Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, 

<

...>

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-23987/2024

г. Владивосток

08 сентября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 сентября 2025 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Самофала,

судей А.В. Гончаровой, О.Ю. Еремеевой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Д. Спинка,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1,

апелляционное производство № 05АП-2773/2025 

на решение от 30.04.2025  

судьи Л.П. Нестеренко 

по делу № А51-23987/2024 Арбитражного суда Приморского края 

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) 

к Министерству имущественных и земельных отношений Приморского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

об оспаривании решения об отказе в реализации права на выкуп земельного участка с кадастровым номером 25:27:030101:496, изложенного в письме от 28.10.2024 № 20/12353, обязании,

при участии до и после перерыва: 

от ИП ФИО1: представитель ФИО2 по доверенности от 27.01.2025, сроком действия 1 год, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 06-1832), паспорт; 

от Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края: представитель ФИО3 по доверенности от 24.12.2024, сроком действия до 31.12.2025, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 11743), служебное удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, ИП ФИО1, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным решения Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края (далее – министерство) об отказе в реализации права на выкуп земельного участка с кадастровым номером 25:27:030101:496, изложенного в письме от 28.10.2024 № 20/12353, об обязании заключить с заявителем договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 25:27:030101:496 в течение месяца после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 30.04.2025 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, предприниматель обжаловал его в порядке апелляционного производства. По тексту жалобы просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Заявитель считает, что судом первой инстанции необоснованно отказано в проведении комплексной строительно-технической и землеустроительной экспертизы. В обосновании площади земельного участка с кадастровым номером 25:27:030101:496 апеллянт ссылается на выводы, подготовленные кадастровым инженером ООО «ЗемлемерЪ» от 05.03.2024. По мнению предпринимателя, суд первой инстанции, разрешая вопросы об экономической соразмерности площади испрашиваемого участка, о том является ли та или иная часть земельного участка необходимым элементом для эксплуатации объекта недвижимости, о том является ли сооружение летней площадки-кафе капитальным строением – сделал выводы по вопросам, требующим специальных познаний, для обоснования которых требовалось проведение экспертизы.

От министерства поступил письменный отзыв, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) приобщен к материалам дела.

По тексту письменного отзыва министерство выразило несогласие с доводами жалобы, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определением от 14.07.2025 судебное разбирательство откладывалось на 05.08.2025.

В судебном составе, рассматривающем настоящее дело, в связи с нахождением судьи С.В. Понуровской в отпуске на основании определения суда от 05.08.2025 произведена её замена на судью А.В. Гончарову, и рассмотрение апелляционной жалобы в порядке части 5 статьи 18 АПК РФ начиналось сначала.

К судебному заседанию через канцелярию суда от Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края поступили письменные дополнения к отзыву на апелляционную жалобу, которые в порядке статьи 262 АПК РФ приобщены к материалам дела.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы апелляционной жалобы, представил коллегии возражения на дополнительный отзыв, которые приобщены к материалам дела, а также ходатайствовал о приобщении дополнительных доказательств, приложенных к возражения на дополнительный отзыв, а именно: копия раздела 2 «Планировочная организация земельного участка» Проектной документации кафе ООО «А Архитектор»; извлечение из СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89; демонстративный материал в части предельных размеров земельных участков и параметров разрешенного строительства. реконструкции объектов капитального строительства на земельных участках с видом разрешенного использования - Общественное питание (код 4.6). в Производственной зоне (П 1) согласно П33 АГО.

Представитель министерства отклонил доводы апелляционной жалобы мотивам, изложенные в отзыве на нее, ходатайствовал о приобщении дополнительных доказательств, а именно: распоряжения департамента градостроительства Приморского края от 25.09.2019 № 110 "О внесении изменений в правила землепользования и застройки Артемовского городского округа Приморского края", скриншота из картографического сервиса "Яндекс Карты".

Рассмотрев заявленные ходатайства, коллегия на основании статьи 268 АПК РФ приобщила к материалам дела дополнительные документы, представленные заявителем и министерством.

В судебном заседании 05.08.2025 в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 18.08.2025. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99 "О процессуальных сроках" путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

Заседание продолжено в том же составе суда при ведении протокола судебного заседания тем же секретарем при участии того же представителей предпринимателя и министерства.

