ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная 11 «А», тел. 273-36-45,

http://www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности определения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

11АП-3762/2024

Дело № А49-10511/2020

г. Самара

17 июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 17 июня 2024 года

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Львова Я.А.,

судей Гадеевой Л.Р., Гольдштейна Д.К., 

при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем судебного заседания Туфатулиной И.В., после перерыва - помощником судьи Цветиковым П.А.

с участием:

арбитражный управляющий ФИО1 – лично (паспорт) (онлайн). 

иные лица не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании 05 - 10 июня 2024 года в помещении суда в зале № 2, с использованием систем веб-конференции апелляционную жалобу Управления муниципального имущества города Пензы на определение Арбитражного суда Пензенской области от 21 февраля 2024 года по жалобе кредитора ФИО2 на действия (бездействие) арбитражного управляющего ФИО1 и взыскании убытков в рамках дела №А49-10511/2020 о несостоятельности (банкротстве) ООО «НИКА», 

 

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 16 июня 2021 года завершена процедура наблюдения в отношении ООО «НИКА» с 16 июня 2021 года, ООО «НИКА» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден ФИО1. 

Определением суда от 03.04.2023 ФИО1 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника ООО «НИКА».

Определением суда от 19.06.2023 конкурсным управляющим ООО «Ника» утверждена ФИО3

03 октября 2023 года кредитор ФИО2 обратился в арбитражный суд с жалобой на действия (бездействие) конкурсного управляющего ФИО3 и арбитражного управляющего ФИО1, в котором первоначально просил:

1) признать действия (бездействие) конкурсного управляющего ФИО3 и ФИО1 незаконными, выраженные в следующем:

-      принятие дополнительных обязательств и искусственным образом наращивание долговой нагрузки ООО «Ника» по арендным платежам,

-      непринятие мер по включению права аренды в конкурсную массу, ее оценку, причинение прямого материального ущерба кредиторам, в том числе и Администрации г. Пензы в сумме не менее 3 млн. рублей,

-      затягивание (бездействие) передачи прав аренды новому арендатору, что привело к нанесению ущерба ООО «Ника» в виде начисления дополнительных арендных платежей,

-      отсутствие анализа сформированных требований ФИО4 на предмет их обоснованности,

-      непринятие управляющим мер к приостановлению проведения собрания кредиторов от сентября 2021 года, проводимого по инициативе конкурсного кредитора ФИО4, на котором было утверждено Положение о реализации имущества (единственного) должника, в данном случае нежилого помещения распложённого на земельном участке с кадастровым номером: 58:29:0000000:2753 до момента рассмотрения всех заявлений о включении в реестр требований кредиторов, в частности, администрации города Пензы,

-      незаконность реализации недвижимого имущества в соответствии требованиями закона о несостоятельности путем электронных торгов;

2) принять меры в связи с их бездействием и систематическим нарушением законодательства о несостоятельности в отношении заинтересованного лица и направить в соответствующее СРО частное определение на предмет проверки уровня квалификации ФИО1 и ФИО3 вплоть до исключения из состава СРО;

3) взыскать с ФИО1 в пользу должника убытки в размере 3 227 191 (три миллиона двести двадцать семь тысяч сто девяносто один) рубль, которые в данном случае сформированы из непринятия мер по продаже права аренды на земельный участок с кадастровым номером 58:29:0000000:2753, площадью 9599 кв.м, расположенный по адресу г. Пенза, микрорайон №3 третьей очереди строительства жилого района Арбеково, разрешенное использование - многоуровневый наземный паркинг на 600м/мест., а также из суммы арендных платежей за указанный земельный участок (подлежат уточнению), которые сформированы ввиду целенаправленной долгой непередаче прав новому арендатору - ФИО5, что увеличило долговую нагрузку ООО «Ника» и освободило от платежей текущего номинального арендатора.

Определением суда от 23 октября 2023 года заявление принято к производству, судебное заседание по его рассмотрению назначено на 22.11.2023г., а затем отложено на 11.12.2023 г.,  17.01.2024 г. и 07.02.2024 г., в котором объявлен перерыв на 19.02.2024 г.

Определением суда от 11.12.2023 года принят отказ кредитора ФИО2 от требований в части признания  действий (бездействия) конкурсного управляющего ФИО3 незаконными. Производство по жалобе в данной части прекращено. 

Определением от 11.12.2023 г. к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «Страховая компания «АрсеналЪ», ООО «Страховая компания «Гелиос», ООО «Страховая компания «Тит», ООО Страховая компания «Аскор» и ФИО6 – бывший  руководитель должника. 

Определением от 11.12.2023 года арбитражный суд в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ принял уточнение кредитором заявленных требований, в соответствии с которыми последний просит: 

1) признать действия (бездействие) конкурсного управляющего ФИО1 незаконными, выраженные в следующем:

-      принятие дополнительных обязательств и искусственным образом наращивание долговой нагрузки ООО «Ника» по арендным платежам,

-      непринятие мер по включению права аренды в конкурсную массу, ее оценку, причинение прямого материального ущерба кредиторам, в том числе и Администрации г. Пензы в сумме не менее 3 млн. рублей,

-      затягивание (бездействие) передачи прав аренды новому арендатору, что привело к нанесению ущерба ООО «Ника» в виде начисления дополнительных арендных платежей,

-      непринятие управляющим мер к приостановлению проведения собрания кредиторов от сентября 2021 года, проводимого по инициативе конкурсного кредитора ФИО4, на котором было утверждено Положение о реализации имущества (единственного) должника, в данном случае нежилого помещения распложённого на земельном участке с кадастровым номером: 58:29:0000000:2753 до момента рассмотрения всех заявлений о включении в реестр требований кредиторов, в частности, администрации города Пензы,

-      незаконность реализации недвижимого имущества в соответствии требованиями закона о несостоятельности путем электронных торгов;

2) взыскать с ФИО1 в пользу должника убытки в размере 3 227 191 (три миллиона двести двадцать семь тысяч сто девяносто один) рубль, образованные в результате невключения в конкурсную массу и непринятия мер к реализации права аренды на земельный участок с кадастровым номером 58:29:0000000:2753, площадью 9599 кв.м, расположенный по адресу г. Пенза, микрорайон №3 третьей очереди строительства жилого района Арбеково, разрешенное использование - многоуровневый наземный паркинг на 600м/мест. 

