АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

РЕШЕНИЕ

28 февраля 2023 года

 

Дело № А33-13726/2022

Красноярск

 

Резолютивная часть решения объявлена 17 февраля 2023 года.

В полном объеме решение изготовлено 28 февраля 2023 года.

 

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Красовской С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску дело по иску общества с ограниченной ответственностью торговый дом "Маршал" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Красноярск)

к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Новый Город" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Красноярск)

о взыскании денежных средств, неустойки, обязании передать нежилое помещение,

к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены:

- АО «УСК «Новый Город» (ИНН 

<

***>, г. Красноярск),

- ООО «Арт Григ» (ИНН 

<

***>, г. Красноярск),

- ООО "Компания Рэй"

в судебном заседании присутствуют:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 09.01.2023, личность удостоверена паспортом, (09.02.2023, 15.02.2023, 17.02.2023)

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности от 20.09.2022, личность удостоверена паспортом,  (09.02.2023, 15.02.2023, 17.02.2023)

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО3, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью Торговый дом "Маршал" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточенным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Новый Город" (далее – ответчик) о взыскании 715 627 руб. 20 коп. за возмещение расходов на устранение недостатков по договору уступки права требования и перевода долга №А-Н-УК2/1 от 09.12.2019 к договору участия в долевом строительстве №А-Н2/4 от 06.05.2019, 595 795 руб. 20 коп. неустойки с 01.01.2022 по 04.05.2022, с 05.05.2022 неустойки до фактического исполнения обязательства, обязании передать объект долевого строительства – нежилое помещение (офис 1.4.) по адресу: 

<

...>.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 28.06.2022 возбуждено производство по делу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: АО «УСК «Новый Город», ООО «Арт Григ», ООО «КСК».

Определением суда от 07.10.2022 удовлетворено ходатайство общества с ограниченной ответственностью "Новый Город" о назначении судебной строительной технической экспертизы удовлетворить. Назначена судебная строительная техническая экспертиза. Проведение экспертизы поручено экспертам ООО НЭЦ «Триада-Строй» - ФИО4, ФИО5, ФИО6.

14.11.2022 в материалы дела от ООО НЭЦ «Триада-Строй» поступило экспертное заключение, которое приобщено к материалам дела на основании статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 06.12.2022 участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Компания Рэй".

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

ООО Торговый дом «Маршал» является участником долевого строительства на основании договора уступки права требования и перевода долга №А-Н-УК2/1 от 09.12.2019 г. к договору участия в долевом строительстве №А-Н2/4 от 06.05.2019 (договор долевого участия) по которому ООО «Новый город» является Застройщиком.

В соответствии с п. 1.1. и 1.2. договора долевого участия застройщик обязуется передать объект долевого участия (помещение), а участник долевого строительства принять. Помещение имеет следующие характеристики:

Назначение объекта долевого строительства - нежилое помещение (офис 1.4.);

Этаж - 1;

Проектная площадь нежилого помещения - 128,70 кв.м.;

Количество частей нежилого помещения - 3;

Площадь частей нежилого помещения:

-помещение офиса - 117,09 кв.м.;

-тамбур - 6.67 кв.м.;

-универсальная кабина - 4,94 кв.м.

Согласно пункту 1.6 договора долевого участия срок передачи объекта участнику долевого строительства не позднее 31 декабря 2021 года.

Согласно пункту 2.1. договора долевого участия цена объекта составляет 10 296 000 (десять миллионов двести девяносто шесть тысяч) рублей. Указанная сумма внесена в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № 276 от 30.12.2019.

16.11.2021 при осмотре объекта долевого строительства - нежилого помещения (офис 1.4) ООО Торговый дом «Маршал» были выявлены недостатки, которые отражены в акте осмотра нежилого помещения офис 1.4

29.12.2021 исх. №107 в адрес ответчика была направлена претензия с замечаниями по устранению строительных недостатков, указанных в акте осмотра нежилого помещения офис 1.4 по адресу: 

<

...> повторным приложением указанного акта. А также указанием того факта, что перечисленные в акте недостатки не устранены, что препятствует принятию объекта долевого строительства и дальнейшей его эксплуатации и просьбой устранения выявленные недостатков.

