Арбитражный суд Пензенской области

440000, г. Пенза,  ул. Кирова, 35/39, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96, Email: info@penza.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Пенза                                                                         Дело № А49-11810/2023

« 17 »   января   2024 года

 

Арбитражный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Павловой З.Н., рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 310583621700032, ИНН 

<

***>)

к Акционерному обществу «Тандер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 175 505 руб.

 

установил

 

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в арбитражный суд Пензенской области с иском к Акционерному обществу «Тандер» о взыскании суммы 175 505 руб., составляющей задолженность по арендным платежам по договору № ПнФ/41930/17 от 28 июня 2017 года за период с 16.04.2020 г. по 23.10.2023 г. на основании ст. ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 17 ноября 2023 года дело принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии со статьями 226 - 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд предложил сторонам представить дополнительные документы, в частности истцу – соглашение сторон об изменении арендной платы, ответчику - представить письменный отзыв на иск.

Письмом от 18.12.2023 (л. д. 63-64) истцом в материалы дела представлено дополнение к исковому заявлению, согласно которому он указывает на то, что 28 июня 2017года между ФИО1(арендодателем) и АО «Тандер» (арендатором) был заключен договор аренды № ПнФ/41930/17, по условиям которого истец - ФИО1, предоставила ответчику АО « Тандер» в аренду принадлежащее ему на праве собственности нежилое здание общей площадью 286,7 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> а ответчик обязывался своевременно уплачивать арендную плату за использование нежилого здания общей площадью 286,7 кв. м. Пунктом 5.1 договора предусмотрена уплата арендатором арендной платы: постоянной и переменной ее частей. На основании п. 5.2.1. договора постоянная часть арендной платы с 01.11.2017 г. составляет                   80 000 руб. в месяц (без НДС, НДС не применяется). Пунктом 5.2.2 договора сторонами согласовано, что размер постоянной части арендной платы может быть изменен не чаще одного раза в год и не более чем на 5%, не чаще чем один раз в год и не чаще чем через каждые 12 (двенадцать) месяцев аренды. Арендодатель обязан письменно уведомить арендатора об изменении арендной платы за 90 календарных дней до даты изменения арендной платы. В соответствии с п. 5.2.1 договора ФИО1 16. 01.2020 в адрес ОАО «Тандер» направлено уведомление об увеличении постоянной части арендной платы на 5%, начиная с 16.04.2020 г. В обоснование увеличения арендной платы представлена Арендатору (Ответчику) выписка об уровне инфляции за период с 2017 г. по декабрь 2019 г. В обоснование изложенной позиции, на основании справок Пензастата об индексах потребительских цен в Пензенской области , в рассматриваемом исковом периоде с 2017 по 2020 г., уровень (индекс) цен увеличился в 2018 году на 4,14%., а в 2019 году на 2,482 %, т.е. за период с 01.01.2018 г. по 31.12.1019 г. в Пензенской области рост составил 6,62%. Письмом от 25.07.2022 г. ФИО1 в соответствии с пунктом 5.2.2 договора известила АО «Тандер» об увеличении с 27.10.2022 г. постоянной части арендной платы на 5% . В обоснование увеличения величины арендной платы была представлена Арендатору (Ответчику) справка от 22.12.2022 г. об индексе потребительских цен с 2013 г. по 2022 г. В обоснование изложенной позиции, на основании справки Пензастата об индексах потребительских цен в Пензенской области, в рассматриваемом исковом периоде с 2020 г. по 2022 г., уровень (индекс) цен увеличился в 2020 году на 6,12%., а в 2021 году на 8,18 %, т.е. за период с 01.01.2022 г. по 01.07.2022 г. (т.е. за полгода) рост цен увеличился в Пензенской области в 2020 году на 6,12%., в 2021 году на 8,18%, т.е. за период с 01.01.2022 г. по 01.07.2022 г. (т.е. за полгода) рост составил 12,9%. Таким образом, за период с 01.01.2020 г. по 01.07.2022 г. общее увеличение индекса цен составило 27,2%. АО «Тандер» извещения об изменении величины арендной платы с 16.04.2020 г. до величины в размере 84 000 руб. и  об увеличении арендной платы с 27.10.2022 г. до 88 200 руб. проигнорировал, ссылаясь на п. 5.2.2. договора Аренды. Между тем, как указано в постановлении Арбитражного суда кассационной инстанции Ф0Б-6413/2023 г. по делу № А65-28635/2022 от 03 августа 2023 года «В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» сформулирована правовая позиция, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, но представляет собой исполнение данного условия.    Таким образом, в силу положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, изложенных в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы в результате корректировки на процент индексации, что не является изменением условия о размере арендной платы". Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 14.12.2022 по делу № А48-8942/2021, постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.06.2020 по делу №A56-116036/2019. В связи с изложенным истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате no договору аренды №Пнф /41930/17 за период с 16.04.2020 г. по 23.10.2023 г. г. в размере 175 505 руб.

