АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7345/22 

Екатеринбург

09 декабря 2022 г.

Дело № А07-9751/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 декабря 2022 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей  Краснобаевой И.А., Суспициной Л.А.     

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Страховой брокер «Выбор» на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2022 по делу № А07-9751/2021 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью «Страховой брокер «Выбор» (далее – общество «СБ «Выбор») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением (с учетом уточнения исковых  требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – министерство) об уменьшении размера арендной платы за 2020 г. по договору аренды от 19.02.2020 № РБЗ-20А находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан земельного участка с установленного договором размера  5 112 320 руб. до 2 905 744 руб. 73 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: государственное унитарное предприятие «Башавтотранс» Республики Башкортостан, государственное казенное учреждение «Управление имуществом казны Республики Башкортостан».

Решением суда первой инстанции от 24.03.2022 исковые требования удовлетворены.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 18.07.2022  решение суда отменено. В удовлетворении исковых требований общества «СБ «Выбор» отказано.

В кассационной жалобе общество «СБ «Выбор» просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и предоставленным доказательствам. Заявитель поясняет, что помимо наличия препятствий в доступе истца на земельный участок на переданном в аренду земельном участке располагались постройки, принадлежащие третьим лицам и занимающие 10% площади земельного участка, в связи с чем, по мнению заявителя, требования истца, заявленные о снижении арендной платы пропорционально занимаемой указанными объектами площади и в соответствии с периодом их нахождения на земельном участке, являются законными и обоснованными.

Также заявитель не согласен с выводами суда об отсутствии у арендатора права заявлять возражения относительно состояния переданного имущества после подписания акта-приема передачи, а также о том, что истец не предоставил надлежащих доказательств, подтверждающих наличие объективных и непреодолимых для истца препятствий в пользовании земельным участком в заявленный период, как противоречащими правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588. 

Проверив законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что между обществом «СБ «Выбор» (арендатор) и министерством (арендодатель) заключен договор аренды от 19.02.2020 № РБЗ-20А находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан земельного участка, в соответствии с пунктом 1.1 которого на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Республики Башкортостан, от 05.02.2020 № 2 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020705:1447, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Клавдии Абрамовой, с видом разрешенного использования «торговые объекты мелкорозничной торговли: торговые павильоны, торговые киоски» (без права капитального строительства), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью, общей площадью 1650 кв. м. 

Согласно пункту 2.1 договора участок обладает всеми свойствами и качествами, необходимыми для его использования по целевому назначению. 

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что участок не обременен правами третьих лиц. 

Договор заключен сроком на 10 лет, срок аренды исчисляется с момента подписания договора до 19.02.2030 (пункт 3.1 договора).

На основании пункта 4.1 договора размер арендной платы определен по результатам аукциона и составляет в год – 5 112 320 руб. 

В силу пункта 5.2 договора арендодатель обязан: передать арендатору участок по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением, в течение 10-ти дней с момента подписания сторонами настоящего договора (пункт 5.2.1 договора); не препятствовать осуществлению арендатором хозяйственной деятельности, если она не противоречит условиям настоящего договора и требованиям законодательства Российской Федерации и Республики Башкортостан (пункт 5.2.2 договора); в месячный срок рассматривать обращения арендатора по вопросам использования участка (пункт 5.2.3 договора). 

По акту приема-передачи от 19.02.2020 земельный участок категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020705:1447 передан обществу «СБ «Выбор» в арендное пользование. 

В акте стороны отразили, что земельный участок передан в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением. Арендатор не имеет претензий к арендодателю в отношении состояния участка с момента его передачи.

По заказу общества «СБ «Выбор» актом установления границ земельного участка в натуре от 17.03.2020 были установлены границы земельного участка с кадастровым номером 02:55:020705:1447 общей площадью 1650 кв. м согласно плану. 

Актом от 02.07.2020, составленным в результате осмотра земельного участка,  установлено наличие капитального забора на протяжении всего земельного участка со стороны ул. Лесотехникума и пр. С. Юлаева. В границах земельного участка выявлены некапитальные постройки в количестве 9 штук, принадлежность которых не установлена, со слов руководителя УПАТИ-2 филиала ГУП «Башавтотранс» Республики Башкортостан указанные объекты принадлежат ГУП «Башавтотранс» Республики Башкортостан.

Письмом от 14.04.2020 исх. № Мз3 общество «СБ «Выбор» обратилось в министерство с просьбой о пересмотре арендной платы по договору в 2020 г. в связи с невозможностью использовать имущество, связанной с применением органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

 Письмом от 20.04.2020 исх. № МЗ4 общество «СБ «Выбор» обратилось в министерство с просьбой в течение 3 рабочих дней со дня обращения заключить дополнительное соглашение, предусматривающее освобождение от арендной платы с 01.04.2020 по 31.12.2020.

