АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

 

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-3692/2021

01 марта 2022 года

г. Курск

 

Резолютивная часть решения объявлена  21 февраля 2022 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Захаровой В. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,   рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

Администрации Суджанского района Курской области

к обществу с ограниченной ответственностью « Агро-Импульс»

о взыскании задолженности арендной плате за период с 01.09.2020 по 28.04.2021 в размере 1 262 042 руб. 98 коп., неустойки в размере 88 299 руб. 78 коп., расторжении договора аренды земельного участка, государственная  собственность на который не разграничена от 01.07.2020 № 28/2020.

3-е лицо - Общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Новоивановка».

В открытом судебном заседании приняли участие представители:

от истца: ФИО2 – по доверенности от 14.01.2021 № 10,

от ответчика: не явился, уведомлен,

от третьего лица: ФИО3 – по дов. от 01.01.2022.

 

Администрация Суджанского района Курской области (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 01.11.2017, ИНН: 

<

***>,  Курская область, Сужданский район, г. Суджа, далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд  Курской области к обществу с ограниченной ответственностью « Агро-Импульс» (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 11.02.2020, ИНН: 

<

***>, г. Воронеж) о взыскании задолженности арендной платы за период с 01.07.2020 по 28.04.2021 в размере 1 581 026 руб. 83 коп., неустойки в размере 479 051 руб. 13 коп., расторжении договора аренды земельного участка,  государственная  собственность на который не разграничена от 01.07.2020 № 28/2020.

Определением от 22.11.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Новоивановка».

В ходе рассмотрения спора истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неоднократно уточнял исковые требования, согласно последним уточнениям  просил взыскать с ответчика задолженность за период с 01.09.2020 по 28.04.2021 в сумме 1 262 042 руб. 98 коп., неустойку в сумме 88 299 руб. 78 коп. за период с 01.01.2021 по 28.04.2021; расторгнуть договор аренды земельного участка, государственная  собственность на который не разграничена от 01.07.2020 № 28/2020.

Уточненные требования приняты судом к рассмотрению.

Истец поддержал уточненные исковые требования в полном объеме.

Ответчик в  судебное заседание не явился, в ходе рассмотрения дела представил письменный отзыв на иск,  в котором возразил относительно удовлетворения исковых требований в части взыскания задолженности и неустойки, ввиду того, что земельный участок не использовался, нарушение со стороны администрации обязательств по государственной регистрации договора. Кроме того, ответчик указал на наличие обременений земельного участка в виде охранных зон, что выяснилось в ходе рассмотрения настоящего спора.

Третье лицо поддержало позицию истца, представило письменное мнение на иск.

Дело рассмотрено в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой при неявке в судебное заседание арбитражного суда ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в его отсутствие.

Изучив материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

01.07.2020 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатором) на основании протокола от 02.06.2020 о результатах торгов в форме аукциона, открытого по форме подачи предложений о размере рыночной стоимости земельного участка, был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена №28/2020.

В соответствии с п. 1.1. договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населённых пунктов площадью 210000 (двести десять тысяч) кв.м. с кадастровым номером 46:23:030103:601, расположенный по адресу (местоположение): Курская область, Суджанский район, Воробжанский сельсовет, разрешенное использование (назначение) которого - для сельскохозяйственного производства.

Срок аренды Участка устанавливается с 01.07.2020 по 30.06.2069 (49 лет). Договор, заключенный на срок более чем один год,  вступает в силу с даты государственной регистрации договора(п. 2.1, 2.2 договора).

Согласно п. 3.1. договора размер арендной платы за участок составляет 94742408 (девяносто четыре миллиона семьсот сорок две тысячи четыреста восемь) рублей 46 копеек за весь период аренды по договору, 1933518 (один миллион девятьсот тридцать три тысячи пятьсот восемнадцать) рублей 54 копейки в год, 483379 (четыреста восемьдесят три тысячи триста семьдесят девять) рублей 63 копейки в квартал. 

Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально не позднее 10 марта, 10 июня, 10 сентября, 10 декабря путем перечисления на расчетный счет № 

<

***> в Отделении Курск г.Курск ИНН 

<

***> КПП 462301001 УФК по Курской области (Управления строительства, муниципального имущества и ЖКХ Администрации Суджанского района Курской области, л/с 

<

***>) БИК 043807001 ОКТМО 38640415 КБК 002 111 05013 05 0000 120 «Доходы, получаемые в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах поселений, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков» (п. 3.2 договора).

