ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-30098/2022

г. Красноярск

15 августа 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2024 года. 

Полный текст постановления изготовлен         15 августа 2024 года.

 

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Петровской О.В.,

судей: Белан Н.Н., Бутиной И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Фарносовой Д.В.,

при участии в судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания):

от истца – индивидуального предпринимателя ФИО1: ФИО2, представителя по доверенности от 28.09.2022, удостоверение адвоката от 22.10.2021 № 11997,

при участии в судебном заседании в помещении Третьего арбитражного апелляционного суда: от ответчика – муниципального предприятия города Красноярска «МУНИЦИПАЛЬНАЯ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ КРАСНОЯРСКАЯ»: ФИО3, представителя по доверенности от 27.02.2024 № 7, диплом, паспорт;

от третьего лица – общества с ограниченной ответственностью Оценочное Бюро «Эксперт»: ФИО4, генерального директора общества с ограниченной ответственностью Оценочное Бюро «Эксперт» на основании выписки из ЕГРЮЛ от 02.07.2024,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального предприятия города Красноярска «МУНИЦИПАЛЬНАЯ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ КРАСНОЯРСКАЯ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

на решение Арбитражного суда  Красноярского края

от 23 апреля 2024 года по делу № А33-30098/2022,  

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному предприятию города Красноярска «МУНИЦИПАЛЬНАЯ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ КРАСНОЯРСКАЯ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – ответчик, МП «МУК Красноярская») об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи имущества с правом выкупа № 01/22 от 13.10.2022 в отношении нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер:24:50:0100173:5890, общей площадью 282.4 кв.м., путем изложения:

пункта 2.1 Договора в редакции: «Цена имущества указанного в п.1.1. настоящего договора составляет 6 093 000 (Шесть миллионов девяносто три тысячи) рублей, в том числе НДС 20% - 1 218 600 (один миллион двести восемнадцать тысяч шестьсот) рублей. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит»,

пункта 2.2 Договора в редакции: «Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу в соответствии с п.2.1 настоящего договора, вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после заключения сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам продавца в течение 5 (пяти) лет равными долями по 101 550 рублей (далее – ежемесячный платеж). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на расчетный счет Продавца»,

пункта 2.2.1 Договора в редакции: «На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже Имущества»,

пункта 2.2.2 Договора в редакции: «Расчет процентов за предоставление рассрочки производится в следующем порядке:

                     (1/3 х Ср)                 (NI х D)

Пр =                                   х

                          365                          100

Пр    –     сумма    процента,     за    соответствующий    период    с    округлением    до    двух

десятичных знаков после запятой;

Ср     –     ставка     рефинансирования     Центрального     банка     Российской     Федерации,

действующей на дату опубликования объявления о продаже Объекта;

NI – сумма задолженности, изменяет свое значение в каждом периоде помесячно в

сторону уменьшения после оплаты текущих платежей;

D  – количество календарных  дней в соответствующем периоде, определяется для

первого срока оплаты, начиная со следующего дня после дня заключения договора

купли-продажи      по      дату      первого      срока      оплаты,      установленную      графиком

рассроченных        платежей.        По        второму        и        последующим        срокам        оплаты,

установленную графиком рассроченных платежей – со дня следующего, за первым

(очередным)     сроком     оплаты     по     дату     установленную     графиком     для     второго

(последующего) срока оплаты;

365 – количество календарных дней в году (366 – если год високосный)»,

пункта 2.2.3 Договора в редакции: «Расчет процента за пользование рассрочкой независимо от дня поступления ежемесячных платежей производится не чаще 1 раза на 10 число каждого месяца. Если дата погашения задолженности приходится на нерабочий (выходной или праздничный) день, то срок оплаты переносится на первый рабочий день и отчет срока для начисления процентов заканчивается первым рабочим днем (включая этот день)»,

пункта 2.2.4 Договора в редакции: «Внесение ежемесячного платежа и процента рассрочки вносится не позднее даты, установленной настоящим договором в п.2.2.»,

пункта 2.2.5 Договора в редакции: «Оплата процентов по настоящему договору производится Покупателем не позднее оплаты ежемесячного платежа в соответствие с п.2.2 настоящего договора»,

