Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-82556/2019

20 декабря 2019 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  13 декабря 2019 года.

Полный текст решения изготовлен  20 декабря 2019 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Галенкиной К.В.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: Закрытое акционерное общество «Стройкомплекс XXI» (194044, Санкт-Петербург, ул. Смолячкова, 12/2, ОГРН 

<

***>);

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

о признании незаконным решения,

 

при участии

- от заявителя: представитель ФИО2, по доверенности от 09.01.2019,

- от заинтересованного лица: представитель ФИО3, по доверенности от 29.12.2018, 

 

установил:

Закрытое акционерное общество «Стройкомплекс XXI» (далее – заявитель, ЗАО «Стройкомплекс XXI») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление) о приостановлении  государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 12.03.2019 № 78-0-1-65/3700/2019-1895 (78/080/700/2019-54) и обязании совершить определенные действия в отношении индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>.

Заявитель требования поддержал, а Управление против их удовлетворения возражало по основаниям, изложенным в отзыве.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 25.02.2019 ЗАО «Стройкомплекс XXI» обратилось в Управление с заявлением № 78/080/700/2019-54 о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на объект недвижимости – индивидуальный (одноквартирный) жилой дом (блокированный), расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, на принадлежащем заявителю на праве собственности земельном участке с кадастровым номером 78:34:0004427:3351. 

Уведомлением от 12.03.2019 № 78-0-1-65/3700/2019-1895 (78/080/700/2019-54) начиная с 12.03.2019 приостановлено осуществление действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>.

Решением № 12 от 17.05.2019 апелляционной комиссии по обжалованию решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, созданной при Управлении, в удовлетворении жалобы ЗАО «Стройкомплекс XXI» об обжаловании решения о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 12.03.2019, отказано.

ЗАО «Стройкомплекс XXI» обратилось в суд с заявлением, в котором просит признать незаконным решение Управления о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав № 78-0-1-65/3700/2019-1895 (78/080/700/2019-54) от 12.03.2019.

Заявитель считает, что оспариваемое решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав носит предположительный характер, основано на домыслах, не имеющих под собой документальных оснований, и не соответствует действительности. Указывает, что согласно Закону Санкт- Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга» от 22.12.2005 № 728-99 земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, относится к функциональной зоне 1ЖД - «Зона застройки односемейными (индивидуальными) жилыми домами (отдельно стоящими и/или блокированными)». Законом Санкт-Петербурга «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» от 16.02.2010 № 29-10 утвержден градостроительный регламент зоны земельного участка, на котором расположен спорный объект, и установлен код Т1Ж2-1 - зона индивидуальных (одноквартирных) жилых домов (отдельно стоящих и (или) блокированных) с участками не менее 150 кв.м. Согласно последней редакции одним из основных видов разрешенного использования является «блокированная жилая застройка (код 2.3)». Таким образом, на земельном участке, исходя из предназначения зоны Т1Ж2-1, возможно строительство как индивидуальных (одноквартирных) жилых домов отдельно стоящих, так и индивидуальных (одноквартирных) жилых домов (блокированных) при соблюдении параметров застройки, установленных градостроительным планом земельного участка № RU 78100000-15262, утвержденным распоряжением КГА № 2205 от 22.10.2012. Согласно техническому плану строения № 2 дома 10 по ул. Песочной в п. Лисий Нос г. Санкт- Петербурга и заключению кадастрового инженера строение представляет собой индивидуальный (одноквартиный) жилой дом блокированной застройки. Индивидуальный одноквартирный жилой дом блокированной застройки соответствует параметрам, указанным в разрешении на строительство № 78-14, проекте ИП-04-2014, градостроительном плане № RU 78100000-15262. Индивидуальный жилой дом не имеет помещений, расположенных над помещениями других жилых домов; не имеет общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий; имеет самостоятельные системы отопления и вентиляции, индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям; имеет собственные стены без проемов с соседним домом, расположен на отдельном земельном участке. 

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации)

В соответствии с частью 5 статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным      доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что ЗАО «Стройкомплекс XXI» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 78:34:0004427:3351, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>. Указанный участок меет следующие характеристики: площадь 272 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: блокированная жилая застройка.

25.02.2019 ЗАО «Стройкомплекс XXI» обратилось в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) Петроградского района в, представило заявление и документы на государственную регистрацию права собственности и государственный кадастровый учет в отношении индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: Санкт- Петербург, 

<

...>. В качестве основания для регистрации и постановки на учет представлены документы: договор о внесении паевых взносов в ЖСК «Аллегро-Парк» от 14.12.2015 № 09/10/15; дополнительное соглашение от 06.02.2018; справка от 14.09.2018 о выплате пая; акт приема-передачи ИЖД от 17.01.2019; акт приема-передачи индивидуального жилого дома по договору № 01/14 от 15.01.2014 от 14.09.2018; технический план здания (оптический компакт-диск); платежное поручение об оплате госпошлины от 21.02.2019 № 3189.

