АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А46-16075/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 мая 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 15 мая 2023 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Шаровой Н.А.,

судей                                                                  Ишутиной О.В.,

ФИО1 -

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Мекомстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – общество «Мекомстрой») на определение Арбитражного суда Омской области от 17.11.2022 (судья Храмцов К.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2023 (судьи Дубок О.В., Аристова Е.В., Брежнева О.Ю.) по делу № А46-16075/2021 о несостоятельности (банкротстве) жилищно-строительного кооператива «Статус» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – кооператив, должник), принятые по заявлению конкурсного управляющего ФИО2 (далее также - управляющий) об установлении условий пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:080116:6169.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – Департамент), общество с ограниченной ответственностью «Мегатранс» (далее – общество «Мегатранс»), публично-правовая компания «Фонд развития территорий», некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Омской области», Главное управление государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области.

В заседании приняла участие ФИО3 – представитель общества «Мекомстрой» по доверенности от 28.03.2022.

Суд установил:

решением суда от 26.10.2021 кооператив признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, применены правила о банкротстве застройщика, установленные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве); конкурсным управляющим утверждён ФИО2

В деле о банкротстве должника управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), об установлении условий пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:080116:6169 на условиях договора субаренды земельного участка от 09.08.2017 № 2-СА/ЗУ/17 на период действия договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, представленного для строительства, без проведения торгов от 29.03.2017 № Д-Ц-31-11365.

Требование обосновано ссылкой на положения статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивировано односторонним расторжением обществом «Мекомстрой» договора субаренды земельного участка, что является препятствием для передачи участникам строительства объекта незавершённого строительства, в отношении которого должник осуществлял функции застройщика.

Определением суда от 17.11.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 14.02.2023, заявление удовлетворено.

Суды исходили из того, что обязательственные отношения между застройщиком  -собственником недвижимого имущества, находящегося на не принадлежащем ему земельном участке, и титульным владельцем (арендатором) земельного участка прекращены в связи с односторонним отказом последнего (общества «Мекомстрой») от исполнения договора субаренды земельного участка, что являются препятствием для завершения кооперативом строительства жилого дома либо выплаты возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений.

В кассационной жалобе общество «Мекомстрой» просит определение от 17.11.2022 и постановление от 14.02.2023 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления управляющего, в обоснование ссылается на необходимость рассмотрения заявления управляющего в исковом порядке по правилам раздела II АПК РФ, а не в рамках дела банкротства; отсутствие оснований для применения к спорным правоотношениям положений статей 271, 272 ГК РФ, поскольку должник не является собственником спорного объекта незавершённого строительства, самостоятельными правами на строящийся объект не наделялся, финансирование в его строительство не осуществлял, обладал статусом застройщика спорного объекта в период с 11.09.2017 по 25.07.2021, когда не было заключено ни одного паевого соглашения и не осуществлялось какое-либо строительство объекта; отсутствие у должника в силу дополнительного соглашения  от 10.03.2015 № 2, пункта 3 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) права заключать паевые соглашения и принимать денежные средства от граждан на спорный объект недвижимости в период с 21.05.2014 по 30.04.2016.

По мнению заявителя, денежные средства, полученные должником от граждан и переданные в кассу общества «Мегатранс», согласно судебно-бухгалтерской экспертизе от 18.11.2019 № 27 выданы из кассы общества «Мегатранс» лично ФИО4 и иным лицам в подотчёт, при этом подтверждающие документы на расходование денежных средств не предоставлены. Согласно заключению эксперта от 16.08.2019 № 392/3-1 физический объём выполненных обществом «Мегатранс» работ на объекте эквивалентен 31 квартире, в отношении которых с юридическими лицами заключены договоры соинвестирования, согласованные с обществом «Мекомстрой», при этом последнее не знало и не могло знать, что группой лиц будет создана схема по незаконному привлечению денежных средств граждан.

Кассатор считает, что признании кооператива банкротом как застройщика не наделяет его правом собственности на объект незавершённого строительства.

Судом кассационной инстанции, с учётом мнения общества «Мекомстрой» отказано в приобщении к материалам дела отзыва на кассационную жалобу управляющего, поскольку он направлен заявителю жалобы с нарушением требований статьи 279 АПК РФ, в сроки, не позволяющие своевременно с ним ознакомиться.

Представитель общества «Мекомстрой» в судебном заседании поддержал доводы, изложенные кассационной жалобе.

Изучив материалы обособленного спора, заслушав представителя, обеспечившего явку в судебное заседание, проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе, законность обжалуемых определения и постановления, суд округа не находит оснований для их отмены.