Из п. 3.3.  договора следует, что арендная плата начисляется с 01.07.2020 по 30.06.2069. Исполнением обязательства по внесению арендной платы является копия платежного поручения.

В соответствии с п. 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по Договору, Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п.3.2. Договора.

01.07.2020  земельный участок по спорному договору был передан истцом ответчику по акту приема передачи, в соответствии с которым у арендатора к арендодателю по передаваемому земельному участку претензий не имелось.

Как следует из искового заявления, истец надлежащим образом исполнил обязанности по спорному договору. Вместе с тем, арендная плата арендатором не вносилась, соответствующие платежи на расчетный счет истца не поступали. 

В связи с наличием задолженности в адрес ответчика было направлено уведомление о необходимости исполнения обязательств и предложение расторгнуть договор,  которое было оставлено последним без удовлетворения.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском,  уточненным в ходе рассмотрения дела.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем возможность выбора лицом, полагающим свои права нарушенными, того или иного способа защиты предполагает необходимость учета им в соответствующем случае характера допущенного в отношении его нарушения, поскольку выбранный им способ защиты должен способствовать восстановлению его нарушенного права и удовлетворять материально-правовой интерес.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Оценив представленные доказательства, суд установил, что между сторонами заключен договор аренды (статья 606 ГК РФ), по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Истец свои обязанности по договору аренды исполнил надлежащим образом, передав арендатору земельный участок по акту приема-передачи от 24.07.2012 (имеется в материалах дела).

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно части 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации  размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с частью 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). 

Согласно части 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.  

Судом установлено, что 01.07.2020 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена №28/2020.

Указанный договор заключен по результатам торгов в форме аукциона.

В разделе 3 договора стороны определили размер арендной платы и сроки внесения.

Как следует из материалов дела, обязательства по внесению платы за пользование земельным участком ответчиком  надлежащим образом не исполнены,  задолженность за период с 01.09.2020 по 28.04.2021 составила 1 262 042 руб. 98 коп. 

Возражая относительно удовлетворения исковых требований, ответчик указал на невозможность использования земельного участка, в том объеме, в каком он предлагался к использованию при выставлении на торги и заключении договора аренды, на наличие, охранных зон, а также нарушение истцом обязательств по государственной регистрации договора; полагает, что при указанных обстоятельствах, необходимо расторгнуть договор аренды. В связи с указанными обстоятельствами ответчик считает, что у него отсутствовала встречная обязанность по внесению платы за аренду земельного участка.

Как следует из материалов дела, первоначально истец обратился в Арбитражный суд Курской области с требованием о взыскании задолженности арендной платы за период с 01.07.2020 по 28.04.2021 в размере 1 581 026 руб. 83 коп.

В связи с заявленными возражениями, в части невозможности использования спорного земельного участка, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Новоивановка».

В письменном мнении на иск третье лицо пояснило, что весной 2020 года ООО «Агрофирма «Новоивановка» засеяло земельный участок, который планировало арендовать.

Летом 2020 года ООО «Агрофирма «Новоивановка» подало заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды указанного земельного участка. По итогам аукциона, право на заключение договора аренды земельного участка выиграло ООО «Arpo - Импульс», с которым 01.07.2020  был подписан договор аренды и акт приема передачи земельного участка. Таким образом, на дату подписания договора аренды и акта приема передачи земельного участка (01.07.2020) земельный участок был занят посевами ООО «Агрофирма «Новоивановка». В июле 2020 года, с целью освобождения данного земельного участка, ООО «Агрофирма «Новоивановка» была проведена с него уборка зерновых.

27.07.2020  ООО «Агро-Импульс» обратилось в ОМВД России по Суджанскому району с заявлением, в котором просило принять меры к ООО «Агрофирма «Новоивановка», как к лицу производящему уборку пшеницы с вышеуказанного земельного участка.

06.08.2020 старшим оперуполномоченным ГЭБиПК ОМВД России по Суджанскому району капитаном полиции ФИО4, по результатам рассмотрения материалов проверки КУСП № 1856 от 27.07.2020, было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела за отсутствием признаков состава преступления.

В ходе рассмотрения дела истец, с учетом заявленных возражений и пояснений третьего лица, уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика задолженность за период с 01.09.2020 по 28.04.2021 в сумме 1 262 042 руб. 98 коп.

В соответствии со ст. ст. 611, 615  Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.,  договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. 

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации (ст. 25, ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации,  ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствии для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Если отсутствие государственной регистрации договора аренды и невозможность использования земельного участка вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор в силу ст. ст. 328, 611, 614  ГК РФ не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены.

