АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А46-18783/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоДемидовой Е.Ю.

судейСириной В.В.

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Туз П.А., рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью строительно-монтажный трест «Стройбетон» на решение от 19.04.2021 Арбитражного суда Омской области и постановление от 26.07.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-18783/2020 по исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска (644024, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью строительно-монтажный трест «Стройбетон» (646981, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области до перерыва (судья Беседина Т.А.), после перерыва (судья Малыгина Е.В.) в судебном заседании приняли участие представители: общества с ограниченной ответственностью строительно-монтажный трест «Стройбетон» - ФИО2 по доверенности от 13.12.2021 № 140; ФИО3 по доверенности от 21.06.2021; департамента имущественных отношений Администрации города Омска - ФИО4 по доверенности от 13.09.2021 № 12447.

Суд установил:

департамент имущественных отношений Администрации г. Омска (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью строительно-монтажный трест «Стройбетон» (далее - ООО «СМТ СБ», общество, ответчик) о взыскании задолженности:

1) по договору аренды земельного участка № Д-Ц-31-11520 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 30.06.2020 в сумме 424 045,84 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 30.06.2020 в сумме 97 330,22 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

2) по договору аренды земельного участка № Д-Ц-31-11519 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 18.06.2020 в сумме 438 678,50 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 18.06.2020 в сумме 179 696,83 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

3) по договору аренды земельного участка № Д-Ц-31-11538 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 14.01.2020 в сумме 666 824,08 руб. и пени за просрочку платежей за период с 15.05.2019 по 14.01.2020 в сумме 129491,16 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

4) по договору аренды земельного участка № Д-Ц-31-11525 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 16.01.2020 в сумме 1 275 371,54 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 16.01.2020 в сумме 264 906,44 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

5) по договору аренды земельного участка № Д-Ц-31-11534 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 18.06.2020 в сумме 678625,81 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 18.06.2020 в сумме 227 733,15 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

6) по договору аренды земельного участка № Д-Ц-31-11723 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 17.06.2020 в сумме 179 967,59 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 17.06.2020 в сумме 23 626,92 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

7) по договору аренды земельного участка № Д-Ц-31-11724 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 17.06.2020 в сумме 114081,57 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 17.06.2020 в сумме 37615,78 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

8) по договору аренды земельного участка № Д-Ц-31-11725 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 18.06.2020 в сумме 608 556,07 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 18.06.2020 в сумме 217 134,04 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

9) по договору аренды земельного участка № Д-Ц-31-11501 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 18.06.2020 в сумме 561 784,56 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.07.2019 по 18.06.2020 в сумме 150 941,14 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

10) по договору аренды земельного участка № Д-Ц-31-11502 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 17.06.2020 в сумме 159 532,89 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 17.06.2020 в сумме 56 856,07 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

Решением от 19.04.2021 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 26.07.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда исковые требования удовлетворены частично, с общества в пользу департамента взыскана задолженность по договорам:

- № Д-Ц-31-11538 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 14.01.2020 в сумме 25 225,41 руб. и пени за просрочку платежей за период с 15.05.2019 по 14.01.2020 в сумме 3 431,61 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга,

- № Д-Ц-31-11525 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 16.01.2020 в сумме 216 389,39 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 16.01.2020 в сумме 31 058,08 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга,

- № Д-Ц-31-11534 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 18.06.2020 в сумме 44 137,76 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 18.06.2020 в сумме 8 988,28 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга,

- № Д-Ц-31-11723 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 17.06.2020 в сумме 179 967,59 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 17.06.2020 в сумме 23 626,92 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга,

- № Д-Ц-31-11724 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 17.06.2020 в сумме 114081,57 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 17.06.2020 в сумме 37615,78 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга,

- № Д-Ц-31-11725 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 18.06.2020 в сумме 55 984,90 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 18.06.2020 в сумме 20 045,57 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга,

- № Д-Ц-31-11501 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 18.06.2020 в сумме 314 318,64 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.07.2019 по 18.06.2020 в сумме 65 791,37 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга,

- № Д-Ц-31-11502 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 17.06.2020 в сумме 22 795,31 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 17.06.2020 в сумме 9 460,86 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

