АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: http://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-2697/2017

г. Биробиджан

18 апреля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 апреля 2018 года. Полный текст решения изготовлен 18 апреля 2018 года.

 

Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:

судьи ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации Волочаевского городского поселения Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области (п. Волочаевка-2 Смидовичского района Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Аква-Сервис" (п. Волочаевка-2 Смидовичского района Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании недействительным дополнительного соглашения № 1 от 18.08.2016 к договору аренды имущества от 06.09.2010 № 18, заключенному между администрацией Волочаевского городского поселения Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области и обществом с ограниченной ответственностью "Аква-Сервис", с момента его заключения,

о применении последствий недействительности сделки путем возврата администрации Волочаевского городского поселения Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области и обществу с ограниченной ответственностью "Аква-Сервис" в правовое положение, существовавшее на момент заключения договора аренды имущества от 06.09.2010 № 18,

о расторжении договора аренды имущества от 06.09.2010 № 18, заключенного между администрацией Волочаевского городского поселения Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области и обществом с ограниченной ответственностью "Аква-Сервис";

о признании недействительным дополнительного соглашения № 1 от 18.08.2016 к договору аренды имущества от 06.09.2010 № 19, заключенному между администрацией Волочаевского городского поселения Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области и обществом с ограниченной ответственностью "Аква-Сервис", с момента его заключения,

о применении последствий недействительности сделки путем возврата администрации Волочаевского городского поселения Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области и обществу с ограниченной ответственностью "Аква-Сервис" в правовое положение, существовавшее на момент заключения договора аренды имущества от 06.09.2010 № 19,

о расторжении договора аренды имущества от 06.09.2010 № 19, заключенного между администрацией Волочаевского городского поселения Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области и обществом с ограниченной ответственностью "Аква-Сервис",

при участии:

от истца – Мясоеда А.В., главы администрации Волочаевского городского поселения,

от ответчика – внешнего управляющего ФИО3, ФИО4 представителя по доверенности от 23.11.2017 (до перерыва),

УСТАНОВИЛ:

администрация Волочаевского городского поселения Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области (далее – администрация Волочаевского городского поселения, администрация) обратилась в Арбитражный суд Еврейской автономной области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Аква-Сервис" (далее – ООО "Аква-Сервис", общество) о:

признании недействительным дополнительного соглашения № 1 от 18.08.2016 к договору аренды имущества от 06.09.2010 № 18, заключенному между администрацией Волочаевского городского поселения и ООО "Аква-Сервис", с момента его заключения, о применении последствий недействительности сделки путем возврата администрации и общества в правовое положение, существовавшее на момент заключения договора аренды имущества от 06.09.2010 № 18, и о расторжении договора аренды имущества от 06.09.2010 № 18, 

признании недействительным дополнительного соглашения № 1 от 18.08.2016 к договору аренды имущества от 06.09.2010 № 19, заключенному между администрацией Волочаевского городского поселения и ООО "Аква-Сервис", с момента его заключения, о применении последствий недействительности сделки путем возврата администрации и общества в правовое положение, существовавшее на момент заключения договора аренды имущества от 06.09.2010 № 19, и о расторжении договора аренды имущества от 06.09.2010 № 19.

В обоснование требований в исковом заявлении и дополнительных пояснениях к нему указано, что в период с 01.11.2014 по 07.06.2016 имущество находилось в аренде иного лица, право аренды ООО "Аква-Сервис" восстановлено в судебном порядке. 07 июня 2016 года администрацией и обществом составлен акт № 01 осмотра имущества, подлежащего передаче обществу по восстановленным договорам аренды от 06.09.2010 № 18 и № 19. В данном акте состояние имущества необоснованно указано как "неудовлетворительное. Между тем, лица, подписавшие акт не обладают специальными познаниями в области оценки состояния имущества. Акт № 01 лег в основу заключения дополнительных соглашений от 18.08.2016 № 1 к договору № 18 и от 18.08.2016 к договору аренды № 19.  Дополнительные соглашения содержат положения, не соответствующие законодательству, ограничивают право администрации на  расторжение договора аренды, изменяют действие пунктов договора в части обязательств арендатора по соблюдению требований законодательства, необоснованно уменьшают арендную плату. Дополнительные соглашения от 18.08.2016 к договорам аренды № 18 и № 19 ничтожны. С момента возобновления действия договоров аренды имущества от 06.09.2010 № 18 и № 19, ответчик не выполняет обязательств по оплате арендных платежей, заявления общества о проведении односторонних зачетов не принимаются администрацией. Документов, подтверждающих фактическое осуществление работ, осуществления текущего ремонта переданного в аренду имущества, не представлено. Договоры аренды необходимо расторгнуть в судебном порядке, поскольку арендатором более двух раз не внесена арендная плата. 

