﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-53835/2018

г. Краснодар

19 марта 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  19 марта 2020 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Андреевой Е.В., судей Герасименко А.Н. и Мацко Ю.В., при участии в судебном заседании от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Стройтех» (ИНН 2315104215, ОГРН 1032309102880) Гребенюка Д.С. – Ивановой О.В. (доверенность от 29.05.2019), от Саакянц А.Ю. – Стрюков Е.А. (доверенность от 15.06.2019), от общества с ограниченной ответственностью «ЭР-Системс» – Гребень М.Н.  (доверенность от 12.01.2018), в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично посредством размещения информации о движении дела на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в открытом доступе, рассмотрев кассационную жалобу Саакасянц А.Ю. на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2019 по делу № А32-53835/2018, установил следующее. 

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Стройтех» (далее ? должник) Саакянц А.Ю. обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о включении в состав четвертой очереди реестра требований кредиторов должника требования участника долевого строительства в размере 821 500 рублей задолженности по договору участия в долевом строительстве по инвестированию нежилых помещений, а также 595 тыс. рублей неустойки за нарушение передачи объекта строительства ? жилой квартиры. Требование в сумме 821 500 рублей долга, вытекающее из договора приобретения нежилых помещений, заявитель просил установить в реестре, как обеспеченное залогом имущества должника (уточненные требования).

Определением суда от 03.10.2019 требования Саакянц А.Ю. в размере                                  821 500 рублей задолженности, а также 595 тыс. рублей пени включены в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника; требование в сумме 821 500 рублей признано обеспеченным залогом имущества должника ? нежилых помещений №№ 201, 231, 237, общей ориентировочной проектной площадью 31 кв. м, расположенных на втором этаже в строящемся жилом доме по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Толстого-Энгельса-Шевченко; требование в части 595 тыс. рублей пени учтено отдельно в четвертой очереди реестра требований кредиторов.

Постановлением апелляционного суда от 27.12.2019 определение суда от 03.10.2019 изменено; требования Саакянц А.Ю. в сумме 821 500 рублей долга признаны обеспеченными залогом имущества должника; в удовлетворении заявления о признании требования обеспеченным залогом нежилых помещений №№ 201, 213, 237 отказано. Судебный акт мотивирован тем, что строительство объекта не завершено, дом не сдан в эксплуатацию и право собственности на объект незавершенного строительства за должником не зарегистрировано, следовательно, у Саакянц А.Ю. залоговое право в отношении спорных помещений не возникло.

В кассационной жалобе и дополнении Саакянц А.Ю. просит отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе определение суда первой инстанции. По мнению заявителя жалобы, суд может признать право залога на незарегистрированный объект, чтобы кредитор не пропустил срок на предъявление требований и смог получить статус залогового. При этом указание на номера конкретных помещений не противоречит действующему законодательству. 

В отзывах на кассационную жалобу  конкурсный управляющий должника и ООО «ЭР-СИСТЕМС» просят оставить судебный акты без изменения, указывая на его законность и обоснованность.

В судебном заседании представитель заявителя жалобы поддержал доводы жалобы, представитель конкурсного управляющего должника и представитель ООО «ЭР-СИСТЕМС» поддержали доводы отзывов.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ООО «ЭР-Системс» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании должника несостоятельным (банкротом). Определением суда от 24.12.2018 заявление ООО «ЭР-Системс» принято к производству. Решением суда от 30.05.2019 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство с применением правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, конкурсным управляющим должника утвержден Гребенюк Д.С. 

Саакянц А.Ю. и закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Империал-новый город» заключили договор от 19.12.2013 № 4-НУ уступки права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 26.04.2013 № НВ-1, предметом которого является финансирование строительства                         16-этажного жилого дома в квартале ул. Толстого-Энгельса-Шевченко в г. Новороссийске Краснодарского края, в частности квартиры № 58 общей ориентировочной площадью 72,15 кв.м, расположенной на 11 этаже. Во исполнение обязательств по договору уступки права требования заявитель оплатил 2 525 250 рублей, что подтверждается платежным поручением от 20.01.2014 № 585. Должник не исполнил обязательства, в связи с чем начислена неустойка в размере 595 тыс. рублей. Данная задолженность подтверждается вступившими в законную силу решениями Ленинского районного суда г. Новороссийска от 11.04.2019 по делу № 2-359/2019, от 06.05.2019 по делу № 2-368/2019, от 11.04.2019 по делу № 2-356/2019.

Саакянц А.Ю. заключил с должником договор участия в долевом строительстве 12.11.2014 № 23, предметом которого является финансирование строительства 16-этажного жилого дома в квартале ул. Толстого- Энгельса-Шевченко в г. Новороссийске Краснодарского края, расположенного на земельном участке, сформированном из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:47:0305017:20, площадью 2 000 кв. м, в части нежилых помещений №№ 201, 231, 237 общей ориентировочной проектной площадью 31 кв. м, расположенных на 2 этаже. Общий размер взноса участника долевого строительства составляет 821 500 рублей, который оплачен в полном объеме, что подтверждается квитанцией и чеком от 19.11.2014. Должник свои обязательства не исполнил, в связи с чем на стороне последнего образовалась задолженность в размере             821 500 рублей.

Саакянц А.Ю. обратился в суд с заявлением о включении в состав четвертой очереди реестра требований кредиторов должника требования участника долевого строительства в размере 821 500 рублей задолженности по договору участия в долевом строительстве по инвестированию нежилых помещений и 595 тыс. рублей неустойки за нарушение передачи объекта строительства ? жилой квартиры. При этом требование в сумме 821 500 рублей долга, вытекающее из договора приобретения нежилых помещений, заявитель просил установить в реестре, как обеспеченное залогом имущества должника.

