032/2022-48409(1) 

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-16849/2019

г. Краснодар

14 сентября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 7 сентября 2022 года.  Постановление в полном объеме изготовлено 14 сентября 2022 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  Калашниковой М.Г., судей Андреевой Е.В. и Илюшникова С.М., при участии в судебном  заседании финансового управляющего должника – ФИО1  (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 310236635600071) – ФИО2, ФИО3 и его представителя ФИО4 (доверенность от 06.06.2022), в  отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного  заседания, в том числе путем размещения информации в сети Интернет, рассмотрев  кассационную жалобу ФИО3 на определение Арбитражного суда Краснодарского  края от 18.03.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 22.06.2022 по делу № А32-16849/2019, установил следующее.  

В рамках дела о банкротстве ФИО1 (далее – должник) ФИО3  обратился с заявлением о применении в отношении должника правил параграфа 7  главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности  (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и включении в третью очередь реестра  требований кредиторов должника требования о передаче жилого помещения общей  площадью 74,6 кв. м, расположенного в цокольном этаже, с условным наименованием  «квартира № 1/ц», находящегося по адресу: 

<

...>.  

Определением от 18.03.2022 в удовлетворении заявления отказано. 

Постановлением апелляционного суда от 22.06.2022 определение от 18.03.2022  изменено, требования ФИО3 в размере 4 500 тыс. рублей признаны  обоснованными и подлежащими включению в третью очередь реестра требований  кредиторов, в остальной части определение от 18.03.2022 оставлено без изменения.  

В кассационной жалобе ФИО3 просит отменить судебные акты в части,  ссылаясь на наличие оснований для применения в деле о банкротстве должника правил  параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве и включении в третью очередь реестра  требования о передаче жилого помещения.  

В судебном заседании ФИО3 и его представитель повторили доводы  жалобы, управляющий просил в удовлетворении жалобы отказать.  

Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что  кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.  

Как видно из материалов дела, определением от 16.07.2019 введена процедура  реструктуризации долгов гражданина; решением от 05.10.2021 должник признан  банкротом, введена процедура реализации имущества; сообщение о введении процедуры  опубликовано в газете «Коммерсантъ» 23.10.2021.  

12 октября 2021 года ФИО3 обратился с заявлением о применении в  отношении должника правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве и включении в  третью очередь реестра требования о передаче жилого помещения.  

Как разъяснено в пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской  Федерации № 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской  Федерации 19.10.2016, из анализа положений пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве  следует, что для признания за должником соответствующего статуса, помимо наличия  общих признаков банкротства, необходимо соблюдение специальных условий, а именно:  привлечение им денежных средств и (или) имущества участника строительства; наличие к  нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений; объектом  строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения  денежных средства и (или) имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.  

Как следует из выписки из ЕГРН, должник на основании договора купли-продажи  от 26.06.2017 приобрел жилое помещение – квартиру, площадью 370 кв. м, расположенное  по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 23:49:0205015:3846.  В ЕГРН 28.06.2017 зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу  ФИО5 и ФИО6 (продавцы). Названное жилое помещение  является завершенным строительством объектом, зарегистрировано в качестве объекта  недвижимости с присвоением кадастрового номера. Как следует их технического  паспорта, составленного 08.10.2007, год постройки данного жилого помещения  (этажность цоколь, 1, 2 мансарда) – 2003.  

Как установлено приговором Центрального районного суда г. Сочи  Краснодарского края от 12.12.2018, приговором Центрального районного суда г. Сочи  Краснодарского края от 03.02.2020, о признании должника виновным в совершении  преступления, предусмотренного статьей 159 Уголовного кодекса Российской Федерации,  должник разработал план совершения преступления, согласно которому он, оплачивая  первоначальный взнос, приобретал право на жилые помещения, которые с даты  приобретения находились в обременении в виде ипотеки, а впоследствии и под арестом,  после чего путем обмана граждан осуществлял продажу помещений, в том числе,  продавая одну и ту же недвижимость нескольким покупателям. Должник заключил с  гражданами предварительные договоры купли-продажи, в том числе, в отношении жилого  помещения по адресу: 

<

...> в отношении которого на даты  заключения договоров было зарегистрировано обременение в виде ипотеки, достоверно  зная о невозможности перехода права собственности на указанную недвижимость.  