В соответствии с представленными ООО "Аква-Сервис" отзывами и пояснениями на исковое заявление, общество требования не признало. Указало, что в материалах дела отсутствуют доказательства просрочки уплаты арендной платы более двух раз подряд. Расчеты производились посредством зачетов, при этом бесспорность зачтенных требований и отсутствие возражений сторон как о наличии, так и о размере требований не определены Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) в качестве условий зачета. Проверка действительности проведенных зачетов, как самостоятельных сделок, не входит в предмет рассмотрения спора. Ссылка на несоответствие дополнительных соглашений требованиям Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении (далее – Закон о водоснабжении) несостоятельная, поскольку указанный правой акт отсутствовал на момент заключения договоров аренды № 18 и № 19, и  обратной силы не имеет.  Истцом пропущен срок исковой давности по требованиям о признании оспоримой сделки недействительной. 

В судебном заседании 04.04.2018 представитель истца  поддержал свою позицию, изложенную в исковом заявлении, в дополнительных пояснениях. Указал, что права и обязанности арендатора по договору аренды № 19 переданы третьему лицу, По состоянию на 04.04.2018 государственная регистрация договора передачи прав и обязанностей не произведена. 

Представитель ответчика исковые требования не признал, обоснование возражений в полном объеме отражено в отзыве и в дополнении. Кроме того, пояснил, при рассмотрении требований о расторжении договоров аренды необходимо учитывать наличие у общества лицензии на пользование недрами, иное лицо не сможет осуществлять деятельность по водоснабжению. Расторжение договоров аренды нарушит права населения и не соответствует целям деятельности органов местного самоуправления. Просил отказать в удовлетворении иска.

В судебном заседании 04.04.2018 объявлен перерыв до 11.04.2018. Явка сторон после перерыва не признана судом обязательной. 

После объявленного перерыва, судебное заседание 11.04.2018 продолжено.

Представитель администрации в судебном заседании представил ходатайство об отказе от исковых требований в части:

расторжения договора аренды имущества от 06.09.2010 № 19, находящегося в муниципальной собственности Волочаевского городского поселения;

признания недействительным дополнительного соглашения № 1 от 18.08.2016 к договору аренды имущества от 06.09.2010 № 19, находящегося в муниципальной собственности Волочаевского городского поселения. В обоснование ходатайства указано, что фактически деятельность по водоотведению осуществляет лицо, которому ответчиком переданы права и обязанности по договору аренды № 19.

На основании части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц (часть 5 статьи 49 АПК РФ). 

Поскольку отказ от исковых требований в части не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов других лиц, подписан уполномоченным лицом, судом принят отказ администрации Волочаевского городского поселения от исковых  требований в вышеуказанной части.

В соответствии со статьей 150 АПК РФ, арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят судом. 

Производство по делу № А16-2697/2017 в части требований о расторжении договора аренды имущества от 06.09.2010 № 19, о признании недействительными дополнительного соглашения № 1 от 18.08.2016 к договору аренды имущества от 06.09.2010 № 19, соответственно, о применении последствий недействительности сделки подлежит прекращению. 

Поскольку администрацией заявлен отказ от требований в отношении договора аренды № 19 (имущество водоснабжения) и дополнительного соглашения к нему, оснований для привлечения к участию в деле нового арендатора имущества по договору аренды № 19 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не имеется.  

