ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина 100б  http://4aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

дело № А19-5026/2017

г. Чита

06 июня 2018 года.

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 июня 2018 года.

 

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Сидоренко В.А.,

судей Желтоухова Е.В., Басаева Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Капитал Групп» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 06 февраля 2018 года по делу № А19-5026/2018 по иску Администрации города Иркутска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, юридический адрес: 664025, 

<

...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Капитал Групп» (ОРГН 1053808141200, ИНН 

<

***>, юридический адрес: 664047, 

<

...>. кв. 26) о расторжении договора; об освобождении и изъятии земельного участка; о сносе строений, о взыскании 2 057 144 рублей 61 копеек,

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

1) Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Иркутской области ФИО2;

2) Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Иркутска (ОГРН 

<

***>, 664007, 

<

...>);

3) Управления ЖКХ Ленинского округа Администрации г. Иркутска (ОГРН 

<

***>, 664002, 

<

...>);

4) Комитета городского обустройства Администрации г. Иркутска (ОГРН 

<

***>, 664011, 

<

...>),

5) временного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Капитал групп» ФИО3 (ИНН 

<

***>, регистрационный номер в сводном государственном реестре арбитражных управляющих 273, почтовый адрес: 664023, г. Иркутск, а/я 110 2),

(суд первой инстанции судья Яцкевич Ю.С.)

 

при участии в судебном заседании:

от Администрации города Иркутска – ФИО4, представитель по доверенности от 09.01.2018, 

 

установил:

Администрация города Иркутска (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области к обществу с ограниченной ответственностью «Капитал Групп» (далее – ответчик, общество или ООО «Капитал Групп») с требованиями, уточнёнными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ): 

 о взыскании 1?609?330 рублей 03 копеек – основного долга, за период с 17.11.2016 по 30.06.2017; 

 о взыскании 253?085 рублей 65 копеек – пени за период с 16.12.2017 по 08.09.2017;

 о расторжении договора аренды земельного участка № 5393 от 12.08.2016 по основаниям, предусмотренным подпунктами 5.2.2., 5.3. договора; 

 об обязании общества снести самовольное капитальное строение на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000009:2574 и перенести (демонтировать) некапитальные строения, возведенные обществом на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000009:2574; 

 об обязании общества вернуть по акту приема-передачи администрации переданный по договору аренды № 5393 от 12.08.2016 земельный участок с кадастровым номером 38:36:000009:2574.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 06 февраля 2018 года исковые требования удовлетворены частично. 

Расторгнут договор аренды земельного участка № 5393 от 12.08.2016. 

На ООО «Капитал групп» возложена обязанность в течение месяца с момента вступления в законную силу настоящего решения передать администрации по акту приема – передачи земельный участок с кадастровым номером № 38:36:000009:2574, площадью 84?148 кв.м., расположенный по адресу: г. Иркутск, Ленинский район, ул. Авиастроителей, д. 47. 

С ООО «Капитал групп» в пользу администрации взыскано:  1?609?330 рублей 03 копеек – основной долг;  447?814 рублей 58 копеек – пени. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

При принятии решения суд первой инстанции руководствовался: статьями 55, 304, 309, 310, 329, 330, 450, 453, 606, 614, 615, 619, 622, 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество обжаловало его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене решения в части расторжения договора аренды земельного участка № 5393 от 12.08.2016 и в части обязания ООО «Капитал групп» возвратить земельный участок администрации, как незаконного, принятого с нарушением норм материального права, по мотивам, изложенным в жалобе.

Администрация в представленном письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Пункт 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 (ред. От 10.11.2011) «О применении арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» разъясняет, что при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

В данном случае решение обжалуется в части расторжения договора аренды земельного участка № 5393 от 12.08.2016 и обязания ООО «Капитал групп» возвратить земельный участок администрации, следовательно, суд апелляционной инстанции проверяет его в оспариваемой части. 