14.01.2022 при повторном осмотре объекта долевого строительства - нежилого помещения (офис 1.4) были выявлены недостатки, которые не были устранены и отражены в акте осмотра нежилого помещения офис 1.4 по адресу: 

<

...>.

При наличии вышеуказанных замечаний ООО «Новый город» 27 января 2022 года был составлен односторонний акт приема-передачи к Договору долевого участия и направлен почтой в адрес ООО Торговый дом «Маршал».

02.02.2022 года исх. №4 в адрес ООО «Новый город» была направлена повторная претензия.

ООО Торговый дом «Маршал» 21 февраля 2022 в составе комиссии с участием ООО «ЕСК» произведен осмотр объекта долевого строительства и составлен акт осмотра объекта и выявленных недостатков, в связи, с чем 21 февраля 2022 в адрес ответчика было направлено письмо (исх. №15) с приложением подтверждающих документов.

По итогам комиссионного осмотра нежилого помещения, представителями истца, ответчика и ООО «ЕСК», был составлен рекламационный акт от 04.03.2022 и зафиксированы существенные строительные недостатки, которые, ответчик обязался устранить в установленные сроки (исх. №0304-6/НГ от 04 марта 2022).

В адрес ООО Торговый дом «Маршал» 18 марта 2022 поступил ответ (исх. №0309-11/НГ от 09 марта 2022) на направленную претензию в отношении объекта долевого строительства, расположенного по адресу: 

<

...>, офис 1.4. о готовности устранения замечаний согласно рекламационного акта от 04 марта 2022.

Дополнительно, на основании направленного в адрес ООО Торговый дом «Маршал» письма (исх. №0325-57/НГ от 25.03.2022), осуществлена проверка устраненных недостатков.

В рамках устранения строительных недостатков были выявлены дефекты, которые зафиксированы комиссионным осмотром 30 марта 2022 представителями истца, ответчика и ООО «ЕСК».

В процессе комиссионного осмотра нежилого помещения (офис 1.4) сторонами, с использованием специального оборудования, оставлен акт.

Дополнительно 31.03.2022 ООО Торговый дом «Маршал» были произведены замеры стен, указанных в пунктах 3 и 4 вышеуказанной таблицы. Указанные замеры отражены в исполнительной схеме и были переданы в адрес ответчика 05 апреля 2022 (исх. №34 от 04 апреля 2022).

Вышеуказанные недостатки являются существенными для ООО Торговый дом «Маршал», в результате чего влекут невозможность осуществления предпринимательской деятельности.

В адрес истца уведомления застройщика о переносе срока передачи объекта, предусмотренным договором об участии в долевом строительстве, не поступало.

Нежилое помещение не передано, то есть срок передачи нежилого помещения по договору участия в долевом строительстве №А-Н2/4 от 06 мая 2019 нарушен, в том числе строительные недостатки застройщиком не устранены.

Срок устранения строительных недостатков 60 календарных дней (04 марта 2022- 03 мая 2022).

В соответствии со ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ истцом насчитана неустойка в размере  595 795 руб. 20 коп.

Так как работы выполнены не были, истец вынужден заключить договор подряда на устранение строительных недостатков с ООО «ЕСК». На основании заключенного договора сторонами согласован локально-сметный расчет стоимость работ устранению строительных недостатков, по которому составила 715 627 руб. 20 коп. согласно уточнению.

В связи с тем, что указанные недостатки устранены не были, истец в претензионном порядке (исх. №47 от 04.05.2022) обратился к ответчику с требованием соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве №А-Н2/4 от 06 мая 2019 в размере 1 747 833  руб. 20 коп. путем возврата уплаченной суммы по указанным в претензии реквизитам.

