Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                   Дело № А67-2588/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 27 декабря 2024 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Зиновьевой Т.А.,

судей                                                         Демидовой Е.Ю.,

ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «ДомСтрой» на решение от 12.03.2024 Арбитражного суда Томской области (судья Чиндина Е.В.) и постановление от 13.08.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Хайкина С.Н., Кривошеина С.В., Павлюк Т.В.) по заявлению акционерного общества «ДомСтрой» (634021, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к департаменту управления муниципальной собственностью администрации города Томска (634050, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании незаконным решения.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью «Арт-Мастер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО2, публичное акционерное общество «Томский акционерный инвестиционно-коммерческий промышленно-строительный банк» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

В заседании принял участие представитель акционерного общества «ДомСтрой»: Шульга Е.В. по доверенности от 22.09.2024, диплом об образовании.

С у д  у с т а н о в и л:

акционерное общество «ДомСтрой» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Томской области с заявлением к департаменту управления муниципальной собственностью администрации города Томска (далее – заинтересованное лицо, департамент) о признании незаконным решения, изложенного в письме от 09.03.2022 № 2302.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в дело привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Арт-Мастер» (далее – общество «Арт-Мастер»), ФИО2 (далее – ФИО2), публичное акционерное общество «Томский акционерный инвестиционно-коммерческий промышленно-строительный банк» (далее – ПАО «Томскпромстройбанк»).

Решением от 12.03.2024 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением от 13.08.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить.

В кассационной жалобе заявитель оспаривает рассмотрение заинтересованным лицом письма заявителя от 16.02.2022 в качестве заявления о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка для эксплуатации здания, так как общество просило лишь заключить договор купли-продажи на основании ранее принятого решения о приватизации, а не принять решение об отчуждении земельного участка, вследствие чего наличие на участке объекта недвижимости не обязательно.

Отзыв на кассационную жалобу в материалы дела не поступил.

В судебном заседании представитель заявителя доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле департамента и третьих лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судами, земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200022:101, площадью 3098 кв.м, расположен по адресу: 

<

...>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации и обслуживания административного здания (далее – земельный участок), принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО2 (37344/309800), обществу с ограниченной ответственностью «Арт-Мастер (44617/309800), передан в залог ПАО «Томскпромстройбанк».

Расположенное на указанном земельном участке нежилое здание с кадастровым номером 70:21:0200022:614, площадью 452,9 кв.м, по адресу: 

<

...>, состояло из 2 этажей, год постройки – 1954, и включало в себя нежилые помещения с кадастровыми номерами 70:21:0200022:4456, 70:21:0200022:4476 и 70:21:0200022:4539.

Нежилые помещения с кадастровым номером 70:21:0200022:4456, площадью 229,5 кв.м, расположены по адресу: 

<

...>, 1021- 1022, 3 2006-2007, 2010, 2014-2018; с кадастровым номером 70:21:0200022:4476, площадью 96,6 кв.м, расположены по адресу: 

<

...>, 1019-1020, 2023, принадлежат на праве собственности заявителю, заложены по договору об ипотеке от 02.08.2021 в пользу ФИО3

Нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 70:21:0200022:4539, площадью 63,8 кв.м, пом. 2003-2005, 2019-2020, находятся в собственности ФИО2, нежилые помещения с кадастровым номером 70:21:0200022:4427, площадью 53,4 кв.м., пом. 2008, 2013, 2021-2022, принадлежат на праве собственности обществу «Арт-Мастер», заложены по договорам об ипотеке от 18.07.2016, 26.06.2020 в пользу ПАО «Томскпромстройбанк».

Постановлением администрации города Томска от 04.06.2014 № 929-з земельный участок предоставлен открытому акционерному обществу «Томлесстрой» (в настоящее время переименовано в общество с ограниченной ответственностью «ДомСтрой»), Селивановой Ларисе Васильевне, обществу «Арт-Мастер» в общую долевую собственность за плату для эксплуатации и обслуживания административного здания.

Общество 16.02.2022 обратилось в департамент с заявлением о направлении в его адрес договора купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок, а также счета на оплату выкупной стоимости доли.