В оставшейся части исковые требования поддержаны истцом полностью, указав, что дополнительное соглашение № 1 к договору аренды № 18 не соответствует действующему законодательству: пункт 1 (изменение пункта 1.4 договора аренды имущества № 18); пункт 2 (изменение пункта 2.1 договора аренды имущества № 18 в части изменения размера арендной платы); пункт 3 (исключение пунктов 3.1.4, 3.4.20 из договора аренды имущества от 06.09.2010 № 18; изменение редакции пункта 3.3.3 договора аренды имущества от 06.09.2010 № 18; изменение действия пунктов 3.4.5, 3.4.7, 3.4.13, 3.10, 4.3 договора аренды имущества № 18); пункт 4 (исключение пункта 4.6 из договора аренды имущества от 06.09.2010 № 18); пункт 5 (исключение раздела 6 "Досрочное расторжение договора" из договора аренды имущества № 18); пункт 6 (внесение в договор аренды имущества от 06.09.2010 № 18 пунктов 7.5, 7.9, 7.10, 7.11, 7.12), просил признать дополнительное соглашение № 1 недействительным, расторгнуть договор аренды. 

Суд, заслушав в судебном заседании представителя истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, установил следующее. 

Как видно из материалов дела, администрацией Волочаевского городского поселения (арендодатель) и ООО "Аква-Сервис" (арендатор) на основании проведенного 26.08.2010 конкурса на право заключения договора заключен договор № 18 от 06.09.2010 аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности Волочаевского городского поселения.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за номером 79/79-01/004/2011-390.

Перечень переданного в аренду имущества указан в приложении № 1 к договору № 18: 

объекты, расположенные по адресу: 

<

...>:   здание мастерских и гаража, здание оборота воды, станция обезжелезивания, башня водонапорная, колодец водозаборный, резервуар для воды, водоводы напорные (№ п/п 7),  водоводы напорные (№ п/п), водовод всасывающий;

сеть водоснабжения, п. Волочаевка-2, до жилого дома по ул. Советской, 31, 

сеть водоснабжения, 

<

...>, 

сеть разводящая водоснабжения, п. Волочаевка-2, 

сеть водонапорная разводящая, водоснабжения, п. Волочаевка-2, 

сеть водоснабжения наружная, п. Волочаевка-2.

 Согласно акту приема-передачи имущество передано ООО "Аква-Сервис" 06.09.2010.

ООО "Аква-Сервис" Управлением по недропользованию по Еврейской автономной области 19.10.2011 выдана лицензия БИР 00358 ВР с целевым назначением – разведка и добыча питьевых подземных вод на водозаборе п. Волочаевка-2. Участок недр расположен: п. Волочавка-2, МО "Волочаевское городское поселение" Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области. Участок недр имеет статус горного отвода. Дата окончания лицензии 31.12.2031.

Администрацией и ООО "Аква-Сервис" 01.11.2014 подписано соглашение № 2 о расторжении договора аренды имущества  № 18.

Определением Арбитражного суда от 26.05.2016 (Приложение № 5) в рамках дела № А16-444/2015 о несостоятельности (банкротстве) ООО "Аква-Сервис" удовлетворено заявление арбитражного управляющего ООО "Аква-Сервис" ФИО3 о признании недействительными, в том числе, записи в Единый государственный реестр прав от 17.09.2015 о государственной регистрации расторжения договора аренды от 06.09.2010 № 18; об обязании управления Росреестра по ЕАО восстановить государственную регистрацию договора аренды от 06.09.2010 № 18.

Следовательно, арендные отношения администрации и ООО "Аква-Сервис" в рамках договора № 18 продолжены.

07 июня 2016 года главой администрации, внешним управляющим ООО "Аква-Сервис" и его помощником составлен акт осмотра имущества – комплекса водоснабжения и водоотведения поселения, эксплуатируемого ООО "Восток-Сервис" и подлежащее возврату администрации для дальнейшей передачи ООО "Аква-Сервис". В акте составляющие его лица отразили состояние имущества на момент его передачи ответчику.

18 августа 2016 года администрацией и обществом подписано дополнительное соглашение № 1 к договору аренды имущества.

Истцом 30.10.2017 в адрес ООО "Аква-Сервис" направлено уведомление о наличии у общества задолженности по арендной плате по договору аренды № 18 в размере 374 836 рублей за период с 18.08.2016 по 01.10.2017. Поскольку арендатором более двух раз подряд не внесены арендные платежи,  предложено подписать соглашение о расторжении договора аренды. В случае не подписания указано на возможность обращения в суд с иском о расторжении договора по причине нарушения арендатором его условий. 