О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ, что подтверждается отчётом о публикации на официальном сайте Федеральных Арбитражных Судов Российской Федерации в сети «Интернет» (www.arbitr.ru) определения о принятии апелляционной жалобы к производству, однако ООО «Капитал Групп», Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Иркутской области ФИО2, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Иркутска, Управление ЖКХ Ленинского округа Администрации г. Иркутска, Комитет городского обустройства Администрации г. Иркутска, временный управляющий ООО «Капитал групп» ФИО3 явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 156 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, изучив материалы дела, выслушав представителя администрации, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, что 14.05.2015 администрация (концедент) и ООО «Капитал Групп» (концессионер) заключили концессионное соглашение № 010-64-345/5, по условиям которого концессионер обязуется за свой счет реконструировать нежилое 1- этажное здание, общей площадью 173,4 кв.м., инв. № 15051, лит. А, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер № 38:36:000000:0:975, находящееся в собственности муниципального образования г. Иркутск, предназначенное для организации отдыха граждан, состав и описание которого приведены в приложении № 1 к настоящему соглашению (далее – объект соглашения), и осуществлять деятельность, предусмотренную условиями настоящего соглашения, связанную с организацией парка развлечений с аттракционами и проведением культурно-массовых и иных мероприятий с использованием объекта соглашения, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный настоящим соглашением, права владения и пользования объектом соглашения для осуществления указанной деятельности (пункт 1 концессионного соглашения).

Во исполнение концессионного соглашения администрация и ООО «Капитал Групп» заключили договор аренды земельного участка № 5393 от 12.08.2016 (в редакции протокола согласования разногласий от 17.11.2016), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: г.?Иркутск, Ленинский район, ул. Авиастроителей, д. 47, кадастровый № 38:36:000009:2574, общей площадью 84 148 кв.м, из земель населенных пунктов, именуемый в дальнейшем «объект» или «земельный участок».

Объект принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город Иркутск, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серия 38 АД 300423 от 30.08.2010, серия 293068 от 28.09.2015.

Пунктом 1.2 договора аренды земельного участка № 5393 от 12.08.2016 сторонами согласовано место исполнения договора: г. Иркутск, Ленинский район, ул. Авиастроителей, д. 47.

В соответствии с пунктом 1.6 договора цель использования земельного участка - под административное здание, парк с площадками отдыха и аттракционов.

Основанием для заключения договора аренды земельного участка № 5393 от 12.08.2016 является мировое соглашение, утвержденное определением Арбитражного суда Иркутской области от 09.06.2016 по делу № А19-3423/2016 (пункт 1.3 договора).

Срок действия договора в редакции протокола согласования и разногласий от 17.11.2016 установлен с 17.11.2016 по 14.04.2040.

В пункте 3.4 договора сторонами согласовано условие о том, что сумма арендной платы уплачивается равными долями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября текущего года.

Обязательства по договору № 5393 от 12.08.2016 истцом исполнены надлежащим образом, а именно: земельный участок, поименованный в пункте 1.1 договора передан ответчику 17.11.2016 по передаточному акту, подписанному обеими сторонами и скрепленному печатями сторон (Приложение № 2 к договору).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истцом указано, в том числе, на неоднократное нарушение ответчиком условий договора в части внесения арендной платы, а именно - более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не внесена арендная плата.

Так, согласно представленному истцом расчету, арендодателем арендатору за период с 17.11.2016 по 30.06.2017 начислена арендная плата в размере 1?633 442 рублей 03 копеек, из которых:

 310 487 рублей 13 копеек - начисление за 4 квартал 2016 года, срок оплаты до 15.12.2016;

 657 822 рублей 88 копеек - начисление за 1 кварта 2017 года, срок оплаты до 15.03.2017;

 665 132 рублей 02 копеек - начисление за 2 квартал 2017, срок оплаты до 15.06.2017.

