Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-56974/2018

12 декабря 2018 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  06 декабря 2018 года.

Полный текст решения изготовлен  12 декабря 2018 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Кротова С.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: Общество с ограниченной ответственностью "КУБ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ" (адрес: Россия 194017, 

<

...> литер Б/7, ОГРН: 

<

***>)

Ответчик: Общественная организация "Санкт-Петербургский союз художников" (адрес: Россия 190000, 

<

...> ОГРН: 

<

***>)

Третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "РУСТРОЙ" (адрес: Россия 190013, Санкт-Петербург, ул. Подольская 20/лит. А/пом. Г; Россия 195253, Санкт-Петербург, Салтыковская Дорога 6/лит. А)

о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 629 475 руб., коммунальных платежей оплаченных ГУП «Водоканал СПб» в размере 1 191 196, 51 руб., коммунальных платежей оплаченных АО «ПСК» в размере 146 335, 18 руб., убытков в размере 1 890 000 руб., расходов на проведение капитального ремонта в размере 656 785 руб.

и встречному исковому заявлению Общественной организации "Санкт-Петербургский союз художников" к Обществу с ограниченной ответственностью "КУБ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ" взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 1 от 09.08.2017 за период 11.05.2018-09.07.2018 в размере 625 000 руб., неустойки за просрочку платежа в размере 44 740 руб. по состоянию на 14.08.2018

при участии

- от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 01.03.2018;

- от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 18.10.2018;

- от третьего лица: ФИО4, представитель по доверенности от 16.03.2018

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "КУБ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Общественной организации "Санкт-Петербургский союз художников" о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 629 475 руб., коммунальных платежей оплаченных ГУП «Водоканал СПб» в размере 1 191 196, 51 руб., коммунальных платежей оплаченных АО «ПСК» в размере 146 335, 18 руб., убытков в размере 1 890 000 руб., расходов на проведение капитального ремонта в размере 656 785 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Общество с ограниченной ответственностью "РУСТРОЙ".

Определением суда от 28.08.2018 встречное исковое заявление Общественной организации "Санкт-Петербургский союз художников" к Обществу с ограниченной ответственностью "КУБ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ" взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 1 от 09.08.2017 за период 11.05.2018-09.07.2018 в размере 625 000 руб., неустойки за просрочку платежа в размере 44 740 руб. по состоянию на 14.08.2018 принято к производству суда для совместного рассмотрения с первоначальным иском по настоящему делу.

В судебном заседании 06.12.2018 представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме; представил письменные возражения на встречное исковое заявление.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве; встречное исковое заявление поддержал в полном объеме.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

09.08.2017 между Общественной организацией "Санкт-Петербургский союз художников" (арендодателем) и Обществом с ограниченной ответственностью "КУБ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ" (арендатором) заключен договор аренды № 1, согласно которому арендатору передан во временное владение и пользование объект нежилого фонда:

- нежилое строение (здание) общей площадью 4801, 4 кв.м., этажность – 3, подвал, технический этаж, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А, кадастровый номер 78:6085:0:15;

- земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, лит. А с кадастровым номером 78:6085:11, площадью 9980 кв.м.

Пунктами 1.3, 5.1 договора предусмотрено, что объект предоставляется для использования под сдачу в аренду; срок аренды установлен – 11 месяцев. 

Разделом 4 определены размер и условия внесения платы по договору. Арендная плата по настоящему договору состоит из постоянной и переменной частей. Согласно п. 4.1.1 Договора, постоянная часть арендной платы уплачивается ежемесячно в сумме 255 000 руб. Переменная часть арендной платы уплачивается в качестве компенсации платежей арендодателя за аренду земельного участка и на момент заключения договора составляет 110 000 руб. (п. 4.1.2 Договора). Арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно не позднее десятого числа текущего месяца.

Дополнительным соглашением №2 от 11.08.2017 стороны согласовали, что в случае если на земельном участке, на котором находится объект недвижимости не останется арендаторов имеющих договор аренды земельного участка с арендодателем, постоянная часть арендной платы за пользование объектом составит 330 000 руб. в месяц.

Нежилое строение (здание) общей площадью 4801, 4 кв.м., этажность – 3, подвал, технический этаж, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А, кадастровый номер 78:6085:0:15 передано Обществу по акту приема-передачи от 09.08.2017.

Ссылаясь на наличие арендных отношений между ответчиком и ООО «РУСТРОЙ», а также на то, что земельный участок не был передан истцу по акту приема-передачи, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

 Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В обоснование заявленных требований, истец указал, что подписав договор аренды, ООО «КУБ Управляющая Компания» было выяснено, что объект используется ООО «РУСТРОЙ», заявляющей о наличии арендных отношений с ответчиком и не желающей освобождать занимаемые площади. Кроме того, как указывает истец, по акту приема-передачи от 09.08.2017 ему было передано лишь нежилое помещение, земельный участок до настоящего времени в пользование Общества не предоставлен, однако арендная плата (постоянная и переменная часть) вносились в соответствии с условиями договора аренды в редакции Дополнительного соглашения №1 от 11.08.2017 в размере 440 000 руб. В связи с чем, по мнению истца, на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в виде переплаты по арендной плате в размере 1 629 475 руб.

Кроме того, учитывая, что договоры с ресурсоснабжающими организациями заключены ООО «КУБ Управляющая Компания», а земельный участок ответчиком не передан и использовался третьим лицом, истец осуществлял коммунальные платежи в размере 119 196, 51 руб. по оплате коммунальных платежей ГУП «Водоканал СПб» и 146 335, 18 руб. по оплате коммунальных платежей АО «ПСК».

