ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-1656/2024

г. Челябинск

07 марта 2024 года

Дело № А07-19986/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 марта 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Камаева А.Х., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу автономной некоммерческой организации Детско-юношеский спортивный центр «Снайпер» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан  от 12.12.2023 по делу № А07-19986/2023.

В судебном заседании с использованием систем веб – конференции приняли участие представители:

Управления муниципального контроля администрации г. Салават  - ФИО2 (доверенность от 30.01.2024 № 5, срок действия до 30.01.2025, паспорт, диплом);

автономной некоммерческой организации Детско - юношеский спортивный центр «Снайпер» - ФИО3 (доверенность от 09.10.2019, срок действия до 09.10.2024, паспорт, диплом).

 

Управление муниципального контроля администрации г. Салават (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к автономной некоммерческой организации Детско-юношеский спортивный центр «Снайпер» (далее – ответчик, АНО Детско-юношеский спортивный центр «Снайпер») в котором просит ответчика освободить встроено-пристроенную часть нежилого помещения общей площадью 127,6 кв.м на первом этаже девятиэтажного кирпичного жилого дома, расположенные по адресу: 

<

...> и передать по акту приема-передачи.

Протокольным определением от 30.03.2023 судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации принято уточнение исковых требований в части передачи спорного помещения Государственному бюджетному учреждению «Управление по обеспечению деятельности Правительства Курганской области» по акту приема передачи.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан  от 12.12.2023 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением суда не согласилось АНО Детско-юношеский спортивный центр «Снайпер» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что вопреки нормам действующего законодательства, арендодатель предложил расторгнуть договор аренды направив уведомление за 14 дней, при этом получив от арендатора уведомление о незаконности требований, изложенных в уведомлении №49 от 20.01.2023, арендодатель не обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды по доводам, изложенным в уведомлении и не направил уведомление за три месяца о расторжении договора согласно ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с чем, по мнению апеллянта, договор аренды №1432 от 20.08.2007 до настоящего времени не расторгнут и является действующим, что также подтверждается актом сверки.

Податель апелляционной жалобы полагает, что выводы суда первой инстанции о том, что истец обратился в суд с рассматриваемым требованием лишь 21.06.2023, то есть по истечении 6 месяцев со дня направления уведомления о расторжении договора не свидетельствует о выполнении истцом требований, предусмотренных ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку арендатор не был предупрежден арендодателем за три месяца об отказе (расторжении) договора и продолжал использовать арендуемое помещение в целях аренды и улучшать его, делая текущий ремонт.

Также податель апелляционной жалобы указывает, что выводы суда первой инстанции о том, что факт сдачи ответчиком объекта аренды в субаренду без согласия арендодателя также является одним из оснований для расторжения договора являются необоснованными, поскольку по настоящему делу требований о расторжении договора аренды не заявлялись, договором одностороннее расторжения по требованию арендодателя не предусмотрено, при этом установленный порядок досрочного расторжения договора предусмотрен либо по соглашению сторон, либо по решению суда (п. п.5.2, п.5.3 договора, ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не поступил. 

В судебном заседании представитель ответчика, изложенные в апелляционной жалобе доводы, поддержал в полном объеме, представитель истца по доводам апелляционной жалобы возразил.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан от 24.07.2007 № 7/1399 между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (далее - Комитет), муниципальным унитарным предприятием Управляющая организация «Жилкомзаказчик» городского округа город Салават Республики Башкортостан (балансодержатель) и негосударственным образовательным учреждением дополнительного образования «Салаватская специализированная детско-юношеская спортивная школа «Снайпер» (в настоящее время - автономная некоммерческая организация Детско-юношеский спортивный центр «Снайпер») заключен договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 20.08.2007 № 1432 (л.д. 16-24), в соответствии с которым ответчику была передана встроено-пристроенная часть на первом этаже девятиэтажного кирпичного жилого дома, общей площадью 127,6 кв.м, расположенная по адресу: 

<

...> (далее - объект) сроком действия с 17.04.2007 до 17.04.2017, для организации общественного питания (пельменная).

Исходя из вышеизложенного, указанный объект был на законных основаниях передан ответчику по акту приема-передачи к договору.

Пунктами 1.3 и 1.11 договора стороны признали, что они надлежащим образом извещены обо всех условиях заключения и действия договора.

Соглашением от 15.07.2010 площадь арендуемого имущества была увеличена на 157,2 кв.м и составила 284,8 кв.м, в том числе 222 кв.м - для организации общественного питания, 62,8 кв.м - для организации пневматического тира (л.д. 28-29).

В соответствии с Положением об Управлении муниципального контроля Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан, утвержденным решением Совета городского округа город Салават Республики Башкортостан от 25.02.2021 № 5-7/85, полномочия по управлению и распоряжению муниципальным имуществом переданы УМК Администрации.

Таким образом, правопреемником Комитета по договору является УМК Администрации. Соглашением от 09.04.2021 внесены соответствующие изменения в договор.

12.08.2021 завершена процедура реорганизации Комитета путем присоединения к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и прекращением деятельности Комитета как самостоятельного юридического лица.

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновился на тех же условиях на неопределенный срок, что подтверждается письмом Комитета от 23.10.2017 № 390-7-Г.

Как следует из искового заявления, в акте осмотра объекта от 27.12.2022 (л.д. 35-36) зафиксировано, что объект сдан в субаренду, при этом согласия истца на передачу объекта в субаренду получено не было.

В адрес ответчика истцом было направлено уведомление от 20.01.2023 № 49 о том, что необходимо с 03.02.2022 расторгнуть договор и передать имущество по акту приема-передачи (л.д. 41-42).