Обязательства по своевременному внесению арендной платы в срок, установленный пунктом 3.4 договора, ответчиком были исполнены частично, согласно представленному истцом расчету, всего на сумму 24 112 рублей, в том числе: 13 288 рублей - по платежному поручению № 897347 от 05.04.2017, 2 728 рублей - по платежному поручению № 276592 от 12.05.2017, 2 640 рублей - по платежному поручению № 154184 от 16.06.2017, 2 728 рублей - по платежному поручению № 17714 от 02.08.2017, 2 728 рублей - по платежному поручению № 23301 от 24.08.2017.

При этом, сумма 24 112 рублей зачтена в соответствии с положениями пункта 3 статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в счёт погашения задолженности за 4 квартал 2016, в связи с чем, задолженность ответчика по арендной плате, с учетом частичной оплаты, за период с 17.11.2016 по 30.06.2017, составила 1?609?330 рублей 03 копеек, в том числе:

 286 375 рублей 13 копеек (310 487 рублей 13 копеек (задолженность за 4 квартал 2016) - 24 112 рублей (частичная оплата) - задолженность за 4 квартал 2016, срок оплаты до 15.12.2016;

 657 822 рублей 88 копеек - задолженность за 1 кварта 2017 года, срок оплаты до 15.03.2017;

 665 132 рублей 02 копеек - задолженность за 2 квартал 2017, срок оплаты до 15.06.2017.

В связи с неоднократными существенными нарушениями ответчиком условий договора, в том числе в части внесения арендных платежей, в соответствии со статьями 450, 452, 619, 309, 614, Гражданского кодекса Российской Федерации истец обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства дела и дал им надлежащую правовую квалификацию, в связи с чем, у суда нет оснований к удовлетворению апелляционной жалобы.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды земельного участка № 5393 от 12.08.2016 и обязания ООО «Капитал групп» возвратить земельный участок администрации правильными, исходя из следующего.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор в соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Обращаясь в суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка № 5393 от 12.08.2016 истцом, в том числе, указано на допущенные ответчиком существенные нарушения в части пользования земельным участком, а именно: на передачу земельного участка (объекта) в субаренду индивидуальному предпринимателю ФИО5 без уведомления арендодателя; на возведение капитального строения - кафе «ЧИЗКЕЙК», в нарушение требований градостроительных регламентов, строительных, противопожарных правил и нормативов; на нарушение экологических правил и нормативов, в частичности: не очищение от снега твердого покрытия, включая бордюры, не проведение обработки покрытий песчано- щебеночной смесью для предупреждения гололеда, на образование на газонах несанкционированной свалки собранного снега, на наличие деревьев в неудовлетворительном состоянии, на отсутствие специализированной охраны и постоянного видеонаблюдения.

Ответчик, возражая относительно довода истца о предоставлении земельного участка (объекта) в субаренду ИП ФИО5 без уведомления арендодателя, указал, что между ООО «Капитал Групп» и ИП ФИО5 заключен договор простого товарищества (совместной деятельности) предусматривающий не передачу прав на объект, а достижение совместной деятельности - создание контрактного зоопарка для привлечения посетителей Ленинского округа г. Иркутска в парк «Комсомольский».

Рассмотрев данный довод истца, с учетом возражений ответчика, судом первой инстанции установлено следующее.

03.03.2017 специалистами Комитета по управлению муниципальным имуществом проведен комиссионный осмотр объектов, находящихся на арендуемом земельном участке с кадастровым № 38:36:000009:2574, в результате которого выявлено, что на территории парка во временном сооружении, ранее используемом как тир, размещен контактный зоопарк «ЕНОТиКО». Из устных объяснений ИП ФИО5 следует, что данное помещение передано по договору, заключенному с директором ООО «Капитал Групп».

Однако, уведомление о передаче ООО «Капитал Групп» третьим лицам в субаренду части земельного участка с кадастровым № 38:36:000009:2574 в адрес Комитета не поступало (нарушение п.2.2.7 договора), что следует из пояснений истца и не оспаривается ответчиком.