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В силу пункта 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

По смыслу указанной нормы права, обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии совокупности условий: имело место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение произведено за счет другого лица (потерпевшего); приобретение или сбережение имущества произошло в отсутствие сделки или иных оснований.

При этом правила главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли такое обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Пунктом 1.4 Договора аренду определено, что право владения пользования земельного участок, на котором находится Объект Договора, осуществляется в соответствии со ст. 652 ГК РФ.

Согласно ст. 652 ГК РФ, по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Поскольку Договором аренды план и размер такого участка не определён, то исходя из принципа разумности и справедливости, таким участком следует считать земельный участок, ограниченный размерами здания (под зданием) и необходимые подъезды к зданию по территории всего земельного участка, арендуемого ответчиком у Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на основании Договора аренды земельного участка от 04 декабря 2002г №07/ЗД- 02798 площадью 9980 кв. метров. Каких-либо претензий к ответчику по препятствию в подъезде к зданию и проездов непосредственно вокруг него, истец в период действия договора не предъявлял, доказательств такого препятствия в материалы дела не представил. Кроме того, истец с момента приёмки Объекта до его сдачи фактически пользовался всем Участком площадью 9980 кв.м.

В силу пункта 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Статьей 1082 ГК РФ в качестве одного из способов возмещения вреда предусмотрено возмещение причиненных убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Согласно статье 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под убытками согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ следует понимать расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1064 ГК РФ лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Для наступления деликтной ответственности необходимо наличие состава правонарушения, включающего в себя: наступление вреда, противоправность поведения причинителя вреда, причинную связь между первым и вторым элементами, вину причинителя вреда.

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому ее применение возможно лишь при наличии условий ответственности, предусмотренных законом. При этом в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт противоправности действий, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между правонарушением и убытками.

Удовлетворение иска возможно при наличии совокупности всех вышеназванных условий. При отсутствии хотя бы одного из элементов ответственности в иске должно быть отказано.

Пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъясняет, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В данном случае обязанность по доказыванию совокупности этих обстоятельств возлагается на лиц, требующих взыскания убытков, то есть на истца.

Руководствуясь положениями статьями 15, 1064 ГК РФ, статьей 65 АПК РФ, учитывая фактическое пользование земельным участком и положения ст. 652 ГК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска о взыскании с ответчика убытков в размере 1 890 000 руб., так как материалами дела не подтверждается наличие условий, при которых возникает обязательство вследствие причинения вреда, а также неосновательного обогащения в виде переплаты по арендной плате в размере 1 629 475 руб.

Согласно условиям Договора, Истец заключает договоры с ресурсопоставляющими организациями и самостоятельно вносит коммунальные платежи по данным договорам. 

В нарушение положений ст. 65 АПК РФ, истцом в материалы дела не представлено допустимых и достоверных доказательств оплаты коммунальных услуг, используемых третьим лицом, учитывая, что нежилые помещения, используемые ООО «РУСТРОЙ» с 10.09.2017г. отключены от электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения. Обязанность истца по внесению коммунальных платежей обусловлена заключенными договорами с ресурсоснабжающими организациями. В связи с чем, требование о взыскании с Ответчика коммунальных платежей также не подлежит удовлетворению. 

В соответствии с п. 3.2.7. Арендатор обязуется ежегодно согласовывать с Арендодателем перечень и сроки работ, которые будут произведены Арендатором в текущем году, для приведения и поддержания Объекта в надлежащем состоянии.

Письмом №3 от 15 января 2018 года, ООО «КУБ Управляющая Компания» уведомила ответчика о работах, которые необходимо произвести на объекте, а также просило согласовать представленный список в течение одного месяца с момента получения, либо в случае отсутствия со стороны ответчика ответа ООО «КУБ Управляющая Компания» будет считать перечень работ согласованным.

Как указывает истец, ООО «КУБ Управляющая Компания» произвело следующие ремонтные работы на общую сумму 656 785 руб.:

- ремонт подвала в помещениях №1,2,3,4,5,6,9;

- ремонт тепловой камеры №2;

- ремонт теплосети на участке от камеры №2до Т/Ц-ТТ/Ц-2;

- частичный ремонт кровли в районе помещений 3-го эт. №20,21,24.

Согласно ст. 616 ГК РФ, Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Вместе с тем, согласие на проведение работ, стоимость, которых истец просит взыскать с ответчика, Организацией не выдавалось, результаты проведенных работ ответчиком не принимались. Кроме того, истцом не представлены проекты, сметы, договоры, акты КС -2, КС-3, документы, подтверждающие тот факт, что ремонт был произведен. 

При указанный обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований.

Суд, оценив доводы Организации, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

В нарушение статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора, ответчик не выполнил принятых на себя обязательств, сумма задолженности за период 11.05.2018-09.07.2018 составила 625 000 руб., что подтверждается расчетом, приложенным истцом к исковому заявлению.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.

Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании пункта 4.5 договора  в случае несвоевременного внесения арендной платы арендатор обязан уплатить пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки, что составило 44 740 руб. по состоянию на 14.08.2018. Расчет проверен и принят судом.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, на что справедливо указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 57 от 23.07.2009 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Поскольку доказательств внесения арендной платы в установленном размере в спорный период, альтернативного расчета Общество суду не представило, требования Организации являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы истца по уплате госпошлины относятся на истца в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении первоначального искового заявления отказать.

Встречное исковое заявление удовлетворить в полном объеме.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "КУБ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ" в пользу Общественной организации "Санкт-Петербургский союз художников" задолженность по арендной плате по договору аренды № 1 от 09.08.2017 за период 11.05.2018-09.07.2018 в размере 625 000 руб., неустойку за просрочку платежа в размере 44 740 руб. по состоянию на 14.08.2018, а также 16 395 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяКротов С.М.