Определением от 21 февраля 2024 года жалоба кредитора ФИО2 на действия (бездействия) конкурного управляющего ФИО1 и взыскании с него убытков в размере 3 227 191 рублей по делу о признании ООО «Ника» несостоятельным (банкротом) оставлена судом без удовлетворения.

Управление муниципального имущества города Пензы обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на определение Арбитражного суда Пензенской области от 21 февраля 2024 года в рамках дела № А49-10511/2020.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2024   г. апелляционная жалоба оставлена без движения.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02 апреля 2024 года апелляционная жалоба принята к производству.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Арбитражный управляющий ФИО1 в отзыве возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

В целях проверки обоснованности доводов апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции в порядке ст.266 АПК РФ приобщил дополнения к апелляционной жалобе от Управления муниципального имущества города Пензы.

В судебном заседании 06 мая 2024 г. объявлен перерыв до 15 мая 2024 года, что отражено в протоколе судебного заседания и на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Конкурсный управляющий ФИО3 в отзыве возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 мая 2024  года  рассмотрение апелляционной жалобы отложено.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 июня 2024 года произведена замена судьи Машьяновой А.В. на судью Гадееву Л.Р.

Арбитражный управляющий ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил определение суда первой инстанции оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Кредитор ФИО7 в отзыве возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

В целях проверки обоснованности доводов апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции в порядке ст.266 АПК РФ приобщил дополнения к апелляционной жалобе Управления муниципального имущества города Пензы, письменные позиции арбитражного управляющего ФИО1,  конкурсного управляющего ООО «НИКА» ФИО3

В судебном заседании 05 июня 2024 г. объявлен перерыв до 10 июня 2024 года, что отражено в протоколе судебного заседания и на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

В целях проверки обоснованности доводов апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции в порядке ст.266 АПК РФ приобщил письменную позицию арбитражного управляющего ФИО1

Другие лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, судебная коллегия Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда не усматривает оснований для отмены обжалуемого определения суда.

Как следует из материалов дела, при вынесении обжалуемого определения суд первой инстанции исходил из следующих обстоятельств.

В соответствии с положениями ст. 60 Закона о банкротстве суд рассматривает жалобы на действия арбитражного управляющего, поданные лицами, участвующими в деле о банкротстве, иными лицами, участвующими в арбитражном процессе по делу о банкротстве, чьи права и законные интересы нарушены действиями арбитражного управляющего.

По смыслу указанной нормы основанием для удовлетворения жалобы кредитора о нарушении его прав и законных интересов действиями (бездействием) арбитражного управляющего является установление арбитражным судом фактов несоответствия этих действий (бездействия) Закону и нарушения такими действиями прав и законных интересов кредиторов должника.

В силу статьи 20.3 Закона о банкротстве при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.

Обращаясь в суд с настоящей жалобой, кредитор ФИО2 указал, что конкурсный управляющий, действуя недобросовестно, принял дополнительные обязательства и искусственным образом нарастил долговую нагрузку ООО «Ника» по арендным платежам.

В рамках дела №А49-9209/2021 судом установлено, что в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов от 23.07.2016 (лот №3) между Управлением муниципального имущества администрации г. Пензы (в настоящее время – Управление муниципального имущества города Пензы, арендодатель) и ФИО8 (арендатор) 08.06.2016 заключен договор аренды земельного участка №164, согласно которому арендатору в арендное пользование был предоставлен земельный участок с кадастровым номером  58:29:0000000:2753 площадью 9599 кв.м., находящийся по адресу г.Пенза, микрорайон №3 третьей очереди строительства жилого района Арбеково, под многоуровневый наземный паркинг 600 м/м.

Согласно п. 2.1 договора аренды договор действует с 08.07.2016 по 08.07.2026. 

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 08.07.2016. 

В соответствии с пунктом 2.3. договора арендная плата за пользование земельным участком составляет 4570000 руб. 

Сумма ежегодной арендной платы подлежит оплате в полном объеме и вносится единовременно победителем аукциона в течение 10 дней с момента подписания договора и включает в себя сумму внесенного задатка на участие в аукционе. В случае несвоевременного перечисления ежегодной арендной платы в размера и в срок, установленные в пунктах 2.3 и 2.4 договора, арендатор обязан уплатить арендодателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки    (п. 2.4., п.2.5. договора). 

В соответствии с п.2.6. договора аренды от 08.06.2016 № 164 арендодатель пересматривает размер арендной платы раз в год в соответствии с законодательством Российской Федерации  об оценочной деятельности. Размер ежегодной арендной платы, установленный в соответствии с законодательством  Российской Федерации об оценочной деятельности, изменяется арендодателем путем направления арендатору соответствующего уведомления с приложением нового расчета ежегодной арендной платы и порядка ее внесения.

Как следует из представленных в материалы дела филиалом ФГБУ «ФКП Росррестра» по Пензенской области копий дел правоустанавливающих документов, на земельном участке с кадастровым номером  58:29:0000000:2753 построено одноэтажное здание, площадью 6 кв.м., которое является вспомогательным.

На основании Декларации об объекте недвижимого имущества от 27.07.2016 проведена государственная регистрация права собственности ФИО8 на здание (хозблок), назначение: нежилое, площадь 6 кв.м., количество этажей: 1, адрес: г.Пенза, микр. №3 третьей очереди стр-ва жилого р-на ФИО9, условный номер 58-55/036-58/035/015/2016-4186. Здание поставлено на кадастровый учет и присвоен кадастровый номер 58:29:0000000:3252.

17.04.2017 между ФИО8 и ФИО10 заключён договор уступки прав аренды земельного участка,  с кадастровым номером  58:29:0000000:2753 площадью 9599 кв.м., находящийся по адресу г.Пенза, микрорайон №3 третьей очереди строительства жилого района Арбеково, под многоуровневый наземный паркинг 600 м/м. 