12.03.2019 Управлением принято решение о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права в соответствии с пунктами 5, 7, 22, 23 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, указано на то, что:

- исходя из представленного технического плана заявитель ходатайствует о постановке на кадастровый учет индивидуального (одноквартирного) жилого дома блокированной застройки. В соответствии с ситуационным планом и проектом строительства шифр ИП-04-2014 объект недвижимости также имеет признаки блокированной застройки. В текстовой части пояснительной записки ИП-04-2014-пз в основных характеристиках участка и здания указано: на участке проектирования размещены индивидуальные (одноквартирные) жилые дома (блокированные) с участками не менее 150 кв.м, каждый из которых рассчитан на проживание одной семьи. Максимальное количество жилых домов блокированной застройки - 10. При этом каждый индивидуальный жилой дом размещается на отдельном земельном участке. Также перечислены блоки. В то же время 22.02.2018 в ЕГРН были внесены изменения относительно вида разрешенного использования земельного участка с «для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов)» на «блокированная жилая застройка». Также, согласно инвестиционному договору № 01/14 от 15.01.2014 жилой дом, подлежащий возведению силами застройщика и за счет инвестора, определен в договоре как комплекс блокированных жилых домов - 33 индивидуальных (одноквартирных) жилых дома. Таким образом, при постановке на государственный кадастровый учет блоков в жилом доме блокированной застройки, в силу части 10.1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации необходимо разрешение на ввод указанного дома в эксплуатацию, а также технические планы, оформленные в отношении каждого блока в отдельности, которые будут являться основанием для такого учета. Указанные документы представлены не были;

- как следует из ответа администрации Приморского района Санкт- Петербурга от 09.11.2018 № 13-530/18-0-1, расположение объектов строительства, указанных в разрешении на строительство № 78-14, не соответствует схеме планировочной организации земельного участка, представленной заявителем при получении разрешения на строительство;

- согласно выписке из ЕГРЮЛ, ЖСК «Аллегро-Парк» был создан как юридическое лицо 01.06.2012, и соответственно привлекая денежные средства граждан, Кооператив обязан был руководствоваться положениями Закона № 214-ФЗ. В данном случае ЖСК «Аллегро-Парк» застройщиком не является, также как и собственником земельного участка, и, таким образом, не может привлекать денежные средства граждан для строительства блокированных жилых домов;

В соответствии с частью 1 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5);

- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7);

- созданный (создаваемый) объект недвижимости, при строительстве (реконструкции) которого в соответствии с законодательством не требуется выдача разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, не соответствуют виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), или не соответствует градостроительному регламенту в случае, если правообладатель такого земельного участка вправе выбрать вид разрешенного использования этого земельного участка без согласований и разрешений (пункт 22);

- земельный участок, на котором создан (создается) объект недвижимости, предоставлен, передан собственником не для целей строительства (размещения) такого объекта (пункт 23).

В соответствии с частью 2 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

Из данной нормы права следует, что ограничивая право заявителя на государственный учет и регистрацию объектов недвижимости, государственный регистратор обязан указать, какие именно причины положены в основу приостановления государственного кадастрового учета и государственный регистрации недвижимости.

Приостанавливая осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, заинтересованное лицо указало одним из оснований пункт 23 части 1 статьи 26 Закона о регистрации.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно представленному в материалы дела разрешению на строительство № 78-14, выданному администрацией Приморского района Санкт-Петербурга 19.06.2014, ЗАО «Стройкомплекс XXI» разрешено строительство объектов индивидуального жилищного строительства: 33 индивидуальных (одноквартирных) жилых домов со следующими техникоэкономическими показателями: общая площадь земельного участка - 9 193 кв.м, общая площадь - 7 000 кв.м, этажность - 3 этажа, высота домов - 15 м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А. Указанное разрешение выдано в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и во исполнение судебного акта по делу № А56-52820/2013.

Как следует из пояснительной записки к проекту строительства ИП-04- 2014-ПЗ тридцати трех индивидуальных (одноквартирных) жилых домов с земельными участками не менее 150 кв.м, на участке проектирования размещены индивидуальные (одноквартирные) жилые дома (блокированные) с участками не менее 150 квадратных метров, каждый из которых рассчитан на проживание одной семьи. Каждый индивидуальный жилой дом размещается на отдельном земельном участке (пункт 2.4).

Согласно представленному в материалы дела договору № 09/10/15 о внесении паевых взносов в ЖСК «Аллегро-Парк» от 14.12.2015, заключенному между ЖСК «Аллегро-Парк» и ЗАО «Стройкомплекс XXI» (пайщик), пайщик вносит в Кооператив паевой и иные взносы, являющиеся условием членства в Кооперативе и основанием получения пайщиком в собственность индивидуального (одноквартирного) жилого дома в строящемся комплексе блокированных жилых домов, на земельном участке, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А. Основные характеристики жилого дома и Комплекса указаны в пункте 1.4 договора: тип дома - ИЖД; номер дома по генеральному плану - 10; общая площадь дома - 242,3 кв.м; количество этажей - 3; площадь земельного участка - не менее 150 кв.м.