Тем не менее, до на стоящего времени ответчик не предпринял никаких мер для устранения строительных недостатков, объект долевого строительства не передан истцу.

Истцом соблюден претензионный порядок. Поскольку до настоящего времени в добровольном порядке требования истца ответчиком не исполнены, истец обратился с настоящим иском в суд.

В материалы дела поступил отзыв на исковое заявление, а также дополнение к нему, согласно которым ответчик иск не признает, возражая против удовлетворения заявленных требований  указывает:

- 20.01.2022, 25.01.2022 участнику были направлены телеграммы по адресу, указанному в договоре участия долевого строителя (договора уступки права (требования) и перевода долга) с просьбой явиться для повторного осмотра и приемки нежилого помещения. Однако Участник на осмотр в предложенное время не явился, и как следствие, факт необоснованного уклонения от принятия квартиры явился основанием к составлению одностороннего акта приема-передачи от 27.01.2022 к Договору долевого участия  и  направлен  почтой  по адресу ООО ТД «Марщал», указанному участником долевого строительства (ООО «Торговый Дом «Маршал») в договоре участия долевого строительства (договор уступки права (требования) и перевода долга).

- при отказе от приемки квартиры при осмотре 16.11.2021, 14.01.2022 участником не было заявлено существенных недостатков, которые не позволяли бы ему принять нежилое помещение;

- ссылается на статью 10 ГК РФ;

- относительно стоимости устранения недостатков ответчиком также заявлены возражения;

- ссылается на положения Постановления Правительства РФ № 890 от 17.05.2022;

- ссылается на положения Постановления Правительства РФ №479 от 26.03.2022 в части отсрочки возмещения неустойки;

- заявляет о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 07.10.2022 удовлетворено ходатайство общества с ограниченной ответственностью "Новый Город" о назначении судебной строительной технической экспертизы удовлетворить. Назначена судебная строительная техническая экспертиза. Проведение экспертизы поручено экспертам ООО НЭЦ «Триада-Строй» - ФИО4, ФИО5, ФИО6.

14.11.2022 в материалы дела от ООО НЭЦ «Триада-Строй» поступило экспертное заключение, которое приобщено к материалам дела на основании статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

ООО Торговый дом «Маршал» является участником долевого строительства на основании договора уступки права требования и перевода долга №А-Н-УК2/1 от 09.12.2019 г. к договору участия в долевом строительстве №А-Н2/4 от 06.05.2019

Отношения сторон, таким образом, регулируются положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно части 1 статьи 8 Закон № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

В соответствии с частью 4 статьи 8 Закон № 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Согласно части 5 статьи 8 Закон № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 12.10.2021 N 5-КГ21-106-К2, 2-7333/2019 участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

Как следует из материалов дела за исх.№1028-1/НГ-0 от 28.10.2021 составлено уведомление о завершении строительства жилого дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, согласно которому осмотр нежилого помещения назначен застройщиком на 12.11.2021 с 9-00 до 16-00, которое было направлено ответчиком в адрес истца, но не получено адресатом.

16.11.2021 при осмотре объекта долевого строительства - нежилого помещения (офис 1.4) ООО Торговый дом «Маршал» были выявлены недостатки, которые отражены в акте осмотра нежилого помещения офис 1.4.

Составлена претензия №107 от 29.12.2021, направленная в адрес застройщика.

При вторичном осмотре 14.01.2022 участник объект также не принял по причине не устраненных ранее выявленных недостатков в полном объеме.

20.01.2022, 25.01.2022 участнику были направлены телеграммы по адресу, указанному в договоре участия долевого строителя (договора уступки права (требования) и перевода долга) с просьбой явиться для повторного осмотра и приемки нежилого помещения. Однако Участник на осмотр в предложенное время не явился, и как следствие, факт необоснованного уклонения от принятия квартиры явился основанием к составлению одностороннего акта приема-передачи от 27.01.2022 к Договору долевого участия  и  направлен  почтой  по адресу ООО ТД «Марщал», указанному участником долевого строительства (ООО «Торговый Дом «Маршал») в договоре участия долевого строительства (договор уступки права (требования) и перевода долга).