Также 17.04.2017 между указанными лицами заключен договор купли-продажи нежилого здания по условиям которого, продавец – ФИО8 передал в собственность покупателя – ФИО10 недвижимое имущество: здание (хозблок), назначение: нежилое, площадь 6 кв.м., количество этажей:1, адрес: г.Пенза, микр №3 третьей очереди ст-ва жилого р-на ФИО9, кадастровый номер 58:29:0000000:3252.

24.05.2018 между ФИО10 (арендатор) и ООО «Ника» (новый арендатор) подписан договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №164 от 08.07.2016, по условиям которого, арендатор уступает, а новый арендатор принимает все права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером  58:29:0000000:2753 площадью 9599 кв.м., находящийся по адресу г.Пенза, микрорайон №3 третьей очереди строительства жилого района Арбеково.

Кроме того, между ФИО10 (продавец) и ООО «Ника» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 24.05.2018, в соответствии с которым, продавец продал покупателю здание (хозблок), назначение: нежилое, площадь 6 кв.м., количество этажей:1, адрес: г.Пенза, микр №3 третьей очереди ст-ва жилого р-на ФИО9, кадастровый номер 58:29:0000000:3252.

Судом также установлено, что ООО «Ника» по договору купли-продажи от 29.06.2018 передало в собственность ФИО11 здание (хозблок), назначение: нежилое, площадь 6 кв.м., количество этажей:1, адрес: г.Пенза, микр №3 третьей очереди ст-ва жилого р-на ФИО12, кадастровый номер 58:29:0000000:3252.

05.07.2018 между ФИО11 и ООО «Ника» заключены договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №164 от 08.07.2016  и договор купли-продажи здания (хозблок). 

Как следует из материалов дела, заключённые 05.07.2018 ФИО11 и ООО «Ника» договоры уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №164 от 08.07.2016 и купли-продажи здания (хозблок) сторонами расторгнуты соглашением от 05.07.2018. 

12.02.2019 между ООО «Ника» и ФИО10 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №164 от 08.07.2016. 

Арбитражным судом также установлено, что 23.09.2021 Управлением муниципального имущества г.Пензы и ООО «Ника» в лице конкурсного управляющего ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №164 от 08.07.2016, которым установлено, что ООО «Ника» с 14.01.2019 является арендатором по договору аренды №164 от 08.07.2016 земельного участка площадью 9599 кв.м. с кадастровым номером  58:29:0000000:2753, расположенным по адресу г.Пенза, микрорайон №3 третьей очереди строительства жилого района Арбеково.

 В соответствии с п.1 указанного дополнительного соглашения сумма арендной платы составляет: 

с 14.01.2019 – 4578720 руб. в год, 381560 руб. в месяц,

с 12.08.2020 – 467600 руб. в год, 389666 руб. 67 коп. в месяц,

с 12.08.2021 – 4746000 руб. в год, 395500 руб. в месяц.

Указанные выше сделки зарегистрированы в установленном законом порядке.

Решением арбитражного суда Пензенской области от 15.02.2022 г.  по делу №А49-9209/2021 с общества с ограниченной ответственностью «Ника» в бюджет муниципального образования г.Пенза за  период с 05.11.2020 по 31.03.2021 взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка №164 от 08.07.2016 в сумме 1896377 руб.  79 коп., пени за период с 11.11.2020 по 03.03.2021 в сумме 13962 руб. 

            Определением суда от 29.11.2021 года требования кредитора управления муниципального имущества города Пензы  в размере  9 398 014, 66 руб., из которых  8 307 709,98 руб. - основной долг, 767 381,67 руб. – пени, 43 184,09 руб.- проценты за пользование чужими денежными средствами признаны установленными и включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Ника».

            Судом установлена неоплата арендных платежей со стороны арендатора ФИО10, а также собственника нежилого здания ООО «Ника» в период с 01.06.2018 по 01.07.2018 и с 14.01.2019 г. по 04.11.2020 г. 

            При рассмотрении указанного требования суд также пришел к выводу о том, что на основании выписки из ЕГРП о переходе прав на объекты недвижимости ООО «Ника» в период с 01.06.2018 по 01.07.2018 и с 14.01.2019 по настоящее время являлось собственником нежилого здания с кадастровым номером 58:29:0000000:3252, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 58:2976660000:2753.

            ООО «Ника» в спорный период (с 01.06.2018 по 01.07.2018 и с 14.01.2019 г. по 04.11.2020 г.) не обладало зарегистрированными в установленном порядке вещными правами на земельный участок, но фактически использовало его при эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, в связи с чем арбитражный суд применил к спорным правоотношениям правовые нормы о взыскании неосновательного обогащения в размере арендной платы в соответствии с положениями пункта 1 статьи 1102 и пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе прав собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.           

В силу ст. 69 ч. 2 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

            Из пояснений конкурсного управляющего следует, что УМИ г. Пензы в нарушение положений п. 2.4 договора не уведомляло ООО «Ника» о пересмотре в 2019, 2020 и 2021г.г. размера арендной платы за пользование земельным участком в связи с нахождением на нем зарегистрированного объекта недвижимости.

            Вместе с тем, возможность  изменения размера ежегодной арендной платы прямо предусмотрена условиями договора, что повлекло заключение 23.09.2021 года между УМИ г. Пензы и ООО «Ника» дополнительного соглашения к договору аренды, устанавливающего размер арендной платы за пользование земельным участком в 2019-2021 г.г. 

             В связи с вышеизложенным доводы кредитора ФИО2 о безосновательном принятии должником в лице конкурного управляющего дополнительных обязательств по договору аренды признаны судом необоснованными.

             В своей жалобе кредитор указывал, что арбитражный управляющий ФИО1 не принял мер по включению права аренды в конкурсную массу, ее оценку, причинил прямой материальный ущерб кредиторам, в том числе Администрации г. Пензы в сумме не менее 3 млн. рублей.