Согласно акту приема-передачи от 14.09.2018 ЗАО «Стройкомплекс XXI» (застройщик) в соответствии с пунктом 4.2.7 инвестиционного договора № 01/14 от 15.01.2014 передал, а ЖСК «Аллегро-Парк» (инвестор) принял индивидуальный (одноквартирный) жилой дом (блокированный), расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>. По результатам технической инвентаризации тип дома - индивидуальный (одноквартирный) жилой дом (блокированный).

17.01.2019 ЖСК «Аллегро-Парк» (Кооператив) передал по акту приема-передачи ИЖД ЗАО «Стройкомплекс XXI» (пайщик) индивидуальный (одноквартирный) жилой дом (блокированный), расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пос. Лисий Нос, ул. Песочная, дом 5, строение.

Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество заявителю 14.09.2019 ЖСК «Аллегро-Парк» выдана справка о полном расчете пайщиков по договору 09/10/15 от 14.12.2015, из которой следует, что приобретенный членом ЖСК жилой дом имеет следующие характеристики: тип дома - индивидуальный жилой дом (одноквартирный); адрес дома: Санкт-Петербург, 

<

...>; количество этажей - 3.

Отклоняя довод заинтересованного лица о том, что указанный объект капитального строительства является жилым домом блокированной застройки, для постановки на учет и государственной регистрации права которого требуется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

При этом Градостроительный кодекс Российской Федерации (часть 2 статьи 49) выделяет, в том числе такие виды объектов капитального строительства, экспертиза проектной документации которых не производится, как:

- объекты индивидуального жилищного строительства, под которыми понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи;

- жилые дома блокированной застройки - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Пункт 1 части 3 статьи 46.1 Градостроительного кодекса при определении понятия многоквартирного дома отсылает к Положению о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47.

Согласно пункту 6 названного Положения многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Как следует из заключения кадастрового инженера в техническом плане здания от 03.12.2018, согласно ситуационному плану, приложенному к данному техническому плану, строение представляет собой индивидуальный (одноквартирный) жилой дом блокированной застройки, расположенный в блоке из 10-ти индивидуальных (одноквартирных) жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи. Указанный жилой дом не имеет помещений, расположенных над помещениями других жилых домов; не имеет общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий; имеет самостоятельные системы отопления и вентиляции, индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем (водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение); имеет собственные стены без проемов с соседним домом; расположен на отдельном земельном участке. Таким образом, представленный жилой дом обладает всеми признаками индивидуального жилого дома, что соответствует выданному разрешению на строительство. Этажность строения: наземная - 3. Высота - 12,5 м. Построенный индивидуальный (одноквартирный) жилой дом блокированной застройки соответствует параметрам, указанным в разрешении на строительство № 78-14 от 19.06.2014, проекте № ИП-04- 2014, градостроительном плане № RU78100000-15262 от 22.10.2012. Технический план подготовлен кадастровым инженером ФИО4, являющейся членом СРО «Кадастровые инженеры».

Таким образом, поскольку жилой дом выполнен независимо от других жилых домов, не имеет общих строительных конструкций, в том числе общих стен со смежными домами, суд не усматривает оснований для выводов о том, что спорный объект капитального строительства является жилым домом блокированной застройки, для постановки на учет и государственной регистрации права которого требуется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Также судом учитывается, что в оспариваемом уведомлении о приостановлении государственного кадастрового учета Управление ссылается, в том числе на нормы пункта 22 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, которые применяются исключительно в отношении созданных (создаваемых) объектов недвижимости, при строительстве (реконструкции) которых в соответствии с законодательством не требуется выдача разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию.

В силу части 4 статьи 8 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до 01 марта 2020 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учёта (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

С учетом изложенного следует признать, что при постановке на учет и государственной регистрации права спорного объекта недвижимости, который является индивидуальным жилым домом, указанный выше документ не мог быть предоставлен и не требовался при изготовлении технического плана в силу прямого указания, содержащегося в Федеральном законе от 29.12.2004 № 191-ФЗ.

Таким образом, требование заявителя к Управлению подлежит удовлетворению.

В качестве способа восстановления нарушенного права суд считает необходимым обязать Управление в течение 1 одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права на основании заявления ЗАО «Стройкомплекс XXI» № 78/080/700/2019-54 от 25.02.2019 и приложенных к нему документов на объект недвижимости, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>.

Судебные расходы распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 12.03.2019 № 78-0-1-65/3700/2019-1895 (78/080/700/2019-54) о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права на основании заявления закрытого акционерного общества «Стройкомплекс XXI» № 78/080/700/2019-54 от 25.02.2019 и приложенных к нему документов на объект недвижимости, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины. 

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                            Галенкина К.В.