Из условий договора (п. 2.2.) также следует, договор вступает в силу с даты его государственной регистрации.

Истцом ко взысканию предъявлена задолженность в размере 1 262 042 руб. 98 коп. за период с 01.09.2020 по 28.04.2021.

Как следует из представленных в дело документов, договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена №28/2020 от 01.07.2020, зарегистрирован в установленном законом порядке 04.09.2020. 

Таким образом, на момент государственной регистрации договора земельный участок был освобожден от посевов; о расторжении договора ответчик не заявлял, претензий в адрес истца не поступало.

Учитывая изложенное, суд полагает, что с ответчика подлежит взысканию арендная плата за период с 04.09.2020  по 28.04.2021 в сумме 1 241 125 руб. 26 коп., с учетом внесения суммы задатка в размере 16 227 руб. 60 коп.

Довод ответчика о наличии охранных зон, не позволяющих использовать земельный участок  в полном объеме, подлежит отклонению в связи со следующим.

Как следует из выписки из ЕГРН, в реестре недвижимости содержится сведения об ограничениях права на объект недвижимости на спорный земельный участок в порядке статьи 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации в виде охранных зон, внесенных ОАО «МРСК Центра».

Согласно с части 1 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.

Вместе с тем, доказательств, подтверждающих, что вышеуказанные ограничения создают какие-либо затруднения при использовании участка ответчиком для сельскохозяйственного производства, в том числе невозможен проезд транспорта, имеются сложности с поливом растений в указанных целях, ответчиком не представлено.

Кроме того, из пояснений ответчика, данных в ходе рассмотрения спора, следует, что на момент проведения аукциона, который не оспорен в установленном законом порядке, земельный участок был осмотрен. 

Спорный земельный участок был передан ответчику в аренду по акту приема - передачи, претензий у арендатора к арендодателю к качеству и характеристикам принимаемого участка не имелось.

Доказательств исполнения надлежащим образом обязанности по внесению арендной платы ответчик не представил. 

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой (пеней, штрафом), предусмотренной законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по Договору, Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п.3.2. Договора.

В связи с ненадлежащим исполнение обязанности по внесению арендной платы ответчиком истцом начислена неустойка 88 299 руб. 78 коп. за период с 01.01.2021 по 28.04.2021.

Проверив представленный истцом расчет, суд полагает, что расчет произведен истцом неверно, вместе с тем, произведя расчет неустойки за предъявленный период, суд установил, что ее размер не превышает размера неустойки, начисленной истцом (за период с 01.01.2021 по 28.04.2021 размер неустойки составляет 97 947 руб. 42 коп.).

С учетом изложенного, требование истца о взыскании неустойки подлежит удовлетворению в заявленном размере. 

Администрацией также заявлено исковое требование о расторжении договора аренды, мотивированное ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством России.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Факт нарушения арендатором условий договора - не внесение арендатором арендной платы в течение двух сроков подряд - установлен судом и ответчиком не оспаривается.

Частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Материалами дела подтверждается, что истец направил в адрес ответчика уведомление с предложением добровольно погасить задолженность и расторгнуть указанный договор.

Таким образом, арендодатель надлежащим образом предупредил арендатора о намерении досрочно расторгнуть договоры аренды.

Однако соглашение о расторжении договора аренды с ответчиком не подписано, земельный участок не возвращен.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

На основании изложенного, суд считает требования истца о расторжении договора аренды земельного участка, государственная  собственность на который не разграничена, от 01.07.2020 № 28/2020, заключенного между администрацией  Суджанского района Курской области и  обществом с ограниченной ответственностью «Агро-Импульс» обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном,  объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с позиций их относимости,  допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд полагает требования истца подлежащими частичному удовлетворению.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение настоящего иска возлагается судом на ответчика в размере, пропорциональном размеру удовлетворенных требований. 

Руководствуясь статьями 16, 17, 102, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                                           РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью « Агро-Импульс»  в пользу администрации Суджанского района Курской области задолженность в сумме 1 241 125 руб. 26 коп., а также неустойку в сумме 88 299 руб. 78 коп, всего 1 329 425 руб. 04 коп.

Расторгнуть договор аренды земельного участка, государственная  собственность на который не разграничена, от 01.07.2020 № 28/2020, заключенный между администрацией  Суджанского района Курской области и  обществом с ограниченной ответственностью «Агро-Импульс».

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью « Агро-Импульс» в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 32 092 руб. 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца со дня его принятия  в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже, в Арбитражный суд Центрального округа в г. Калуге в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу  при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                       В. А. Захарова