За время перерыва от ИП ФИО1 поступили письменные возражения на дополнение к отзыву Министерства и от Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края поступили дополнения к отзыву на апелляционную жалобу ИП ФИО1, которые приобщены к материалам дела.

В судебном заседании 18.08.2025 в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 01.09.2025. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99 "О процессуальных сроках" путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

Заседание продолжено в том же составе суда при ведении протокола судебного заседания тем же секретарем при участии того же представителей предпринимателя и министерства.

За время перерыва от Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края поступили дополнения к отзыву на апелляционную жалобу ИП ФИО1, которые приобщены к материалам дела на основании статьи 262 АПК РФ. 

В свою очередь от ИП ФИО1 поступили дополнительные доводы к возражениям на отзыв заинтересованного лица, текст которых приобщены к материалам дела на основании статьи 262 АПК РФ. 

К тексту возражений приложены дополнительные документы, представленные суду в целях наглядности, поскольку документы поданы через систему "Мой арбитр", то в соответствии с пунктом 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов» их возврат на бумажном носителе не производится. 

В ходе рассмотрения спора представителем ИП ФИО1 заявлялось ходатайство о назначении комплексной землеустроительной и строительно-технической судебной экспертизы.

Рассмотрев в судебном заседании 14.07.2025 заявленное ходатайство о назначении комплексной землеустроительной и строительно-технической судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции в порядке статей 81, 184, 185, части 2 статьи 268 АПК РФ отказал в его удовлетворении ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе. Назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

Из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в абзаце втором пункта 5 Постановления от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" следует, что ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 АПК РФ, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 29 Постановления от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку арбитражный суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по независящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; наличие в материалах дела протокола, аудиозаписи судебного заседания, оспариваемых лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в них сведений о ходатайствах или об иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Как следует из материалов дела, предпринимателем в суде первой инстанции было заявлено данное ходатайство, в удовлетворении которого судом было обоснованно отказано.

Заявителем представлено платежное поручение от 11.04.2025 №140, согласно которому апеллянтом внесены денежные средства в размере 50 000 руб. за проведение экспертизы по делу №А51-23987/2024.

Однако, в данном поручении в графе "назначение платежа" указан Арбитражный суд Приморского края. Следовательно, данное платежное поручение нельзя признать надлежащим доказательством, подтверждающим внесение денежных средств на депозитный счет Пятого арбитражного апелляционного суда в целях оплаты услуг судебной экспертизы. 

При этом, апеллянтом не представлены справки экспертных учреждений о стоимости экспертизы и сроках ее проведения, в связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствует правовая возможность для удовлетворения ходатайства ИП ФИО1 о назначении по делу комплексной землеустроительной и строительно-технической судебной экспертизы.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, с учетом представленных лицами, участвующими в деле, пояснений, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 18.12.2015 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «Востоктехнология» был заключен договор № 27-Ю-21328 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030101:496 площадью 1595 кв. м из земель населенных пунктов, находящегося по адресу: Приморский край, ул. 1-я Западная, 24 (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир северозападный угол участка с кадастровым номером 25:27:030101:268. Участок находится примерно в 70 метрах от ориентира по направлению северо-запад), вид разрешенного использования: предприятие общественного питания, в целях строительства кафе, в границах указанных в кадастровом паспорте участка. 

Между ООО «Востоктехнология» и ИП ФИО1 19.07.2016 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 18.12.2015 № 27-Ю-21328. 

Управлением архитектуры и градостроительства администрации Артемовского городского округа 11.11.2019 был подготовлен градостроительный план № RU25032000-0000000000005857 земельного участка с кадастровым номером 25:27:030101:496. 

С учетом градостроительного плана земельного участка ООО «А Архитектор» была подготовлена проектная документация кафе «ПИТ-стоп» (согласно экспликации зданий и сооружений) площадью застройки 202 кв.м, с автомобильной парковкой на 7 машино-мест, отсыпанной щебнем, площадкой контейнеров ТБО, ливневыми стоками и газоном площадью 550 кв.м.