пункта 2.3 Договора в редакции: «Оплата за приобретаемое в рассрочку Имущество может быть осуществлена досрочно по решению Покупателя»,

пункта 3.1 Договора в редакции: «Имущество Продавца передается Покупателю по акту приема-передачи в течение 10 рабочих дней с момента заключения настоящего договора. Одновременно передается вся имеющаяся техническая, проектно-сметная и иная документация на Имущество»,

пункта 4.1.1 Договора в редакции: «Передать Покупателю в собственность Имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора, подписать акт приема-передачи, а также же предоставить в Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю заявление и документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на имущество к Покупателю»,

пункта  8.2   Договора  в   редакции:   «Все   приложения   и   дополнения  к  настоящему договору являются его неотъемлемой частью, в том числе: Приложение № 1-Акт приема-передачи имущества»,

а также исключения:

пункта 3 и пункта 4 Приложения № 1 к Договору «Акт приема-передачи имущества»,

Приложения № 2 к Договору «График выкупных платежей».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца, привлечены - общество с ограниченной ответственность «Бессон» (ОГРН 

<

***>); на стороне ответчика: департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, на стороне ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью Оценочное Бюро «Эксперт». 

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 23 апреля 2024 года исковые требования удовлетворены. Цена определена в заявленном размере. 

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что в суде первой инстанции сторонами обсуждался вопрос заключения мирового соглашения, вместе с тем решение суда вынесено до согласования сторонами его условий. По мнению ответчика, указанное обстоятельство нарушает его процессуальные права.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 28.05.2024 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы с учетом отложения судебного разбирательства в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначено на 05.08.2024.

В судебном заседании 05.08.2024 устно представитель заявителя пояснил, что не согласен с выводами экспертного заключения.

Судом апелляционной инстанции предложено письменно изложить возражения по экспертному заключению к следующему судебному заседанию.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на  официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а  также в общедоступном информационном сервисе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в сети «Интернет»).

В Третий арбитражный апелляционный суд 17.07.2024 от департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.

Согласно отзыву на апелляционную жалобу департамент муниципального имущества и земельных отношений департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска считает обжалуемое решение необоснованным, подлежащим отмене. Указывает на то, что судом первой инстанции необоснованно принято во внимание исключительно только заключение эксперта ООО «Независимая оценка» от №32/2023 от 08.11.2023, поскольку в материалы дела также были представлены и иные заключения оценщиков, в том числе отчет от 06.06.2022 №08/06-22 «Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения», подготовленный ООО Оценочное бюро «ЭКСПЕРТ», согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составила 10 567 000 руб., а также отчет об оценке от 22.10.2022 №2370, подготовленный ООО «Бессон», согласно которому стоимость объекта составила 3 998 947 руб. экспертом ООО «Независимая оценка» в заключении от 05.07.2023 №24/2023 изложено исследование отчета ООО «Бессон» (представленный истцом), в котором эксперт приходит к выводу о незаконности данного отчета.

Согласно отзыву на апелляционную жалобу с учетом возражений на отзыв департамента муниципального имущества и земельных отношений истец считает обжалуемое решение законным и обоснованным. Указывает на то, что сторонами не обсуждалось заключение мирового соглашения, предложения о мирном урегулировании спора или проект мирового соглашения никогда не поступали истцу от ответчика, соответствующих доказательств ответчиком не представлено. Считает, что судом первой инстанции обоснованно не принята рыночная стоимость 10 567 000 руб., определенная в отчете от 06.06.2022 № 08/06-22 ООО Оценочное Бюро «Эксперт», так как экспертным путем определено, что данный отчет содержит существенные недостатки.

В судебном заседании представитель ответчика не согласен с заключением эксперта. Пояснил, что в экспертном заключении занижена стоимость объекта недвижимого имущества на 30 %. Считает, что здание в технически исправном состоянии. 

Представитель третьего лица общества с ограниченной ответственностью Оценочное Бюро «Эксперт»  пояснила, что возражает против признания судом первой инстанции отчета об оценке третьего лица недостоверным, эксперт не обладает специальными знаниями для оценки. 

Представитель ответчика заявил устное ходатайство об объявлении перерыва в судебном заседании для подготовки письменных пояснений.