Судом установлено, что на основании договора уступки от 22.02.2019 г. ООО «Ника» уступило право аренды земельного участка с кадастровым номером 58:29:0000000:2753 ФИО10

С целью проведения инвентаризации имущества должника конкурсный управляющий направил в адрес Администрации г. Пензы запрос, на который последняя сообщила, что Управление муниципального имущества г. Пензы в соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ считает ООО «Ника» арендатором земельного участка по договору аренды №164 от 08.07.2016 г. в связи с нахождением на земельном участке с кадастровым номером 58:29:0000000:2753 принадлежащего должнику нежилого здания с кадастровым номером 58:29:0000000:3252.      

Согласно статье 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, указанного в названном Законе.

Исходя из содержания названных норм права при разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пунктом 3.2.8 договора аренды №164 от 08.06.2016 г. предусмотрено, что арендодатель обязан не сдавать арендованный участок в целом или частично в субаренду без письменного разрешения арендодателя.   

Арендатор не должен передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, а также производить иные действия без письменного разрешения арендодателя (п. 3.2.9 договора). 

Доказательства, подтверждающие получение такого согласия либо разрешения от Управления муниципального имущества г. Пензы в целях включения права аренды в конкурсную массу для его реализации, в материалах дела отсутствуют и суду заявителем не представлены.

Кроме этого, суд первой инстанции принял во внимание факт использования должником земельным участком исключительно в соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ.  

Принимая во внимание, что в силу закона и по условиям договора арендатор имеет право передавать свои права и обязанности другим лицам только с согласия арендодателя, которое отсутствует, при этом должник обладает правом использования части земельного участка в силу ст. 35 ЗК РФ, суд пришел к выводу о том, что принадлежащее должнику имущественное право по договору аренды не может быть использовано в качестве его актива, позволяющего удовлетворить требования кредиторов, в связи с чем жалоба ФИО2 в данной части удовлетворению не подлежит.  

            Обращаясь в суд с настоящей жалобой, кредитор ФИО13 указал, что конкурсный управляющий безосновательно затянул передачу прав аренды новому арендатору, что привело к нанесению ущерба ООО «Ника» в виде начисления дополнительных арендных платежей, а также незаконно реализовал имущество должника без проведения электронных торгов.  

            Судом установлено, что единственным выявленным активом должника является зарегистрированный объект недвижимости – нежилое помещение (хозблок) площадью 6 кв.м, расположенный по адресу г. Пенза, р-н Октябрьский, мкр. №3, балансовой стоимость. 50 000 рублей. 

            В силу ч. 1 ст. 139 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"  в течение десяти рабочих дней с даты включения в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведений о результатах инвентаризации имущества должника конкурсный кредитор или уполномоченный орган, если размер требования конкурсного кредитора или размер требования уполномоченного органа превышает два процента общей суммы требований конкурсных кредиторов и уполномоченных органов, включенных в реестр требований кредиторов, вправе направить конкурсному управляющему требование о привлечении оценщика с указанием состава имущества должника, в отношении которого требуется проведение оценки.

            Инвентаризация имущества произведена конкурсным управляющим 06.09.2021, в этот же день сведения о проведенной инвентаризации включены в ЕФРСБ.

Кредиторы проведения оценки выявленного имущества не требовали.  

В соответствии со ст. 139 ч. 5 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"  имущество должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату до даты открытия конкурсного производства составляет менее чем сто тысяч рублей, продается в порядке, установленном решением собрания кредиторов или комитета кредиторов.

            Согласно сложившейся судебной практике отчуждение имущества  должника путем заключения прямого договора купли-продажи без проведения торгов является исключительным способом пополнения конкурсной массы, который используется лишь при наличии совокупности условий: если балансовая стоимость продаваемого актива составляет менее ста тысяч рублей и такой способ продажи санкционирован решением собрания кредиторов или комитета кредиторов. 

20.10.2021 на собрании кредиторов ООО «Ника» утверждено Положение о порядке продажи выявленного актива с установлением цены продажи, равной 65031,44 рублей. 

22.10.2021 г. на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение о результатах, принятых на собрании кредиторов. 

            В соответствии с утвержденным собранием кредиторов Положением имущество должника реализовано, 17.11.2021 года заключен договор купли-продажи, 01.12.2021 года покупателем произведена оплата по договору. Перерегистрация имущества произведена 13.01.2022 г. в установленном законом порядке.       

            В данном случае балансовая стоимость имущества составляла менее 100000 рублей и способ продажи по прямому договору купли-продажи санкционирован решением собранием кредиторов. 

            Таким образом, доводы о затягивании передачи прав аренды новому арендатору, что привело к нанесению ущерба ООО «Ника» в виде начисления дополнительных арендных платежей, а также незаконной реализации имущества без проведения электронных торгов отклонены судом. 

            ФИО2 в жалобе также указал, что непринятие управляющим мер к приостановлению проведения собрания кредиторов от сентября 2021 года, проводимого по инициативе конкурсного кредитора ФИО4, на котором было утверждено Положение о реализации имущества (единственного) должника, в данном случае нежилого помещения распложённого на земельном участке с кадастровым номером: 58:29:0000000:2753 до момента рассмотрения всех заявлений о включении в реестр требований кредиторов, в частности, Администрации города Пензы, является незаконным. 

            В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 55 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", согласно пункту 6 статьи 71 Закона о банкротстве при необходимости завершения рассмотрения требований кредиторов, предъявленных в установленный срок, арбитражный суд выносит определение об отложении рассмотрения дела, обязывающее временного управляющего отложить проведение первого собрания кредиторов.

            Из приведенных разъяснений следует, что возможность отложения собрания кредиторов должника по такому единственному основанию, как не рассмотрение по существу требований кредиторов предусмотрена для первого собрания кредиторов в рамках процедуры банкротства - наблюдение.