ООО «СМТ СБ» обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, на несоответствие выводов, изложенных в решении и постановлении, обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить и принять новый судебный акт, либо направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Податель жалобы считает, что судом апелляционной инстанции неверно истолкован закон в части указания на отсутствие оснований для применения к спорным договорам аренды земельных участков, расчета размера арендной платы, предусмотренной договором аренды от 28.01.2008 № Д-Ц-31-7070, заключенного по результатам торгов с установлением конкретной цены, соответственно, предоставление разделенных земельных участков без торгов не относится к льготному режиму, а является продолжением процедуры предоставления земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства;  стоимость аренды согласована сторонами в договоре № Д-Ц-31-7070 в твердой сумме, в связи с чем, корректировка арендной платы не допустима; судом не учтены цели предоставления исходного земельного участка, его разрешенное использование и условия использования; при расчете арендной платы по договорам от 12.04.2019 № Д-Ц-31-11534, № Д-Ц-31-11525, № Д-Ц-31-11519, № Д-Ц-31-11538 и № Д-Ц-31-11520 суды первой и апелляционной инстанции неправомерно применили повышающий коэффициент 4 в соответствии с подпунктом 2 пункта 15 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), поскольку ответчик не является собственником земельного участка, кроме того, установленный трехлетний срок не истек (после заключения договоров аренды от 12.04.2019), а также при применении указанной нормы судами не учтены порядок осуществления строительства на земельных участках, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства; судами сделаны противоречивые выводы в отношении оснований для начисления арендной платы, поскольку при расчете размера арендной платы по договорам аренды от 12.04.2019 № Д-Ц-31-11534, № Д-Ц-31-11525, № Д-Ц-31-11519, № Д-Ц-31-11538 и № Д-Ц-31-11520 необходимо руководствоваться положениями пункта 1 части 2 статьи 1 решения Омского городского Совета от 10.04.2019 № 138 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» (далее - Решение № 138), потому что пункт 2 указанного решения устанавливает способы определения размера арендной платы, а не основания для ее определения; считает, что размер арендной платы необходимо рассчитывать в соответствии с частью 8 Решения № 138; в части расчета арендной платы по договору аренды от 12.04.2019 № Д-Ц-31-11501, подлежит применению способ расчета исходя из кадастровой стоимости земельного участка, а оснований для применения части 10 Решения № 138 не имеется; при расчете арендной платы по договору аренды № ДД-Ц-31-11724 судами неправильно применен коэффициент 2,7.

В дополнениях к кассационной жалобе общество вновь указывает на неправомерное применение судами коэффициента 4 при расчете арендной платы по договорам от 12.04.2019 № Д-Ц-31-11534, № Д-Ц-31-11525, № Д-Ц-31-11519, № Д-Ц-31-11538 и № Д-Ц-31-11520.

В отзыве и дополнении к отзыву на кассационную жалобу департамент, соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Определением от 14.12.2021 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа в судебном заседании был объявлен перерыв до 21.12.2021.

Исполняя определение суда от 14.12.2021 департамент направил соответствующие письменные пояснения. Общество в свою очередь направило дополнительные пояснения на пояснения департамента.

 Представители общества в судебном заседании поддержали доводы кассационной жалобы, дополнений к ней и возражений на отзыв департамента. Представитель департамента высказался по доводам отзыва, дополнениям к нему, письменным пояснениям.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и дополнения к ней, отзыва и дополнения к нему, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, спорные договоры аренды заключены в соответствии с подпунктом 4 статьи 11.8, подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, образованы из земельных участков, предоставленных обществу по договору аренды земельного участка от 11.02.2008 № Д-Ц-31-7070 (А), целью которого являлось комплексное освоение в целях жилищного строительства (пункт 1.6 договоров).

Договор от 11.02.2008 № Д-Ц-31-7070 заключен по результатам торгов, состоявшихся 28.01.2008 (протокол об итогах аукциона) и договора купли-продажи права, в отношении девяти земельных участков общей площадью 1 638 464 кв. м сроком на 10 лет.

