АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных 

актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А48-11498/2023

г. Калуга

08 августа 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 08 августа 2025 года.  

Арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего Переверзева А.В., судей Гнездовского С.Э., Крыжско́й Л.А. 

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Соболевой О.А., 

при участии в судебном заседании:  

от заявителя жалобы: ФИО1, представителя ООО "УК Жилищное эксплуатационное управление № 22" по доверенности,  

от иных участвующих в деле лиц: ФИО2, представителя управления  

муниципального имущества и 

землепользования администрации города 

Орла по доверенности, 

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Орловской области кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "УК Жилищное эксплуатационное управление № 22" на решение Арбитражного суда Орловской области от 25.12.2024 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2025 по делу № А48-11498/2023,  

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "УК Жилищное эксплуатационное управление № 22" (далее - ООО "УК ЖЭУ № 22", истец, Общество, управляющая компания) обратилось в суд с иском к муниципальному образованию "Город Орел" в лице Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (далее - УМИЗ, Управление, ответчик) и, уточнив требования, просило о взыскании задолженности по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме по состоянию на 31.05.2023 в размере 5 090 руб.  

54 коп., пени за период с 11.03.2023 по 31.01.2024 в размере 458 руб. 37 коп., пени за период с 01.02.2024 по день фактического исполнения обязательства.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена некоммерческая организация "Региональный фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Орловской области".  

Решением Арбитражного суда Орловской области от 02.02.2024, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2024, уточненные исковые требования ООО "УК ЖЭУ № 22" были удовлетворены.  

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 21.08.2024 решение Арбитражного суда Орловской области от 02.02.2024 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2024 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

При этом суд кассационной инстанции исходил из того, что вывод судов об отнесении спорного помещения к муниципальной собственности сделан при неправильном применении норм материального права и не соответствует имеющимся в деле доказательствам.  

Стороны согласились с выводами, изложенными в постановлении окружного суда, в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ судебный акт не обжаловали.  

Решением Арбитражного суда Орловской области от 25.12.2024, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2025, в удовлетворении исковых требований ООО "УК ЖЭУ № 22" отказано.  

Не согласившись с принятыми судебными актами, Общество обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, исковые требования удовлетворить.  

Кассатор указывает на то, что спорное помещение не предполагалось для удовлетворения потребностей всех собственников, имело техническое назначение, но не по отношению к иным помещениям, а по отношению к иным комнатам, входящим в состав единого нежилого помещения, принадлежащего ответчику, т.е. являлось принадлежностью к основным помещениям применительно к статье 135 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ); ответчик длительное время признавал свое право собственности на помещение. Истец выражает несогласие с выводами заключения кадастрового инженера о характере помещения, ссылается на необоснованный отказ суда в удовлетворении ходатайства о проведении судебной строительно-технической экспертизы.  

До начала судебного заседания в материалы дела от УМИЗ поступил отзыв на кассационную жалобу.  

Суд приобщил поступивший документ к материалам дела. 

В судебном заседании представитель Общества доводы кассационной жалобы поддержал, представитель Управления полагал жалобу необоснованной.  

Заслушав представителей сторон, проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), правильность применения судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе,  

Арбитражный суд Центрального округа не находит оснований для удовлетворения жалобы.  

Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО "УК ЖЭУ № 22" осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...>, на основании протокола общего собрания собственников помещений по выбору способа управления многоквартирным домом от 23.05.2016 и договора управления данным многоквартирным домом от 01.06.2016.  

Собственниками помещений указанного многоквартирного дома на общем собрании на основании части 3 статьи 170 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) было принято решение о выборе способа формирования фонда капитального строительства на специальном счете управляющей компании.  

За муниципальным образованием "Город Орел" до 01.07.2022 было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение № 67, общей площадью 25,40 кв.м, расположенное в названном многоквартирном доме.  

Истец полагает, что муниципальным образованием незаконно не оплачивались взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в период с февраля по май 2023 года включительно, что повлекло начисление пени.  

Согласно части 1 статьи 169 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, частью 8 статьи 170 и частью 5 статьи 181 настоящего Кодекса, в размере, установленном в соответствии с частью 8.1 статьи 156 настоящего Кодекса, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере.  

В силу части 3 статьи 158 ЖК РФ обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.  

При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре (пункт 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491), использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.  

Ответчик согласно данным Единого государственного реестра недвижимости, как уже указывалось выше, собственником спорного помещения в период начисления задолженности не являлся, помещение отнесено к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома.  

Ни решение Орловского городского совета народных депутатов от 22.06.2022 о прекращении права собственности муниципального образования на помещение, ни действия регистрирующего органа, отразившего в реестре информацию об отнесении помещения к числу общего имущества собственников, никем не оспаривалось.  

Судами установлено, что фактически спорное нежилое помещение относится к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома.  

В силу части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).  

Согласно разъяснениям, изложенным в Определении Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 № 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.  

Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу здания, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.  

То обстоятельство, что ранее спорное помещение было зарегистрировано за публичным собственником, им производилось внесение соответствующих взносов, само по себе не может свидетельствовать об отсутствии у такого помещения признаков общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, что в данном случае повлекло констатацию ошибочно зарегистрированного первоначального права на него и отнесение помещения к объектам общего имущества собственников многоквартирного дома.  

На основании имеющихся в деле доказательств, в т.ч. заключения кадастрового инженера ООО "Авалон Риэлт" ФИО3 от 30.05.2022 № 19, суды пришли к выводу о том, что спорное нежилое помещение, является техническим, предназначенным для обеспечения доступа в другие помещения и для обслуживания многоквартирного дома в целом.  

В судебном заседании окружного суда оба представителя подтвердили, что как при первоначальном введении здания в эксплуатацию, так и в настоящее время спорное помещение являлось проходным (техническим), обеспечивало доступ к иным помещениям. Из материалов дела следует, что помещение общей площадью 368 кв.м (частью которого истец считает спорное помещение) не являлось изолированным.  

Довод в жалобе о необоснованном отказе судов в удовлетворении ходатайства о проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы судебная коллегия отклоняет, поскольку ответы на поставленные Обществом вопросы не требовали специальных познаний и могли быть разрешены непосредственно судом с учетом имеющихся доказательств (в т.ч. технического плана, представленного самим  

истцом). В любом случае на наличие каких-либо препятствий по получению ответов на поставленные вопросы во внесудебном порядке с последующим представлением документов в суд истец не указывает.  

Часть 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" устанавливает правило, согласно которому у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.  

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, по существу, повторяют правовую позицию истца, которая была предметом рассмотрения судов двух инстанций и получила надлежащую правовую оценку по вышеуказанным основаниям.  

Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и оценкой судами доказательств не свидетельствует о нарушении судами принципов состязательности и равноправия сторон, не является основанием для отмены принятых судебных актов в суде кассационной инстанции.  

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.  

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Центрального округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Орловской области от 25.12.2024 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2025 по делу № А48-11498/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья А.В. Переверзев 

Судьи С.Э. Гнездовский  

 Л.А. Крыжска́я