            При этом Закон о банкротстве не устанавливает целей запрета проведения собраний кредиторов в иных процедурах банкротства в порядке ст. 71 Закона о банкротстве, тогда как оснований применять по аналогии специальные нормы п. 6 ст. 71 Закона о банкротстве не имеется, поскольку цели и задачи в процедуре наблюдения и конкурсном производстве различны.

            Установленная Законом о банкротстве необходимость отложения проведения первого собрания кредиторов обусловлена значительной ролью решений, принимаемых на первом собрании кредиторов должника, поскольку в большинстве случаев именно первое собрание кредиторов определяет дальнейшее развитие дела о банкротстве и направлена на обеспечение интересов должника и кредиторов.

            Судом установлено, что процедура конкурного производства в отношении должника введена решением арбитражного суда от 16.06.2021 г. 

            В качестве основания для признания бездействий ФИО1 незаконными кредитор ФИО2 указывал на наличие поданного 13.08.2021, но нерассмотренного по существу требования кредитора УМИ г. Пензы, как безусловного повода для приостановления назначенного на 20.102021 года собрания кредиторов по утверждению Положения о порядке реализации имущества должника.. 

            Согласно выводам суда приведенные основания не могут служить поводом к признанию бездействий конкурного управляющего незаконными, поскольку в случае если принятые собранием кредиторов решения нарушают права и законные интересы лиц, участвующих в деле о банкротстве, либо нарушают установленные Законом о банкротстве пределы их компетенции, такие  решения в соответствии с п. 4 ст. 15, п. 1 ст. 60 Закона о банкротстве могут быть обжалованы в деле о банкротстве.

            Вместе с тем, указанным правом УМИ г. Пензы, ставшее кредитором определением от 29.11.2021 года, не воспользовалось.   

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу, что жалоба кредитора ФИО2 на бездействия конкурсного управляющего ООО «Ника» ФИО1, а также требование о взыскании с него в конкурную массу убытков в размере 3227191 рублей подлежит оставлению без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Управление муниципального имущества города Пензы выразило несогласие с выводами суда, указав на следующие обстоятельства. 

Кредитором указано, что все имущество должника, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании его банкротом, составляет конкурсную массу, включая активы материального и нематериального характера. В связи с этим право аренды земельного участка, как имущественное право, имеющее ценность, также подлежит включению в конкурсную массу.

Управление указало на несогласие с выводом суда о том, что в силу закона и по условиям договора арендатор имеет право передавать свои права и обязанности другим лицам только с согласия арендодателя, которое отсутствует, при этом должник обладает правом использования части земельного участка в силу ст. 35 ЗК РФ, и принадлежащее должнику имущественное право по договору аренды не может быть использовано в качестве его актива, позволяющего удовлетворить требования кредиторов.

Опровергая выводы суда, заявитель полагал, что  отсутствие выраженного согласия арендодателя не позволяет признать обоснованным бездействие арбитражного управляющего ФИО1, которым упущена возможность пополнить конкурсную массу должника посредством продажи путем публичной процедуры права аренды ликвидного земельного участка. Управлением указано, что заявитель жалобы мог не учесть тот факт, что необходимо отдельное уведомление в адрес управляющего о возмездной продаже права аренды, но непосредственно арбитражный управляющий, изначально действующий в интересах кредиторов, обязан был данную процедуру организовать и предпринять попытку пополнения конкурсной массы должника, однако, он этого намеренно не сделал. 

Кроме этого, Управление полагало, что судом не рассматривался вопрос о фактическом наличии либо отсутствии хозблока на спорном земельном участке.

Управление утверждало, что в нарушение положений Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О конкуренции», Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», управляющим не было проверено фактическое наличие спорного объекта должника перед продажей, не была проведена его оценка, не были проведены торги, как того требует действующее законодательство. Таким образом, в результате  противоправных действий ряда физических лиц документально была создана ситуация по оформлению на должника (ООО «Ника») некоего «хозблока», что послужило основанием для исключения процедуры торгов и  переуступке прав и обязанностей на земельный участок с кадастровым номером № 58:2976660000:2753 новому правообладателю (ФИО5) с одновременным оставлением всех долговых обязательств на ООО «Ника».

В случае если бы арбитражный управляющий ФИО1, действовал в интересах реестровых кредиторов, он не принял бы на ООО «Ника» дополнительные обязательства, и, тем более, если предположить наличие «хозблока» на земельном участке должника, он должен был организовать торги по продаже этого объекта недвижимости (хозблок и право аренды земельного участка).

 Стоимость указанного лота в настоящее время по утверждению Управления оценивается в 100 000 000 рублей. 

В соответствии с отчетом об оценке, проведенным в рамках рассмотрения жалобы на конкурсного управляющего ФИО1, установлено, что на момент передачи права аренды земельного участка, рыночная стоимость права аренды составляла не менее 3400000 рублей, соответствующей отчет имеется в материалах дела.

В процедуре банкротства право аренды является имуществом, которое оценивают и продают. Проведенной оценкой данное право составляло 3.4 млн руб. Данное право по мнению заявителя необходимо было продать, а конкурсный управляющий в обход этой процедуры переуступил право аренды ФИО5

ООО «Ника» продало хозблок на спорном участке ФИО5 за 60000 руб., при этом конкурсный управляющий посредством переступки прав на аренду земельного участка передал безвозмездно земельный участок, при этом по мнению кредитора продавать необходимо было и хозблок, и право аренды на земельный участок. В связи с тем, что конкурсный управляющий не провел процедуру торгов. 

В дополнении к апелляционной жалобе заявитель указал, что Управление муниципального имущества города Пензы не согласовывало конкурсному управляющему ФИО1 продажу прав аренды земельного участка, который находится в муниципальной собственности и в настоящее время находится в аренде у ФИО5

Оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам. 

Как установлено судом, доводы жалобы кредитора на действия (бездействие) предыдущего конкурсного управляющего ФИО1 сводятся к следующим. В рамках процедуры конкурсного производства конкурсным управляющим ФИО1 включено в конкурсную массу нежилое строение - хозблок площадью 6 кв.м. Указанное строение находится на земельном участке с кадастровым номером № 58:2976660000:2753 площадью 9599 кв.м. 