Условиями спорных договоров аренды предусмотрено, что земельный участок предоставлен в аренду сроком на 4 года 11 месяцев 30 дней; цель использования: комплексное освоения в целях жилищного строительства; разрешенное использование у договоров различное (многоквартирные жилые дома средней этажности (№ Д-Ц-3111520, № Д-Ц-31-11519, № Д-Ц-31-11525); многоквартирные жилые дома малой этажности (№ Д-Ц-31-11538, № Д-Ц-31-11534); для размещения объектов дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог (№ Д-Ц-31-11723); для размещения автомобильных дорог и конструктивных элементов (№ Д-Ц-31-11724); для размещения объектов дошкольного, начального, общего и среднего (полного) общего образования (№ Д-Ц-31-11725); земельные участки общего пользования (№ Д-Ц-31-11501); физкультурно-оздоровительные сооружения открытого типа (№ Д-Ц-31-11502), действие договоров распространяется на правоотношения возникшие между сторонами с 11.02.2018.

Во втором разделе договоров от 12.04.2019 установлен размер, порядок определения, изменения арендной платы, порядок и сроки ее оплаты арендатором.

Так, согласно пункту 2.1 договоров размер арендной платы за предоставленный земельный участок определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета, изложенным в Приложении № 2 к договору - в соответствии с Решением Омского городского совета от 16.03.2016 № 432 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» (далее - Решение № 432).

Арендная плата подлежит изменению в следующих случаях: внесение изменений в порядок и/или методику определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, расположенные на территории города Омска; изменение кадастровой стоимости участка (пункт 2.2).

Пунктом 5.2 договоров предусмотрено, что в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и размере, установленные настоящим договором, арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

По актам приема-передачи земельные участка с кадастровыми номерами 55:36:061002:3370, 55:36:061002:3368, 55:36:061002:4973, 55:36:061002:3346, 55:36:061002:4963, 55:36:061002:4975, 55:36:061002:4977, 55:36:061002:3365, 55:36:061002:3343, 55:36:061002:334944 переданы обществу.

Письмами от 24.07.2019 № Исх-ДИО/9971, от 11.07.2019 № Исх-ДИО/9324, от 10.07.2019 № Исх-ДИО/9239, от 10.07.2019 Исх-ДИО/9247, от 10.07.2019 Исх-ДИО/9237, от 24.07.2019 № Исх-ДИО/9966, от 20.08.2019 № Исх-ДИО/11406, от 11.07.2019 № Исх-ДИО/9351Ю, от 27.09.2019 № Исх-ДИО/13114 истец уведомил ответчика о необходимости производить расчет арендной платы в соответствии с Решением № 138.

В обоснование исковых требований департамент указал на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по внесению арендной платы.

Претензиями от 31.07.2020 истец потребовал от ответчика погасить образовавшуюся задолженность по арендным платежам и начисленной неустойки.

Поскольку реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, департамент обратился с настоящими требованиями в суд.

Суды первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов руководствуясь положениями статей 1, 12, 13, 309, 310, 329, 330, 333, 420, 431, 424, 606, 607, 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 1, 3, 11.8, 30.2, 39.6, 39.7, 46, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьями 333.21, 333.37, 388, 396 НК РФ, статьями 5.1, 46.5, 46.6 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), нормами Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федерального закона от 21.07.2014 № 224-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий», Федерального закона от 31.12.2017 № 506-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» (далее - Постановление № 58), Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.11.2007 № 48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части» (далее - Постановление № 48), Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2016 № 63 «О рассмотрении судами споров об оплате энергии в случае признания недействующим нормативного правового акта, которым установлена регулируемая цена» (далее - Постановление № 63), Постановлении Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73), Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 81), Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7),  Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление № 582), правовой позицией, приведенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016) (далее - Обзор № 2 (2016)), Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), правовой позицией, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 06.07.2018 № 29-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 части 3 статьи 311 АПК РФ в связи с жалобой общества с ограниченной ответственностью «Альбатрос», в определении Конституционного Суда РФ от 21.12.2000 № 263-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Наговицына Юрия Александровича на нарушение его конституционных прав частью первой статьи 333 ГК РФ», в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2020 № 307-ЭС20-11071, условиями договоров аренды от 12.04.2019, исходили из отсутствия основания для квалификации договора № Д-Ц-31-7070, как договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья (жилья экономического класса), и, как следствие оснований для расчета арендной платы в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 ЗК РФ; с учетом указания в преамбуле спорных договоров на пункт 4 статьи 11.8, подпункт 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и согласовании сторонами  во втором разделе договоров определения размера арендной платы расчетным путем и ее изменения в соответствии с действующими в соответствующий период нормативными актами пришли к выводу, о регулируемом характере арендной платы; указав на невозможность применения положений Решения № 432 (признанных недействующими вступившим в законную силу решением Омского областного суда от 07.02.2018 № 3а-2/2018) при расчете арендной платы, обязанность по оплате которой наступила до 18.04.2019, исходили из того, что размер арендной платы до указанной даты подлежит определению на основании ранее действовавшего нормативного акта - Решения Омского городского Совета от 25.07.2007 № 46 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска» (далее - Решение № 46), признав арифметически неверным расчет департамента, самостоятельно произведя расчет долга и установив переплату арендных платежей по договорам № Д-Ц-31-11520 и № Д-Ц-31-11519 пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований департамента частично, в том числе откорректировав размер предъявленной ко взысканию неустойки, не усмотрев оснований для  применения статьи 333 ГК РФ при разрешении вопроса об уменьшении ее размера.

Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным в дело доказательствам и примененным нормам права.

Правоотношения сторон верно квалифицированы судами как арендные, подлежащие регулированию нормами параграфа 1 главы 34 части 2 ГК РФ (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), ЗК РФ, а также условиями заключенных договоров.

В силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со статьями 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно преамбуле договоров аренды от 12.04.2019, последние заключены в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8, подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В пункте 4 статьи 11.8 ЗК РФ определено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 настоящего Кодекса (подпункт 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в период заключения договоров аренды) .

Таким образом, договоры аренды земельных участков, образованных из земельных участков, предоставленных по договору аренды в целях комплексного освоения для жилищного строительства № Д-Ц-31-7070, подлежат регулированию с учетом положений этого договора.

Вместе с тем, поскольку положения пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ являются диспозитивными, стороны своим соглашением вправе иным образом определить размер и порядок определения арендной платы, нежели в договоре аренды в целях комплексного освоения для жилищного строительства № Д-Ц-31-7070, что и было согласовано сторонами в разделе втором спорных договоров аренды от 12.04.2019, в связи с чем является верным вывод судов о регулируемом характере арендной платы и отсутствии оснований для применения к спорным договорам арендной платы предусмотренной договором № Д-Ц-31-7070.

Исходя из положений подпункта 3 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 16, 19 Постановления № 73, к договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Судами установлено, что департаментом осуществлен расчет арендной платы, исходя из положений Решения № 432, Решения № 138, постановления администрации г. Омска от 07.10.2016 №240-п «Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Омска и предоставленных в аренду без проведения торгов, для размещения отдельных объектов» (далее – Постановление № 1240-п).

При этом по договорам № Д-Ц-3111520, № Д-Ц-31-11519, № Д-Ц-31-11525, № Д-Ц-31-11538, № Д-Ц-31-11534 № Д-Ц-31-11725, № Д-Ц-31-11502 расчет арендной платы по 18.04.2019 произведен департаментом на основании подпункта «б» пункта 4 части 1 статьи 2 Решения № 432, признанным недействующим решением Омского областного суда от 07.02.2018 по делу № 3а-2/2018 и оставленным без изменения определением от 17.05.2018 Верховного Суда Российской Федерации № 50-АПГ18-6.

Учитывая признание судом недействующими положений Решения № 432, руководствуясь конституционно-судебным истолкованием Конституционного Суда Российской Федерации (постановление от 06.07.2018 № 29-П), положениями действующего законодательства по вопросу о порядке применения нормативного правового акта (его части), признанного недействующим, суды пришли к правильному выводу о том, что при расчете размера арендной платы подлежавшей внесению ответчиком по указанным договорам подлежал применению ранее действовавший нормативный акт – Решение № 46.

Возможность расчета арендной платы на основании ранее принятого нормативного акта, регулирующего аналогичные отношения, подтверждается правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016 (пункт 10 Обзора судебной практики Судебной коллегии по экономическим спорам).

