/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

15 октября 2018 года

Дело №

А56-95327/2015

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Чуватиной Е.В.,  

при участии от закрытого акционерного общества «НТГ» Кузнецова А.А. (доверенность от 16.01.2018), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Проволоцкого В.В. (доверенность от 28.12.2017 № 122563-42), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Чудаковой Н.Н. (доверенность от 09.01.2018 № 25), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества «НТГ» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2018 по делу № А56-95327/2015 (судьи Полубехина Н.С., Жиляева Е.В., Пряхина Ю.В.),

у с т а н о в и л:

Закрытое акционерное общество «НТГ», место нахождения: 196084, Санкт-Петербург, Цветочная ул., д. 16А, ОГРН 1027804885096, ИНН 7810630677 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 427,6 кв. м с кадастровым номером 78:14:0761901:2478, расположенного на первом этаже здания по адресу: 196105, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 186, лит. А, пом. 23-Н, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге по цене 60 120 538 руб. 30 коп. с учетом платежа в рассрочку, ежемесячно, равными долями, с периодом рассрочки 60 месяцев, на условиях согласно приложению к исковому заявлению.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее – Фонд имущества); Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее – Предприятие); открытое акционерное общество «Региональное управление оценки», место нахождения: 195112, Санкт-Петербург, Малоохтинский пр., д. 68, лит. А, ОГРН 1137847235514, ИНН 7806504567.

Делу, возбужденному на основании указанного искового заявления, присвоен номер А56-95327/2015.

Определением от 01.08.2016 дело № А56-95327/2015 объединено с делом № А56-36124/2016, в рамках которого рассматривалось требование Общества об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи того же помещения, и о признании договора купли-продажи заключенным на условиях, изложенных Обществом в протоколе разногласий к проекту договора; объединенному делу присвоен номер А56-95327/2015.

В связи с объединением дел и получением экспертных заключений по результатам проведенных судебных экспертиз Общество, уточнив в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявленные требования, просило урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 427,6 кв. м с кадастровым номером 78:14:0761901:2478, и признать договор купли-продажи заключенным на условиях, изложенных в протоколе разногласий от 14.03.2016, с изложением пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 71 704 822 руб. 60 коп., налогом на добавленную стоимость не облагается».

Решением от 10.11.2017 (судья Герасимова Е.А.) урегулированы разногласия, возникшие между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения; пункт 2.1 договора купли-продажи изложен в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 74 433 000 руб. (налогом на добавленную стоимость не облагается). Стоимость неотделимых улучшений в размере 2 728 177 руб. 42 коп. зачесть в счет оплаты приобретаемого объекта. С учетом зачета стоимости неотделимых улучшений цена продажи объекта составляет 71 704 822 руб. 58 коп. (налогом на добавленную стоимость не облагается)»; с Комитета в пользу Общества взыскано 6000 руб. и 184 500 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и по оплате судебной экспертизы. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2018 данное решение изменено; урегулированы разногласия, возникшие между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения; пункт 2.1 договора купли-продажи изложен в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 74 433 000 руб. (налогом на добавленную стоимость не облагается)»; с Общества в пользу Предприятия взыскано 3000 руб. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе; расходы по оплате судебной экспертизы оставлены на истце.

Общество в кассационной жалобе просит отменить постановление от 14.06.2018, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции неправомерно отказал истцу в зачете стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, в счет оплаты приобретаемого в собственность имущества; Комитет не представил в материалы дела доказательства зачета стоимости выполненных истцом работ в счет арендной платы; в нарушение части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Обществу неправомерно отказано во взыскании с Комитета судебных расходов по оплате судебной экспертизы.

Предприятие в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая, что проведение работ в арендуемом помещении в установленном порядке арендатором с арендодателем согласовано не было, судебные расходы распределены апелляционным судом правильно.

В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители Комитета и Предприятия против удовлетворения жалобы возражали, ссылаясь на отсутствие оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены помещения.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.   

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Общество является арендатором нежилого помещения площадью 427,6 кв. м с кадастровым номером 78:14:0761901:2478 (предыдущий кадастровый номер 78:14:7619А:2001:33:4), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 186, лит. А, пом. 23-Н.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 10.06.2015 о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого объекта в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на дату подачи заявления) (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Распоряжением Комитета от 31.12.2015 № 1706-рз оформлено решение о приватизации объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 186, лит. А, пом. 23-Н, путем продажи Обществу как арендатору по преимущественному праву приобретения; определены условия приватизации; цена продажи объекта недвижимости установлена в соответствии с отчетом от 18.12.2015 № 31-8-0119(228)–2015 об оценке рыночной стоимости объекта, изготовленным Предприятием, в размере     81 230 000 руб. (налогом на добавленную стоимость не облагается).

Фонд имущества, действующий от имени Комитета в качестве продавца государственного имущества, направил Обществу проект договора купли-продажи арендуемого помещения на условиях, определенных в распоряжении, по цене 81 230 000 руб. (налогом на добавленную стоимость не облагается). 

Общество, не согласившись с предложенной Комитетом ценой, возвратило проект договора с протоколом разногласий, предложив установить цену отчуждаемого помещения в размере 60 120 538 руб. 30 коп. (без учета налога на добавленную стоимость).

В связи с неурегулированием сторонами разногласий по цене выкупаемого объекта Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008               № 159-ФЗ (в редакции, действовавшей в период существования спорных правоотношений) субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы другой стороной на рассмотрение суда. 