Письмом от 09.06.2020 № Мз4 общество «СБ «Выбор», ссылаясь на невозможность использования арендуемого земельного участка по причине нахождения на нем капитального забора, принадлежащего ГУП «Башавтотранс» Республики Башкортостан, просило министерство направить уполномоченных представителей для актирования земельного участка.

Согласно протоколу от 16.06.2020 рабочего совещания по вопросу использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:020705:91, расположенного по адресу: Республика Башкортсотан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Клавдии Абрамовой, д. 5, ГУП «Башавтотранс» Республики Башкортостан было предписано осуществить мероприятия по демонтажу старого и установке нового забора по границе земельного участка, обществу «СБ «Выбор» – приобрести материалы для установки нового забора; ГУП «Башавтотранс» Республики Башкортостан и обществу «СБ «Выбор» – заключить соглашение об установлении сервитута на земельный участок с кадастровым номером 02:55:020705:91. 

Письмом от 13.07.2020 исх. № 1307, нарочно сданным в ГУП «Башавтотранс» Республики Башкортостан, общество «СБ «Выбор» заявило требование о сносе 9 некапитальных построек и капитального забора, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020705:1447.

Ссылаясь на положения статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, на невозможность использования арендованного земельного участка по назначению в период с 19.02.2020 по 04.09.2020 ввиду расположения на земельном участке бетонного забора и 9-ти некапитальных построек, на усиление негативных последствий от передачи ненадлежащего земельного участка в виду принятия Указа главы Республики Башкортостан от 18.03.2020 № УГ-111 «О введении режима «Повышенная готовность» на территории Республики Башкортостан в связи с угрозой распространения в Республике Башкортостан новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)», общество «СБ «Выбор» обратилось в арбитражный суд с требованиями об уменьшении размера арендной платы за 2020 г. по договору аренды.

 Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.12.2021 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью НПП «Картгеотех» ФИО1

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении от 17.02.2022 № 10-21.12.2021,  на 19.02.2020 до момента демонтажа капитальных железных ворот и капитального забора указанная территория была единым пространством УПАТП № 2 филиала ГУП «Башавтотранс». Въезд на данную территорию осуществлялся по пропускному режиму УПАТП № 2 филиала ГУП «Башавтотранс». На день проведения натурных исследований 20.01.2022 к земельному участку с кадастровым номером 02:55:020705:1447 имеется свободный и беспрепятственный доступ. В тоже время на часть территории земельного участка 02:55:020705:1447 со слов представителя истца ФИО2 и ФИО3 - руководителя УПАТП № 2 филиала ГУП «Башавтотранс» установлен сервитут (в сведениях Единого государственного реестра недвижимости эти данные отсутствуют) и осуществляется заезд к земельному участку 02:55:020705:91 УПАТП № 2 филиал ГУП «Башавтотранс». Перед въездом на участок 02:55:020705:91 установлен пункт охраны. По словам ФИО3 заезд осуществляется по пропускному режиму в соответствии с внутренним положением УПАТП №2 филиала ГУП «Башавтотранс». Перед въездом выдается разовый пропуск установленного образца. Эксперт указал, что доступ (въезд) на земельный участок с кадастровым номером 02:55:020705:1447 осуществляется через территорию, которая ранее была перегорожена капитальным забором и капитальными воротами ГУП «Башавтотранс». 

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик передал истцу в аренду земельный участок с недостатками, препятствующими его беспрепятственному использованию, а именно не был обеспечен свободный доступ к земельному участку, не были своевременно демонтированы павильоны, принадлежащие предыдущему арендатору. Истец, действуя осмотрительно и добросовестно, не мог предполагать, что доступ к участку будет невозможен, в связи с тем, что железные ворота остались под контролем третьего лица, а иной доступ оказался ограничен капитальным забором, демонтаж павильонов также не мог быть им осуществлен без согласия третьего лица.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлеторении исковых требований общества «СБ «Выбор», суд апелляционной инстанции обоснованно руководствовался следующим.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). 

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 1статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. 

Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. 

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суд апелляционной инстанции принял во внимание, что действительность и заключенность договора аренда от 19.02.2020 № РБЗ-20А  лицами, участвующими в деле, в ходе исполнения его условий не оспорены.

Далее суд установил, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:020705:1447 категории земель населенных пунктов  был поставлен на кадастровый учет 15.10.2019. 

На основании проведенного аукциона на право заключения договора аренды земельный участок был предоставлен в арендное пользование обществу «СБ «Выбор». 

По акту приема-передачи от 19.02.2020 земельный участок с кадастровым номером 02:55:020705:1447 категории земель населенных пунктов был передан обществу «СБ «Выбор» в арендное пользование. 

При этом суд установил, что при составлении акта приема-передачи от 19.02.2020 общество «СБ «Выбор» каких-либо возражений относительно характеристик, состояния и возможности использования спорного земельного участка не заявило.

Суд заключил, что наличие на земельном участке бетонного забора и девяти некапитальных построек не могли не быть обнаруженными арендатором при надлежащей приемке земельного участка в пользование. 