Администрация в адрес ООО «Капитал групп» направила предупреждение от 07.03.2017 № 505-71-2163/17 с требованием в срок до 15.03.2017 представить документы, на основании которых ИП ФИО5 и другие предприниматели осуществляют деятельность на указанном земельном участке, в противном случае истец уведомил ответчика об обязанности оплатить штраф в размере 2?667?837 рублей 22 копеек.

На данное предупреждение от ООО «Капитал Групп» поступил ответ от 14.03.2017 (вх. № 50-3-51-2140/7 от 15.03.2017), в котором ООО «Капитал Групп» сообщило, что не передавало своих прав и обязанностей по договору третьим лицам, в том числе прав аренды земельного участка и не предоставляло объект в субаренду, так как между ООО «Капитал Групп» и ИП ФИО5 (контактный зоопарк «ЕнотиКо») был заключен договор простого товарищества (совместной деятельности).

Данные обстоятельства были предметом исследования при рассмотрении дела № А19- 11106/2017.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 18.09.2017 по делу №А19- 11106/2017, имеющим в силу положений статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение при рассмотрении настоящего иска установлено, что ответчиком (арендатором) 01.11.2016 заключен договор простого товарищества с ИП ФИО5, по условиям которого вкладом ответчика является: предоставление павильона, проведение рекламных компаний по продвижению «контактного зоопарка» с целью привлечения посетителей в парк «Комсомольский», который находится на земельном участке, предоставленном ответчику по договору аренды № 5393 от 12.08.2016.

Арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно пункту 2 статьи 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации внесенное товарищами имущество, которым они обладали по основаниям, отличным от права собственности, используется в интересах всех товарищей и составляет наряду с имуществом, находящимся в их общей собственности, общее имущество товарищей.

Обязанности товарищей по содержанию общего имущества и порядок возмещения расходов, связанных с выполнением этих обязанностей  в силу пункта 4 статьи 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации определяются договором простого товарищества.

По смыслу главы 55 Гражданского кодекса Российской Федерации (простое товарищество) вклад товарища в общее дело не может рассматриваться как передача имущества в субаренду, так как распоряжение арендными правами путем внесения прав аренды в качестве вклада по договору простого товарищества не приводит к перемене пользователя, поскольку арендатор продолжает сам использовать арендованное имущество, уплачивает арендные платежи, но уже в интересах всех товарищей.

При этом в ходе рассмотрения дела №А19-11106/2017, суд признал, что лица, с которыми ответчиком заключены договоры простого товарищества, по смыслу статьи 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации, пользуются имуществом, внесенным в качестве вклада в общее дело, то есть в рассматриваемом случае пользуются земельным участком, предоставленным ответчику в аренду по договору № 5393 от 12.08.2016.

Кроме того, из буквального содержания пунктов 2.2.7 и 2.3.2 договора аренды № 5393 от 12.08.2016 не следует, что обязанности арендатора по уведомлению арендодателя и получению его согласия распространяются только на случаи заключения договора субаренды.

По смыслу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество по договору аренды предоставляется во временное владение и пользование или во временное пользование.

Следовательно, заключая договор простого товарищества, ответчик фактически предоставил право пользования земельным участком третьим лицам.

При таких обстоятельствах, суд при рассмотрении дела №А19-11106/2017 пришёл к выводу о том, что заключив договор простого товарищества, ответчик нарушил пункты 2.2.7 и 2.3.2 договора аренды № 5393 от 12.08.2016, что свидетельствует о предоставлении ответчиком третьим лицам права пользования спорным земельным участком.

Совершение ответчиком передачи права аренды по договору простого товарищества свидетельствует о нарушении им специальных правил передачи права аренды другому лицу и, следовательно, условий договора аренды (пункта 2.2.7 и 2.3.2) , что также является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Кроме того, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Однако из составленного сторонами спора по предложению суда в рамках настоящего дела акта осмотра земельного участка то 17.10.2017 (то есть уже после вынесения решения суда по делу №А19-11106/2017) следует, что на момент осмотра контактный зоопарк продолжает функционировать.