20 ноября 2017 года администрация обратилась к ООО "Аква-Сервис" с письмом в отношении дополнительного соглашения № 1 к договору аренды № 18, указывая, что оно имеет неточности, содержит недостоверные факты и противоречит действующему законодательству. Предложено признать дополнительное соглашение  недействительным и подписать соответствующее соглашение.

В связи с отказом ответчика от подписания соглашений о недействительности соглашения № 1 к договору аренды № 18, соглашения о расторжении договора аренды № 18, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.  

В абзаце 3 пункта 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением определенных данной частью случаев.

Согласно части 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 настоящей статьи, и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом.

Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 № 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса" во исполнение положений части 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции утверждены Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества (далее – Правила проведения конкурса) и Перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса (далее - Перечень).

Системы коммунальной инфраструктуры и иные объекты коммунального хозяйства, в том числе объекты водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод пунктом 8 Перечня отнесены к видам имущества, в отношении которого заключение указанных в части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса.

Договор аренды № 18 заключен по итогам проведенного конкурса, что соответствует требованиям Закона о конкуренции.

В соответствии с пунктом 41 Правил проведения конкурса к конкурсной документации должен быть приложен проект договора (в случае проведения конкурса) по нескольким лотам - проект договора в отношении каждого лота), который является неотъемлемой частью конкурсной документации.

В соответствии с пунктом 5 Правил проведения конкурса определение предмета и существенных условий договора, утверждение проекта договора, конкурсной документации, документации об аукционе, определение условий конкурсов или аукционов и их изменение, а также подписание договора осуществляются организатором конкурса.

При этом требования, которые должна или может содержать конкурсная документация, а также требования, которые не допускается включать в конкурсную документацию, установлены разделом VII (XVII) Правил.

Таким образом, организатор конкурса самостоятельно решает вопрос по установлению в конкурсной документации и проекте договора условия оплаты содержания и ремонта имущества, а также условия о досрочном расторжении такого договора в случае нарушения его условий при пользовании и (или) владении муниципальном имуществом.

В соответствии с подпунктами 16 пункта 40 Правил конкурсная документация, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении конкурса (аукциона), должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в пункте 98 указанных Правил, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

Пунктом 98 Правил о проведения конкурсов предусмотрено, что договор заключается с участником конкурса на условиях, названных в поданной им заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации; при заключении и (или) исполнении договора его цена не может быть ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении конкурса, но может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором.

Из системного толкования указанных норм следует, что договоры на передачу права владения и пользования, то есть, в том числе права аренды муниципального имущества, заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе, при этом последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон.

По запросу суда, с целью подтверждения соблюдения порядка заключения договора аренды № 18, администрацией представлена конкурсная документация, утвержденная главой администрации.

В предмет конкурса входило 3 лота, объекты, предназначенные для оказания услуг теплоснабжения (Лот № 1), водоснабжения (Лот № 2), водоотведения (Лот № 3). 

Минимальный размер годовой арендной платы без учета НДС  по Лоту № 2 (объекты водоснабжения) установлен в конкурсной документации в размере 345 676 рублей 56 копеек. 

Раздел 13 конкурсной документации содержал условия, согласно которым, победитель конкурса обязан заключить договор аренды имущества на условиях, установленных поданной заявкой, составленной в соответствии с конкурсной документацией. 

В качестве правового обоснования требования о признании  дополнительного соглашения № 1 недействительным, истец ссылается на нарушение положений Закона о водоснабжении, вступившего в законную силу с 01.01.2013, то есть после заключения договора аренды № 18.

В силу пункта 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Закон о водоснабжении такой оговорки не содержит. 

Вместе с тем, при заключении дополнительных соглашений, изменяющих размер арендной платы, права и обязанности сторон, у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В связи с чем, применение положений Закона о водоснабжении при рассмотрении требования о признании недействительным дополнительного соглашения № 1 от 18.08.2016, правомерно. 

Данный вывод также подтверждается и самим ответчиком, поскольку при составлении проекта оспариваемого соглашения ООО "Аква-Сервис", общество при изменении редакции пункта 1.4 договора аренды № 18 включило ссылку на пункты 1, 2 Закона о водоснабжении.