В случае передачи разногласий на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае сторонами не достигнуто соглашение по цене продажи помещения, а также о возможности зачета в счет оплаты приобретаемого имущества стоимости произведенных Обществом неотделимых улучшений. 

Суд первой инстанции для определения содержания спорного условия договора определением от 05.08.2016 по ходатайству истца назначил судебную экспертизу, производство которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» Фофановой Олесе Ивановне совместно с экспертом-оценщиком Голиковой Надеждой Владимировной. Перед экспертами поставлены вопросы о величине рыночной стоимости помещения по состоянию на 30.06.2015, а также о составе выполненных истцом неотделимых улучшений и их стоимости.

После ознакомления с поступившими экспертными заключениями, с учетом представленных Комитетом и Предприятием замечаний, а также пояснений экспертов, данных ими в судебном заседании, суд первой инстанции определением от 27.03.2017 назначил дополнительную судебную экспертизу, производство которой поручил тем же экспертам. 

Согласно выполненному экспертом Фофановой О.И. заключению от 08.06.2017 № 17-41-Т-А56-95327/2015-1 рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 30.06.2015 составляет 74 433 000 руб.

Согласно экспертному заключению от 13.06.2017                                        № 17-41-Т-А56-95327/2015 в ходе проведения экспертизы экспертом-оценщиком Голиковой Н.В. определена только часть фактически выполненных в помещении работ; определена общая стоимость указанных работ в ценах на 30.06.2015, составившая 2 728 177 руб. 42 коп.

Суд первой инстанции определил цену продажи помещения с зачетом стоимости произведенных Обществом неотделимых улучшений исходя из указанных заключений экспертов. 

Апелляционный суд изменил решение суда первой инстанции, посчитав не подлежащей зачету стоимость неотделимых улучшений помещения, поскольку их осуществление не было согласовано арендатором с арендодателем в установленном порядке и произведенные арендатором улучшения не относятся к тем, затраты на которые в соответствии с нормативными правовыми актами Санкт-Петербурга подлежат возмещению арендатору. 

Постановление апелляционной инстанции по существу спора обжаловано Обществом только в части разрешения вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены; возражения по величине цены продажи помещения участвующими в деле лицами не заявлены.     

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008   № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Согласно правовой позиции, сформулированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, указанная правовая норма имеет императивный характер, поскольку не предусматривает право арендодателя не оплатить арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет него неотделимых улучшений арендуемого имущества. Таким образом, единственным условием, соблюдение которого необходимо для зачета стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества, является наличие согласия арендодателя на осуществление этих неотделимых улучшений. 

При осуществлении зачета рыночная стоимость имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена не на величину расходов по ремонту, понесенных арендатором с согласия арендодателя, а именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения. Кроме того, необходимо определить, какой объем произведенных арендатором работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения.

В обоснование согласования с Комитетом проведения работ, в результате которых в помещении были созданы неотделимые улучшения, Общество сослалось на письмо от 25.08.2005 № 14/05, адресованное Комитету, о согласовании выполнения в арендуемом помещении комплекса ремонтно-строительных работ, включая перепланировку и переустройство помещения, для размещения офиса с перечислением видов работ ориентировочной стоимостью 10 000 000 руб. 

В ответ Комитет письмом от 05.09.2005 № 3936-18 сообщил, что не возражает против проведения указанных в обращении работ в установленном порядке в соответствии с техническими нормами и правилами, однако затраты на указанные работы не подлежат зачету в счет арендной платы.

Апелляционный суд исходя из нормативно установленного в Санкт-Петербурге порядка согласования производства неотделимых улучшений в арендуемых помещениях, предусматривающего необходимость представления арендатором комплекта документов и определенную процедуру рассмотрения этого вопроса, обоснованно пришел к выводу, что в установленном порядке работы, в результате проведения которых были созданы неотделимые улучшения, Обществом с арендодателем согласованы не были. Обмен между Обществом и Комитетом указанными выше письмами не подтверждает согласование арендодателем конкретных видов, объемов и стоимости работ, которые арендатор планировал провести в целях приспособления помещения для использования в своих нуждах.    

Таким образом, поскольку Общество не доказало получение согласия собственника на выполнение в помещении работ в определенном объеме и на определенную сумму, отсутствуют основания для уменьшения выкупной цены объекта на величину стоимости неотделимых улучшений. К тому же вопреки изложенной выше правовой позиции в заключении эксперта Голиковой Н.В. определена не стоимость неотделимых улучшений, а стоимость работ в той части, в какой эксперт смог установить их проведение. 

При таких обстоятельствах выводы суда апелляционной инстанции в оспариваемой части являются правильными.      

Нарушений норм процессуального права при разрешении вопроса о распределении судебных расходов судом апелляционной инстанции также не допущено. То обстоятельство, что по преддоговорному спору исходя из его правовой природы суд не может вынести решение об отказе в иске, не означат, что судебный акт по результатам разрешения преддоговорного спора не может считаться принятым в пользу той или другой стороны. В данном случае с учетом содержания постановления апелляционного суда, которым итоговая цена выкупаемого имущества увеличена по сравнению с определенной судом первой инстанции, отнесение на Общество судебных расходов по делу, в том числе понесенных Предприятием в связи с подачей апелляционной жалобы, не противоречит установленным статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правилам.      

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемое постановление законным и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данного судебного акта.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

 

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2018 по делу № А56-95327/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества «НТГ» – без удовлетворения.

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

 

А.В. Кадулин

 Е.В. Чуватина