Арбитражный суд Московской области

   107053, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-27080/17

25 мая 2017 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 23 мая 2017 года. 

Полный текст решения изготовлен 25 мая 2017 года.

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Ж.П.Борсовой,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем с/з ФИО1,  рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению КУМИ АДМИНИСТРАЦИИ ОДИНЦОВСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА      

к ООО "ПИРУЭТ"

о внесении изменений в договор,

при участии в судебном заседании - согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению Муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Пируэт» о внесении изменений в договор аренды нежилых помещений № 2969 от 05.06.2007г., пункт 3.2 изложить в следующей редакции: «3.2 Размер арендной платы может пересматриваться в зависимости от темпов инфляции на основании решения Совета депутатом Одинцовского муниципального района Московской области, но не чаще одного раза в год.

Размер арендной платы изменяется, и арендная плата подлежит обязательной уплате Арендатором в случае, установленном настоящим пунктом, без согласования с Арендатором и без внесения изменений или дополнений в настоящий Договор путем направления соответствующего уведомления Арендатору по адресу, указанному в Договоре».

Пункт 4.3 Договора изложить в следующей редакции:

«4.3 Арендатор за несвоевременное внесение арендной платы платит пеню в размере 0,4% от просроченной суммы за каждый день просрочки».

Пункт 5.2 Договора изложить в следующей редакции:

«5.2 Все изменения и дополнения условий данного Договора оформляются Дополнительным соглашением в месячный срок со дня подписания одной из сторон предложения об изменении Договора, за исключением изменений, указанных в п. 3.2 настоящего Договора».

Представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика по иску возражал по основаниям, изложенным в отзыве. 

Заслушав представителей сторон спора, исследовав письменные материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему. 

В обоснование заявленных требований истец указывает на следующие фактические обстоятельства.

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом (Арендодатель) и ООО «Пируэт» (Арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений №2969 от 05.06.2007 года, в соответствии с условиями которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 540,9 кв.м., расположенные в здании торгового центра по адресу: 143000, 

<

...>., в том числе: 

- на втором этаже нежилые помещения №1,2,2а,3,4,4а,5,5а,6а,7,8 площадью 119,8 кв.м. для использования под парикмахерскую,

- в подвале площадью 421,1 кв.м., из них: нежилые помещения №1-5,7,67-73 площадью 177,4 кв.м. для использования под предприятие общественного питания без продажи алкогольной продукции и пива, нежилые помещения №6,8 площадью 51,9 кв.м. для использования под бар,

- нежилые помещения №9,10,15,1б,20-27,37,38,38а,39 площадью 191,8 кв.м. для использования под производство продуктов питания, в соответствии с актом приема-передачи.

Первоначально, п. 5.9 договора стороны определили, что данный договор вступает в силу с 01.07.2007г. и действует по 11.01.2024 года.

В соответствии с п. 3.1 договора, арендатор предварительно ежемесячно, до 5-го числа отчетного месяца, вносит арендную плату.

Согласно п. 4.3 договора арендатор за несвоевременное внесение арендной платы выплачивает пени в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением от 28.05.2008 года стороны пришли к добровольному соглашению об изменении площади арендуемых помещений, после чего она составила 531.6 кв.м. 

Таким образом, арендная плата составила 70 755,55 руб. в месяц. 

Дополнительным соглашением от 01.09.2008 года стороны пришли к добровольному соглашению об изменении коэффициента Бап и установили ее в размере 1780 руб. за 1 кв. м. в год с 01.09.2008 гола. Таким образом, арендная плата составила 86 858,53 руб. в месяц. 

Дополнительным соглашением от 27.05.2010 года стороны пришли к добровольному соглашению об изменении обшей площади, после чего она составила 562,7 кв.м. Таким образом, арендная плата составила 94 401,06 руб. в месяц. 

Дополнительным соглашением от 07.12.2011 года стороны пришли к добровольном) соглашению об изменении Ван и установили ее в размере 2000 руб. за 1 кв.м. в год с 01.01.2012 года. Таким образом, арендная плата составила 106 068,6 руб. в месяц. 