Ответчик в письменном отзыве на иск (л. д. 85-86) требования истца отклонил, мотивируя тем, что в производстве Арбитражного суда Пензенской области находится дело № А49 -11810/23 по иску ИП ФИО1 (далее по тексту Истец) к АО Тандер (далее тексту Ответчик) о взыскании 175 505 рублей задолженности по договору аренды недвижимого имущества. Между Акционерным обществом «Тандер» и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключен договор аренды недвижимого имущества ПнФ/41930/17 от 28.06.2017 г. (далее по тексту-Договор). По условиям Договора Истец передал Ответчику во временное арендное пользование нежилое здание общей площадью 286,7 кв. м, кадастровый номер   58:24:0170704:32, расположенное по адресу: 

<

...> (далее по тексту Объект). В соответствии с п. 1.3 Договора Объект будет использоваться Арендатором для организации розничной торговли продовольственными товарами, а также иными сопутствующими смешанными группами товаров, в том числе алкогольной и спиртосодержащей продукцией, с возможностью размещения административных, складских и подсобных помещений, оказания услуг. Срок действия Договора с 28 июня 2017 года по 27 июня 2027 года включительно. В соответствии с п. 5.1 Арендатор обязуется уплачивать Арендодателю в течение установленного в Договоре срока арендную плату, которая состоит из:          постоянной части арендной платы; переменной части арендной платы до момента заключения Арендатором прямых договоров на коммунальные услуги. Согласно п. 5.2.1 постоянная часть арендной платы составляет: начиная с 01 ноября 2017 года 80 000 (восемьдесят тысяч) рублей, без НДС, в месяц. Постоянная часть арендной платы начинает начисляться и уплачиваться с даты подписания Акта приема-передачи Объекта. Размер причитающихся Арендодателю платежей за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней использования Объекта. В соответствии с п. 5.2.2 не ранее чем через 24 (двадцать четыре) месяца после подписания Акта приема-передачи, постоянная часть арендной платы может быть увеличена по соглашению сторон на индекс инфляции (в процентах к соответствующему месяцу предыдущего года) в целом по РФ по данным органа, осуществляющего Федеральное государственное статистическое наблюдение за уровнем и динамикой потребительских цен (http://vvww.gks.ru), но не более чем на 5 % (пять процентов), не чаще чем один раз в год и не чаще чем через каждые (двенадцать) месяцев аренды. Предложение в письменном виде об изменении размера постоянной части арендной платы Арендодатель обязуется направить Арендатору для рассмотрения за 90 (девяносто) дней до предполагаемой даты изменения. В случае понижения рыночной стоимости аренды недвижимости более чем на 10% (десять процентов) в целом по данному субъекту РФ размер постоянной части арендной платы подлежат пересмотру по соглашению сторон. Размер рыночной стоимости аренды недвижимости определяется на основании официальных данных компетентных органов (Торгово-промышленн палата). Обязанность по получению справок возлагается на Арендатора. Согласно п. 6.1. Договора любые изменения и дополнения к Договору имеют силу только тогда, когда они составлены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон. Буквальное толкование пункта 5.2.2 договора аренды свидетельствует о том, что сторонами согласован порядок изменения величины арендной платы путем заключения двустороннего соглашения. При этом содержание всего пункта в целом также прямо не указывает на возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, а лишь возможность внесения предложения об его изменении. С учетом положений пункта 6.1 договора аренды и пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, такое предложение должно быть оформлено в виде соглашения сторон, подписанного уполномоченными лицами. Таким образом, совокупное толкование пункта 5.2.2 и пункта 6.1 договора аренды, свидетельствуют о том, что изменение условий договора (в частности величины арендной платы) может быть осуществлено лишь путем заключения двустороннего соглашения. Указанные условия договора опровергают доводы Истца о возможности изменения| условий договора по арендной плате только на основании одностороннего уведомления, без наличия обоюдного волеизъявления сторон договора, без заключения соглашения к договору об изменения условий арендной платы. Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование! без какого-либо понуждения волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающие участников сделки об изменении обязательств. В этой связи, отказ Ответчика от изменения условия договора о размере арендной платы находится в пределах принципа свободы договора. Истец и Ответчик, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу изменения цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, принудительное внесение (в судебном порядке) соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодека Российской Федерации. Кроме того, изменение обстоятельств признается существенным, если участники сделки в| момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения. Инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки. Более того, в договоре аренды содержится условие о возможном изменении по соглашению его участников размера арендной платы исходя из уровня инфляции. Наличие такого условия свидетельствует о том, что стороны в   момент заключения договора не исходили из безинфляционного развития экономики в дальнейшем. Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке (Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767). При вышеназванных обстоятельствах правовых оснований для изменения договора аренды судом в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. Указанная позиция отражена также в Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.08.2021 N Ф06-7138/2021 по делу № А06-9616/2020. На основании изложенного ответчик просит суд отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В дополнении к отзыву от 28.12.2023 (л. д. 88-89) ответчик полагает исковые требования Истца незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям: условиями спорного Договора не предусмотрено право Арендодателя в одностороннем порядке изменять размер постоянной части арендной платы. В соответствии с пунктом 5.2.2 Договора: «Не ранее чем через 24 (двадцать четыре) месяца после подписания Акта приема-передачи, постоянная часть арендной платы может быть увеличена по соглашению сторон на индекс инфляции (в процентах к соответствующему месяцу предыдущего года) в целом по РФ по данным органа, осуществляющего Федеральное государственное статистическое наблюдение за уровнем и динамикой потребительских цен (http://www.gks.ru), но не более чем на 5 % (пять процентов), не чаще чем один раз в год и не чаще чем через каждые 12 (двенадцать) месяцев аренды. Предложение в письменном виде об изменении размера постоянной части арендной платы Арендодатель обязуется направить Арендатору для рассмотрения за 90 (девяносто) дней до предполагаемой даты изменения». В соответствии с пунктом 6.1 Договора: Любые изменения и дополнения к Договору имеют силу только тогда, когда они составлены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон. П. 3 ст. 614 ГК РФ - размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год; ст. 424 ГК РФ - исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; п. 1 ст. 421 ГК РФ - граждане и юридические лица свободны в заключении договора; п. 1 ст. 450 ГК РФ - изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором; п. 1 ст. 452 ГК РФ - соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное; ст. 431 ГК РФ - при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Из буквального значения пунктов 5.2.2 и 6.1 следует: первый абзац пункта 5.2.2 Договора: Не ранее чем через 24 (двадцать четыре) месяца после подписания Акта приема-передачи, постоянная часть арендной платы может быть увеличена по соглашению сторон на индекс инфляции (в процентах к соответствующему месяцу предыдущего года) в целом по РФ по данным органа, осуществляющего Федеральное государственное статистическое наблюдение за уровнем и динамикой потребительских цен (http://www.gks.ru), но не более чем на 5 % (пять процентов), не чаще чем один раз в год и не чаще чем через каждые 12 (двенадцать) месяцев аренды, (условия соответствует п. 3 ст.614 ГК РФ); второй абзац пункта 5.2.2 Договора: Предложение в письменном виде об изменении размера постоянной части арендной платы Арендодатель обязуется направить Арендатору для рассмотрения за 90 (девяносто) дней до предполагаемой даты изменения. В совокупности с пунктом 6.1 Договора указанное условие предусматривает направление Арендатору о предложения о намерении подписать дополнительное соглашение об изменении постоянной части арендной платы. Таким образом, совокупное толкование пункта 5.2.2 и пункта 6.1 Договора, в совокупности с приведенными выше нормами права, свидетельствуют о том, что изменение условий договора (в частности величины арендной платы) может быть осуществлено лишь путем заключения двустороннего соглашения. Указанные условия Договора опровергают возможность изменения условий договора по арендной плате только на основании одностороннего уведомления, без обоюдного волеизъявления сторон договора, без соглашения к договору об изменения условий арендной платы. Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год, в том числе в связи с теми или иными обстоятельствами, не является принятием стороной сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. В спорном Договоре содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов. Указанный довод также подтверждается тем, что условия пункта 5.2.2 Договора не конкретизированы в части способа, метода расчета уровня инфляции и порядка расчета, в связи с чем применяется п. 3 ст. 614 ГК РФ, в соответствии с которым изменение арендной платы возможно только по соглашению сторон. Аналогично суды толкуют спорные условия договоров в следующих делах: Решение АС РТ от 31.01.2022 г. по делу №А65-28519/2021; Решение АС РТ от 31.01.2022 г. по делу №А65-24881/2021; Постановление АС Северо-Западного округа от 21.09.2018 по делу № А56-23982/2017; Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10.05.2017 № Ф06-19407/2017 по делу № А49-7647/2016; Решение АС Московской области от 02.11.2020 по делу № А41-52961/2020; Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.08.2020 № Ф01-12109/2020 по делу № А43-42068/2019; Решение АС Астраханской области от 12.05.2022г. по делу №А06-4346/2021; Постановление 9 ААС от 24.12.2020 по делу № А41-52961/2020; Постановление 11 ААС от 27.03.2019 по делу № А65-32866/2018; Решение АС Республики Башкортостан от 09.10.2017г. по делу № А07-21866/2017; Постановление АС Поволжского округа от 10.05.2017 по делу № А49-7647/2016; Постановление АС Западно-Сибирского округа от 11.04.2023 № А81-8237/2022 (Определением Верховного Суда РФ от 18.07.2023 N 304-ЭС23-11590 отказано в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления); Постановление АС Западно-Сибирского округа от 22.05.2023 № Ф04-1484/2023 по делу № А75-3770/2022; Постановление АС Волго-Вятского округа от 29.03.2022 № Ф01-390/2022 по делу № А43-11215/2021. Предусматривая в договоре возможность увеличения арендной платы, стороны, руководствуясь положениями статьи 421 ГК РФ определили порядок данного изменения, оговорив в пункте 5.2.2 договора процедуру увеличения арендной платы. В данном случае из пункта 5.2.2 Договора определенно следует добровольно принятое на себя сторонами обязательство о возможности ежегодного заключения дополнительного соглашения к договору аренды об увеличении постоянной части арендной платы с указанием: критериев такого увеличения; срока и порядка рассмотрения соответствующей инициативы. В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 1074/10 само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и другими), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. На основании ответчик просит суд отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В дополнении к отзыву от 29.12.2023 (л. д. 93) ответчик указывает на то, что Истцом было направлено дополнение к исковому заявлению, с доводами изложенными в нем, Ответчик не согласен по следующим основаниям: Истец ссылается на разъяснения норм права, не подлежащие применению в настоящем споре, что ведет к неправильному толкованию условий договора. В пункте 11 Информационного письма № 66 описана ситуация, когда изменение арендной платы на размер инфляции прямо предусмотрено договором, в качестве элемента способа ее расчета. В настоящем деле увеличение арендной платы зависит от воли обеих сторон и не происходит автоматически. Предусматривая в договоре возможность увеличения арендной платы, стороны, руководствуясь положениями статьи 421 ГК РФ, определили порядок данного изменения, оговорив в пункте 5.2.2 договора процедуру увеличения арендной платы. В данном случае из пункта 5.2.2 Договора определенно следует добровольно принятое на себя сторонами обязательство о возможности ежегодного заключения дополнительного соглашения к договору аренды об увеличении постоянной части арендной платы с указанием: критериев такого увеличения; срока и порядка рассмотрения соответствующей инициативы. Изменение размера арендной платы в данном случае не является исполнением согласованного сторонами условия договора, применительно к положениям части 3 статьи 614 ГК РФ.