Рассмотрев указанное ходатайство ответчика об объявлении перерыва в судебном заседании, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе может объявить перерыв в судебном заседании (часть 1 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, согласно части 5 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.

Приведенные в обоснование ходатайства обстоятельства сами по себе не свидетельствуют о необходимости объявления перерыва, поскольку ранее судебное разбирательство откладывалось, судом апелляционной инстанции предлагалось сформулировать и письменно изложить возражения по экспертному заключению к следующему судебному заседанию.

Таким образом, в период с момента вынесения решения 23.04.2024 до настоящего судебного заседания 05.08.2024 у ответчика было более трех месяцев для подготовки мотивированных возражений, однако к настоящему судебному заседанию возражения не представлены. 

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции после продолжительного отложения судебного заседания апелляционной инстанции в отсутствие уважительных причин непредставления письменных пояснений расценивает ходатайство ответчика об объявлении перерыва для подготовки возражений относительно экспертного заключения и обжалуемого решения суда как злоупотребление процессуальными правами,   в связи с чем в его удовлетворении отказано.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Между муниципальным предприятием города Красноярска «Муниципальная управляющая компания Красноярская» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) на основании протокола проведения аукциона от 16.10.2019 № 2 подписан договор аренды недвижимого имущества от 25.10.2019 № 01-25/10/19 (далее – договор аренды), согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязался передать по акту приема-передачи, а арендатор обязался принять за плату во временное владение и пользование объект: нежилое здание, общей площадью 282,4 кв.м, назначение: нежилое, 2 этажный, адрес объекта: Красноярский край, 

<

...>, кадастровый номер 24:50:0100173:5890, для использования под офисные, административные, производственно-складские помещения, не противоречащие законодательству РФ. Договор заключен сторонами сроком на 5 лет и действует с 29.10.2019 по 24.10.2024 (пункт 2.1 договора аренды). Нежилое здание передано арендатору по акту приема-передачи от 25.10.2019.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 18.03.2022 нежилое здание с кадастровым номером 24:50:0100173:5890 по адресу: 

<

...>, площадью 282,4 кв.м., расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100173:1094, является собственностью муниципального образования город Красноярск (собственность от 16.11.2016 № 24-24/001-24/999/001/2016-7359/1), принадлежит на праве хозяйственного ведения муниципальному предприятию города Красноярска «Муниципальная управляющая компания Красноярская» (зарегистрировано 10.11.2017 № 24:50:0100173:5890-24/098/2017-6), внесена запись о праве аренды ФИО1 (03.12.2019 № 24:50:0100173:5890-24/095/2019-7) сроком с 29.10.2019 по 24.10.2012.

В материалы дела представлены сведения из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, дата внесения сведений об индивидуальном предпринимателе – истце – 01.08.2016. также представлен технический паспорт здания, договор о возмещении расходов по оплате коммунальных услуг от 25.10.2019 № 01-25/10/19/К, 

Письмом от 06.05.2022 № 975 МП «МУК Красноярская» обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с просьбой на основании обращения арендатора (вх.№ 1788 от 28.04.2022) исключить нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадь ю 282,4 кв.м. из перечня муниципального имущества, необходимого для реализации мер имущественной поддержки субъектов малого среднего предпринимательства (распоряжения – 504 недв.) переданного по договору аренды от 25.10.2019 № 01-25/10/19 ИП ФИО1 на срок с 29.10.2021 по 24.10.2024 с учетом обращения последнего (вх. от 28.04.2022 № 1877).

06.06.2022 ООО Оценочное Бюро «Эксперт» по заказу ответчика подготовило отчет №08/06-22 об оценке рыночной стоимости выкупаемого объекта, согласно которому по состоянию на 06.06.2022 рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 282,4 кв.м., кадастровый номер 24:50:0100173:5890, расположенного по адресу: 

<

...>,  составляет  10 567 000 руб.

Истец обратился в МП «МУК Красноярская» (письмо от 26.07.2022 исх.№ 10, вх. от 27.07.2022 № Д-1076) с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0100173:5890, общей площадью 282,4 кв.м,, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Письмом от 10.08.2022 № 04/3599-гх департаментом городского хозяйства администрации города Красноярска согласовано совершение сделки.