Управлением архитектуры и градостроительства администрации Артемовского городского округа 24.11.2020 было выдано разрешение на строительство объекта (кафе) № RU 25-302-025-2020. Управлением архитектуры и градостроительства администрации Артемовского городского округа было выдано разрешение № 25-27-027-2022 на ввод объекта в эксплуатацию с наименованием: кафе в районе ул. 1-я Западная в г. Артеме. 

19.10.2022 объекту недвижимости (кафе), расположенному по адресу: Приморский край, установлено относительно ориентира расположенного за пределами участка, ориентир северо-западный угол участка с кадастровым номером 25:27:030101:268. Участок находится примерно в 701 метрах от ориентира по направлению северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, ул. 1-я Западная, 24, - присвоен кадастровый номер 25:27:030101:823, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 19.10.2022.

13.09.2023 предпринимателем в адрес Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края было направлено обращение о расторжении договора аренды от 18.12.2015 № 25-Ю-21328 и предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 25:27:030101:496 площадью 1575 кв.м, в целях эксплуатации нежилого здания - кафе с кадастровым номером 25:27:030101:823, принадлежащего заявителю на праве собственности. 

Министерством 10.10.2023 отказано в предоставлении земельного участка, в связи с тем, что испрашиваемая площадь участка несоразмерна площади объекта недвижимости (кафе). 

В министерство 25.09.2024 вновь направлено заявление о расторжении договора аренды и предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка. К заявлению приложено обоснование площади земельного участка с кадастровым номером 25:27:030101:496 от 05.03.2024, подготовленное кадастровым инженером ООО «ЗемлемерЪ». 

Письмом от 28.10.2024 №20/12353 министерство имущественных и земельных отношений Приморского края вновь отказало ИП ФИО1 в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:27:030101:496 в собственность по тем же основаниям. 

Не согласившись с принятым решением, полагая, что оно нарушает права и законные интересы заявителя, предприниматель обратился в Арбитражный суд Приморского края с рассматриваемым заявлением, в удовлетворении которого было отказано судом первой инстанции.

Повторно оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, как соответствующие материалам дела и закону, и не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

В силу части 1 статьи 198, статей 200 и 201 АПК РФ, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Как разъяснено в пункте 15 постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. Если иное не предусмотрено законом, суд не связан правовой квалификацией спорных отношений и вправе признать оспоренное решение законным (незаконным) со ссылкой на нормы права, не указанные в данном решении. 

Суд также не связан основаниями и доводами заявленных требований (часть 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, часть 5 статьи 3 АПК РФ), то есть независимо от доводов административного иска (заявления) суд, в том числе по своей инициативе, выясняет имеющие значение для дела обстоятельства, включая, соответствие содержания оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Отношения в области оборота земельных участков регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и иными нормативно-правовыми актами.

В силу пункта 2 статьи 15 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно статье 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (подпункт 2 пункта 1).

В соответствии со статьей 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа, в том числе, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 этого Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, в случае, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Пунктом 5 указанной выше статьи предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора аренды (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 названного Кодекса, и направить принятое решение заявителю.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Так, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (подпункты 1 и 14 статьи 39.16 ЗК РФ).

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (пункт 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 7 апреля 2021 г.).

При этом по смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость не только от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, но и от назначения этого объекта, целей его использования.

Установленный приведенными выше нормами порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 N 935-О, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Так, заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием и необходимую для их использования.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Указанные правовые позиции изложены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N и от 03.06.2014 N 1152/14, определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2 и определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденного Президиумом 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

С учетом положений указанных норм и сложившейся практики их применения, заявителю необходимо доказать то обстоятельство, что на испрашиваемом им земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется весь испрашиваемый земельный участок (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

Системный анализ статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 ЗК РФ позволяет сделать вывод о том, что размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость не только от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, но и от назначения этого объекта, целей его использования.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Таким образом, лицо, претендующее на предоставление земельного участка без торгов, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера, подлежащего выкупу земельного участка, возлагается на лицо, желающее его выкупить или арендовать.

Записью о государственной регистрации права от 07.11.2022 №25:27: 030101:823-25/059/2022-1 подтверждается, что ИП ФИО1 является собственником объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером 25:27:030101:823, кафе, площадью 186.7 кв.м, этаж 1, адрес (местоположение), Приморский край, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир северо-западный угол участка с кадастровым номером 25:27:030101:268, участок находится примерно в 701 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Артем, ул.1-я Западная, 24, принадлежащего ему на праве собственности.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости данный объект недвижимости с кадастровым номером 25:27:030101:823 расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 25:27:030101:496. 