28 декабря 2023 года от ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела по общим правилам искового производства, поскольку заявленные требования не являются бесспорными, и ответчиком не признаются. По его мнению, в данном случае необходимо выяснить дополнительные обстоятельства.

Рассмотрев ходатайство ответчика о переходе к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, суд не находит оснований для его удовлетворения.

Так, в соответствии с частью 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд выносит определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства, если в ходе рассмотрения дела в порядке упрощенного производства удовлетворено ходатайство третьего лица о вступлении в дело, принят встречный иск, который не может быть рассмотрен по правилам, установленным настоящей главой, либо если суд, в том числе, по ходатайству одной из сторон, пришел к выводу о том, что: порядок упрощенного производства может привести к разглашению государственной тайны; необходимо выяснить дополнительные обстоятельства или исследовать дополнительные доказательства, а также провести осмотр и исследование доказательств по месту их нахождения, назначить экспертизу или заслушать свидетельские показания; заявленное требование связано с иными требованиями, в том числе к другим лицам, или судебным актом, принятым по данному делу, могут быть нарушены права и законные интересы других лиц.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 62 от 08 октября 2012 года «О некоторых вопросах рассмотрения арбитражными судами дел в порядке упрощенного производства» указано, что определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства может быть вынесено, в том числе, по результатам рассмотрения арбитражным судом ходатайства стороны, указавшей на наличие одного из обстоятельств, предусмотренных пунктами 1 - 4 части 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае его удовлетворения.

В данном случае, арбитражный суд считает возможным рассмотреть настоящее дело в порядке упрощенного производства, поскольку не усматривает необходимости перехода к его рассмотрению по общим правилам искового производства.

11 января 2024 года судом принята резолютивная часть решения, размещенная на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Письмом от 15 января 2024 года истцом подано заявление о составлении мотивированного решения, в связи с чем, арбитражным судом изготовлено мотивированное решение по настоящему делу.  

         Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил:

         между индивидуальным предпринимателем ФИО1, являющейся арендодателем, и  Акционерным обществом «Тандер» - арендатором, заключен договор аренды недвижимого имущества ПнФ/41930/17 от 28.06.2017 г. (л. д. 23-38).

По условиям заключенного договора истец принял на себя обязательство передать Ответчику во временное арендное владение и пользование нежилое здание общей площадью 286,7 кв. м, кадастровый номер 58:24:0170704:32, расположенное по адресу: 

<

...>, а последний, в свою очередь – оплачивать арендные платежи в виде постоянной и переменной части – п. 1.1, 5.1 договора.

Договор заключен на срок с 28.06.2017 по 27.06.2027.

По акту приема-передачи недвижимого имущества от 29.06.2017 (л. д. 39-40) нежилое здание передано арендатору. Таким образом, истец исполнил договорное обязательство.

Согласно пункту 5.2.1 договора аренды № ПнФ/41930/17 от 28.06.2017 г. постоянная часть арендной платы составляет 80 000 руб. в месяц, НДС не предусмотрен. 