В материалы дела представлено письмо застройщика №0127-51/НГ от 27.01.2022, которым в адрес истца направлен акт приема-передачи от 27.01.2022, согласно описи вложения в ценное письмо 31.01.2022 ответчиком в адрес истца направлен акт приема-передачи к договору № А-Н 2/4 участия в долевом строительстве от 06.05.2019 (односторонний), как следует из сведений сайта АО «Почта России» почтовое отправление с идентификатором принято в отделении связи -31.01.2022, вручено адресату – 15.02.2022

Согласно акту приема-передачи ключей от 15.02.2022 в целях исполнения договора № А-Н 2/4 участия в долевом строительстве от 06.05.2019 . Сторона 1 (ООО «Новый город») передает, а Сторона 2 (ООО ««Торговый Дом «Маршал») принимает ключи от нежилого помещения № 240, расположенного по адресу 

<

...>:

- в количестве 5 (пять) штук от тамбура;

- в количестве 4 (четырех) штук от электрощитовой.

- в количестве 5 (пять) штук от входной двери

- в количестве 2 (двух) штук от пожарной сигнализации.

Таким образом, истцом получен односторонний акт приема-передачи и сторонами подписан акту приема-передачи ключей – 15.02.2022.

Также в материалы дела представлена претензия №4от 02.02.2022, согласно которой истец указывает на отсутствие ответа на претензию от 29.12.2021. Претензией №11 от 14.02.2022 истец уведомил ответчика о готовности к принятию объекта долевого строительства в случае устранения выявленных 16.11.2021, 14.02.2022 недостатков.

Представлен акт осмотра объекта и выявленных недостатков от 21.02.2022, составленный за подписями ООО «Торговый Дом «Маршал», ООО «Енисейская строительная компания», указанный акт был направлен ответчику письмом исх. №15 от 21.02.2022, также по тексту указанного письма имеется указание, согласно которому 16.02.2022 истцу стало известно о направлении одностороннего акта приемки объекта от 27.01.2022.

Также в материалы дела представлен рекламационный акт от 30.03.2022 на основании претензии вх. №692 от 25.03.2022 (составлен за подписями АО «УСК «Новый город», - ООО «Арт Григ», ООО "Компания Рэй", ООО «Новый город») , а также акт осмотра объекта и выявленных недостатков от 30.03.2022 (составлен за подписями ООО «Торговый Дом «Маршал», ООО «Енисейская строительная компания», ООО «Новый город»).

Претензией исх. №47 от 04.05.2022 истец уведомил ответчика о начислении неустойки в связи с неисполнением работ, а также требует уменьшить размер цены договора.

В качестве доказательств устранения недостатков истцом в материалы дела представлены договор подряда №16/22-М01 от 04.05.2022, заключённый между ООО «Енисейская строительная компания» и ООО «Торговый Дом «Маршал», а также локальный сметный расчет.

Ответчиком стоимость устранения недостатков оспаривалась, в связи с необходимостью установления стоимость подлежащих устранению недостатков  ограниченной ответственностью "Новый Город" о назначении судебной строительной технической экспертизы удовлетворить. Назначена судебная строительная техническая экспертиза. Проведение экспертизы поручено экспертам ООО НЭЦ «Триада-Строй» - ФИО4, ФИО5, ФИО6.

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1. Определить качественно выполнение работы, указать их объем и стоимость по договору участия в долевом строительстве №А-Н2/4 от 06.05.2019 при строительстве нежилого помещения № 1.4, расположенного по адресу - 

<

...>.

2. Допущены ли застройщиком при строительстве нежилого помещения № 1.4, расположенного по адресу - 

<

...>, нарушения требований проектной документации, обязательных требований технических регламентов, условий договора участия в долевом строительстве №А-Н2/4 от 06.05.2019, стандартов предприятия в отделочных работах, в том числе электромонтажных работах (указать какие)?