Площадь спорного земельного участка с кадастровым номером 25:27:030101:496, который заявитель просит предоставить в собственность, составляет 1 595 кв.м из земель населенных пунктов, находящегося по адресу: Приморский край, ул. 1-я Западная, 24 (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир северо-западный угол участка с кадастровым номером 25:27:030101:268. Участок находится примерно в 70 метрах от ориентира по направлению северо-запад), вид разрешенного использования: предприятие общественного питания.

При этом, на данном земельном участке объект недвижимости, принадлежащий заявителю на праве собственности (регистрационная запись №25:27:030101:823-25/059/2022-1 от 07.11.2022), имеет площадь застройки 186.7 кв.м. 

В связи с чем площадь испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 25:27:030101:496 значительно превышает площадь застройки объекта недвижимости, расположенного в границах данного земельного участка.

Судом первой инстанции обоснованно учтена правоприменительная позиция, получившая отражение в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.04.2012 N 12955/11, от 03.06.2014 N 1152/14, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, от 15.08.2018 N 302-КГ18-11425, от 31.07.2018 N 305-ЭС18-10274, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409 указано также, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Бремя доказывания необходимого размера, подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка, возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

По смыслу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

При этом, само по себе наличие права собственности на объект недвижимости, без учета конкретных обстоятельств дела и определенных положений законодательства, не может повлечь безусловной обязанности уполномоченного органа по предоставлению земельного участка.

В обоснование размера испрашиваемого земельного участка ИП Печура ссылается на заключение от 05.03.2024, подготовленное кадастровым инженером ООО «ЗемлемерЪ».

Согласно статье 37 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" (далее - Федеральный закон № 221-ФЗ) результатом кадастровых работ кадастрового инженера - индивидуального предпринимателя, указанного в статье 32 настоящего Федерального закона, или работника юридического лица, указанного в статье 33 настоящего Федерального закона, является межевой план, технический план или акт обследования.

Таким образом, в соответствии с Федеральным законом № 221-ФЗ, кадастровый инженер - это лицо, обладающее специальным правом на осуществление кадастровой деятельности. При этом полномочия кадастрового инженера по подготовке заключений о соразмерности (несоразмерности) площади земельного участка к площади, занимаемой объектами недвижимости, расположенными в его границах, положениями Федерального закона № 221-ФЗ не установлены.

Вместе с тем, признавая необоснованными выводы кадастрового инженера, коллегия учитывает следующее.

Как отражено в обосновании от 05.03.2024, площадь застройки нежилого здания с кадастровым номером 25:27:030101:823 (кафе), составила 218,3 кв.м. Площадь застройки летней площадки кафе составила 266,9 кв.м. Существующие на местности инженерные сети (водопровод, электроснабжение, канализация) являются линейными, основной характеристикой которых является протяженность, площадь застройки для них не рассчитывается. Общая площадь застройки участка определена как сумма существующего здания и сооружения летней площадки и составляет: 218,3 + 266,9 = 485,2 кв.м. Процент застройки в границах земельного участка составляет 30,8% что не превышает максимальный допустимый процент застройки и соответствует требованиям ПЗЗ для вида разрешенного использования «предприятия общественного питания» в зоне П 1.

Для обеспечения функционирования объекта в рамках разрешенного использования на территории исследуемого земельного участка генеральным планом предусмотрена организация асфальтобетонного покрытия площадью 736,2 кв.м, на котором расположено 6 машино-мест для временного хранения автотранспорта (в том числе одно для МГН), площадка ТБО, проходы, проезды и разворотные площадки, что не противоречит требованиям П33 для вида разрешенного использования «предприятия общественного питания» в зоне П 1.

Проектная площадь озеленения исследуемого земельного составила 353,6 кв.м. Процент озеленения в границах земельного участка составляет 22,5%, что превышает минимальный процент озеленения - 15% и соответствует требованиям П133 для вида разрешенного использования «предприятия общественного питания» в зоне П1. 