Пункт 1.4 договора аренды № 18 от 06.09.2010 устанавливает, что состояние арендуемого объекта отражено в акте приема-передачи. Данное условие соответствует пункту 1.4  проекта договора аренды, содержащегося в конкурсной документации. 

Пунктом 1 дополнительного соглашения № 1  пункт 1.4 договора аренды № 18 изложен в новой редакции: "До 26.06.2016 объект аренды находился у другого лица по недействительному договору аренды, в связи с чем, ООО "Аква-Сервис" не отвечает за недостатки имущества и любые последствия, вызванные этим обстоятельством. 

Передаваемое арендатору имущество не соответствует пунктам 1, 2 статьи 23 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ (с изм. и доп.) "О водоснабжении и водоотведении".".

Таким образом, пункт договора 1.4 в редакции соглашения № 1 ограничивает ответственность арендатора, оказывающего услуги водоснабжения населению и юридическим лицам, на территории п. Волочаевка-2.  

Между тем, в материалах дела отсутствует информация о том, в каком состоянии находилось имущество в 2011 году в момент расторжения договора аренды № 18, как изменились его характеристики, износ за период с 01.11.2011 до его возврата ООО "Аква-сервис". 

Не представлено каких-либо доказательств возникновения недостатков имущества в период с 01.11.2011 по 07.06.2014, не существовавших на дату заключения договора аренды от 06.09.2010, а также на дату его расторжения 01.11.2011. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пункт 1 статьи 23 Закона о водоснабжении устанавливает обязанность организации подавать питьевую воду, соответствующую установленным требованиям. Пункт 2 указанной статьи -  обязанность органа местного самоуправления обеспечить условия, необходимые для организации подачи питьевой воды. 

Соотношение состояния переданного в аренду имущества и обязанностей арендатора и арендодателя не раскрыто. 

Общество осуществляет деятельность по водоснабжению, используя переданное в аренду имущество. В расторжении договора аренды № 18 не заинтересовано, что следует из позиции по настоящему спору. 

Пункт 1.4 договора аренды изменен в нарушение положений Закона о конкуренции. 

Кроме того, пунктом 3 дополнительного соглашения № 1 внесены изменения в порядок  действия пунктов 3.4.5, 3.4.7, 3.4.13, 4.3 договора аренды № 18, указано, что эти пункты вступают в силу с момента подписания арендатором и арендодателем дополнительного соглашения из смысла, которого будет исходить, что объект аренды находится в состоянии, обеспечивающем его нормальную эксплуатацию,  а также соответствует понятию надлежащего качества.  

 Пункт 3.4.10 договора аренды № 18 (обязанность арендатора обеспечивать качественное предоставление услуг) исполняется арендатором с учетом положений настоящего дополнительного соглашения, то есть арендатор не отвечает за качество предоставляемой коммунальной услуги, если причины некачественной коммунальной услуги вызваны состоянием имущества в силу нарушения Арендодателем положений Закона о водоснабжении, за которые арендатор ответственности не несет в соответствии с условиями настоящего дополнительного соглашения. 

Как указано выше, ООО "Аква-Сервис" заинтересовано в продолжении арендных отношений. При этом, в силу положений пункта 1 статьи 23 Закона о водоснабжении организация, осуществляющая холодное водоснабжение с использованием централизованной системы холодного водоснабжения, обязана подавать абонентам питьевую воду, соответствующую установленным требованиям, с учетом особенностей, предусмотренных этой же статьей и частью 7 статьи 8 названного Федерального закона.

Данное требование закона является императивным. В случае невозможности исполнения данной обязанности организация имела право на досрочное расторжение договора аренды.

Более того, обязанность по обеспечению качественности предоставления коммунальных услуг ответчик принял на себя при подаче заявки на заключение договора аренды № 18. 

Доказательств совершения действий, направленных на расторжение договора аренды № 18 в связи с невозможностью выполнения обязательств арендатором по обеспечению качества питьевой подачи воды, в материалы дела не представлено. 

Изменение договора аренды № в указанной части является нарушением статьи 17.1 Закона о конкуренции, пункта 98 Правил о проведения конкурсов, пункта 1 статьи 23 Закона о водоснабжении.