Дополнительным соглашением от 01.07.2013 года стороны пришли к добровольному соглашению об изменении площади арендуемых помещений, после чего она составила 574,1 кв.м. Таким образом, арендная плата составила 269 792,76 руб. в месяц. 

01.01.2015 г. в законную силу вступило Решение Совета депутатов Одинцовской муниципального района Московской области от 24.12.2014 №1/2, которым в Положение о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образовании «Одинцовский муниципальный район Московской области» были внесены изменения.

Данное положение определяет порядок и условия предоставления в аренду имущества находящегося в собственности муниципального образования «Одинцовский муниципальный район Московской области», порядок расчета и внесения арендной платы.

Все вышеуказанные коэффициенты, за исключением «Бaп» (базовая ставка арендной платы за 1 кв.м. в год) установлены Положением о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Одинцовский муниципальный район Московской области».

С 01.01.2015 года Решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области № 15/1 от 18.12.2014 коэффициент «Бап» в Одинцовском муниципальном районе Московской области установлен в размере 2500 руб.

При этом, Решения Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской расти №1/2 от 24.12.2014 и № 15/1 от 18.12.2014 являются действующими нормативными правовыми актами, а, следовательно, по мнению истца, обязательны к исполнению всеми лицами на территории муниципального образования «Одинцовский муниципальный район Московской области».

Ввиду издания Советом депутатов Одинцовского муниципального района указанных решений, Комитетом по управлению муниципальным имуществом было подготовлено дополнительное соглашение от 15.01.2015 г. к договору аренды нежилых помещений №2969 от 05.06.2007 г., с целью приведения данного договора аренды нежилых помещений в соответствие с нормативными правовыми актами, регулирующими подобные правоотношения на территории муниципального образования.

12.02.2015 в адрес Ответчика Комитетом по управлению муниципальным имуществом было направлено для подписания дополнительное соглашение от 15.01.2015 об изменении условий договора аренды №2969 от 05.06.2007.

Данное дополнительное соглашение Ответчиком получено 12.02.2015, однако до настоящего времени не подписано.

Поскольку ответчик уклоняется от необходимости подписания указанного дополнительного соглашения от 15 января 2015 года к договору аренды нежилых помещений, Комитет по управлению муниципальным имуществом Одинцовского муниципального района Московской области обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований в связи со следующим.

Исходя из подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, определенных законом или договором.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Как следует из иска, изменение условий договора аренды №2969 от 05.06.2007г. истец в обоснование заявленных требований указывает, что после заключения договора аренды №2969 от 05.06.2007г., а именно 01.01.2015г., вступило в законную силу решение Совета Депутатов Одинцовского муниципального района от 2-1.12.2014 №1/2, которым внесены изменения в Положение о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Одинцовский муниципальный район Московской области», которое утверждено 28.04.2009г. Решением Совета Депутатов Одинцовского муниципального района № 15/32.

Из условий же п. 3.2. договора аренды следует, что размер арендной платы может пересматриваться без согласования с арендатором в зависимости oт темпов инфляции на основании распоряжении Администрации района, но не чаше раза в год.

Таким образом, условия договора аренды №2969 от 05.06.2007 не содержат условий и соглашений о том, что основанием для изменения размера арендной платы являются распорядительные муниципальные акты Совета Депутатов Одинцовского муниципального района. 

Также условия договора аренды не содержат соглашений о том, что размер арендной платы или иное условие договора корректируются вследствие принятия или изменении муниципальных правовых актов.

В соответствии с условиями п.5.1 и п.5.2 договора, расторжение и изменение условий договора возможно по соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных законодательством или данным договором. 

Согласно п. 5.9  договора, он аренды заключен 05.06.2007г. и вступает в силу с 01.07.2007 сроком действия по 11.01.2024, года.

При этом, муниципальные правовые акты, положенные в обоснование иска приняты значительно позднее заключения договора, а именно:

- 28.04.2009 года принято Решение Совета Депутатов Одинцовского муниципального района №15/32, которым утверждено Положение о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Одинцовский муниципальный район»; 

- 24.12.2014 года принято Решение Совета Депутатов Одинцовского муниципального района №1/2, которым в указанное положение внесены изменения в порядок расчета арендной платы и взимания пени; 

- 18.12.2014 года принято Решение Совета Депутатов Одинцовского муниципального района №15/1 об изменении коэффициента «Бап».