Исходя из изложенного, кадастровый инженер ООО «ЗемлемерЪ» пришел к выводу о том, что размер земельного участка по адресу (местоположение): Приморский край, г.Артём, в районе ул. 1-я Западная, 24, необходимого для рациональной эксплуатации в рамках вида разрешенного использования «предприятия общественного питания», с учетом вышеизложенных обстоятельств, составляет 1575 кв.м (485,2 + 736,2 + 353,6 = 1575 кв.м) и не противоречит актуальным требованиям «Правил землепользования и застройки Артёмовского городского округа» в зоне П 1.

Исследовав указанное заключение, коллегия установила, что площадь застройки кафе, указанная кадастровым инженером (218,3 кв.м.) не соответствует зарегистрированному праву на здание площадью застройки 186.7 кв.м., что свидетельствует о некорректности расчетов.

Кроме того, при определении площади застройки земельного участка кадастровый инженер безосновательно учел площадь проектируемой летней площадки кафе, поскольку проектируемые объекты не порождают право собственности на землю, а летняя площадка, кроме того, не может быть отнесена к объектам недвижимости.

Судом первой инстанции обоснованно учтено, что согласованная с органами архитектуры и градостроительства проектная документация, подготовленная применительно к основному объекту (зданию - кафе с кадастровым номером 25:27:030101:823) и являвшаяся основанием для его строительства и ввода в эксплуатацию, не предусматривала строительство иного строения или сооружения на земельном участке, в том числе вспомогательного использования.

На территории, обозначенной кадастровым инженером в качестве планируемого сооружения - летней площадки, в проектной документации здания кафе с назначением ПИТ-стоп указана щебеночная автостоянка, планируемая под газон, площадью 550 кв.м.

Под ПИТ-стопом в общепите понимается точка быстрого питания, обслуживающая клиентов на вынос в автомобиль, где официант принимает заказ на стоянке и выдает блюдо в автомобиль посетителю.

Из чего следует, что летнее кафе не соответствует функциональному назначению существующего объекта недвижимости.

Доказательства того, что функциональное назначение построенного объекта недвижимости было изменено и на испрашиваемом в собственность земельном участке возведено вспомогательное сооружение, функционально связанное с существующим зданием кафе, в материалы дела не представлены.  

Кроме того, в обосновании содержится генеральный план земельного участка с кадастровым номером 25:27:030101:496, где обозначены границы существующего здания - кафе и проектируемого сооружения - летней площадки - кафе, при этом не представлена согласованная с органами архитектуры и градостроительства проектная документация, подготовленная применительно к основному объекту (зданию - кафе с кадастровым номером 25:27:030101:823) и являвшаяся основанием для его строительства и ввода в эксплуатацию, а также предусматривающая строительство иного строения или сооружения на земельном участке, в том числе вспомогательного использования.

Коллегией также не принимаются доводы апеллянта о том, что проектируемая летняя площадка задействована в предпринимательской деятельности и является необходимым элементом для эксплуатации здания кафе.

Действительно, в силу части 10 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Однако, само по себе возведение проектируемой летней террасы не порождает у заявителя права на приобретение в собственность земельного участка, поскольку данный объект имеет вспомогательное назначение, а испрашиваемый земельный участок площадью 1 595 кв. м значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации расположенного на нем строения.

Указанная правовая позиция соответствует правовой позиции, изложенное в пункте 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2021) 9УТВ. Президиумом Верховного суда РФ 07.04.2021).

Подпунктами 1 и 14 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Так, возведение на земельном участке объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Вопреки позиции заявителя, судом учтена позиция, сформулированная в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 6 марта 2017 г. N 305-КГ16-16409, от 14 декабря 2021 г. N 302-ЭС21-14414, исходя из которой при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта. Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 Гражданского кодекса и статья 39.20 Земельного кодекса).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16 января 2018 г. N 310-ЭС17-20379, лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью, при этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

С учетом изложенного, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

Противоположное толкование закона, приведет к созданию такой ситуации, когда злоупотребляющее правом лицо получит возможность без конкурентной процедуры приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости.

Так, со ссылкой на Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89, апеллянт то, что на спорном участке имеются летняя площадка и автостоянка.

