Дело № А38-7014/2020

11 марта 2022 года

г. Владимир

 

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2022 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Бондаря А.Н., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Серф» на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 16.12.2021 по делу № А38-7014/2020, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Серф» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» о понуждении к заключению договора, третье лицо: Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Общество с ограниченной ответственностью «Серф» (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее - Комитет) о заключении договора от 03.06.2016 № 1866-Р аренды земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:927 на новый срок в пять лет.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл (далее - Министерство). 

Решением от 16.12.2021 Арбитражный суд Республики Марий Эл в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца в полном объеме.

Обжалуя судебный акт, заявитель полагает доказанным наличие обстоятельств, предусмотренных подпунктом 5 пункта 2, пунктами 3, 4, 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, позволяющих заключить договор аренды земельного участка на новый срок. Считает, что истечение срока действия, предусмотренного пунктом 2.1 договора о комплексном освоении территории, не прекращает его во времени, ссылаясь на статью 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 3.3 договора и то обстоятельство, что строительство многоквартирных жилых домов на земельном участке начато в 2018 году и не окончено. По мнению заявителя, учитывая, что заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории и последующее заключение договоров аренды в отношении образованных земельных участков обусловлены целями исполнения договора о комплексном освоении территории, сроки аренды производных земельных участков не могут быть меньше срока действия договора о комплексном освоении территории, в течение которого подлежали выполнению мероприятия, направленные на его исполнение. Обратил внимание на недоказанность факта нарушения истцом земельного законодательства при использовании земельного участка по договору аренды. Находит неверной данную судом оценку актам обследования земельного участка. Указал на то, что судом не разрешен вопрос о восстановлении срока на подачу заявления о заключении договора аренды на новый срок, ходатайство о котором заявлено истцом при подаче иска. Пояснил, что подаче заявления о заключении договора на новый срок препятствовали ограничения, введенные с целью противодействия распространению новой коронавирусной инфекции.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу возразил по доводам заявителя, считая их несостоятельными, и просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо отзыв по существу апелляционной жалобы не представило.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в заседание суда от 03.03.2022 не обеспечили. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие по имеющимся в деле материалам.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив доводы заявителя апелляционной жалобы и возражения на них, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, во исполнение постановления Правительства Республики Марий Эл от 29.04.2015 № 249 «О проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, для комплексного освоения территории», принятого на основании статей 39.6, 39.7, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Министерством издано распоряжение от 15.05.2015 № 1190 и организован аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:598 для комплексного освоения территории, результаты которого оформлены протоколом от 17.06.2015 заседания единой комиссии по приватизации государственного имущества, продаже прав на заключение договоров аренды и иных прав, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества казны (т.1 л.д. 107-129).

По результатам аукциона Министерство (арендодатель) и Общество (арендатор) 18.06.2015 заключили договор № 1 аренды, по условиям которого арендатору на срок по 30.06.2020 предоставляется во временное владение и пользование для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:598 площадью 304 500 кв.м, относящийся к категории земель населенных пунктов и расположенный по адресу: Республика Марий Эл, город Йошкар-Ола. 

В соответствии с пунктом 6.4.1 договора аренды от 18.06.2015 № 1 арендатор обязан заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением этого договора.

Земельный участок передан арендатору по акту от 01.07.2015, договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке 09.07.2015 (т. 1 л.д. 130-133).

18.06.2015 Министерство (уполномоченный орган) и Общество (застройщик) заключили договор комплексного освоения территории, по условиям которого застройщик в срок по 30.06.2020 своими силами и за свой счет обязался выполнить обязательства по комплексному освоению территории.

Согласно пункту 3.2.5 договора стороны договора в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории обязаны заключить дополнительное соглашение к этому договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению данной территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ.

Администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» 03.03.2016 принято 

постановление

 № 307 об утверждении документации по планировке территории, а 28.04.2016 постановление № 671 об утверждении проекта межевания территории.