3. Являются ли недостатки скрытыми, возможно ли их было обнаружить при приемке помещения? Имеются ли явные недостатки (перечислить), которые можно было обнаружить при приемке квартиры?

4. Являются ли выявленные недостатки существенными, влияют ли они на использование помещения по назначению?

5. При установлении факта наличия недостатков, носящих явный характер (которые возможно было обнаружить при приемке квартиры), а также недостатков, носящих эксплуатационный характер, отдельно рассчитать стоимость затрат на их устранение.

6. Если при ответе на вопрос №1 будет установлено, что при выполнении строительно-монтажных работ застройщиком были допущены недостатки, то какие виды работ необходимо произвести для их устранения (указать конкретный перечень с объемами в натуральных величинах) и какова стоимость выполнения работ по устранению соответствующих недостатков (в рублях)?

7. Определить причины возникновения недостатков: допущены застройщиком при строительстве; следствие нормального износа; нарушение требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу эксплуатации нежилого помещения либо вследствие ненадлежащего ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами?

14.11.2022 в материалы дела от ООО НЭЦ «Триада-Строй» поступило экспертное заключение, согласно которому экспертами сделаны следующие выводы:

Ответ на вопрос 1:

Определить объемы работы и их стоимость при строительстве нежилого помещения № 1.4 по договору участия в долевом строительстве №А-Н2/4 от 06.05.2019 не представляется возможным.

Ответ на вопрос 2:

При строительстве нежилого помещения № 1.4, расположенного по адресу -

<

...>, застройщиком допущены нарушения требований проектной документации, обязательных требований технических регламентов, условий договора участия в долевом строительстве №А-Н2/4 от 06.05.2019, стандартов предприятия в отделочных работах.

Перечень выявленных недостатков приведен в п.п. 3.2.1-3.2.13 исследовательской части.

Ответ на вопрос 3:

Выявленные недостатки не являются скрытыми, их было возможно обнаружить при приемке помещения. Все выявленные недостатки, являются явными, которые можно было обнаружить при приемке помещения.

Ответ на вопрос 4:

Выявленные недостатки являются устранимыми и не являются существенными. Выявленные недостатки не влияют на использование помещения по назначению.

Ответ на вопрос 5:

Сметная стоимость работ по устранению выявленных недостатков, носящих явный характер (которые возможно было обнаружить при приемке нежилого помещения), составляет (ЛСР №1) 715 627,20 руб., в том числе НДС 20% - 119 271,20 руб.

Ответ на вопрос 6:

Для устранения выявленных недостатков необходимо выполнить работы, перечень и объем которых представлен в таблице 3 исследовательской части.

Сметная стоимость работ по устранению выявленных недостатков составляет (ЛСР № 1) 715 627,20 руб. (семьсот пятнадцать тысяч шестьсот двадцать семь рублей 20 копеек), в том числе НДС 20% - 119 271,20 руб.

Ответ на вопрос 7:

Выявленные недостатки относятся к недостаткам, возникшим по причине нарушения требовании проектной, нормативно-технической документации при производстве работ.

У суда не имеется оснований полагать, что выводы эксперта сделаны на основании непригодных методик экспертизы или содержат фактические ошибки или неточности.

Выводы эксперта сделаны с использованием специальных познаний, основаны на исследовании представленной документации. Перед проведением экспертизы эксперт был предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Помимо этого, заключения эксперта содержат подробное описание проведенного исследования, в связи с чем, признается судом достаточным и допустимым доказательством.

Экспертами установлено, что сметная стоимость работ по устранению выявленных недостатков составляет (ЛСР № 1) 715 627 руб. 20 коп.

Требования в части взыскания расходов на устранение недостатков по договору уступки права требования и перевода долга №А-Н-УК2/1 от 09.12.2019 к договору участия в долевом строительстве №А-Н2/4 от 06.05.2019 уточнены истцом до суммы, установленной экспертами, надлежащим образом указанная стоимость ответчиком не оспорена, в связи с чем Арбитражный суд удовлетворяет требование истца о взыскании стоимости работ по устранению  недостатков в размере 715 627 руб. 20 коп.