В соответствии с п. 5.5 договора при его прекращении арендатор обязан вернуть арендодателю объект по акту в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором в порядке, предусмотренном Порядком предоставления в аренду (субаренду) объектов муниципального нежилого фонда городского округа город Салават Республики Башкортостан. Если арендатор не возвратил объект либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Неисполнение ответчиком обязательства по возврату нежилого помещения послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд (статья 4 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования истца об освобождении арендуемого помещения являются обоснованными, поскольку действие договора аренды от 20.08.2007 № 1432 прекратилось.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

На основании пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан от 24.07.2007 № 7/1399 между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (далее - Комитет), муниципальным унитарным предприятием Управляющая организация «Жилкомзаказчик» городского округа город Салават Республики Башкортостан (балансодержатель) и негосударственным образовательным учреждением дополнительного образования «Салаватская специализированная детско-юношеская спортивная школа «Снайпер» (в настоящее время - автономная некоммерческая организация Детско-юношеский спортивный центр «Снайпер») заключен договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 20.08.2007 № 1432 (л.д. 16-24), в соответствии с которым ответчику была передана встроено-пристроенная часть на первом этаже девятиэтажного кирпичного жилого дома, общей площадью 127,6 кв.м, расположенная по адресу: 

<

...> (далее - объект) сроком действия с 17.04.2007 до 17.04.2017, для организации общественного питания (пельменная).

Соглашением от 15.07.2010 площадь арендуемого имущества была увеличена на 157,2 кв.м и составила 284,8 кв.м, в том числе 222 кв.м - для организации общественного питания, 62,8 кв.м - для организации пневматического тира (л.д. 28-29).

Стороны преступили к исполнению условий указанного договора, действительность и заключенность договора истцом и ответчиком не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в силу чего суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возникновении между сторонами обязательственных правоотношений, вытекающих из договора аренды от 20.08.2007 № 1432.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Из материалов дела усматривается, что согласно пункту 1.2 договора срок действия договора устанавливался с 17.04.2007 до 17.04.2017. 

В адрес ответчика истцом было направлено уведомление от 20.01.2023 № 49 о том, что необходимо с 03.02.2022 расторгнуть договор и передать имущество по акту приема-передачи (л.д. 41-42).

Возражая относительно требований истца, ответчик указал, что в силу закона арендодатель вправе расторгнуть договор аренды без указания срока в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца, тогда как в уведомлении от 20.01.2023 истец указал срок расторжения договора с 03.02.2023 в нарушение действующего законодательства, в связи с чем, договор является действующим, а требование истца об освобождении нежилого помещения незаконным.

Ответчик также указал, что истцом не представлены надлежащие доказательства передачи спорного помещения в субаренду и доказательства нарушения п. 5.3.7 договора, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

При этом, судебная коллегия учитывает, что уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества.

Таким образом, закон не устанавливает каких-либо условий для реализации права одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, кроме срока предупреждения о таком отказе; реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора.

Таким образом, воля Управления направлена на прекращение арендных отношений, следовательно, продолжение пользования ответчиком имуществом после расторжения договора противоречит выраженной истцом воле на прекращение договорных правоотношений и не повлекло возобновления действия договора не неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем доводы ответчика об обратном подлежат отклонению судом апелляционной инстанции.

Как следует из материалов дела, после получения ответчиком уведомления истца от 20.01.2023 № 49 о том, что необходимо с 03.02.2022 расторгнуть договор и передать имущество по акту приема-передачи, спорное имущество не передано арендодателю, помещения не освобождены и находятся в фактическом пользовании ответчика.

На основании пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Согласно пункту 2 указанной статьи при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, то есть по акту приема-передачи.

Доказательства того, что АНО Детско-юношеский спортивный центр «Снайпер» исполнила указанные требования закона, материалы дела не содержат, ответчиком суду первой инстанции не представлялись. 

Спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.

Поскольку истец направлял ответчику уведомление об отказе от исполнения договора аренды, требования абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации считаются соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Вопреки доводам апеллянта, принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в суд три месяца, оговоренные в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, истекли, суд пришел к верному выводу о прекращении действия договора аренды и наличии у ответчика обязанности по возврату истцу арендованного имущества.

Следовательно, довод апеллянта о том, что требование о расторжении договора истцом не заявлялось, подлежит отклонению, как необоснованный.

В силу изложенного суд первой инстанции обоснованно и правомерно удовлетворил требование истца об обязании ответчика освободить встроено-пристроенную часть нежилого помещения общей площадью 127,6 кв.м на первом этаже девятиэтажного кирпичного жилого дома, расположенные по адресу: 

<

...> и передать по акту приема-передачи.

Доводы ответчика о том, что истцом нарушен трехмесячный срок направления уведомления, подлежат отклонению, поскольку истец обратился в суд с рассматриваемым требованием по истечении 6 месяцев со дня направления уведомления о расторжении договора.

Кроме того, судом первой инстанции также правомерно отмечено, что актом осмотра объекта от 27.12.2022 установлено, что объект передан со стороны арендатора по договору субаренды, при этом согласия истца на передачу объекта в субаренду получено не было.

Согласно ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что факт сдачи ответчиком объекта аренды в субаренду без согласия арендодателя также является одним из оснований для расторжения договора.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта по доводам заявителя, проверенным в полном объеме и отклоненным по указанным выше мотивам, не имеется. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан  от 12.12.2023 по делу № А07-19986/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу автономной некоммерческой организации Детско-юношеский спортивный центр «Снайпер» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

В.А. Томилина

 

Судьи:

А.Х. Камаев

 

И.Ю. Соколова