Распоряжением администрации города Красноярска от 06.10.2022 № 6767-недв на основании обращения муниципального предприятия города Красноярска «Муниципальная управляющая компания Красноярская» от 12.08.2022 № 18909-ги, отчета № 08/06-22 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 06.06.2022, согласована муниципальному предприятию города Красноярска «Муниципальная управляющая компания Красноярская» возмездное отчуждение нежилого здания общей площадью 282,4 кв. м с кадастровым номером 24:50:0100173:5890, расположенного по адресу: 

<

...>, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения и арендуемого индивидуальным предпринимателем ФИО1, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества но цене, равной его рыночной стоимости, - 10 567 000 рублей, с предоставлением рассрочки оплаты нежилого здания сроком на пять лет.

Истцу направлен проект договора от 13.10.2022 № 01/22 купли-продажи имущества с правом выкупа, пункт 2.1 договора: «Цена имущества указанного в п.1.1. настоящего договора составляет 10 567 000 руб., в том числе НДС 20% - 1 761 166,67 руб. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит. Пункт 2.2 договора предусматривает обязанность перечислить аванс в размере 50% от суммы договора до подписания договора. Пункт 2.3 договора содержит условия об окончательном расчете. Пункт 3.1 договора предусматривает передачу имущества после оплаты аванса, предусмотренного пунктом 2.2 договора. Пункт 3 приложения № 1 к договору содержит положения об авансе, корреспондирующем пункту 2.2 договора. Пункт 4 приложения № 1 к договору содержит положения об окончательном расчете, корреспондирующем пункту 2.3 договора. Приложение № 2 предусматривает график выкупных платежей.

22.10.2022 ООО «Бессон» по заказу истца подготовило отчет №2370 об оценке рыночной стоимости нежилого здания, кадастровый номер 24:50:0100173:5890, адрес объекта: 

<

...>, согласно которому  по состоянию на 07.10.2022 рыночная стоимость нежилого здания оставляет 3 998 947 руб.

Письмом от 26.10.2022 вх.№ 5016 истец направил ответчику для рассмотрения и подписания протокол разногласий от 24.10.2022 № 1 к договору купли продажи имущества с правом выкупа № 01/22 от 13.10.2022, указав на оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

С целью урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, истец обратился в арбитражный суд.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

В целях надлежащей реализации этих положений частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ на уполномоченный орган при получении соответствующего заявления от субъекта предпринимательства возлагается обязанность обеспечить заключение договора о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, которая в соответствии со статьей 12 названного Закона должна быть достоверной.

При этом субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, что влечет приостановление течения срока заключения договора купли-продажи (часть 4.1, пункт 2 части 8 статьи 4 Закон № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства, в том числе, в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445 - 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, правомерен вывод суда о том, что в предмет доказывания по иску об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию входит факт достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки.

Предметом спора по настоящему делу является устранение разногласий между сторонами по условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в аренде и приобретаемого в порядке реализации преимущественного права на их приобретение в собственность, в части цены продажи следующего объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0100173:5890, общей площадью 282,4 кв.м,, расположенного по адресу: 

<

...>.

В связи с наличием спора о цене имущества, между сторонами также возникли разногласия о размере ежемесячного платежа в рамках рассрочки оплаты.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В целях устранения возникших разногласий, суд определением от 16.05.2023 по ходатайству истца назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценка» ФИО5.

10.07.2023 в материалы дела от ООО «Независимая оценка» поступило заключение эксперта № 24/2023 от 05.07.2023.

Определением суда от 04.09.2023 в судебное заседание вызван эксперт -  общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценка» ФИО5, для дачи пояснений по заключению эксперта по судебной экспертизе № 24/2023 от 05.07.2023.

В соответствии со статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторная и дополнительная экспертиза назначается в случае недостаточной ясности или полноты, возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта. Назначение повторной и дополнительной экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

Поскольку рыночная стоимость спорного объекта недвижимости согласно представленным сторонами в материалы дела отчетам о рыночной стоимости объекта недвижимости имеет существенную разницу, определением суда от 16.10.2023 ходатайство индивидуального предпринимателя ФИО1 о назначении дополнительной судебной экспертизы удовлетворено, назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза.  Проведение судебной оценочной экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценка» ФИО5.

