ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело  № А40-244461/16-37-2225

г. Москва

26  сентября 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 сентября 2017 года

            Полный текст решения изготовлен  26 сентября 2017 года

Арбитражный суд г.Москвы в составе:

Председательствующего судьи Скачковой Ю.А. единолично

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «ЗИЛ-БЫТ» (ОГРН 

<

***> ИНН

<

***> дата г.р. 08.09.2004)

к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН

<

***> ИНН 

<

***> дата г.р. 15.11.1991)

об урегулировании разногласий при заключении договора

с участием:

от истца – ФИО2 по доверенности от 28.11.2016 № 2

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 03.02.2017 № 33-Д-257/17

от эксперта – ФИО4

В судебном заседании 12.09.2017г., в порядке ст. 163 АПК РФ, был объявлен

перерыв до 19.09.2017г. до 09 час. 30 мин., после перерыва с участием того же

представителя истца, от ответчика – ФИО5 по доверенности от 09.01.2017 №

33-Д-9/17, от эксперта – ФИО4

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ЗИЛ-БЫТ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ уточнения исковых требований) к Департаменту городского имущества города Москвы с требованием урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>, общей площадью 250,6 кв.м, Объект 1 с кадастровым номером 77;04:0001018:Ю052, общей площадью 235,6 кв.м (подвал, помещение 1а, комнаты 1, 2: помещение V, комнаты 1-9, 12, 14, 16, 17, 22-29), Объект 2 с кадастровым номером 77:04:0001018:10331, обшей площадью 15 кв.м (подвал, помещение VIII).

1)пункт 2.1.4. из договора исключить.

2)пункт 3.1. договора изложить в следующей редакции:

«Цена Объектов составляет 13 932 000 руб. (тринадцать миллионов девятьсот тридцать две тысячи) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

3)пункт 3.4. договора изложить в следующей редакции:

«Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем не позднее 28 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 232 200 (двести тридцать две тысячи двести) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

4)пункт 5.1. договора изложить в следующей редакции:

«За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3,4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/300 (одной трехсотой) ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации от неоплаченной суммы за каждый день просрочки».

5)пункт 5.4. договора изложить в следующей редакции:

«В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.4. Договора, в течение 3 (трех) месяцев с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 (тридцати) дней с момента направления уведомления при условии оплаты Покупателем менее половины цены Объектов. В случае оплаты Покупателем более половины цены Объектов настоящий Договор может быть расторгнут только в судебном порядке».

В качестве правового обоснования заявленных требований истец ссылается на ст.ст. 445, 446 ГК РФ, на положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Истец поддержал заявленные требования.

Ответчик против иска возражал по доводам отзыва. 

В судебном заседании эксперт ответил на заданные ему ответчиком вопросы.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам. 

Как следует из материалов дела, 18.04.2005 г. между истцом и  ответчиком был заключен договор аренды № 05-00056/05, в соответствии с которым  ответчик передал истцу в аренду помещение общей площадью 250,6 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>

ООО «ЗИЛ-БЫТ» отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 №209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

ООО «ЗИЛ-БЫТ» полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 19.08.2016г. обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.

12.10.2016 года департамент направил обществу проект договора купли-продажи нежилого помещения. Цена объектов недвижимости была установлена в размере 19 197 000 рублей 00 копеек.

При этом, департамент сослался на отчет об оценке рыночной стоимости от 20.09.2016 № 76-16Б/4, выполненный ООО «АБН-Консалт» и положительное экспертное заключение от 22.09.2016 № 3115/С-16, подготовленное НП СРО «СВОД».

Истец рассмотрел направленный проект Договора и направил ответчику Протокол разногласий к проекту договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения). К протоколу разногласий истцом был приложен отчет № WS-1034 от 07.11.2016г. об определении рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 250,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, подготовленный ООО «Аргент Бизнес».

Истец  предложил ответчику  внести следующие изменения в договор:

1)пункт 2.1.4. из договора исключить.

По мнению истца, указанная в пункте обязанность может быть урегулирована отдельными договорами с эксплуатационными службами. Кроме того, указанная в пункте обязанность регулируется законом.

