руб. 89 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 9 027 руб.

В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Новые технологии» в пользу общества с ограниченной ответственностью Группа Компаний "Евроспецкам"   неосновательное обогащение в размере 112 500 руб., расходы по оплате государственной пошлины по иску в размере 3 348 руб. и расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 1 098 руб.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказать.

В результате зачета взыскать с общества с ограниченной ответственностью Группа Компаний "Евроспецкам" в пользу закрытого акционерного общества «Новые технологии» 111 319 руб. 11 коп.

Выдать закрытому акционерному обществу "Новые технологии" справку на возврат из федерального бюджета государственной пошлины в размере 113 руб. оплаченную платежным поручением № 44 от 23.03.2022.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                           Л.Л. Ястремский

Судьи                                                                                                               Д.А. Дегтярев

    Е.В. Коршикова