Как указывает истец, пунктом 5.2.2 договора аренды № ПнФ/41930/17 от 28.06.2017 г. предусмотрено условие об увеличении постоянной части арендной платы на индекс инфляции. В связи с этим им письмом от 16.01.2020 (л. д. 14) направлено в адрес ответчика соглашение об увеличении размера арендной платы на индекс инфляции, что составило 4 000 руб. Кроме того, письмом от 25.07.2022 (л. д. 15) истец предлагает ответчику изменить арендную плату по договору с 27.10.2022 до суммы 88 200 руб. с учетом индекса инфляции.

Письмом от 25.08.2022 (л. д. 16-17) от ответчика поступили возражения относительно изменения размера арендной платы, мотивированные тем, что для увеличения арендной платы требуется согласие сторон, оформленное дополнительным соглашением, договором не предусмотрено одностороннее увеличение арендной платы на индекс инфляции.

Несогласие ответчика с увеличением арендной платы послужило основанием для направления в его адрес претензии от 22.09.2023 (л. д. 18-19), которая оставлена без удовлетворения (л. д. 20).

В связи с этим истцом инициирован настоящий иск о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 175 505 руб. за период с 16.04.2020 по 23.10.2023 с учетом ее увеличения с 16.04.2020 до 84 000 руб. и с 27.10.2022 до 88 200 руб.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылается на то, что условиями договора аренды № ПнФ/41930/17 от 28.06.2017 г. не предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер постоянной части арендной платы.

Доводы ответчика суд признает заслуживающими внимание, исходя из следующего:

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с требованиями закона и условиями обязательства. 

Из текста искового заявления следует, что заявленный ко взысканию долг составляет сумма увеличения арендной платы согласно письмам истца от 16.01.2020 и от 25.07.2022. 

Так, в письме, направленном ответчику 16.01.2020, истцом указано на необходимость увеличения постоянной части арендной платы на 5% с просьбой рассмотреть возможность подписания соглашения об увеличении арендной платы исходя из индекса потребительских цен. В уведомлении, направленном ответчику 25.07.2022, истец предлагает ответчику изменить размер постоянной части арендной платы по договору аренды с 27.10.2022 до 88 200 руб. в связи с динамикой роста потребительских цен.

Настоящий спор возник в связи с имеющимися у сторон разногласиями относительно права арендодателя в одностороннем порядке изменять постоянную часть арендной платы. 

Пунктом 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» предусмотрено, что в силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). 

Пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 

Из приведенных норм следует, что по общему правилу изменение размера арендной платы возможно только по соглашению сторон. 

Пункт 5.2.2 договора аренды № ПнФ/41930/17 от 28.06.2017 г. предусматривает, что не ранее чем через 24 (двадцать четыре) месяца после подписания Акта приема-передачи, постоянная часть арендной платы может быть увеличена по соглашению сторон на индекс инфляции (в процентах к соответствующему месяцу предыдущего года) в целом по РФ по данным органа, осуществляющего Федеральное государственное статистическое наблюдение за уровнем и динамикой потребительских цен (http://vvww.gks.ru), но не более чем на 5 % (пять процентов), не чаще чем один раз в год и не чаще чем через каждые (двенадцать) месяцев аренды. Предложение в письменном виде об изменении размера постоянной части арендной платы Арендодатель обязуется направить Арендатору для рассмотрения за 90 (девяносто) дней до предполагаемой даты изменения. В случае понижения рыночной стоимости аренды недвижимости более чем на 10% (десять процентов) в целом по данному субъекту РФ размер постоянной части арендной платы подлежат пересмотру по соглашению сторон. Размер рыночной стоимости аренды недвижимости определяется на основании официальных данных компетентных органов (Торгово-промышленн палата). Обязанность по получению справок возлагается на Арендатора.

В силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из разъяснений п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» следует, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Согласно п. 46 указанного постановления при толковании условий договора суд с учетом особенностей конкретного договора вправе применить как приемы толкования, прямо установленные статьей 431 ГК РФ, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию.

В пункте 5.2.2 договора аренды сторонами согласован не порядок определения арендной платы, а механизм ее изменения, который может быть реализован, исходя из буквального толкования договора, только путем заключения дополнительного соглашения.