Суды установили, что должник не осуществлял строительство многоквартирных  домов, в том числе, и дома в 

<

...>. Должник приобрел данное  недвижимое имущество с условием об оплате в рассрочку, право собственности на объект  перешло к должнику с обременением в виде ипотеки в пользу продавцов.  

Суды также установили, что разрешения на реконструкцию данного жилого  помещения должник не получал.  

Вступившим в законную силу постановлением апелляционного суда от 17.02.2021  по настоящему делу установлено, что договоры купли-продажи, заключенные должником  с гражданами, в том числе, с ФИО3, исходя из их фактического содержания, по  своей правовой природе являются предварительными договорами о заключении в  последующем договоров купли-продажи долей в праве собственности на уже  существующий на момент заключения предварительного договора объект недвижимости.  Предметом основного договора являлась доля в праве собственности на квартиру, которая  на момент заключения предварительного договора была построена, зарегистрирована в  качестве объекта недвижимости с присвоением соответствующего кадастрового номера.  Право владения указанным имуществом у третьих лиц не возникло. В тексте договоров  имеется оговорка о том, что право на долю по этим договорам не передавалось.  Предварительные договоры предусматривают, что по основному договору продавец  обязуется в будущем передать покупателю долю в праве на жилое помещение, свободную  от обременения, не находящуюся в залоге, под арестом и иным запрещением.  

Запись об ипотеке не погашена, у должника право собственности на объект не  прекратилось, право собственности на объект недвижимости зарегистрировано за  должником с наличием обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу  ФИО5 и ФИО6, владения на существующий объект  недвижимости, обремененный залогом, третьим лицам не передавалось, во владении  третьих лиц объект недвижимости не находится.  

При этом граждане не могли не знать о наличии обременения в виде ипотеки в силу  закона в пользу ФИО5 и ФИО6, поскольку такие сведения  отражены на момент заключения сделок в ЕГРН.  

17.08.2017 должник (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключили  предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с  которым стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора  купли-продажи доли в праве собственности на квартиру (основной договор) с  кадастровым номером 23:49:0205015:3846. Доля в праве собственности на квартиру  состоит из помещений общей площадью 74,6 кв. м, основной договор стороны обязуются  заключить до 01.11.2017. Квартира принадлежит продавцу на праве собственности, дата  регистрации права собственности – 28.06.2017. Цена договора 4 500 тыс. рублей.  

Как установили суды и не оспаривают участвующие в деле лица, заявитель  произвел оплату по договору в размере 4 500 тыс. рублей, что подтверждается распиской  от 17.08.2017. Основной договор купли-продажи не заключен, доля в праве собственности  на квартиру ФИО3 не передана. При этом заявитель не мог не знать о наличии  обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО5 и  ФИО6, поскольку обременение в отношении квартиры с кадастровым  номером 23:49:0205015:3846 в виде ипотеки на момент заключения сделки  зарегистрировано в установленном порядке.  

При таких обстоятельствах суды, установив, что на момент заключения  предварительных договоров, как с ФИО3, так и с иными гражданами, объект  недвижимости, доли в праве на который являлись предметом названных договоров, был  построен (в 2003 году) и разрешение на реконструкцию объекта должник не получал,  пришли к выводу об отсутствии оснований для применения в правил параграфа 7  главы IX Закона о банкротстве. Осуществление в названном жилом помещении  ремонтных работ (работ по перепланировке помещений) в данном случае не является  достаточным основанием для применения положений о банкротстве застройщика.  

Апелляционный суд, установив, что ФИО3 представил документы,  подтверждающие наличие и размер задолженности, пришел к обоснованному выводу о  включении требования ФИО3 в размере 4 500 тыс. рублей в третью очередь  реестра требований кредиторов должника.  

Руководствуясь статьями 284, 286 – 290 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2022 по делу   № А32-16849/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не  превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном  статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий М.Г. Калашникова Судьи Е.В. Андреева 

 С.М. Илюшников