В соответствии с проектом межевания территории из земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:598 были образованы и поставлены на государственный кадастровый учет земельные участки с кадастровыми номерами 12:04:0210102:689, 12:04:0210102:694, 12:04:0210102:923 - 12:04:0210102:969.

Стороны 01.06.2016 заключили дополнительное соглашение к договору от 18.06.2015 № 1 о комплексном освоении территории, которым утвердили график осуществления мероприятий по освоению территории в отношении образованных в результате раздела в соответствии с проектом межевания земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:598 земельных участков, включая земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:927, с определением даты окончания строительных работ на всех участках - 30.06.2020.

03.06.2016 между Министерством (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор № 1866-Р аренды земельного участка, находящегося в собственности Республики Марий Эл, по условиям которого арендатор передает за плату во временное владение и пользование, а арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:927 площадью 25 040 кв.м категории – земли населенных пунктов, для проектирования и строительства территории общего пользования (проездов) на срок по 30.06.2020 (пункты 1.1, 12, 4.1 договора) .

Земельный участок передан арендатору по акту от 03.06.2016, договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке 23.08.2016 (т. 1 л.д. 25-31, 89-91).

Распоряжением Правительства Республики Марий Эл от 26.02.2018 № 86-р земельные участки, включая участок 12:04:0210102:927, переданы безвозмездно в собственность городского округа «Город Йошкар-Ола».

Соглашением от 18.07.2018, заключенным Министерством и Комитетом, последнему переданы права и обязанности уполномоченного органа по договору о комплексном освоении территории от 18.06.2015 № 1. В связи передачей земельного участка в муниципальную собственность Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 19.09.2018 заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 03.06.2016 № 1866-Р, которое было зарегистрировано в ЕГРН 02.10.2018.

Комитет в письме от 29.06.2020 сообщил Обществу о необходимости подписания соглашения о расторжении договоров, так как основания для продления срока их действия отсутствуют, договор о комплексном освоении территории прекратил свое действие, а территория, предоставленная для застройки, не освоена, строительные работы не начаты, строительных материалов либо строительной техники не имеется, естественный травяной покров не нарушен, что зафиксировано в актах обследования от 21.05.2020, от 19.06.2020 и от 26.06.2020.

11.08.2020 в администрацию городского округа «Город Йошкар-Ола», а 13.08.2020 в Комитет от Общества поступили заявления о продлении срока действия договоров аренды земельных участков, включая спорный договор. В ответ на заявление Общества Комитет письмом от 19.08.2020 сообщил, что оснований для продления срока действия договоров аренды земельных участков не имеется, дополнительно указав о направлении в Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии исков о возврате участков.

Не согласившись с указанным ответом, Общество направило в Комитет претензию с требованием о продлении срока действия договора аренды или заключении договора на новый срок. Комитет в письмах от 31.08.2020 и от 28.09.2020 отказал Обществу в удовлетворении его требований.

Полагая, что отказ Комитета заключить договор аренды на новый срок является незаконным, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Оценив собранные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, с чем суд апелляционной инстанции соглашается.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок, является новым договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Как следует из материалов дела, договор аренды от 03.06.2016 № 1866-Р заключен с Обществом на основании пункта 4 статьи 11.8 и подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской федерации без проведения торгов в связи с предоставлением по данному договору земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной собственности и подлежащего комплексному освоению, в отношении которого с Обществом ранее также был заключен договор аренды на срок по 30.06.2020.

Составленными 26.05.2020, 19.06.2020 и 26.06.2020 актами обследования земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:927, подтверждается, что участок не освоен, строительные работы на нем не начаты, строительных материалов либо строительной техники не имеется, естественный травяной покров на всей территории не нарушен (т. 1 л.д. 65-74). 

Вопреки мнению Общества, указанные документы правомерно приняты судом в качестве надлежащих доказательств по делу, поскольку составлены Комитетом в пределах предоставленных ему полномочий на проведение земельного контроля и в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом документально не опровергнуты.