Параграфом 7 главы 9 Закона о банкротстве регламентирован порядок банкротства организаций - застройщиков многоквартирных домов, направленный на защиту прав граждан, принимающих участие в строительстве жилья.

По смыслу положений пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве для признания за лицом статуса застройщика, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение специальных условий, а именно: привлечение им денежных средств или иного имущества участника строительства; наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений; объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средств или иного имущества участника строительства не введён в эксплуатацию (определение Верховного Суда Российской Федерации от 31.07.2015 № 305-ЭС15-3229).

При этом правила параграфа 7 Закона о банкротстве применяются независимо от того, имеет ли лицо какие-либо права в отношении земельного участка или объекта строительства (пункт 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществами «Мекомстрой» (сторона - 1) и «Мегатранс» (сторона - 2) заключён договор инвестирования строительства многоквартирного дома от 08.05.2014 № 1-ИС/14, в отношении 14-ти этажного жилого дома № 2 по улице Завертяева - Успешная в Центральном административном округе города Омска, согласно проекту «Многоквартирные дома по ул. Завертяева - Успешная в ЦАО г. Омска. Жилой дом № 2» (далее – объект, объект незавершённого строительства).

В порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации обществу «Мекомстрой» выдано разрешение от 16.10.2014 № RU55301000-2349 на строительство объекта.

Дополнительным соглашением от 10.03.2015 № 2 в договор в качестве соинвестора вступил кооператив (сторона - 3).

В связи с нарушением графика производства работ, уведомлением от 21.12.2016 № 01/132 общество «Мекомстрой» заявило об отказе от исполнения договора инвестирования строительства многоквартирного дома от 08.05.2014 № 1-ИС/14 и о его расторжении с 01.01.2017.

20.02.2017 между обществом «Мекомстрой» (сторона 1) и кооперативом (сторона 2) подписано соглашение № ПФЗ/1 к договору, в соответствии с которым сторона 2 в целях завершения строительства объекта в соответствии с условиями настоящего договора принимает на себя функции застройщика объекта с правом самостоятельного привлечения специализированной организации в качестве технического заказчика, генерального подрядчика и пр.; самостоятельно и за свой счёт и (или) привлечённых средств осуществляет завершение строительства объекта…

На основании уведомления кооператива в порядке части 21.14 статьи 51 ГрК РФ Департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Омска принято распоряжение от 11.09.2017 № 2653 о внесении изменения в разрешение на строительство от 16.10.2014 № RU55301000-2349 в части изменения застройщика.

Между Департаментом (арендодатель) и обществом «Мекомстрой» (арендатор) заключён договор от 29.03.2017 № Д-Ц-31-11365 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства, без проведения торгов, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 55:36:080116:6169, категория земель: земли населённых пунктов, площадью 8 228 кв. м., адрес: Омская область, город Омск, Центральный административный округ, улица Успешная В силу подпункта 1 пункта 3.1 договора арендатор вправе передать права и обязанности по договору аренды третьему лицу только с письменного согласия арендодателя.

09.08.2017 между обществом «Мекомстрой» (субарендодатель) и кооперативом (субарендатор) заключён договор № 2-СА/ЗУ/17 субаренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:080116:6169, сроком с 09.08.2017 по 09.07.2018 в пределах срока аренды земельного участка с правом субарендатора осуществлять на участке строительство и (или) реконструкцию зданий, строений, сооружений.

Указанный договор субаренды согласован Департаментом (письмо от 09.08.2017 № 13154).

По акту приёма-передачи от 09.08.2017 объект субаренды передан субарендатору.

Принимая во внимание длительность неисполнения обязательств по соглашению от 20.02.2017 № ПФЗ/1 к договору от 08.05.2014 № 1-ИС/14, истечение срока завершения строительства объекта, утрату обществом «Мекомстрой» интереса в получении от кооператива результата, предусмотренного соглашением, вступившим в законную силу постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2022 по делу № А46-8634/2020 расторгнуто соглашение от 20.02.2017 № ПФЗ/1 к договору от 08.05.2014 № 1-ИС/14 инвестирования строительства многоквартирного дома, заключённое между обществом «Мекомстрой» и кооперативом.

Письмом от 09.10.2020 № 01/84 общество «Мекомстрой» уведомило кооператив об одностороннем отказе от исполнения договора субаренды земельного участка от 09.08.2017 № 2-СА/ЗУ/17 с кадастровым номером 55:36:080116:6169 и о его расторжении с 09.10.2020.