Суд верно отметил, что подписанием указанного акта приема-передачи от 19.02.2020 общество «СБ «Выбор» фактически подтвердило, что состояние получаемого им в аренду земельного участка с имеющимися на нем сооружениями удовлетворяет потребностям арендатора, вследствие чего и в силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации утратило право на заявление возражений относительно указанных недостатков сданного в аренду имущества. 

С учетом предоставленных в материалы дела доказательств суд заключил, что разумных мер для изучения (наглядного восприятия) земельного участка, который истец пожелал приобрести на праве аренды, обществом «СБ «Брокер» совершены не было.

Помимо изложенного суд заключил, что материалы дела не содержат убедительных доказательств того, что имеющиеся на спорном земельном участке сооружения, их конфигурация и месторасположение создавали объективные и непреодолимые для истца препятствия в пользовании земельным участком за весь заявленный в иске период. 

Оценив и исследовав предоставленные в материалы дела письма общества «СБ «Выбор», направленные истцом в адрес министерства, ГУП «Башавтотранс» Республики Башкортостан,  протокол от 16.06.2020 рабочего совещания по вопросу использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:020705:91, расположенного по адресу: Республика Башкортсотан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Клавдии Абрамовой, д. 5,  суд признал, что  указанные документы не подтверждают наличие препятствий в пользовании земельным участком арендатором за весь заявленный в иске период. 

Более того, суд не установил оснований для вывода о том, что обществу  «СБ «Выбор» чинились препятствия по доступу (въезду) на земельный участок с кадастровым номером 02:55:020705:1447, факт пропускного режима на въезде, организованном ГУП «Башавтотранс», документально не подтвержден, факты недопуска общества «СБ «Выбор» на арендуемый им земельный участок документально зафиксированы не были. 

Помимо изложенного суд апелляционной инстанции установил следующее.

Согласно дополнительно представленным ГУП «Башавтотранс» в апелляционный суд доказательствам, приложенным к отзыву на апелляционную жалобу, в спорный период само общество «СБ «Выбор» арендовало у ГУП «Башавтотранс» три из указанных девяти некапитальных построек, что опровергает голословные утверждения истца о невозможности использования им арендуемого земельного участка. 

Таким образом, суд обоснованно признал, что обстоятельства того, что до момента демонтажа капитальных железных ворот и капитального забора спорная территория была единым пространством УПАТП № 2 филиала ГУП «Башавтотранс», въезд на данную территорию осуществлялся по пропускному режиму УПАТП № 2 филиала ГУП «Башавтотранс», не свидетельствуют о том, что общество «СБ «Выбор» либо его клиенты при соблюдении указанного режима были лишены доступа к земельному участку 02:55:020705:1447, также учитывая, что случаев недопуска истца или его сотрудников (клиентов) на спорный земельный участок зафиксировано не было.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции отклонил как не имеющий правового значения вывод эксперта, изложенный в заключении  от 17.02.2022 № 10-21.12.2021, о том, что доступ (въезд) на земельный участок с кадастровым номером 02:55:020705:1447 осуществляется через территорию, которая ранее была перегорожена капитальным забором и капитальными воротами ГУП «Башавтотранс».

Более того, суд принял во внимание, что выводы эксперта основаны на основании слов и пояснений представителей лиц, участвующих в деле, в силу чего такое экспертное исследование не может быть признано достоверным. 

Ссылка общества «СБ «Выбор» на Указ главы Республики Башкортостан от 18.03.2020 № УГ-111 «О введении режима «Повышенная готовность» на территории Республики Башкортостан в связи с угрозой распространения в Республике Башкортостан новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)»  и положения Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» рассмотрена и обоснованно отклонена судом апелляционной инстанции со ссылкой на разъяснения, изложенные в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020), и учитывая, что общество «СБ «Выбор» не отнесено к числу арендаторов, являющихся субъектами малого или среднего предпринимательства и осуществляющих деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. 

Более того, суд установил, что истцом также не были предоставлены доказательства того, что общество было лишено возможности использовать земельный участок по назначению по причине принятия на территории Республики Башкортостан решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. 

При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из недоказанности истцом объективной невозможности использования в спорный период арендуемого земельного участка, суд апелляционной инстанции обоснованно отменил  решение суда первой инстанции и обоснованно отказал в удовлетворении заявленных обществом «СБ «Выбор» требований. 

Фактические обстоятельства дела судом апелляционной инстанции установлены и исследованы в полном объеме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Ссылка заявителя на правовой подход, изложенный в определении Верховного суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588, несостоятельна, поскольку выводы суда, изложенные в отмеченном заявителем судебном акте, основаны на иных фактических обстоятельствах дела.

Иные доводы общества «СБ «Выбор», изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления, доводы не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют, доводы направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы материального права применены судом правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены постановления арбитражного суда, не выявлено.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2022 по делу № А07-9751/2021 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Страховой брокер «Выбор» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий           И.А. Татаринова 

 

Судьи           И.А. Краснобаева

 

Л.А.  Суспицина