2)пункт 3.1. договора изложить в следующей редакции:

«Цена Объектов составляет 9 982 700 руб. 00 коп. (девять миллионов девятьсот восемьдесят две тысячи семьсот рублей ноль копеек) (в том числе: Объект 1 - 9 363 600 (девять миллионов триста шестьдесят три тысячи шестьсот) рублей, Объект 2 - 619 100 (шестьсот девятнадцать тысяч сто) рублей) в соответствии с отчетом об оценке № WS- 1034 от 07.11.2016г. рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненным ООО «Аргент Бизнес».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Истец, полагая, что рыночная стоимость объектов,  указанная в договоре, является необоснованно завышенной и не справедливой, обратился за независимой оценкой к ООО «Аргент Бизнес». Согласно подготовленному отчету рыночная стоимость объектов недвижимости составляет 9 982 700 руб. 00 коп. (девять миллионов девятьсот восемьдесят две тысячи семьсот рублей ноль копеек) (в том числе: Объект 1 - 9 363 600 (девять миллионов триста шестьдесят три тысячи шестьсот) рублей, Объект 2 - 619 100 (шестьсот девятнадцать тысяч сто) рублей).

3)пункт 3.4. договора изложить в следующей редакции:

«Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем не позднее 28 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 166 378 (сто шестьдесят шесть тысяч триста семьдесят восемь) рублей 34 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

По мнению истца, пункт 3.4. в редакции ответчика не соответствует нормам Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ. Указанный пункт корреспондирует с п.3.1, и п.3.2. договора. Редакция истца носит уточняющий характер, уточняет срок оплаты ежемесячного платежа, размер ежемесячного платежа.

4)пункт 5.1. договора изложить в следующей редакции:

«За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/300 (одной трехсотой) ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации от неоплаченной суммы за каждый день просрочки».

Истец полагает, что пункт 5.1. договора в редакции ответчика носит для истца кабальный характер, так как неустойка (пени) в размере 0,5 % является явно завышенной и не соответствует размеру, применяемому при сходных отношениях.

5) пункт 5.4. договора изложить в следующей редакции:

«В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.4. Договора, в течение 3 (трех) месяцев с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 (тридцати) дней с момента направления уведомления при условии оплаты Покупателем менее половины цены Объектов. В случае оплаты Покупателем более половины цены Объектов настоящий Договор может быть расторгнут только в судебном порядке».

По мнению общества, пункт 5.4. в редакции ответчика не соответствует нормам Гражданского кодекса РФ (ч.2 ст.489 ГК РФ), противоречит п.4.5, договора, ограничивает права истца на выкуп арендуемых им помещений, допускает возможность злоупотреблений со стороны ответчика. Пункт 5.4. в редакции истца устраняет указанное противоречие.

Департамент рассмотрел протокол разногласий в установленный законом срок и отказал в предоставлении госуслуги.

ООО «ЗИЛ-БЫТ» полагая, что Департамент городского имущества города Москвы обязан заключить договор купли-продажи имущества по цене, предложенной обществом (с учетом протокола разногласий), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

Истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям. Истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Закона № 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2)  отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности:

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, данная норма права предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В силу части 5  статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии с положениями закона, Департаментом была проведена оценка рыночной стоимости спорного объекта. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 20.09.2016 г. №76-16Б/4, выполненным ООО «АБН-Консалт» и  положительным экспертным заключением от 22.09.2016 г. № 3115/С-16, подготовленным НП СРО «СВОД», рыночная стоимость объектов составляет 19 197 000 руб., из которых: объект 1 – 18 047 000 руб., объект 2 – 1 150 000 руб.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. 

Поскольку между сторонами возникли разногласия по стоимости нежилого помещения, определением суда от 30.05.2017г. было назначено проведение экспертизы с целью установления рыночной стоимости объекта. Проведение экспертизы поручено ООО «Агентство судебных экспертов» (107023, 

<

...>, оф. 804-Б): ФИО4.

Перед экспертом был поставлен вопрос: 

- Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 250,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, (объект 1 с кадастровым номером 77:04:0001018:10052, общей площадью 235,6 кв.м. (подвал, помещение 1а, комнаты 1,2; помещение V, комнаты 1-9, 12, 14, 16, 17, 22-29), Объект 2 с кадастровым номером 77:04:0001018:10331, общей площадью 15 кв.м (подвал, помещение VIII) по состоянию на 19.08.2016?