В соответствии с условиями договора аренды земельного участка №168 от 08.07.2016 (т.1, л.д.56-58), заключенного между Управлением муниципального имущества города Пензы и ФИО8 (первый арендатор земельного участка):

- указанный договор заключен в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка от 23.06.2016 (лот №3); 

- земельный участок с кадастровым номером № 58:2976660000:2753 площадью 9599 кв.м. предоставлен с видом разрешенного использования - многоуровневый надземный паркинг на 600 машиномест (п.1.1-1.3);

- арендатор обязан не передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам без письменного согласия арендодателя (п.3.2.9). 

По мнению заявителя жалобы и Управления  продажа нежилого строения - хозблока площадью 6 кв.м. осуществлена конкурсным управляющим ФИО1 преждевременно, на основании волеизъявления единственного кредитора ФИО14, требования которого были включены в реестр требований кредиторов на дату проведения собрания кредиторов, проведенного по требованию этого кредитора.  Управление полагало, что конкурсному управляющему ФИО1 надлежало инициировать мероприятия по приостановлению проведения собрания кредиторов, не утверждать порядок продажи имущества до включения требований всех кредиторов в реестр, а после этого разработать порядок продажи  нежилого строения - хозблока площадью 6 кв.м. одновременно с правом аренды земельного участка с кадастровым номером № 58:2976660000:2753 площадью 9599 кв.м.

Соответствующие действия (бездействие) по мнению заявителя привели к причинению должнику убытков. 

Апелляционный суд, повторно рассмотрев обособленный спор, полагает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными.  

1) 06.09.2021 конкурсным управляющим ФИО1 проведена инвентаризация имущества должника, в том числе нежилого здания пл. 6 кв.м., результаты опубликованы на сайте ЕФРСБ и отражены в отчете конкурсного управляющего.

Кредиторами должника результаты инвентаризации не оспаривались.

Конкурсные кредиторы УМИ г. Пензы и ФИО2 с заявлением о проведении оценки имущества должника к конкурсному управляющему не обращались. Заявления о включении в конкурсную массу должника какого либо имущество конкурсному управляющему не поступали.

В своей первоначальной жалобе на действия конкурсных управляющих ООО «Ника» кредитор ФИО2 указывал, что объект недвижимости нежилое здание (хозблок) фактически не существовал, в связи с этим конкурсным управляющим ФИО1 дополнительным соглашением от 23.09.2021 года не правомерно были приняты дополнительные обязательства по оплате арендных платежей.

В уточнении к ранее поданной жалобе от 05.12.2023 года ФИО2 исключил довод об отсутствии объекта недвижимости на земельном участке. В связи с чем, доводы УМИ г. Пензы, заявленные в апелляционной жалобе по вышеназванному обстоятельству, не могут быть приняты во внимание.

Более того, факт наличия объекта недвижимости установлен Определением Арбитражного суда Пензенской области по делу № А49-10511/2020 от 17.01.2024 г.

Нежилое здание площадью 6 кв.м. зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждается приобщенной к материалам дела выпиской (т.1, л.д.110). 

Конкурсным управляющим ФИО1 при проведении инвентаризации также осуществлена фотосъемка объекта (т.1, л.д.120-121), в связи с чем доводы о фактическом отсутствии объекта на период исполнения его полномочий и совершения действий с имуществом нельзя признать обоснованными. 

2) Судом первой инстанции при рассмотрении спора установлено, что балансовая стоимость нежилого здания площадью 6 кв.м. составляла менее ста тысяч руб. Требование о проведении оценки в порядке ч. 1 ст. 139 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от лиц, участвующих в деле, не поступало.   

20.10.2021 на собрании кредиторов ООО «Ника» утверждено Положение о порядке продажи выявленного актива с установлением цены продажи, равной 65031,44 рублей. 

22.10.2021 г. на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение о результатах, принятых на собрании кредиторов. 

            В соответствии с утвержденным собранием кредиторов Положением имущество должника реализовано, 17.11.2021 года заключен договор купли-продажи, 01.12.2021 года покупателем произведена оплата по договору. Перерегистрация имущества произведена 13.01.2022 г. в установленном законом порядке.  

            В данном случае балансовая стоимость имущества составляла менее 100000 рублей и способ продажи по прямому договору купли-продажи установлен решением собранием кредиторов. 

Доводы о преждевременности продажи нежилого здания площадью 6 кв.м.  на основании волеизъявления единственного кредитора ФИО14, до рассмотрения судом вопроса о включении в реестр требований других кредиторов, заявивших свои требования к должнику, отклонены апелляционным судом. 

Из материалов дела следует, что 13.08.2021 Управление муниципального имущества города Пензы обратилось с заявлением о включении требования в реестр требований кредиторов, рассмотрение требования назначено на 27.10.2021. 

19.07.2021 в реестр включено требование уполномоченного органа.  

Определением суда от 29.11.2021 требование Управления муниципального имущества города Пензы включено в реестр требований кредиторов. 

01.12.2021 года покупателем произведена оплата по договору и подписан акт приема-передачи имущества, а переход права собственности на имущество произошел 13.01.2022.  

Вместе с тем Управление муниципального имущества города Пензы, как и иные кредиторы или уполномоченный орган, не обращалось с заявлениями о принятии обеспечительных мер или о признании торгов недействительными  в отношении спорного имущества, если полагали, что цена продажи имущества существенно занижена или необходимо было установить иной порядок продажи. 

При рассмотрении обособленного спора участниками дела также не представлены доказательства того, что это имущество продано по  заниженной цене, в том числе сведения об оценке стоимости нежилого здания площадью 6 кв.м.  Из материалов дела также следует, что цена продажи соответствует стоимости этого имущества по ранее заключенным сделкам в отношении спорного имущества. 

В связи с этим у суда не имелось оснований для вывода о том, что продажа имущества на электронных торгах была  бы более выгодна для должника. 

Согласно пункту 3 статьи 139 Закона о банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его реализации.