Таким образом, на спорном земельном участке не обеспечено осуществление мероприятий, предусмотренных для него договором о комплексном освоении территории, а именно: строительства территории общего пользования (проездов).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 09.04.2021 по делу № А38-5916/2020 отказано в удовлетворении искового заявления Общества к муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета о заключении договора от 18.06.2015 № 1 о комплексном освоении территории на новый срок в пять лет.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 04.06.2021 по делу № А38-2/2021 отказано в удовлетворении искового заявления Общества к муниципальному образованию о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору от 18.06.2015 № 1 о комплексном освоении территории в части продления срока его действия на пять лет, с 01.07.2020 до 30.06.2025.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

В силу пунктов 1, 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 этой статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В рассматриваемом случае земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:598, из которого впоследствии в числе прочих был образован земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:927, предоставлен Обществу в аренду по результатам аукциона для комплексного освоения в целях жилищного строительства, поэтому в силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации истец не имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации случаев и условий заключения договора на новый срок без проведения торгов судом не установлено.

Для заключения с истцом договора аренды без проведения торгов отсутствовало условие, установленное подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку не имелось оснований, предусмотренных подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Объектов незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, также не имелось (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Рассматриваемый случай не относится к предоставлению земельных участков, образованных из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка (подпункт 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), поскольку в указанном порядке был заключен непосредственно договор от 03.06.2016 № 1864-р.

Более того, материалами дела подтверждено, что заявление о продлении срока действия договора аренды поступило арендодателю лишь 11.08.2020, то есть после окончания срока действия договора (30.06.2020).

В пункте 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов.

Возможность предоставления в аренду без торгов земельных участков, образованных из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, существует однократно непосредственно после образования нового земельного участка. По истечении срока действия такого договора аренды, заключенного в отношении земельного участка, образованного из исходного земельного участка, арендатор не имеет преимущественного права по сравнению с другими лицами. Повторное предоставление земельных участков на таких же условиях земельным законодательством не предусмотрено.

Таким образом, ссылка заявителя жалобы на подпункт 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации отклоняется.

Данный правовой подход не противоречит определению Верховного Суда Российской Федерации от 24.05.2019 № 304-ЭС19-6572.

С учетом изложенного аргумент заявителя о наличии оснований для восстановления срока на подачу заявления о заключении договора аренды на новый срок не подлежит рассмотрению как не имеющий правового значения.

Более того, доказательств невозможности подачи заявления о заключении договора аренды на новый срок до 30.06.2020 в связи с введенными ограничительными мерами материалы дела не содержат.

Ссылка заявителя на разъяснения Министерства экономического развития Российской Федерации не принимается, поскольку соответствующие разъяснения не являются нормативными актами, содержащиеся в них разъяснения законодательства носят рекомендательный характер.

Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая отсутствие совокупности условий, установленных в пунктах 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для заключения с Обществом нового договора аренды без проведения торгов, а также в связи с прекращением договора о комплексном освоении территории по истечении срока его действия и неисполнением в предусмотренный указанным договором срок каких-либо мероприятий по освоению данной территории в части земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:927, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для заключения договора аренды такого участка на новый срок.

При этом, разрешая спор, суд полно, всесторонне и объективно исследовал представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований истца, не допустил неправильного применения норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя жалобы проверены и отклонены ввиду их несостоятельности по вышеназванным мотивам.

Приведенные заявителем аргументы не содержат фактов, которые не были бы проверены судом первой инстанции и имели бы юридическое значение для принятия судебного акта по существу, повлияли бы на его обоснованность и законность либо опровергли выводы суда. 

Наличие у Общества собственной позиции по спорным вопросам не является основанием для отмены принятого по делу судебного акта, основанного на полном, всестороннем и объективном исследовании представленных в дело доказательств и обстоятельств спора. 

Таким образом, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта по доводам заявителя не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относится на заявителя. 

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 16.12.2021 по делу № А38-7014/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Серф» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья 

 

Н.В. Устинова

 

Судьи

А.Н. Бондарь

Е.Н. Наумова