Согласно Заключению эксперта № 88 по арбитражному делу № А40-244461/16-37-2225,  стоимость объектов на дату экспертной оценки 19.08.2016г.  составила  13 932 000  рублей, без учета НДС.

Экспертное заключение выполнено по состоянию на 19.08.2016г.   – дату обращения общества за государственной услугой «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении объекта, расположенного по адресу: 

<

...> (общей площадью 250,6 кв.м).

Ответчик возражал против Заключения, выполненного ООО «Агентство судебных экспертов», полагал, что заключение выполнено с нарушениями - неправильно определена стоимость объектов оценки. Ответчик ходатайствовал о вызове в суд эксперта для выяснения вопросов, касающихся заключения об оценке. В судебном заседании эксперт ответил на заданные ему ответчиком вопросы. Вопросы и ответы зафиксированы с использованием средств аудиозаписи.

Ответчик представил Анализ заключения эксперта № 88 от 07 июля 2017 года, выполненного экспертом ФИО4 на основании определения Арбитражного суда города Москвы от 30 мая 2017  года по делу № А40-244461/16-37-2225.

По мнению ответчика, в разделе 5 «Анализ рыночной ситуации» на стр. 13-24 Заключения не представлен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому отнесен объект исследования при фактическом и альтернативном варианте его использования. Отсутствие анализа фактических данных противоречит требованиям п. 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611, принятым Экспертом в качестве нормативного источника при производстве Заключения (согласно Разделу 1, п. 3.3 «Материалы, использовавшиеся при производстве Заключения» на стр. 4 Заключения).

Аналогичное замечание относится к отсутствию описания объема доступных Эксперту рыночных данных об объектах-аналогах и правил их отбора для проведения расчетов в рамках сравнительного подхода. Также не представлено обоснование использования в расчетах лишь части доступных Эксперту объектов-аналогов (в количестве 4 объектов-аналогов, представленных в таблице на стр. 34-36 Заключения).

1. Вопрос эксперту:

В связи с чем не соблюдены требования п. 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, принятого Экспертом в качестве нормативного источника при производстве Заключения, а именно:

- анализ рынка объекта экспертизы проведен не в полном объеме: отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому отнесен объект экспертизы;

- отсутствует описание объема доступных Эксперту рыночных данных об объектах-аналогах и правил их отбора для проведения расчетов в рамках сравнительного подхода;

- не представлено обоснование использования в расчетах лишь части

доступных Эксперту объектов-аналогов?

Согласно пояснениям эксперта, анализ рынка объекта экспертизы проведен в полном объеме: применительно к рассматриваемому сегменту рынка коммерческой недвижимости указаны основные тенденции спроса и предложения, представлен уровень вакантных площадей и объем предложений, а также указаны среднерыночные стоимостные значения коммерческой недвижимости, по районам г. Москвы (стр. 13-24 Заключения).

Так как оценка является ретроспективной. Эксперт использовал архив базы данных Портал недвижимости: http://www.realto.ru/ Архив базы предложений по объектам коммерческой недвижимости г. Москвы и Московской области (архив базы Realto тел. 

<

***>) (стр.5. 33.43 Заключения).

Стр. 33 Заключения: «В процессе реализации 1-го этапа применения метода прямого сравнительного анализа продаж для определения рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества Эксперт анализировал рыночную информацию о ценах предложений на продажу помещений, сходных с оцениваем объектом.

Экспертом анализировался рынок предложений сопоставимых объектов недвижимости за май-август 2016 года, расположенных в г.Москве, в районе дислокации объекта оценки.

На основе анализа Эксперт выявил объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, из которых была подготовлена выборка объектов, являющихся аналогами оцениваемого объекта недвижимости».

Количество объектов аналогов и степень глубины исследования рынка приведены Экспертом исходя из принципа достаточности: «Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности» («Оценка недвижимости» ФСО №7).

Таким образом, федеральное законодательство не нарушено, анализ рынка и подбор объектов аналогов проведен в полном соответствии с действующим законодательством.

