ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП–6712/2023

Дело № А41-77796/22

16 мая 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  10 мая 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  16 мая 2023 года

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей: Диаковской Н.В., Иевлева П.А., 

при ведении протокола судебного заседания ФИО1

при участии в заседании:

от заявителя общества с ограниченной ответственностью «Стайер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) - ФИО2 представитель по доверенности от 01.11.2021 года, диплом о высшем юридическом образовании;

от заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от третьих лиц:

акционерного общества «Эркафарм» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО3 представитель по доверенности от 09.01.2023 года, диплом о высшем юридическом образовании; 

публичного акционерного общества «Сбербанк» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 27 февраля 2023 года по делу № А41-77796/22 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Стайер» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, при участии третьих лиц: акционерного общества «Эркафарм», публичного акционерного общества «Сбербанк» о признании незаконными уведомлений,  

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Стайер» (далее – ООО «Стайер», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – Управление Росреестра по Московской области, заинтересованное лицо) о признании незаконными уведомления за №КУВД-001/2022-32422888/1 от 09.08.2022 о приостановлении государственной регистрации прав и уведомления за №КУВД-001/2022-32422888/5 от 09.11.2022 об отказе государственной регистрации прав, обязании Управление Росреестра по Московской области в течение месяца со дня вступления в законную силу судебного решения произвести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения №112/1-2022 от 11 июля 2022 года, заключенного между ООО «СТАЙЕР» и АО «ЭРКАФАРМ», согласно которому АО «ЭРКАФАРМ» передается в аренду часть нежилых помещений общей площадью 35 (тридцать пять) кв.м., расположенные по адресу: 

<

...> стр.1А (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Эркафарм», публичное акционерное общество «Сбербанк» (далее – АО «Эркафарм», ПАО «Сбербанк»).

Решением Арбитражного суда Московской области от 27 февраля 2023 года заявленные требования удовлетворены (л.д. 155-159).

Не согласившись с данным судебным актом, Управление Росреестра по Московской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей Управление Росреестра по Московской области, ПАО «Сбербанк», извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ООО «Стайер» возражал по доводам апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Представитель АО «Эркафарм» возражал по доводам апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 11 июля 2022 года между ООО «СТАЙЕР» (Арендодателем) и АО «ЭРКАФАРМ» (Арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения №112/1- 2022 (далее – Договор). 

В соответствии с пунктом 1.1. Договора Арендодатель передает во временное владение и пользование Арендатору часть нежилых помещений (далее – «Помещение») №1.25 общей площадью 35 (тридцать пять) квадратных метров под размещение Аптечной организации. Помещение расположено в здании по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр-н Центральный, ул. Корнеева, стр. 1А.

 Арендуемая часть Помещений выделена на поэтажном плане (Приложение №1 к Договору). Кадастровый номер здания 50:28:0010523:121. 

Согласно пункту 1.2 Договора технические характеристики и иные сведения о Помещениях указаны в техническом паспорте МОБТИ №030:011-34498 от 25.11.2008.

Согласно п. 1.3 Договора Помещения, переданные в аренду, являются собственностью Арендодателя, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №50-50-28/011/2009-087 от 25.02.2009). 

Здание и право аренды земельного участка обременены ипотекой в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» (далее – Залогодержатель) на основании Договора ипотеки №10244V129GIW1W0GE0UZ2WИ01 от 23.08.2019, о чем в ЕГРН 04.12.2019 внесена запись регистрации №50:28:0010523:121-50/001/2019-8.

Арендодатель, в соответствии со ст. 431.2 Гражданского кодекса РФ настоящим гарантирует, что все необходимые согласия залогодержателя на заключение настоящего Договора получены. Заключение Договора не влечет прекращение ипотеки, установленной в пользу Залогодержателя. 

Пунктами 5.1 и 5.2 Договора установлено, что: 

- срок аренды по Договору устанавливается на 5 (пять) лет с момента подписания сторонами акта приема-передачи Помещения (пункт 5.1 Договора); 

- Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 5.2 Договора). 

В силу пунктов 1.4, 1.4.1 и 1.6.5 Договора:

 - за передаваемое в аренду Помещение Арендатор уплачивается Арендодателю арендную плату (далее – АП), включающую в себя постоянную и переменную части АП (пункт 1.4 Договора);

 - постоянная часть АП составляет 52 000 (пятьдесят две тысячи) рублей в месяц, НДС не облагается, в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения.