Порядок реализации имущества должника, находящегося в процедуре конкурсного производства, регулируется статьями 110, 111 и 139 Закона о банкротстве.

Пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве по общему правилу установлено, что недвижимое имущество подлежит продаже на торгах, проводимых в электронной форме. 

По смыслу пункта 1 статьи 139 Закона о банкротстве продажа имущества осуществляется на основании утвержденного собранием кредиторов должника либо судом положения о порядке реализации имущества.

В случае признания торгов несостоявшимися и незаключения договора купли-продажи с единственным участником торгов, а также в случае незаключения договора купли-продажи предприятия по результатам торгов управляющим принимается решение о проведении повторных торгов (пункт 18 статьи 110 Закона о банкротстве).

Из пункта 4 статьи 139 Закона о банкротстве следует, что продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения в случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов.

Вместе с тем исключительным способом пополнения конкурсной массы является заключение прямого договора купли-продажи, который используется лишь при совокупности условий: если балансовая стоимость продаваемого актива составляет менее чем сто тысяч рублей и такой способ продажи установлен решением собрания кредиторов или комитета кредиторов (пункт 5 статьи 139 Закона о банкротстве).

Выводы суда первой инстанции о возможности такого способа продажи имущества подтверждаются сложившейся судебной практикой, в том числе: Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 02.11.2017 N 305-ЭС17-9625 по делу N А40-46798/2013; Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 17.04.2024 N Ф09-6438/20 по делу N А60-63221/2017; Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.01.2021 по делу №А53-24190/2017; Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 21.07.2017 по делу № А65-18492/2016. 

В связи с этим суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии в действиях конкурсного управляющего ФИО1  нарушений Закона о банкротстве. 

3) Относительно доводов апелляционной жалобы о конкурсноспособности права аренды земельного участка с кадастровым номером № 58:2976660000:2753 площадью 9599 кв.м. суд пришел к следующим выводам. 

Как указано выше, право аренды земельного участка возникло у первоначального арендатора по результатам проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для строительства многоуровневого надземного паркинга на 600 машиномест. 

В соответствии с п.7 ст.448 Гражданского кодекса Российской Федерации в соответствующей редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации № 308-ЭС22-2357 от 05 июля 2022 г. по делу № А32-37905/2020 сформирована следующая правовая позиция. 

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли. Изложенное согласуется с выработанным в судебной практике общим подходом, согласно которому лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем, то есть обеспечена конкуренция (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.04.2011 № 14686/10 и от 11.03.2014 № 16034/13, определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409 и от 27.12.2021 № 310- ЭС21-17478). 

Для случаев, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – Закон № 42-ФЗ) установлено, что победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. 

На основании подпунктов 1 и 2 статьи 2 Закона № 42-ФЗ, указанный Федеральный закон вступил в силу с 01.06.2015, а положения Гражданского кодекса (в редакции указанного Закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного Федерального закона. 

В частности, с учетом разъяснений, данных в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», положения Гражданского кодекса в редакции Закона № 42-ФЗ применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных со дня вступления данного закона в силу (с 01.06.2015). 

Принимая во внимание приведенные положения законодательства, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. 

Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота. 

По общему правилу, закрепленному в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. 

Однако в пункте 9 также указано, что приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и не применимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 № 305-ЭС21-4791, от 17.03.2021 11 № 305-ЭС16-19742(6), от 01.09.2020 № 305-ЭС20-6940, от 28.05.2020 № 310-ЭС19-26737). 

Таким образом, между предписаниями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Из обстоятельств настоящего спора следует, что договор аренды земельного участка №168 от 08.07.2016 заключен между Управлением муниципального имущества города Пензы и ФИО8 после 01.06.2015, то есть в отношении него применяется запрет на передачу прав права аренды публичного земельного участка другим лицам.

Поскольку ООО "Ника" не являлось законным владельцем указанного выше земельного участка, конкурсный управляющий ФИО1 не вправе был  распоряжаться правом аренды посредством включения этого права в конкурсную массу должника и продажи его с торгов. 

При рассмотрении спора судом установлено, что права и обязанности по договору аренды земельного участка №168 от 08.07.2016 неоднократно передавались от первоначального арендатора - победителя торгов ФИО8 к иным лицам: от ФИО8 к ФИО10 по договору от 17.04.2017; от ФИО10 к ООО "Ника" по договору от 24.05.2018; от ООО «Ника» к ФИО11 по договору от 05.07.2018; от ФИО11 к ООО «Ника» по соглашению от 05.07.2018; от ООО «Ника» к ФИО5, по договору от 01.02.2022 в процедуре конкурсного производства. 

Вместе с тем, при рассмотрении спора арбитражный управляющий ФИО1 приводил следующие доводы. 

В рамках дела № А49-10053/2018 общество с ограниченной ответственностью «Ника» 22.08.2018 обращалось в арбитражный суд с заявлением к Управлению муниципального имущества администрации города Пензы, в котором просило:

- признать незаконным отказ ответчика в согласовании уступки прав и обязанностей по договору, выраженный в письме от 03.07.2018 № 9/5087;

- обязать Управление муниципального имущества администрации города Пензы согласовать уступку прав и обязанностей по договору аренды № 164 от 08.07.2016 земельного участка с кадастровым номером 58:29:0000000:2753, площадью 9599 кв. м, находящийся по адресу: 

<

...> очереди строительства жилого района Арбеково.

Управление муниципального имущества администрации города Пензы заявленные требования отклонило, представило письменный отзыв. Ответчик полагал, что поскольку право аренды земельного участка возникло у ФИО8 (первоначальный арендатор земельного участка) по результатам торгов, то в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично. Поэтому переуступка прав арендатора в данном случае не допустима. 

В письме от 03.07.2018 № 9/5017 Управление муниципального имущества сообщило Обществу, в ответ на обращение от 14.06.2018, что согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путём проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долгов по обязательствам, возникших из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом. В связи с этим Управление муниципального имущества не даёт согласия на заключение договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 164 от 08.0.2016, заключенному по результатам торгов и считает арендатором по указанному договору аренды ФИО10

В решении Арбитражного суда Пензенской области от 24.12.2018 по делу № А49-10053/2018 сделан вывод о том, что пунктом 7 статьи 448 ГК РФ установлена общая норма, согласно которой если в соответствии с законом заключение договора возможно только путём проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Договор № 164 от 08.07.2016 заключен с победителем торгов (аукциона) - ФИО8.