Согласно доводам представителя департамента, в рамках сравнительного подхода Эксперт отказывается от применения к объектам-аналогам, представленным к продаже на рынке в июне-августе 2016 года, корректировки на дату продажи, утверждая, что «корректировка по данному признаку не применялась, так как за анализируемый период времени, до даты оценки, ценовая ситуация в рассматриваемом сегменте существенно не изменилась» (стр. 37 Заключения). Данное утверждение не подтверждено результатами анализа рыночных данных в сегменте рынка объекта экспертизы (помещений свободного назначения (ПСН), согласно выводу о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта на стр. 25 Заключения), подтверждающими отсутствие ценовой динамики за период июня-августа 2016 года. Так, например, данные, представленные на сайте компании RRG (http://rrg.ru), указывают на то, что в течение рассматриваемого периода средневзвешенные цены на объекты коммерческой недвижимости на территории Москвы разнонаправлено менялись как в сегменте офисной, так и в сегменте торговой недвижимости.

Ответчик полагает, что отказ от корректировки на дату продажи нельзя признать обоснованным. Аналогичное замечание относится к отказу от применения корректировки на дату продажи в рамках доходного подхода (стр. 47 Заключения).

2. Вопрос эксперту:

В связи с чем в Заключении не представлены результаты анализа данных рынка недвижимости из сегмента, к которому относится объект экспертизы, подтверждающие отсутствие динамики цен продажи за период от дат экспонирования объектов-аналогов до даты, по состоянию на которую определяется стоимость объекта экспертизы?

Эксперт пояснил, что ценовая ситуация в рассматриваемом сегменте рынка за рассматриваемый интервал времени (июнь-август 2016 года) существенно не изменилась. Амплитуда колебаний средневзвешенных цен согласно приведенным графикам, лежит в пределах допустимых значений, при этом среднее значение приведенных данных за указанный интервал остается неизменным.

Никаких внешних факторов, способных обвалить или резко поднять рынок недвижимости за этот период не прослеживалось.

Динамика изменения стоимостных показателей коммерческой недвижимости рассматриваемого сегмента на временном отрезке представлены на стр. 18 Заключения.

Согласно доводам ответчика, в рамках сравнительного подхода Эксперт определяет корректировку на локальное местоположение (удаленность от метро, выгодность месторасположения и т.п.) для объектов-аналогов № 2 и 3, расположенных в 10 минутах пешком от станции метро, в размере (-) 5 % (поправочный коэффициент 0,95 в таблице на стр. 38 Заключения). При этом, Эксперт основывается на «анализе рынка аналогичных помещений (сайт https://www.cian.ru), своем опыте и оценки данных многочисленных аналитических исследований данного сегмента...» (стр. 38 Заключения). Тем не менее, самих данных, подтверждающих обоснованность вывода Эксперта о величине корректировки, в Заключении не представлено.

Также на выводы Эксперта повлияли данные «Справочника оценщика недвижимости-2016» Том II. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Под ред. ФИО6 Издание четвертое актуализированное и расширенное. Нижний Новгород, 2016 (8), стр. 113-114» (таблица на стр. 38 Заключения). Однако, при этом упускается из внимания, что использование вышеуказанного справочника для анализа зависимости цены объекта коммерческой недвижимости от его удаленности от станции метро нельзя признать корректной. Корректирующие коэффициенты, представленные в справочнике, представляют собой усредненные значения по городам России, отражающие зависимость цены объекта от его расположения относительно остановок общественного транспорта, что по мнению ответчика, не применимо для анализа влияния на стоимость объекта коммерческой недвижимости удаленности от станции метро в городе Москве.

Ответчик полагает, что принятые в расчет Экспертом величины корректировки на локальное местоположение (удаленность от метро...) нельзя признать обоснованными.

Аналогичное замечание относится к определению корректировки на локальное местоположение (удаленность от метро, выгодность расположения и т.п.) для объектов-аналогов, используемых в рамках доходного подхода (таблица на стр. 48 Заключения).

3. Вопрос эксперту:

В связи с чем для определения величин корректировки на локальное местоположение (удаленность от метро, выгодность месторасположения и т.п.) использовались данные, которые не подтверждаются соответствующими аналитическими материалами, или данные, которые в действительности не отражают зависимость цен от рассматриваемой характеристики?