При таких обстоятельствах правомерно применив при расчетах задолженности по арендной плате в период по 18.04.2019 Решение № 46 по договорам № Д-Ц-3111520, № Д-Ц-31-11519, № Д-Ц-31-11525, № Д-Ц-31-11538, № Д-Ц-31-11534 № Д-Ц-31-11725, № Д-Ц-31-11502, по остальным договорам Решение № 432 в части не признанной недействующей и Постановление № 1240-п, а с 19.04.2019 по всем договорам - Решение № 138 (подробный расчет со ссылками на применяемые положения нормативных актов и коэффициентов, действующих в соответствующий период приведен судами в обжалуемых судебных актах), учитывая сведения о поступлении арендных платежей (расшифровка начислений и поступлений по договорам) суды установив наличие переплаты по договорам № Д-Ц-31-11520 и № № Д-Ц-31-11519 обоснованно удовлетворили исковые требования о взыскании основного долга частично.

Доводы общества о несогласии с применением в расчете арендной платы по договорам аренды земельных участков с разрешенным использованием под многоквартирные жилые дома, ставки земельного налога 0,3% и повышающего коэффициента, равного 4, были предметом рассмотрения как суда первой инстанции, так и апелляционного суда и обоснованно отклонены исходя из следующего.

Так, в соответствии с пунктом 2 частью 9 статьи 1 Решения № 138 для земельных участков, предоставленных для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства) в случае если размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с частью 3 настоящей статьи, превышает размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях земельных участков, размер арендной платы определяется в размере земельного налога.

Решением Омского городского Совета от 16.11.2005 № 298 «О земельном налоге на территории города Омска», принятым Постановлением Омского городского Совета от 16.11.2005 № 1198 в отношении занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства (за исключением земельных участков, приобретенных (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства, используемых в предпринимательской деятельности) земельный налог на территории города Омск установлен 0,3%.

Таким образом департамент обоснованно применил ставку земельного налога 0,3% при расчете арендной платы по указанным договорам.

Согласно пункту 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Пунктом 15 статьи 396 НК РФ предусмотрено, что в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится налогоплательщиками-организациями с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства, начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

Абзацем вторым указанной нормы установлено, что в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физическими лицами, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится налогоплательщиками - организациями или физическими лицами, являющимися индивидуальными предпринимателями, с учетом коэффициента 4 в течение периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

По смыслу указанной нормы условием, обязывающим налогоплательщика применить коэффициент 4 к ставке земельного налога, является не факт приобретения земельного участка, а осуществление на нем жилищного строительства. Применение коэффициента 4 направлено на побуждение собственников участков к завершению строительства до истечения трехлетнего срока.

Исходя из содержания данной нормы, применение повышающего коэффициента к ставке налога 0,3 процента является правовым последствием одного факта - отсутствия на земельном участке, представленном для жилищного строительства, построенного объекта недвижимости.

Поскольку, в данном случае многоквартирные жилые дома в сроки, установленные аукционной документацией при проведении аукциона на право заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, по результатам которого заключен договор от 28.01.2008  № Д-Ц-31-7070 сроком действия 10 лет, не построены, что ответчиком не оспаривается, при этом несмотря на заключение в 2019 году спорных договоров аренды земельных участков, образованных из земельных участков, предоставленных по договору аренды в целях комплексного освоения для жилищного строительства № Д-Ц-31-7070, обязанности арендатора, предусмотренные этим договором с учетом аукционной документации, в том числе в отношении сроков строительства, сохранились, иных сроков осуществления строительства сторонами не установлено, то применение коэффициента 4 при расчете арендной платы является правомерным.

Отклоняя доводы ответчика, о том, что размер арендных платежей подлежит определению в соответствии с частью 8 статьи 1 Решения № 138, согласно которой в случаях заключения договоров аренды земельных участков с лицами, указанными в пункте 5 статьи 39.7 ЗК РФ, размер арендной платы определяется в размере земельного налога, рассчитанного в отношении таких земельных участков, суд апелляционной инстанции проанализировав действующее законодательство связанное с определением таких лиц, верно указывая, что расчет арендной платы, исходя из размера земельного налога, предусматривался подпунктом 6 пункта 5 статьи 39.7 ЗК РФ (утратившим силу в связи с принятием 30.12.2020 Закона № 494-ФЗ) только для такого вида договоров по комплексному освоению и устойчивому развитию территории как договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья (в предыдущей редакции - жилья экономического класса), однако условия договора № Д-Ц-31-7070 не содержат обязательные условия договоров об освоении территории  в целях строительства стандартного жилья.