Согласно п. 6.1. договора любые изменения и дополнения к договору имеют силу только тогда, когда они составлены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон.

Исходя из условий договора аренды № ПнФ/41930/17 от 28.06.2017 г. (буквальное толкование, ст. 431 ГК РФ), иного правила договором не установлено. 

Какие-либо доказательства, свидетельствующие о согласовании сторонами иной воли при установлении условия пункта 5.2.2 договора, отличной от его буквального толкования, материалы дела не содержат. Кроме того, по условиям договора, арендодатель направляет в адрес арендатора предложение об изменении размера арендной платы, а не уведомление. 

Из материалов дела следует, что 16.01.2020 истцом в адрес ответчика направлено предложение с просьбой рассмотреть вопрос увеличения арендной платы, подписав соглашение об изменении арендной платы. Формулировка письма от 25.07.2022 истцом была изменена на уведомление. 

Как следует из материалов дела и подтверждается участниками процесса, соглашение об изменении размера арендной платы сторонами договора не достигнуто. 

В соответствии с правовой позицией, содержащейся в пункте 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации с учетом инфляции не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 23.02.1999 № 4-П указал, что свобода договора не является абсолютной, не должна приводить к отрицанию или умалению других общепризнанных прав и свобод (часть 1 статьи 55 Конституции Российской Федерации) и может быть ограничена федеральным законом, однако лишь в той мере, в какой это необходимо в конституционно значимых целях, включая защиту основ конституционного строя, прав и законных интересов других лиц (часть 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Таким образом, из указанной нормы с учетом ее конституционного толкования следует, что исключения из принципа свободы договора должны быть четко поименованы в законе либо, если такое исключение представляет собой добровольно принимаемое на себя субъектом гражданского оборота ограничение, то оно должно заключаться в явном и недвусмысленном волеизъявлении, свидетельствующем о допускаемом законом отказе от части гражданских прав, заключающихся в полной и безусловной независимости стороны в решении вопросов о вступлении в обязательственную договорную связь, определении условий такой связи и ее контрагента. 

В данном случае из пункта 5.2.2 договора аренды определенно следует добровольно принятое на себя сторонами обязательство о возможности заключения дополнительного соглашения к договору аренды об увеличении постоянной части арендной платы с указанием критериев такого увеличения, срока и порядка рассмотрения соответствующей инициативы. 

Таким образом, предусматривая в договоре возможность увеличения арендной платы, стороны, руководствуясь положениями статьи 421 ГК РФ, определили порядок данного изменения, оговорив в пункте 5.2.2 договора процедуру увеличения арендной платы. 

Поскольку доказательств соблюдения данной процедуры в соответствии с условиями договора истец в материалы дела не представил, суд приходит к выводу, что арендная плата в спорные периоды подлежала оплате ответчиком в размере, установленном пунктом 5.2.1 договора, т. е. в размере 80 000 руб. Данная позиция полностью согласуется с подходом, выработанным Верховным Судом Российской Федерации в определении от 18.07.2023 по делу № 304-ЭС23-11590.

Учитывая, что разногласия между сторонами по исполнению ответчиком обязательства в указанном размере отсутствуют, а оснований для расчета арендной платы в соответствии с письмами истца не имеется, суд считает, что иск заявлен необоснованно и удовлетворению не подлежит.

         Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине отнести на истца. 

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет». По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

Руководствуясь ст. 110, 228-229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л :

Отказать в удовлетворении ходатайства ответчика о переходе к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Исковые требования Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 310583621700032, ИНН 

<

***>) оставить без удовлетворения, расходы по госпошлине отнести на истца.

 

Решение подлежит немедленному исполнению. На решение может быть подана апелляционная жалоба в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение пятнадцати дней со дня принятия резолютивной части решения, а в случае составления мотивированного решения по заявлению стороны – со дня принятия решения в полном объеме.

 

Судья                                                                                                   З.Н. Павлова