Также истцом заявлено требование о взыскании 595 795 руб. 20 коп. неустойки по 04.05.2022.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно статье 6 Закон № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Частью 2 вышеуказанной статьи установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Согласно пункту 2.1. договора долевого участия цена объекта составляет 10 296 000 (десять миллионов двести девяносто шесть тысяч) рублей

Согласно пункту 1.6 договора долевого участия срок передачи объекта участнику долевого строительства не позднее 31 декабря 2021 года.

Согласно части 4 статьи 6 Закон № 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Согласно пункту 5.3. договора участия в долевом строительстве А-Н2/4 от 06.05.2019, участник долевого строительства обязан приступить к приемке объекта в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления.

За исх.№1028-1/НГ-0 от 28.10.2021 составлено уведомление о завершении строительства жилого дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, согласно которому осмотр нежилого помещения назначен застройщиком на 12.11.2021 с 9-00 до 16-00, которое было направлено ответчиком в адрес истца, но не получено адресатом, что подтверждается сведениями об отслеживании почтового отправления сайта АО «Почта России».

Представленные истцом акты осмотра нежилого помещения от 16.11.2021, 14.01.2022 составлены в присутствии представителей собственника и АО «УСК «Новый город», представитель ООО «Новый город» указанные акта не подписывал.

В соответствии с частью 6 статьи 6 Закон № 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

В материалы дела представлено письмо застройщика №0127-51/НГ от 27.01.2022, которым в адрес истца направлен акт приема-передачи от 27.01.2022, согласно описи вложения в ценное письмо 31.01.2022 ответчиком в адрес истца направлен акт приема-передачи к договору № А-Н 2/4 участия в долевом строительстве от 06.05.2019 (односторонний), как следует из сведений сайта АО «Почта России» почтовое отправление с идентификатором принято в отделении связи -31.01.2022, вручено адресату – 15.02.2022

Согласно акту приема-передачи ключей от 15.02.2022 в целях исполнения договора             № А-Н 2/4 участия в долевом строительстве от 06.05.2019 . Сторона 1 (ООО «Новый город») передает, а Сторона 2 (ООО ««Торговый Дом «Маршал») принимает ключи от нежилого помещения № 240, расположенного по адресу 

<

...>:

- в количестве 5 (пять) штук от тамбура;

- в количестве 4 (четырех) штук от электрощитовой.

- в количестве 5 (пять) штук от входной двери

- в количестве 2 (двух) штук от пожарной сигнализации.

Таким образом, истцом получен односторонний акт приема-передачи и сторонами подписан акту приема-передачи ключей – 15.02.2022.

На основании изложенного, следует, что фактически помещение было передано 15.02.2022.

В связи с чем, просрочка исполнения обязанности ответчика по передаче помещения составляет период с 01.01.2022 по 15.02.2022, неустойка подлежит начислению соглашено следующему расчету:

10 296 000 – цена договора

9,5 % - ставка процента на 15.02.2022

46 дней – количество дней просрочки

10 296 000 х 9,5%/300 х 46 = 149 978 руб. 40 коп.

На основании изложенного неустойка составляет 149 978 руб. 40 коп.

Вместе с тем, ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Степень соразмерности заявленной ответчиком неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют положения статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из разъяснений пункта 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее Постановление № 7), подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 75 Постановления № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российский Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 14.03.2001 № 80-О указано о том, что снижение судом неустойки на основании статьи 333 ГК РФ является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.12.2000 № 263-О, разъяснил, что представленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушению мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного нарушения.

Снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. В этом смысле у суда возникает обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения

Неустойка в силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по своей правовой природе носит компенсационный характер и не может являться средством извлечения прибыли и обогащения со стороны кредитора.

Задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

В определении от 21.12.2000 № 263-О Конституционный Суд Российской Федерации разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

При этом суд обязан выяснить соответствие взыскиваемой неустойки наступившим у кредитора негативным последствиям нарушения должником обязательства и установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора. Решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов и конкретных обстоятельств дела.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2014 № 5467/14 по делу № А53- 10062/2013, превращение института неустойки в способ обогащения кредитора недопустимо и противоречит ее компенсационной функции.

Применение такой меры как взыскание неустойки носит компенсационно-превентивный характер и позволяет не только возместить стороне (покупателю) убытки, возникшие в результате просрочки исполнения обязательства, но и удержать контрагента от неисполнения (просрочки исполнения) обязательства в будущем.

Между тем в данном случае требование о взыскании неустойки было предъявлено за просрочку исполнения неденежного обязательства (просрочка исполнения должником обязательства по передаче объекта долевого строительства).

Принимая во внимание, что ответчиком заявлено о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, суд удовлетворяет ходатайство ответчика об уменьшении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижает неустойку до суммы 75 000 руб.

На основании изложенного, требование о взыскании неустойки удовлетворяется судом частично на сумму 75 000 руб., с учетом применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом установления судом факта передачи нежилого помещения 15.02.2022, отсутствуют основания для удовлетворения заявленного истцом требования об обязании передать объект долевого строительства – нежилое помещение (офис 1.4.) по адресу: 

<

...>,  в связи с его фактическим исполнением ответчиком.

Также ответчик ссылался на особенности исчисления неустойки на основании положений Постановления Правительства РФ № 890 от 17.05.2022, Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 N 479.

В соответствии с частью 1 Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве: в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2023 г. включительно.

Постановлением Правительства РФ от 17.05.2022 N 890 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. N 479" установлено, что в период с 25 февраля 2022 г. до 31 декабря 2022 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафов, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 25 февраля 2022 г.

В рамках настоящего дела с ответчика подлежит взысканию неустойка, начисленная в порядке части 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" за период с 01.01.2022 по 15.02.2022, который находится вне временных пределов действия Постановлений Правительства на которые ссылается ответчик, в связи с чем, данный довод ответчика отклоняется судом.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки с 04.05.2022 по момент фактического исполнения обязательства.

В отношении данного требования, вместе с тем, подлежат применению положения пункта 1 Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", таким образом, в отношении ответчика в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2023 г. включительно.

Поскольку  в отношении ответчика действует мораторий, начисление неустойки на период действия моратория не допустимо. Истец вправе после окончания действия моратория обратиться с иском о взыскании неустойки.

На основании изложенного Арбитражный суд отказывает в удовлетворении требования истца о взыскании неустойки с 04.05.2022 по момент фактического исполнения обязательства.

Ответчиком также указано на злоупотребление истцом правом, вместе с тем, поскольку требования истца признаны судом обоснованными, обращение в Арбитражный суд за защитой нарушенных прав не может быть призонно злоупотреблением правом по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного Арбитражный суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных истцом требований в части взыскания 715 627 руб. 20 коп. стоимости работ по устранению  недостатков, 75 000 руб. неустойки, в удовлетворении остальной части исковых требований Арбитражный суд отказывает по вышеизложенным основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Государственная пошлина по настоящему иску составляет с учетом уточнения 26 114 руб. за требования имущественного характера (удовлетворены частично) и 6 000 руб. за требование неимущественного характера (в удовлетворении отказано).

Исковые требования признаны обоснованными на сумму 865 605 руб. 60 коп. (66%), в связи с чем на ответчика подлежат отнесению расходы по уплате государственной пошлины в размер 17 235 руб.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края 

 

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Новый Город" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Красноярск) в пользу общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Маршал" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Красноярск) 715 627 руб. 20 коп. стоимости работ по устранению  недостатков, 75 000 руб. неустойки, а также 17 235 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Маршал" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Красноярск) в доход федерального бюджета 1 636 руб. государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

 

Судья

С.А. Красовская