Пункт 2 дополнительного соглашения № 1 изменил редакцию пункта 2.1 договора аренды № 18, устанавливающего размер ежемесячной арендной платы.

 По итогам конкурса договор аренды № 18 заключен с предложенной ООО "Аква-Сервис" стоимостью арендной платы в месяц 31 332 рубля 42 копейки (375 989 рублей 04 копейки в год).

Согласно новой редакции пункта 2.1 договора аренды № 18 ежемесячная арендная плата составляет 26 774 рубля 50 копеек, годовая – 321 294 рубля.

Как указано выше, пунктом 98 Правил проведения конкурсов предусмотрено, что договор заключается с участником конкурса на условиях, названных в поданной им заявке на участие в конкурсе.

В пунктах 2.4, 2.5 проекта договора в конкурсной документации, а также в договоре аренды № 18 предусмотрено, что арендная плата может быть пересмотрена в случаях изменения цен и тарифов. Требование о пересмотре арендной платы направляется другой стороне с возможностью ознакомления с изменениями до наступления соответствующего платежа. Арендная плата также может быть пересмотрена и изменена в случае замены за счет собственных средств арендатора отдельного имущества, вышедшего из строя при нормальном технологическом износе.   

При внесении изменений в договор аренды № 18 ссылка на наличие вышеуказанных обстоятельств отсутствует. Состав имущества, переданного в аренду, не изменен.   

В соответствии с частью 8 статьи 17.1 Закона о конкуренции (в редакции, действующей на момент заключения дополнительного соглашения) при заключении и (или) исполнении договоров их цена может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором.

Следовательно, установлено императивное правило о недопустимости уменьшения цены договора в период его исполнения.  

Уменьшение арендной платы является предоставлением преимущества отдельному хозяйствующему субъекту, которое обеспечивает ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.

В соответствии с пунктом 20 статьи 4 Закона о конкуренции предоставление таких преимуществ является государственной или муниципальной преференцией и подлежит контролю в порядке, установленном главой 5 вышеупомянутого закона.

Учитывая изложенное, уменьшение размера арендной платы не соответствует части 8 статьи 17.1 Закона о конкуренции в редакции, действующей в период заключения дополнительного соглашения № 1, пункту 98 Правил проведения конкурса. 

Истец, указывая на ничтожность пункта 3 дополнительного соглашения № 1, приводит доводы об исключении пунктов 3.1.4, 3.4.20 из договора  аренды имущества № 18;  пункта 4 – в связи с исключением пункта 4.6 договора аренды 4.6, пункта  - в результате исключения раздела 6 договора аренды № 1 "Досрочное расторжение договора", пункта 6 - внесение в договор аренды имущества от 06.09.2010 № 18 пункта 7.5, исключающего право на односторонний отказ от договора, одностороннее расторжение договора как во внесудебном, так и в судебным порядке. 

Как следует из текста дополнительного соглашения № 1 указанными изменениями ограничено право арендодателя на досрочное расторжение договора, досрочный отказ от договора,  и на возврат ему имущества в пригодном для использования состоянии с учетом нормального износа.

В пункте 2 статьи 1 ГК РФ предусматривается, что гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Право сторон (как арендодателя, так и арендатора) на досрочное расторжение договора аренды, на отказ от договора  императивно установлено статьями 610, 619 и 620 ГК РФ и не может  быть ограничено соглашением сторон.

Положения дополнительного соглашения № 1 (пункт 3, пункт 4 дополнительного соглашения № 1, пункт 5 (исключение раздела 6 "Досрочное расторжение договора" из договора аренды имущества от 06.09.2010 № 18, пункт 6 (внесение в договор аренды имущества от 06.09.2010 № 18 пункта 7.5),  ограничивающее право на досрочное расторжение (отказ от договора в одностороннем порядке) являются ничтожными.

Пунктом 3.3.3 договора аренды № 18 установлено право арендатора исполнять договор своими силами и (или) с привлечением других лиц, при этом арендатор несет ответственность за действия других лиц как за свои собственные.

Пунктом 3 дополнительного соглашения № 1,  указанный пункт изменен, исключена ответственность ООО "Аква-Сервис" за действия других лиц, как за свои собственные. 