Доказательств освобождения земельного участка от указанного объекта на момент рассмотрения настоящего дела ответчиком суду не представлено, на наличие таких обстоятельств стороны не ссылались.

Кроме того, в акте от 17.10.2017 отражены сведения о ненадлежащем техническом состоянии части опор освещения парка, о санитарном состоянии земельного участка, о частичном отсутствии камер видеонаблюдения, и о состоянии зеленых насаждений парка.

Ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ сведения, содержащиеся в акте от 17.10.2017, не опровергнуты.

Рассмотрев довод истца о незаконном размещении на территории парка капитального строения - кафе «Чизкейк» суд первой инстанции пришёл к следующему.

Материалами дела подтверждается, что 01.03.2017 в результате осмотра земельного участка, расположенного по адресу: г. Иркутск, Ленинский район, ул. Авиастроителей, д. 47, площадью 84148 кв.м. с кадастровым номером № 38:36:000009:2574, начальником отдела аренды земельного участка земельного департамента комитета по управлению муниципальным имуществом администрации ФИО6 и главным специалистом отдела арендных участков земельного департамента комитета по управлению муниципальным имуществом администрации ФИО7 выявлено, в том числе, что на земельном участке, в сооружении, оборудованном под пиратский игровой комплекс размещено семейное кафе «Чизкейк», которое согласно заключению МУП «БТИ г. Иркутска» от 10.03.2017, является одноэтажным капитальным строением каркасного типа с утеплителем и обшивкой из профлиста, крышей из металлочерепицы и профлиста, оборудованное электроснабжением.

Данное обстоятельство, по мнению истца, свидетельствует о нарушении ответчиком пункта 2.2.3. договора № 5393 от 12.08.2016, в соответствии с которых арендатор обязался не возводить объекты капитального строительства на земельном участке.

Ответчик возражая, указал, что данное строение носит не капитальный характер и возведено им в соответствии с пунктом 4 Приложения № 5 к концессионному соглашению.

Суд первой инстанции, довод ответчика о возведении строения в соответствии с условиями концессионного соглашения правомерно признал необоснованным в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 16 концессионного соглашения № 010-64-345/5 от 14.04.2015 концессионер (ответчик) обязался в течение 5 месяцев со дня подписания соглашения разработать и направить на согласование концеденту концепцию развития объекта соглашения и иного передаваемого имущества, а так же земельного участка, переданного концессионеру по договору аренды для организации пара развлечений и осуществления деятельности, предусмотренной соглашением (далее - Концепция).

Пунктом 16.1 соглашения предусмотрено содержание концепции, в том числе, концепция должна содержать план развития земельного участка, передаваемого по договору аренды в порядке, предусмотренном разделом III настоящего Соглашения. Указанный план должен включать в себя: план благоустройства: план размещения и сохранения зеленых насаждений: план организации водопонижения территории парка развлечений: схему размещения капитальных строений и нестационарных объектов (детских аттракционов, кафе, туалетных модулей, уличных спортивных снарядов, пешеходных и велодорожек и иных объектов), а также предусматривающий выполнение работ и функциональную организацию парка развлечений в соответствии с Приложением № 6 к настоящему Соглашению и иную необходимую информацию.

В силу пункта 16.3 соглашения концепция подлежит реализации концессионером со дня, следующего за днем ее согласования концедентом.

При этом доказательств получения согласования концепции от концедента ответчиком в материалы дела не представлено. Напротив, в ходе рассмотрения дела и в судебном заседании суда первой инстанции ответчиком указано на то обстоятельство, что концепция до настоящего времени администрацией не утверждена.