Таким образом, на дату заключения и вступления в силу договора аренды указанные муниципальные правовые акты не были приняты и не действовали. 

В соответствие со ст.4 ГК РФ, регулирующей действие гражданского законодательства во времени, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Статьей 4 ГК РФ также установлено, что исключительно действие закона (которым не является муниципальный правовой акт) распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, и только в тех случаях, когда это прямо предусмотрено законом. 

По отношениям, же возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон  по договору, заключенному до введения в действие акта  гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Соответственно, договор аренды должен соответствовать только тем муниципальным правовым актам, которые действовали в момент его заключения.

В соответствии с п.2 ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе (которым не является муниципальный правовой акт) установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Кроме того,  само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

В рассматриваемом договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.

Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При названных обстоятельствах отсутствуют основания для удовлетворения искового требования об изменении условий договора аренды.

Данная позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 года № 1074/10 по делу № А40-90259/08-28-767. При этом, в данном постановлении указано, что содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Следовательно, договор аренды сохраняет силу, а соответственно, не подлежит изменению и приведению в соответствие с указанными муниципальными правовыми актами.

Судом также учитывается то обстоятельство, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 25.04.2016 года по делу №А41-99906/2015, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2016 года и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 19.09.2016 года,  при участии тех же лиц  на основании ст.424, ст. 431, п. 1 ст. 450, п.1 ст. 452, п.1 и п.3 статьи 614 ГК РФ также рассмотрены доводы, на которые ссылается истец в рамках настоящего дела.

В соответствии с вышеуказанным решением доводы истца о том, что порядок исчисления размера арендной платы на момент заключения договора аренды определялся в соответствии с Положением о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Одинцовский муниципальный район Московской области», утвержденным решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района от 28 апреля 2009 года № 15/32 (в ред. Решений Совета депутатов Одинцовского муниципального района от 07.10.2009 № 1 1/38. от 12.02.2010 № 10/41. от 30.04.2010 № 43/43. от 18.11.2011 № 13) несостоятельны, поскольку, как следует из материалов дела указанное положение было принято после заключения договора аренды нежилых помещений № 2969 от 05.06.2007, в связи с чем не может распространяться на ранее возникшие спорные правоотношения. 

В том же судебном акте установлено, что ссылка истца в обоснование доводов об изменении размера арендной платы на Решения Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области № 15/1 от 18.12.2014 и № 1/2 от 24.12.2014, несостоятельна, поскольку указанные изменения на отношения сторон, без внесения в договор аренды соответствующих изменений, не могут распространяться. 

Также установлены обстоятельства, что из условий п. 3.2. договора следует, что размер арендной платы может пересматриваться без согласования с арендатором в зависимости от темпов инфляции на основании распоряжений Администрации района, но не чаще раза в год. 

Судом по укачанному делу принимается во внимание, что истцом не обосновано соответствие изменений размера арендной платы темпам инфляции, как по требуется в соответствии с и. 3.2. договора аренды, в связи с чем суд указал на необходимость применения ст. 431 ГК РФ, согласно которой при толковании условии договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. 

Кроме этого, суд, применяя статью 12 ГК РФ, указал, что в силу ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость  государственного регулирования арендной платы отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условии сдачи в аренду имущества, находящеюся в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам,  осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Указанным судебным актом апелляционной инстанции по делу №А41-99906/2015 оставлено без изменение решение суда первой инстанции, которым истцу откачано в иске. Судом кассационной инстанций, а также Верховным Судом РФ оставлены без изменения указанные судебные акты первой и апелляционной инстанции.

Таким образом, в силу указанных норм права и разъяснений, содержащиеся в пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73,  доводы истца противоречат укачанным нормам права. 

На основании изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Судебные расходы распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ и возлагаются на истца в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца через Арбитражный суд Московской области.

Судья                                                                                                               Ж.П.Борсова