Определением от 11.10.2022 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего должника о признании указанного одностороннего отказа недействительной сделкой отказано.

Вместе с тем правоохранительными органами расследовалось уголовное дело № 11701520001000065 по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ по фактам хищения принадлежащих гражданам и юридическим лицам денежных средств, в рамках которого проводились судебно-бухгалтерские экспертизы.

Как следует из заключения судебно-бухгалтерской экспертизы от 28.03.2019 № 28, в период с 01.01.2014 по 31.03.2017 выданные из кассы кооператива денежные средства в сумме 87 777 482 руб. в полном объёме внесены в кассу общества «Мегатранс».

Постановлением от 24.08.2020 вышеуказанное уголовное дело прекращено в связи с отсутствием состава преступления.

Должник признан несостоятельным застройщиком, в реестр требований кредиторов (о передаче жилых помещений) включены требования пайщиков, участников строительства.

Объект незавершённого строительства, в отношении которого признаны обоснованными требования к должнику пайщиков, участников строительства, размещён на земельном участке с кадастровым номером 55:36:080116:6169.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В силу пунктов 1 - 2 статьи 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленным собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную её собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 названной статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещён в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведённой под него земли, суд с учётом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Доводы кассатора о противоречии выводов судов вступившим в законную силу судебным актам о расторжении соглашения об инвестировании и правомерности одностороннего прекращения договора субаренды не принимаются, поскольку правила статьи 272 ГК РФ предусмотрены именно на случай прекращения права пользования земельным участком, ранее предоставленным собственнику недвижимого имущества.

Представитель кассатора пояснила, что возражает против удовлетворения заявления управляющего об установлении порядка пользования должником земельным участком, поскольку общество «Мекомстрой» намеревалось вновь получить разрешение на строительство спорного объекта незавершённого строительства (имеющееся в настоящее время у должника), вместе с тем обязательства перед пайщиками, участниками строительства общество «Мекомстрой» не признаёт, поскольку, по его утверждению, контролирующие должника лица собранные денежные средства в строительство объекта не вложили.

Право на объект незавершённого строительства имеет должник в интересах своих кредиторов (пайщиков, участников строительства), иное не доказано, поэтому возможность применения к спорным правоотношениям правил статьи 272 ГК РФ не исключена.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 201.15-1, подпунктом 6 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве предусмотрено то, что с целью удовлетворения требований участников строительства может осуществляться передача публично-правовой компании «Фонд развития территорий» или специально созданному жилищно-строительному кооперативу принадлежащего должнику-застройщику объекта незавершённого строительства и его обязательств, что допускается, если земельный участок, предназначенный для размещения объекта незавершённого строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве.

Отказ общества «Мекомстрой» от договора субаренды был обусловлен нарушением должником обязанности по внесению платы за пользование участком.

Как разъяснено в пункте 21 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017)», утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершённый строительством объект недвижимости, возведённый на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращён договор аренды.

Ни собственник земельного участка, ни общество «Мекомстрой» как его арендатор не заявляют о сносе объекта незавершённого строительства, вместе с тем, пользование земельным участком лицом, не имеющим прав на находящийся на нём объект, возможным не представляется.

Таким образом, установление судами порядка пользования на условиях договора субаренды обеспечивает баланс законных интересов должника и общества «Мекомстрой», связанных с пользованием и оплатой пользования земельным участком.

Согласно пункту 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создаёт обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Привлечение средств пайщиков, участников строительства произошло вследствие заключения обществом «Мекомстрой», обществом «Мегатранс» и должником соглашения об инвестировании и договора субаренды земельного участка, поэтому с учётом правила пункта 3 статьи 308 ГК РФ, данные лица несут риски их ненадлежащего исполнения и вправе заявлять своему контрагенту, контролирующим его лицам требования о возмещении убытков, применении иных видов ответственности.

Целью законодательного регулирования института банкротства застройщиков является защита участников строительства от злоупотреблений застройщиков путём осуществления манипуляций с правовыми схемами привлечения денежных средств.

Учитывая, что введение правил о банкротстве застройщика должно способствовать более эффективной защите прав участников строительства, отсутствие у должника прав собственности на спорный объект незавершённого строительства не должно приводить к снижению уровня правовой защищённости добросовестных участников строительства.

Суд округа полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены.

Иная оценка заявителем установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289, 290 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

определение Арбитражного суда Омской области от 17.11.2022 и постановление  Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2023 по делу № А46-16075/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Мекомстрой» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                   Н.А. Шарова

 

Судьи                                                                                                                 О.В. Ишутина

 

ФИО1