Таким образом, суд первой инстанции правильно сделал вывод о несостоятельной и документально не подтвержденной ссылке ответчика на то обстоятельство, что кафе «Чизкейк» возведено им в соответствии с пунктом 4 Приложения № 5 к 17 концессионному соглашению.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции равно как суд первой инстанции полагает, что сам факт возведения арендатором данного сооружения на предоставленном в аренду земельном участке свидетельствует о нарушении им условий пунктов 2.2.2 и 1.6 договора, поскольку целью использования земельного участка сторонами определено: под административное здание (которое передано по концессионному соглашению), парк с площадками для аттракционов.

Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор в том числе, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Вместе с тем в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации содержатся общие правила расторжения договоров, в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации содержатся общие правила расторжения договоров аренды. Нормы Земельного кодекса Российской Федерации содержат специальные правила в отношении 18 расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, каковым является договор договору аренды земельного участка № 5393 от 12.08.2016, в связи с чем и к рассматриваемым правоотношениям следует применять правила пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в спорный период) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Данная норма Земельного кодекса Российской Федерации императивна и не подлежит изменению по соглашению сторон.

Таким образом, спорный договор может быть расторгнут судом при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

 пользуется объектом с существенными нарушениями условий договора либо с неоднократными нарушениями (п. 5.3.1 договора);

 существенно ухудшает состояние объекта (п. 5.3.2 договора);

 по истечении, установленного договором срока платежа не вносит арендную плату более 10 дней (п. 5.3.3 договора).

Из материалов дела следует неоднократное обращение истца к ответчику с требованием об оплате задолженности и устранения, выявленных в ходе осмотра, нарушений: предупреждения от 29.12.2016 № 505- 71-14197/16, от 23.01.2017 № 505-71-557/17, от 10.02.2017 № 505-71-1303/17, от 02.03.2017 № 505-71-1976/17.

Так, 17.03.2017 истцом ответчику вручено предупреждение от 14.03.2017 № 505-71- 2364/17 с требованием в срок до 22.03.2017: подписать и вернуть в Комитет дополнительное соглашение о расторжении договора; оплатить имеющуюся задолженность по договору в сумме 310?487 рублей 13 копеек (арендная плата), 27?633 рублей 35 копеек (пени); освободить занимаемый земельный участок и передать его по акту приема-передачи представителю администрации, которое последним оставлено без исполнения.

В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Таким образом, судом установлено соблюдение истцом досудебного претензионного порядка по требованию о расторжении договора аренды, а также факт существенного нарушения арендатором условий договора аренды.

Довод ответчика о том, что договор аренды земельного участка № 5393 от 12.08.2016 не подлежит расторжению, поскольку концессионное соглашение, во исполнение которого он заключен, не расторгнуто, судом первой инстанции правомерно отклонено, поскольку условия заключенного сторонами договора аренды не содержат положений, не позволяющих расторгнуть указанный договор именно в связи с тем обстоятельством, что он заключен во исполнение концессионного соглашения.

Нормы Федерального закона от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» таких ограничений также не содержат.

Так в силу пункта 1 статьи 11 указанного закона, использование концессионером предоставленных ему земельного участка, лесного участка, водного объекта, участка недр осуществляется в соответствии с земельным, лесным, водным законодательством, законодательством Российской Федерации о недрах, следовательно, в силу положений пункта 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации порядок заключения и расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, подлежит регулированию нормами земельного и гражданского законодательства.

При установленных по делу обстоятельствах, принимая во внимание положения статей 450, 452, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условий заключенного сторонами договора, суд первой инстанции правильно считает, что нарушение ответчиком договора аренды земельного участка № 5393 от 12.08.2016 является существенным, поскольку в значительной степени лишает арендодателя – истца по делу того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поэтому требования истца законно удовлетворены, а договор аренды земельного участка № 5393 от 12.08.2016 расторгнут.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, либо влияли на обоснованность и законность оспариваемого решения суда, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

При указанных фактических обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 06 февраля 2018 года по делу № А19-5026/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи жалобы через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

 

Председательствующий судья                                                      Сидоренко В.А.

 

Судьи                                                                                               Желтоухов Е.В.

 

Басаев Д.В.