Между тем, согласно статье 403 ГК РФ должник отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства третьими лицами, на которых было возложено исполнение, если законом не установлено, что ответственность несет являющееся непосредственным исполнителем третье лицо.

В Законе о водоснабжении, в положениях ГК РФ ответственность за эксплуатацию, содержание имущества возлагается непосредственно на арендаторов имущества. 

Привлечение третьих лиц в рамках оказания услуг водоснабжения является личным риском арендатора, который обязан нести ответственность за исполнение обязательств третьими лицами. Ограничение данной обязанности не соответствует статье 17.1 Закона о конкуренции, пункту 98 Правил проведения конкурсов. 

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт  2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ (в применимой редакции) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Исполнение дополнительного соглашения № 1 к договору аренду № 18  началось не ранее даты его заключения – 18.08.2016, в связи с чем срок исковой давности администрацией не пропущен.

Учитывая изложенное, требования администрации о признании недействительным дополнительного соглашения № 1 от 18.08.2016 к договору аренды имущества № 18, в части: пункта 1 (изменение пункта 1.4 договора аренды имущества от 06.09.2010 № 18); пункта 2 (изменение пункта 2.1 договора аренды имущества от 06.09.2010 № 18 в части изменения размера арендной платы); пункта 3 (исключение пунктов 3.1.4, 3.4.20 из договора аренды имущества от 06.09.2010 № 18; изменение редакции пункта 3.3.3 договора аренды имущества от 06.09.2010 № 18; изменение действия пунктов 3.4.5, 3.4.7, 3.4.13, 3.10, 4.3 договора аренды имущества от 06.09.2010 № 18); пункта 4 (исключение пункта 4.6 из договора аренды имущества от 06.09.2010 № 18); пункта 5 (исключение раздела 6 "Досрочное расторжение договора" из договора аренды имущества от 06.09.2010 № 18); пункта 6 (внесение в договор аренды имущества от 06.09.2010 № 18 пункта 7.5) подлежат удовлетворению. 

В удовлетворении требования о признании недействительным положений пункта 6 договора аренды № 18 в части внесения в договор аренды имущества от № 18 пунктов 7.9, 7.10, 7.11, 7.12 следует отказать. Указание на внесение в договор № 18 пунктов 7.9, 7.10, 7.11, 7.12  является технической ошибкой. 

  В связи  с чем, в данной части дополнительное соглашение оценке исходя их  его действительности либо недействительности не подлежит. Данные пункты дополнительного соглашения № 1, в связи с отсутствием их содержания, не могут быть оценены с точки зрения соответствия (несоответствия) требованиям закона.

Поскольку указанной сделкой – дополнительным соглашением № 1 стороны в нарушение требований закона установили иной порядок пользования и расчетов  за муниципальное имущество, не предусмотренный условиями публичного конкурса, это является основанием для признания дополнительного соглашения № 1 к договору аренды № 18 не соответствующим требованиям закона и ГК РФ. Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда РФ от 06.10.2016 по делу № 304-ЭС16-5762, от 25.02.2016 № 301-ЭС15-13990. 

Администрацией заявлено требование о расторжении договора аренды № 18 в связи с просрочкой внесения арендной платы более двух раз подряд. 

Рассмотрев указанное требование, суд считает его не подлежащим удовлетворению в силу  следующего. 

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрена возможность досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке даже после уплаты долга, при условии соблюдения разумного срока для предъявления иска о расторжении договора. 

Согласно проекту договора, утвержденного в составе конкурсной документации, заказчиком проведен конкурс на право заключения договора аренды на следующих условиях: п. 2.2 договора – указанная в пункте 2.1 ежемесячная сумма  арендной платы используется арендатором самостоятельно для выполнения капитального ремонта, реконструкции и модернизации переданного по договору аренды № 18 имущества.    

 В соответствии с подписанным сторонами договором аренды № 18 по итогам конкурса изменен порядок расчётов, указано, что арендная плата вносится ежемесячно не позднее  20 числа месяца следующего за отчетным. 

Согласно пункту 3.4.5 договора аренды в редакции договора аренды от 06.09.2010 арендатор обязан за свой счет производить текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (в том числе, имущества общего пользования – фасада здания, крыльца, и территории,   прилегающей к зданию). Производить за свой счет и за счет арендной платы капитальный ремонт. Осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией)  имущества и не прекращать  (не приостанавливать) эту деятельность без согласия арендодателя. 