По результатам рассмотрения указанного заявления департаментом в адрес заявителя направлено письмо от 09.03.2022 № 2302 об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200022:101 в собственность, поскольку в границах земельного участка отсутствуют объекты, на которые зарегистрировано право собственности общества.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассматривая спор, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьей 441 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 29, 39.3, 39.16, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пунктом 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2017, исходили из того, что в связи с прекращением существования объекта недвижимости с кадастровым номером 70:21:0200022:614, а также права собственности общества на помещения в нем, отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных требований.

Проверив законность судебных актов в пределах приведенных в кассационной жалобе аргументов, суд округа приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Отсутствие предусмотренной статьей 198 АПК РФ совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 АПК РФ отказ в удовлетворении заявленных требований.

Анализ указанных норм права позволяет сделать вывод о том, что признание ненормативного правового акта недействительным, а также незаконными решений и действий (бездействия) органов возможно при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

Как указано в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 21), рассмотрение дел по правилам главы 24 АПК РФ осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон при активной роли суда (статьи 8, 9 и часть 1 статьи 189, часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. Если иное не предусмотрено законом, суд не связан правовой квалификацией спорных отношений и вправе признать оспоренное решение законным (незаконным) со ссылкой на нормы права, не указанные в данном решении.

Как указано в пункте 17 Постановления № 21, осуществляя проверку решений, действий (бездействия), судам необходимо исходить из того, что при реализации государственных или иных публичных полномочий наделенные ими органы и лица связаны законом (принцип законности) (статья 9 и часть 9 статьи 226 КАС РФ, статья 6 и часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Решения, действия (бездействие), затрагивающие права, свободы и законные интересы гражданина, организации, являются законными, если они приняты, совершены (допущено) на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов, во исполнение установленных законодательством предписаний (законной цели) и с соблюдением установленных нормативными правовыми актами пределов полномочий, в том числе если нормативным правовым актом органу (лицу) предоставлено право или возможность осуществления полномочий тем или иным образом (усмотрение).

При этом судам следует иметь в виду, что законность оспариваемых решений, действий (бездействия) нельзя рассматривать лишь как формальное соответствие требованиям правовых норм.

Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду. Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 01.03.2015 регулировались статьей 36 ЗК РФ, в настоящее время - статьей 39.20 ЗК РФ. Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом.

Условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке зданий, сооружений, принадлежащих собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них.

Лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности и взаимосвязи, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, суды установили, что заявитель и иные собственники помещений, расположенных в нежилом здании с кадастровым номером 70:21:0200022:614, утратили права собственности на них, что подтверждается вступившим в законную силу решением от 10.08.2023 Арбитражного суда Томской области по делу № А67-8282/2022 в связи со сносом объекта недвижимости площадью 452,9 кв.м, вследствие чего пришли к аргументированному выводу об отсутствии оснований для предоставления земельного участка заявителю в собственность и, как следствие, о законности принятого решения департамента.

Довод кассационной жалобы о том, что судами неправильно квалифицировано письмо заявителя от 16.02.2022 в качестве заявления о предоставлении в собственность земельного участка для эксплуатации здания, отклоняется судом округа.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании акта обследования от 22.02.2022 нежилое здание с кадастровым номером 70:21:0200022:614 на спорном земельном участке отсутствует, факт прекращения существования указанного объекта в результате его сноса подтверждается вступившим в законную силу решением от 10.08.2023 Арбитражного суда Томской области по делу № А67-8282/2022, которым признано отсутствующим право собственности, в том числе общества на нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, пом. 1008-1016, 1018, 1021-1022, 2006-2007, 2010, 2014-2018, кадастровый номер 70:21:0200022:4456; нежилые помещения, расположенные по адресу 

<

...>, пом. 1001-1003, 1007, 1019-1020, 2023, кадастровый номер 70:21:0200022:4476, в связи с чем оснований для выкупа земельного участка у заявителя судами не установлено.

Судами учтено, что департаментом в адрес общества неоднократно направлялись для подписания проекты договора купли-продажи доли земельного участка, в частности 17.07.2018 покупателю был вручен, а 10.02.2021 направлен проект договора купли-продажи, от подписания которого общество уклонилось.

Законодательство, действовавшее на момент принятия решения о выкупе земельного участка (статья 36 ЗК РФ), не устанавливало срок на подписание покупателем договора купли-продажи.

Однако, учитывая тот факт, что департаментом проекты договоров купли-продажи направлялись в период действия новой редакции ЗК РФ, правила, действующие после 01.03.2015, могут быть применены к решению вопроса о сохранении за обществом права на заключение договора купли-продажи.