Довод общества о неправомерном применении части 10 статьи 1 Решения № 138 при расчете размера арендной платы по договору № Д-Ц-31-11501, также обоснованно был отклонен судом апелляционной инстанции.

Частью 3 статьи 1 Решения № 138 предусмотрено, что расчет размера арендной платы за использование земельных участков, осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка за исключением случаев, предусмотренных частями 4 - 10 настоящей статьи.

Исходя из данной нормы, приоритет в применении имеют части 4 - 10 статьи 1, и только в случае невозможности расчета арендной платы на основании положений частей 4 - 10, применяется общая норма части 3 статьи 1 Решения № 138.

Согласно части 10 статьи 1 Решения № 138 размер арендной платы в случаях, не указанных в частях 3 - 9 настоящей статьи рассчитывается на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В связи с чем, произведенный департаментом расчет размера арендной платы, исходя из части 10 статьи 1 Решения № 138, не противоречит действующим нормам законодательства.

Отклоняя аргументы ответчика о неправомерном применении при расчете арендной платы по договору № Д-Ц-31-11724 коэффициента 2,7, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.

По договору № Д-Ц-31-11724 разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 55:36:061002:4977 является - размещение автомобильных дорог и конструктивных элементов.

Согласно выписке из ЕГРН вид разрешенного использования указанного земельного участка: для размещения автомобильных дорог и конструктивных элементов.

За период с 19.04.2019 по 30.06.2020 размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок рассчитан в соответствии с Решением № 138.

Пунктом 11 приложения к Решению № 138 установлено, что итоговая величина коэффициента аренды для земельных участков, предназначенных для размещения автомобильных дорог и технически связанных с ними сооружений равна 2,7%, в связи с чем применение данного коэффициента при расчете арендной платы по договору № Д-Ц-31-11724 является обоснованным.

Установив ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, руководствуясь положениями статей 329, 330, 331 ГК РФ и условиями договоров от 12.04.2019, предусматривающих начисление арендатору неустойку в виде пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки, с учетом частичного удовлетворения требований в части взыскания основного долга, суд первой инстанции произведя свой расчет, а суд апелляционной инстанции проверив его и признав арифметически верным, согласно которому сумма пени составила: по договору № Д-Ц-31-11538 - 3431,61 руб., по договору № Д-Ц-31-11525 - 31 058,08 руб., по договору № Д-Ц-31-11534 - 8988,28 руб., по договору № Д-Ц-31-11725 - 20 045,57 руб., по договору № Д-Ц-31-11501 - 65 791,37 руб., по договору № Д-Ц-31-11502 - 9460,86 руб. по договору № Д-Ц-31-11723 - 38 892,75 руб., по договору № Д-Ц-31-11724 - 43 549,39 руб., при этом не выходя за пределы заявленных департаментом требований (по договорам № Д-Ц-31-11723 и № Д-Ц-31-11724 сумма пени определена судом в большем размере) суды обоснованно удовлетворили данные требования в части, не усмотрев оснований для  применения статьи 333 ГК РФ при разрешении вопроса об уменьшении размера неустойки.

При этом, установив, что по договорам № Д-Ц-31-11520 и № Д-Ц-31-11519 имелась переплата, суды пришил к выводу об отсутствии оснований для взыскания пени по указанным договорам.

Доводов о несогласии с выводами судов в части отказа в применении статьи 333 ГК РФ при разрешении вопроса об уменьшении размера неустойки и об отсутствии оснований для взыскания пени по договорам № Д-Ц-31-11520 и № Д-Ц-31-11519 кассационная жалоба общества не содержит.

В целом доводы общества, изложенные в кассационной жалобе, аналогичны доводам апелляционной жалобы, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ). Обстоятельства настоящего дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством с учетом предмета заявленных требований.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ и в связи с оставлением кассационной  жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 19.04.2021 Арбитражного суда Омской области и постановление от 26.07.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-18783/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

ПредседательствующийЕ.Ю. ФИО5

СудьиВ.В. Сирина

ФИО1