Начиная с третьего месяца аренды, постоянная часть АП составляет 105 000 (сто пять тысяч) рублей в месяц, НДС не облагается, в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения (пункт 1.4.1 Договора);

 - переменная часть АП эквивалента фактической стоимости пользования Арендатором коммунальными услугами, а именно электроэнергией (пункт 1.4.5 Договора). 

Пунктом 5.3 Договора предусмотрено, что Арендодатель обязуется предоставить Договор на государственную регистрацию в течение 90 (девяносто) дней с момента его подписания при условии предоставления Арендатором всех необходимых для государственной регистрации документов (пункт 5.3 Договора). 

Акт приема-передачи помещения подписан 18.07.2022.

28.07.2021 ООО «СТАЙЕР» представило в регистрирующий орган необходимые документы для последующей государственной регистрации Договора.

Уведомлением №КУВД-001/2022-32422888/1 от 09.08.2022, вынесенным Управления Росреестра по Московской области, регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию Договора со ссылкой на то, что документы, которые могут послужить основанием для регистрации ипотеки здания с кадастровым номером 50:28:0010523:121, представлены не были.

 Уведомлением №КУВД-001/2022-32422888/5 от 09.11.2022 обществу отказано в государственной регистрации прав.

Не согласившись с решением регистрирующего органа, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным и отмене.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основаниями для признания ненормативного правового акта незаконным является несоответствие его закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 4 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

В соответствии частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории); 7.1) утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; 8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; 9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Закона № 218 предусмотрено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Частью 1 статьи 51 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация аренд недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. 

Согласно пункту 5 статьи 44 Закона о регистрации, если в аренду передается часть земельного участка, здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части земельного участка, здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть земельного участка, здания или сооружения. Если в аренду передается часть земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места и вместе с заявлением о государственной регистрации прав и прилагаемыми к нему документами не представлен межевой план, технический план в отношении части таких объектов недвижимости, государственный кадастровый учет данной части земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места, за исключением случая, предусмотренного частью 2 настоящей статьи, не осуществляется, договор аренды на такие объекты регистрируется как обременение соответствующего объекта недвижимости. В случае передачи в аренду части земельного участка, здания, сооружения государственная регистрация прекращения права на здание, сооружение и снятие таких здания, сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Как следует из материалов дела, представленный на регистрацию договор аренды содержит все необходимые существенные условия договора.

Из содержания представленного договора аренды следует, что стороны определили подлежащее передаче в аренду недвижимое имущество посредством текстуального описания и графического отображения границ и арендуемой площади на поэтажном плане. Спор относительно имущества, являющегося объектом аренды по договору, отсутствует.

Из пункта 1.3 Договора следует, что право собственности ООО «СТАЙЕР» на нежилое здание (торговый комплекс) площадью 5.361,8 кв.м. (кадастровый номер 50:28:0010523:121) было ранее зарегистрировано 25.02.2009 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно действовавшим в тот период времени нормам Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 

Следовательно, нежилое здание (торговый комплекс) было поставлено на государственный кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости еще в 2009 году (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №50-50-28/011/2009-087 от 25.02.2009). 

То есть, сведения о нежилом здании (торговом комплексе) и его частях, содержавшиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в государственном кадастре недвижимости на сегодняшний момент являются актуальными. 

В соответствии с частью 6 статьи 72 Закона о регистрации со дня вступления в силу настоящего Федерального закона сведения Единого государственного реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в статье 4 настоящего Федерального закона участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 года, отмечено, что учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта. 

При этом следует иметь в виду, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения). 

Таким образом, поскольку на государственную регистрацию договора аренды заявителем были представлены все необходимые для государственной регистрации документы, отказ Управления Росреестра по Московской области не соответствует ст. 27 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", нарушает права заявителя и обоснованно признан незаконным.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу части 5 статьи 201 АПК РФ, в резолютивной части такого решения должно быть указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Заявитель в качестве способа восстановления нарушенных прав просил обязать Управление Росреестра по Московской области в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу произвести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения №112/1-2022 от 11.07.2022, заключенного между ООО «СТАЙЕР» и АО «ЭРКАФАРМ», согласно которому АО «ЭРКАФАРМ» передает в аренду часть нежилых помещений общей площадью 35 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...> стр. 1А.

 Указанный заявителем способ восстановления нарушенного права соответствует закону и характеру допущенного нарушения, направлен на полное восстановление нарушенных прав и охраняемых законом интересов заявителя.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 27 февраля 2023 года по делу №А41-77796/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

 

Председательствующий cудья

 

М.А. Немчинова

Судьи

 

Н.В. Диаковская

П.А. Иевлев