Однако, договором аренды, как и градостроительным планом не предусмотрено размещение летней площадки и автостоянки.

Согласно условиям договора от 18.12.2015 № 27-Ю-21328 и соглашения от 19.07.2016 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 18.12.2015 № 27-Ю-21328, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 25:27:030101:496: предприятие общественного питания, в целях строительства кафе.

Между тем, проектируемое сооружение летней площадки - кафе, которое планируется разместить в границах испрашиваемого земельного участка, не влияет на обоснование соразмерности (несоразмерности) площади земельного участка к площади, занимаемой объектами недвижимости, расположенными в его границах, так как фактически такой объект в настоящем отсутствует.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

То есть заявитель в рамках настоящего спора должен доказать, что на спорном участке расположен принадлежащий заявителю объект недвижимого имущества, для эксплуатации которого требуется именно данный земельный участок всей площади.

Указанные правовые позиции изложены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.06.2014 N 1152/14, определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2 и определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394.

Из изложенного следует, что здание, для эксплуатации которого испрашивается земельный участок, должно уже быть на данном земельном участке, а не планироваться к постройке. При этом размер участка подлежит определению относительно находящегося на нем объекта недвижимости, а не относительно самого себя.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства размещения на испрашиваемом заявителем земельном участке каких-либо иных сооружений, в том числе необходимых для эксплуатации здания кафе, утверждения заявителя о несостоятельности доводов министерства об определении испрашиваемой площади участка с учетом перспективного его освоения, является неверным и не соответствует последовательной позиции заявителя. Как указал сам заявитель, земельный участок необходим в испрашиваемой площади в связи с планируемой будущей реконструкцией здания летней площадки – кафе.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь эксплуатируемых на нем объектов недвижимости. Оснований для переоценки указанных выводов не имеется, поскольку заявителем не представлены доказательств того, что весь испрашиваемый земельный участок необходим для цели эксплуатации указанного объекта недвижимости, оснований для признания незаконным оспариваемого отказа у суда первой инстанции не имелось.

Таким образом, оспариваемый отказ министерства соответствуют действующему законодательству и, вопреки изложенным в апелляционной жалобе доводам, не нарушают предоставленное статьей 39.20 ЗК РФ исключительное право предпринимателя на приобретение земельного участка, на котором находится принадлежащее ему недвижимое имущество. 

Доводы заявителя жалобы сводятся по существу к несогласию с правильной оценкой судом первой инстанции верно установленных фактических обстоятельств дела, что не является основанием для отмены либо изменения судебного акта.

Доводы апеллянта о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы, судом апелляционной инстанции отклоняются.

По смыслу статьи 82 АПК РФ судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Если необходимость проведения экспертизы отсутствует, суд отказывает в ходатайстве о назначении судебной экспертизы.

Следуя правовой позиции, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 09.03.2011 N 13765/10 по делу N А6317407/2009, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Если необходимость проведения экспертизы отсутствует, суд отказывает в ходатайстве о назначении судебной экспертизы.

В настоящем случае суд первой инстанции не усмотрел процессуальных оснований для проведения комплексной строительно-технической и землеустроительной экспертизы, разрешив соответствующие разногласия сторон путем оценки представленных доказательств, поскольку поставленные заявителем на разрешение эксперта вопросы, касающиеся определения площади и границ земельного участка с указанием координат поворотных точек необходимого для содержания, эксплуатации и обслуживания, а также доступа в отношении здания банкетного зала-кафе «Таежное» с кадастровым номером 25:27:030101:823, с летней площадкой эксплуатируемой в теплое время года, в рамках настоящего дела не имеют правового значения, с учетом наличия в деле совокупности доказательств, являющейся достаточной для установления факта о несоразмерности площади земельного участка площади, занимаемой зданием с кадастровым номером 25:27:030101:823, расположенным в его границах и необходимой для его обслуживания. Установление точного размера площади земельного участка, необходимого для эксплуатации здания кафе, не входит в число обстоятельств, подлежащих установлению для правильного разрешения спора, исходя из его предмета

Принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Нарушения норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционным судом не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы, относятся на её подателя. 

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 30.04.2025 по делу №А51-23987/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Самофал

Судьи

А.В. Гончарова

О.Ю. Еремеева