Так, согласно пункту 6 статьи 39.17 ЗК РФ проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка.

В силу пункта 7 статьи 39.17 ЗК РФ проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.

Как предусмотрено в пункте 1 статьи 441 ГК РФ, когда в письменной оферте не определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен, - в течение нормально необходимого для этого времени.

В данном случае срок для акцепта обществом оферты, направленной ему департаментом 17.07.2018 и 10.02.2021, установлен в пункте 7 статьи 39.17 ЗК РФ и составляет не более тридцати дней со дня получения проекта договора.

Истец проект договора купли-продажи земельного участка не подписал и в срок, установленный пунктом 7 статьи 39.17 ЗК РФ, уполномоченному органу не вернул. Разногласия, возникшие при заключении договора, если они возникли, в течение шести месяцев с момента их возникновения (как предусмотрено пунктом 2 статьи 446 ГК РФ) на рассмотрение суда в целях урегулирования в судебном порядке, не передал.

По общим правилам гражданского законодательства (статьи 484, 556 ГК РФ) уклонение покупателя от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом покупателя от исполнения обязанности принять имущество, вследствие чего продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

Следовательно, являются правильными выводы судов о том, что договор купли-продажи земельного участка не был заключен в связи с фактическим отказом общества от предложенной департаментом оферты, а правоотношения, возникшие в связи с заключением договора купли-продажи земельного участка прекращены в 2021 году.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Утверждение подателя жалобы о сохранении за ним права на приобретение земельного участка ввиду того, что решение о его продаже от 04.06.2014 не отменено, а право собственности на объект недвижимости зарегистрировано, судом кассационной инстанции признается несостоятельным.

Так, решением от 10.08.2023 Арбитражного Томской области по делу № А67-8282/2022 признано отсутствующим право собственности на нежилые помещения общества, ФИО2 и общества «Арт-Мастер». Данное решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о нежилых помещениях с кадастровыми номерами 70:21:0200022:4456, 70:21:0200022:4476, 70:21:0200022:4539, 70:21:0200022:4427, нежилого здания с кадастровым номером 70:21:0200022:614.

Поскольку судами рассмотрен спор о признании отсутствующим права собственности на здание вследствие его сноса, правовая определенность внесена, а наличие в Едином государственном реестре недвижимого имущества записи о праве собственности общества на нежилые помещения обусловлено заявительным характером государственной регистрации прекращения права и не порождает у истца правомочий, присущих собственнику объекта недвижимости. Сведений о том, что истец приступил к восстановлению объекта недвижимости, в материалы дела не представлено.

Тот факт, что постановление администрации города Томска от 04.06.2014 № 929-з после сноса здания не было отменено уполномоченным органом, также не свидетельствует о сохранении у общества права на приобретение земельного участка в собственность, поскольку, по убеждению суда кассационной инстанции, данное право может сохраняться во времени не дольше существования здания, для эксплуатации которого должен был быть выкуплен земельный участок в целях соблюдения установленного статьей 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Поскольку обществом неоднократные предложения департамента о подписании проекта договора купли-продажи были проигнорированы, приобретение земельного участка для эксплуатации недвижимого имущества, которое на данном земельном участке отсутствует, противоречит принципу целевого использования земель (пункт 2 статьи 7 и абзац второй статьи 42 ЗК РФ, пункт 2 статьи 260 ГК РФ), возлагающего на правообладателей земельных участков обязанность использовать их в соответствии с разрешенным видом использования и установленным для них целевым назначением.

При таких обстоятельствах суды мотивировано отказали в удовлетворении заявленных требований.

По существу, доводы, изложенные в кассационной жалобе, сводятся к несогласию с выводами судов относительно фактов, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установление новых обстоятельств, отличных от установленных судами. Между тем полномочия суда округа по пересмотру дела должны осуществляться в целях исправления судебных ошибок в виде неправильного применения норм материального и процессуального права при отправлении правосудия, а не для пересмотра дела по существу (статья 286 АПК РФ, пункты 1, 28, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы, понесенные при обращении в суд, относятся на подателя жалобы в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 12.03.2024 Арбитражного суда Томской области и постановление от 13.08.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А67-2588/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                             Т.А. Зиновьева

Судьи                                                                           Е.Ю. Демидова

ФИО1