Суд первой инстанции, признавая требование заявителя в сумме 821 500 рублей обеспеченным залогом имущества должника ? нежилых помещений №№ 201, 231, 237, пришел к выводу о том, что введение в отношении должника процедуры банкротства, равно как и последующее предъявление должнику денежного требования, основанного на неисполнении обязательств по договору участия в долевом строительстве в отношении нежилого помещения, не изменяет статус заявителя как участника долевого строительства в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ? Закон № 214-ФЗ), а значит и статус залогового кредитора.

Апелляционный суд не согласился с выводом суда первой инстанции, обоснованно руководствуясь следующим.

По смыслу пункта 2 статьи 2, статьи 4 Закона № 214-ФЗ участниками долевого строительства (далее ? участники строительства, дольщики) являются лица, перед которыми у застройщика возникла обязанность передать в будущем как жилые, так и нежилые помещения. Соответственно, положения статей 12.1 и 13 названного Закона об обеспечении исполнения обязательства застройщика перед такими лицами применяются независимо от конкретного вида (жилое или нежилое помещение) объекта долевого строительства.

В частности, статьей 13 Закона № 214-ФЗ предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения прав дольщиков.

1. согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды, а также строящийся на нем многоквартирный дом;

2. в силу части 2 в случае прекращения (приостановления) строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков (пункт 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации);

3. поскольку участники строительства изначально имели право залога на земельный участок (пункт 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 1 статьи 65 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») и в силу прямого указания закона (часть 3 статьи 13 Закона № 214-ФЗ), в период со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимися в залоге у участников строительства. Однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Закона № 214-ФЗ).

Таким образом, по смыслу закона залоговые права дольщиков, их сущность и содержание, а также и сам предмет залога трансформируются по мере продвижения стадии строительства объекта. Кроме того, из содержания приведенных норм следует и то, что во всех трех перечисленных ситуациях участники строительства являются созалогодержателями в отношении имущества, перечень которого зависит от степени готовности дома (статья 335.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом в статье 13 Закона № 214-ФЗ законодатель не делает различий между правовым положением дольщиком в зависимости от вида приобретаемого помещения (жилое или нежилое).

При обычном хозяйственном обороте исполнение договора завершается передачей помещения дольщику. Однако в ситуации, когда застройщик начинает испытывать финансовые трудности и впадает в несостоятельность, алгоритм исполнения обязательств перед дольщиками изменяется с учетом специального банкротного регулирования, в том числе в зависимости от того, какой вид помещения (жилое или нежилое) являлся предметом договора.

Законодательством о несостоятельности предусмотрены определенные механизмы, в результате применения которых к дольщикам в итоге должно будет перейти право собственности на оплаченные жилые помещения (например, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства, передача жилых помещений в уже построенном доме и т.д. ? статьи 201.10 - 201.11 Закона о банкротстве).

В отношении нежилых помещений подобные законодательные механизмы не установлены. Лица, заключившие договор участия в долевом строительстве, предметом которого является передача нежилого помещения, вправе заявить о включении в реестр своего денежного требования на общих основаниях. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

Залоговый кредитор по денежному требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче нежилого помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве, то есть на приоритетное получение шестидесяти процентов от стоимости заложенного имущества. Если дом введен в эксплуатацию и поскольку нежилое помещение не может быть передано покупателю в натуре, то оно включается в конкурсную массу, и застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на него. В таком случае право залога дольщика трансформируется далее (по сравнению с тем, как это предусмотрено статьей 13 Закона № 214-ФЗ, не рассчитанной на ситуацию банкротства), а именно: его требования становятся обеспеченными залогом не всех помещений в доме (как созалогодержателя), а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличного залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц).

При этом в деле о банкротстве застройщика, исходя из особенностей правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве и положений § 7 главы IX Закона о банкротстве, требования такого кредитора, включенные в реестр, считаются обеспеченными залогом нежилого помещения независимо от того, было ли им заявлено соответствующее требование или установил ли залоговый статус суд при включении требования в реестр, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте (определение Верховного Суда РФ от 06.05.2019 № 302-ЭС18-24434 по делу               № А58-476/2016).

С момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (незавершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком незавершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом.

Изложенное согласуется с общими положениями законодательства о залоге недвижимости: ипотека возникает в отношении заложенного недвижимого имущества, указанного в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в установленном порядке (пункт 2 статьи 1, пункт 1 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Апелляционный суд указал, что требования предъявлены Саакянц А.Ю. на основании договора участия в долевом строительстве от 12.11.2014 № 23, поэтому, право залога возникло у участника строительства в силу закона. Вместе с тем строительство объекта не завершено, дом не сдан в эксплуатацию, право собственности на объект незавершенного строительства за должником не зарегистрировано. Следовательно, у Саакянц А.Ю., имеющего материальные правопритязания к должнику в связи с нарушением срока передачи ему объектов долевого строительства, залоговое право в отношении конкретных нежилых помещений не возникло. 

Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что у суда первой инстанции не имелось оснований для признания за кредитором права залога на спорные нежилые помещения.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2019 по делу              № А32-53835/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                  Е.В. Андреева

Судьи                                                                                                                 А.Н. Герасименко

                                                                                                                            Ю.В. Мацко