Статьёй 39.6 ЗК РФ не предусмотрена возможность предоставления земельных участков для целей строительства без проведения торгов.

Следовательно, в силу общей для всех видов договоров нормы пункта 7 статьи 448 ГК РФ уступка прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному с победителем торгов, не допускается. При таких обстоятельствах оспариваемый отказ ответчика соответствует законодательству, не нарушает права и законные интересы заявителя.

Конкурсный управляющий ФИО1 с целью принятия в ведение имущества должника и проведения инвентаризации также направил 23.08.2021 запрос года  в Администрацию г. Пензы.

На данный запрос Администрация г. Пензы предоставила ответ от 30.08.2021 № 4-08-7426, в котором указано, что в соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здания, строения, находящиеся на соответствующей части земельного участка, занятым зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, и Управление муниципального имущества администрации города Пензы считает ООО "Ника" арендатором земельного участка. 

В связи с этим конкурсный управляющий ссылался на то, что ответ Администрации г. Пензы указывает на обязанность конкурсного управляющего передать все права и обязанности по договору аренды земельного участка при продаже объекта недвижимости, расположенном на нем в соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ.

Соответствующая правовая позиция, которая носит рекомендательный характер, также содержится в Письме Росреестра от 08.08.2022 № 14-6768-ТГ/22 "О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному по результатам торгов", в соответствии с которой передача арендаторами - победителями торгов своих прав и обязанностей по договорам аренды участков, заключенным после 01.06.2015, не согласуется с действующим законодательством. Исключение составляют случаи передачи арендатором - победителем торгов своих прав и обязанностей по договору аренды участка при отчуждении им принадлежащего ему объекта недвижимости, расположенного на участке, являющемся предметом Договора аренды. В данном случае следует учитывать соблюдение установленного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК) принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, положения пункта 2 статьи 271, пункта 3 статьи 552 ГК, пункта 1 статьи 35 ЗК (согласно которым приобретателем объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, в силу закона приобретается также право использования соответствующей части земельного участка, занятой таким объектом и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник данного объекта), подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК (которой предусмотрено заключение договора аренды без проведения торгов с собственником здания, сооружения, расположенного на Участке. 

Таким образом, фактическое поведение Управления муниципального имущества администрации города Пензы при исполнении договора аренды земельного участка свидетельствует о том, что арендодатель считал возможным передачу арендаторами, в том числе и ООО "Ника", своих прав и обязанностей по договору аренды участка при отчуждении ими принадлежащего им объекта недвижимости - нежилого здания площадью 6 кв.м., расположенного на участке, являющемся предметом договора аренды. Передача права аренды происходила неоднократно и не вызывала возражений со стороны арендодателя.  

При этом Управление муниципального имущества администрации города Пензы, являясь кредитором в деле о банкротстве ООО "Ника", заняло противоположную позицию, указывая на незаконность  действий конкурсного управляющего ФИО1 по передаче права аренды земельного участка без проведения торгов. 

Апелляционным судом также принято во внимание решение Ленинского районного суда г.Пензы от 22.12.2023 по делу № 2-2116/2023, которым частично удовлетворен  иск Управления муниципального имущества администрации города Пензы к ФИО5, с последнего взыскана задолженность по оплате арендных платежей в размере 3841894 руб. 10 коп. и соответствующие пени. В удовлетворении требований о расторжении договора аренды отказано, поскольку судом не установлено существенного нарушения условия договора. Из содержания судебного акта следует, что Управление муниципального имущества администрации города Пензы также считает ФИО5 арендатором земельного участка, заключило с ним дополнительное соглашение об установлении вида разрешенного использования - хранение автотранспорта. 

В связи с этим суд апелляционной инстанции полагает возможным применение в данном споре в отношении Управления муниципального имущества администрации города Пензы принципа процессуального эстоппеля по заявлению арбитражного управляющего ФИО1

Поскольку Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не содержит положений, исключающих необходимость соблюдения, или о неприменении указанных выше требований Гражданского кодекса и Земельного кодекса РФ, объем полномочий по распоряжению правом аренды должника конкурсным управляющим должен определяться в соответствии с условиями заключенного с собственником земельного участка договора аренды.

Признание организации несостоятельной (банкротом) не являются сами по себе основанием для изменения условий договора, заключенного до возникновения указанных обстоятельств, до внесения в него соответствующих условий или прекращения обязательства.

Включение имущественных прав должника в конкурсную массу, в соответствии с положениями ст. 131 Закона о банкротстве, наряду с имуществом должника не исключает необходимости последующей проверки правовой возможности отчуждения имеющихся у должника таких имущественных прав, наличия на то ограничений в силу закона или договоров, заключенных с должником, соблюдения иных требований закона, предъявляемых при реализации имущества должника в соответствии с положениями этого закона.

Отсутствие в ст. 131 Закона о банкротстве указания на ограничение включения в конкурсную массу этого имущественного права не отменяет необходимости проверки возможности распоряжения этим правом конкурсным управляющим при удовлетворении требований кредиторов.

В связи с вышеизложенным, у конкурсного управляющего отсутствовали правовые основания для реализации права аренды вышеназванного земельного участка в процедуре банкротства ООО «НИКА».

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признании незаконными оспариваемых действий (бездействия)  арбитражного управляющего ФИО1, а также взыскания с него убытков. 

Обжалуемое определение является законным и обоснованным, вынесенным при полном и всестороннем рассмотрении дела, с соблюдением норм материального и процессуального права.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Пензенской области от 21 февраля 2024 года по делу № А49-10511/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                Я.А. Львов

 

Судьи                                                                                               Л.Р. Гадеева

 

                                                                                                                      Д.К. Гольдштейн