В силу статьи 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В материалы дела ответчиком представлены письма о проведении зачетов, суммы по зачетам складываются из обязательств администрации  перед ответчикам по оплате услуг по водоснабжению, текущему ремонту  имущества, переданного в аренду,  а также по очитке придомовых колодцев и подвалов (выполнение указанных работ зафиксировано в актах, подписанных администрацией и ответчиком без замечаний).    

На основании статьи 410 ГК РФ, в соответствии с разъяснением, данным в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", письма о проведении зачетов, акты выполненных работ, являются допустимым способом прекращения обязательства по арендной плате по договору аренды № 18. Сделка по зачету встречных однородных требований считается совершенной в момент получения контрагентом заявления о зачете.

Само по себе оспаривание лицом, получившим заявление о зачете, наличия не исполненного им обязательства, требование из которого было предъявлено к зачету, не может рассматриваться в качестве основания для признания заявления о зачете как односторонней сделки недействительным. 

Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2012 № 12990/11, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.08.2017 № 305-ЭС17-6654.

Таким образом, учитывая наличие заявлений о зачете, подписанных со стороны истца актов оказанных услуг (представленных в материалы дела), основания для расторжения договора аренды № 18 в связи с невнесением более двух раз арендных платежей, отсутствуют.

Учитывая изложенное, требования администрации подлежат удовлетворению частично.

Согласно статье 110  АПК РФ судебные расходы распределяются исходя из состава удовлетворенных требований. С ответчика в доход федерального бюджета следует взыскать 6 000 рублей государственной пошлины. 

Руководствуясь статьями 49, 65, 110, 167-170, 173, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

реШил:

принять отказ администрации Волочаевского городского поселения Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области  от исковых  требований в части:

о признании недействительным дополнительного соглашения № 1 от 18.08.2016 к договору аренды имущества от 06.09.2010 № 19, заключенного между администрацией Волочаевского городского поселения Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области и обществом с ограниченной ответственностью "Аква-Сервис", с момента его заключения, и о применении последствий недействительности сделки,

о расторжении договора аренды имущества от 06.09.2010 № 19, заключенного между администрацией Волочаевского городского поселения Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области и обществом с ограниченной ответственностью "Аква-Сервис".

Производство по делу А16-2697/2017 в указанной части прекратить.

 Исковые требования администрации Волочаевского городского поселения Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области  удовлетворить частично. 

Признать недействительным дополнительное соглашение № 1 от 18.08.2016 к договору аренды имущества от 06.09.2010 № 18, заключенного между администрацией Волочаевского городского поселения Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области и обществом с ограниченной ответственностью "Аква-Сервис", с момента его заключения, в части:

пункт 1 (изменение пункта 1.4 договора аренды имущества от 06.09.2010 № 18);

пункт 2 (изменение пункта 2.1 договора аренды имущества от 06.09.2010 № 18 в части изменения размера арендной платы);

пункт 3 (исключение пунктов 3.1.4, 3.4.20 из договора аренды имущества от 06.09.2010 № 18; изменение редакции пункта 3.3.3 договора аренды имущества от 06.09.2010 № 18; изменение действия пунктов 3.4.5, 3.4.7, 3.4.13, 3.10, 4.3 договора аренды имущества от 06.09.2010 № 18);

пункт 4 (исключение пункта 4.6 из договора аренды имущества от 06.09.2010 № 18)

пункт 5 (исключение раздела 6 "Досрочное расторжение договора" из договора аренды имущества от 06.09.2010 № 18);

пункт 6 (внесение в договор аренды имущества от 06.09.2010 № 18 пункта 7.5).

В удовлетворении остальной части требований по дополнительному соглашению № 1 от 18.08.2016 к договору аренды имущества от 06.09.2010 № 18, отказать.

В удовлетворении исковых требований администрации Волочаевского городского поселения Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области   о расторжении договора аренды имущества от 06.09.2010 № 18, заключенного между администрацией Волочаевского городского поселения Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области и обществом с ограниченной ответственностью "Аква-Сервис", отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Аква-Сервис"  в  доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 6 000 рублей. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.

 

Судья 

ФИО1