10.11.2023 от ООО «Независимая оценка» поступило заключение эксперта № 32/2023 от 08.11.2023.

Согласно заключению эксперта от 08.11.2023 № 32/2023, по первому вопросу: на основании проведенных исследований, отчет об оценке от 06.06.2022 № 08/06-22 об оценке рыночной стоимости нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый № 24:50:0100173:5890, общей площадью 282,40 кв.м., выполненный ООО Оценочное Бюро «Эксперт», не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Оценщиком, составившим указанный отчет, допущены существенные нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, не обоснованы. 

Оценив заключение эксперта от 08.11.2023 № 32/2023, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что оно не противоречит действующему законодательству, составлено с использованием существующих методов и подходов, является обоснованным, последовательным и логичным, выводы не противоречат исследовательской части, указанное заключение составлено в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Приложения №6 к приказу Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200 «Федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)». Заключение повторной судебной экспертизы правомерно принято судом первой инстанции в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства по делу.

В силу положений пункта 2 информационного письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу положений ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ отчет об оценке должен удовлетворять требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценки.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Поскольку согласно заключению эксперта от 08.11.2023 № 32/2023 отчет об оценке от 06.06.2022 № 08/06-22 об оценке рыночной стоимости нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый № 24:50:0100173:5890, общей площадью 282,40 кв.м., выполненный ООО Оценочное Бюро «Эксперт», не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Оценщиком, составившим указанный отчет, допущены существенные нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, судом первой инстанции правомерно не принят указанный отчет об оценке в качестве доказательства по делу.

В частности, экспертом установлено, что «в соответствии с п. 8 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», «...Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения: ... ж) описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики   объекта  оценки,   а  в   отношении   объекта  оценки,   принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки при наличии)». Данная информация в п. 8 Отчета об оценке оценщиком не приведена, что является нарушением вышеприведенного Стандарта оценки.

Оценщиком не представлены фотоматериалы по оцениваемому зданию. Кроме того, описание объекта оценки вызывает сомнения в том, что оценщик осматривал данный объект. На стр. 12 Отчета об оценке указано, что физический износ дома по состоянию на 04.04.2008  составлял 16%, при этом далее приводится противоречивая информация, что это данные по состоянию на 2003 г. Оценщиком указано, что «здание находится в пригодном для эксплуатации состоянии, не эксплуатируется, требуется проведение косметического ремонта, имеется  централизованное     отопление,     централизованный     водопровод,     горячее водоснабжение, канализация». Фактически в здании отсутствует отопление, водоснабжение, имеются только электроснабжение и канализация. В здании требуется полная замена отопительного, санитарно-технического оборудования, заполнения оконных и дверных проемов, отделки. Вышеизложенное говорит о необходимости проведения капитального ремонта в здании, но не косметического.  Представленная оценщиком информация, отсутствие фотоматериалов по объекту оценки свидетельствует о том, что оценщик не осматривает здание, что является нарушением п. 5 ФСО № 3.

В отчете об оценке на стр. 30 отсутствует анализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. Оценщиком нарушен п. 8з ФСО № 3.

На стр.32 отчета об оценке из 51 предложения о продаже объектов коммерческой недвижимости оценщиком выбрано только 3, при этом непонятно, по какому принципу оценщик делал данный выбор и отказался от использования остальных объектов-аналогов. Оценщиком нарушена ст.22 в) ФСО № 7.

На стр. 16 Отчета об оценке оценщиком указано: «учитывая цель оценки, а именно заключение сделки купли-продажи, применение доходного подхода не отвечает принципу применимости в данном случае». Тем не менее Оценщиком указано, что здание находится в удовлетворительном состоянии, требует косметического ремонта. Ранее в Отчете оценке указано, что имеется большой объем площадей в гор. Красноярске, сдаваемых в аренду, поэтому приведенная оценщиком информация не является обоснованием отказа от доходного подхода к оценке в условиях имеющегося рынка аренды подобных площадей». Оценщик нарушает п. 8и ФСО № 3.