Эксперт пояснил, что для определения корректировки на локальное местоположение (удаленность от метро, выгодность месторасположения и т.п.) использовался «Справочник оценщика недвижимости - 2016» Том II. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Под ред. ФИО6 Издание четвертое актуализированное и расширенное. Нижний Новгород, 2016 [8]. стр.113-114.

Данные Справочника показывают тенденции изменения рыночной стоимости объекта относительно остановок общественного транспорта (т.е. от интенсивности пешеходного трафика, пешей доступности объекта). Эта тенденция, указанная в Справочнике, не привязана к конкретному населенному пункту, а является некой средней величиной, характеризующей данный критерий.

Таким образом, федеральное законодательство (п.8 №73-Ф3), не нарушено. Заключение эксперта выполнено в полном соответствии с действующим законодательством.

По мнению суда, вывод о величине рыночной стоимости объекта экспертизы сформирован экспертом на основании проведенного полного, всестороннего, научно-обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной ст. 55 АПК РФ и ст. 16 №73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от 31.05.2001 г.

У суда, с учетом пояснений эксперта, не возникло сомнений в обоснованности заключения эксперта, суд не усматривает противоречий в его выводах, в связи с чем, считает, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость нежилого помещения является достоверной.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Согласно абзаца 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости в части п. 3.1. и 3.4., подлежат удовлетворению.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Суд не усматривает оснований для исключения п. 2.1.4. из договора, принятия п. 5.1. в редакции истца, поскольку не усматривает нарушения прав истца при сохранении договора в редакции п. 2.1.4. и п. 5.1., предложенной ответчиком.

Истец не указал, какому закону или нормативному акту не соответствует редакция п. 2.1.4. и п. 5.1., предложенная департаментом.

Суд также не усматривает оснований для изменения п. 5.4. договора.

Право собственника определить срок нарушения обязательства в 30 дней для реализации права на отказ от договора соответствует статье 450 ГК РФ и не противоречит закону, иным нормативным актам.

Ограничение истцом в предложенной им редакции п. 4.5. права ответчика на односторонний отказ от договора со ссылкой на пункт 2 ст. 489 ГК РФ не соответствует п. 2 ст. 421 ГК РФ.

В соответствии со ст.ст. 102 и 110 АПК РФ госпошлина  по иску относится на ответчика. 

Судебные расходы по экспертизе, учитывая урегулирование договора по судебной оценке и отказ в принятии редакции п.п. 5.1. и 5.4 и исключения п. 2.1.4. договора, распределяются между сторонами поровну.

С учетом изложенного, на основании  ст.ст. 8, 11, 12, 217, 421, 445, 446, 450 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 49, 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд    

 

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***> дата г.р. 15.11.1991) Обществом с ограниченной ответственностью «ЗИЛ-БЫТ» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***> дата г.р. 08.09.2004), возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:04?00010-18:10052, общей площадью 235,6 кв.м. (подвал, помещение 1а, комн.1, 2, пом. V, комн. 1-9, 12, 14, 16, 17, 22-29) (далее Объект 1), с кадастровым номером 77:04:0001018:10331, площадью 15 кв.м., (подвал, помещение VIII), (далее – Объект 2), изложив пункт 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Цена объектов оставляет 13 932 000 (тринадцать миллионов девятьсот тридцать две тысячи) рублей в соответствии с заключением ООО «Агентство судебных экспертов» от 07 июля 2017 года № 88 по делу А40-244461/16-37-2225.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 НК РФ не начисляется.»

Путем принятия пункта 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 5 (пятого) числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 232 200 (двести тридцать две тысячи двести) рублей и процентов за предоставленную отсрочку, начисляемых на остаток основного долга.».

В остальной части в иске отказать, приняв пункты 2.1.4. , 5.1 и 5.4. в редакции проекта договора Департамента городского имущества города Москвы.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***> дата г.р. 15.11.1991) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ЗИЛ-БЫТ» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***> дата г.р. 08.09.2004) 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп. государственную пошлину.

Отнести расходы на производство судебной оценочной экспертизы на стороны в равных частях: по 22 500 (Двадцать две тысячи пятьсот) руб. 00 коп. на Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***> дата г.р. 15.11.1991) и на Общество с ограниченной ответственностью «ЗИЛ-БЫТ» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***> дата г.р. 08.09.2004).

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

         Судья                                                                                        Ю.А. Скачкова