В отчете об оценке оценщиком не указана какая-либо информация о земельном участке, на котором расположено оцениваемое здание, о виде прав на него, о влиянии данного фактора на рыночную стоимость объекта оценки. Оценщик нарушает п. 6 ФСО № 7.

Нарушен п. 11 ФСО № 7 «Оценка недвижимости», не приведены анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости, анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, анализ из рынка объекта оценки отсутствует.

Оценщик нарушает требования п.22 ФСО № 7. 

Оценщик не делает корректировку на состав передаваемых прав в части прав на земельные участки, на которых расположены объект оценки и объекты-аналоги, что является существенным нарушением п. 6 ФСО № 7.

На стр.34 Оценщик применяет скидку на торг в размере -10% для всех объектов-аналогов, но не приводит копию или скриншот использованного источника информации, чем нарушает п.   11   ФСО №  3.

Оценщик не учитывает, что оцениваемое здание не имеет отопления, водоснабжения работало на привозной воде), и не делает соответствующие корректировки по данным факторам всех объектов-аналогов, у которых имеется все инженерное обеспечение, чем значительно завышает рыночную стоимость объекта оценки.

Оценщик необоснованно утверждает, что здание требует косметического ремонта, хотя в здании отсутствует отопительное оборудование, оконные и дверные проемы требуют полной замены, отделка помещений здания требует полной замены. Оценщик нарушает п.5 ФСО № 3».

Доводы ответчика и третьих лиц о несогласии с результатами судебной экспертизы   сами по себе в отсутствие ссылок на конкретные доказательства и нормы права не опровергают выводов эксперта и не свидетельствуют о недостоверности заключения судебной экспертизы. Доказательства, опровергающие выводы судебной экспертизы, ответчиком в материалы дела не представлены, соответствующие возражения не заявлены.

При этом суд апелляционной инстанции обращает внимание участников спора на то, что определение величины рыночной стоимости объекта оценки требует специальных познаний, то есть привлечения эксперта-оценщика.

Кандидатура экспертов определена в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нарушений при назначении экспертизы не выявлено, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложных заключений; квалификация экспертов подтверждена; отводов экспертам не заявлено. Наличие объективных обстоятельств, обусловливающих невозможность заявления отвода эксперту в суде первой инстанции, не доказано.

В данной связи судебная коллегия не усматривает процессуальных нарушений при назначении судебной экспертизы, квалификация эксперта подтверждена представленными в материалы дела доказательствами (квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 15.07.2021, т. 5 л.д. 168, выписка из реестра саморегулируемой организации оценщиков от 28.09.2021, т. 5 л.д. 162).

Суд дал надлежащую оценку заключению эксперта от 08.11.2023 № 32/2023 в порядке статей 81, 86 АПК РФ, на основании чего установил, что документ соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, и должным образом не оспорен ответчиком, в связи с чем признал его надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного имущества.

В данном случае разрешение в судебном порядке разногласий относительно цены выкупа спорного имущества, возникших на стадии заключения договора, соответствует подлежащим применению нормам материального права и фактическим обстоятельствам спора.

С учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии с частью 1 статьи 138 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принимает меры для примирения сторон, содействует им в урегулировании спора, в частности, разъясняет сторонам право на заключение мирового соглашения, а также последствия его заключения, однако понудить сторону к заключению мирового соглашения суд не может. Для заключения мирового соглашения необходимо добровольное волеизъявление обеих сторон.

Ответчик не представил суду доказательства направления истцу проекта мирового соглашения или доказательства согласия истца на мирное урегулирование спора при рассмотрении дела в суде первой инстанции. Согласно пояснениям истца, сторонами не обсуждалось заключение мирового соглашения, предложения о мирном урегулировании спора или проект мирового соглашения никогда не поступали истцу от ответчика.

С учетом изложенного доводы ответчика о нарушении судом первой инстанции его процессуальных прав отклоняются судом апелляционной инстанции как необоснованные.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, основания для отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  Красноярского края от 23 апреля 2024 года по делу № А33-30098/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

 

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

 

Председательствующий

 

О.В. Петровская

Судьи:

 

Н.Н. Белан

 

И.Н. Бутина