Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации   

 

Решение

Дело №А09-3007/2017

город Брянск

09 октября 2017 года

Резолютивная часть решения  оглашена в судебном заседании   03.10.2017 г.

Изготовление решения в полном объеме откладывалось  до    09.10.2017 г. в порядке п.2 ст.176 АПК РФ.  Дата изготовления решения в полном объеме считается датой принятия решения.

 

Арбитражный суд  Брянской области в составе: судьи  Саворинко И.А.     

при ведении протокола судебного заседания  секретарем  ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску  общества  с ограниченной ответственностью «Свенская Ярмарка», г.Брянск

к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г.Брянск

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи                   № 525 от 13.02.2017г.

при участии:

от истца:  ФИО2 по доверенности б/н от 01.03.2017г. 

от ответчика: ФИО3 по доверенности № 29/40-2 от 09.01.2017г. 

 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Свенская Ярмарка» (далее – ООО «Свенская Ярмарка»), г.Брянск, обратилось  в  Арбитражный суд Брянской области с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее – Управление), г.Брянск, об урегулировании разногласий, возникших  при заключении договора купли-продажи  № 525 от 13.02.2017г., а именно 

«Пункт 1.3. договора купли-продажи № 525 от 13.02.2017г. изложить в редакции истца:  Рыночная стоимость   Объекта  составляет  14 586 000 (Четырнадцать миллионов пятьсот восемьдесят шесть тысяч) рублей без учета налога на добавленную стоимость согласно отчету № 17-009-02Н об определении рыночной стоимости нежилого помещения площадью 811,4кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, выполненному независимым оценщиком ООО «Негосударственная лаборатория судебной экспертизы».

«Пункт  2.1. договора изложить в редакции истца: «Продавец  продал, а Покупатель купил  Объект за 14 586 000 (Четырнадцать миллионов пятьсот восемьдесят шесть  тысяч) рублей без учета налога на добавленную стоимость».

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования. В окончательном варианте, принятом судом в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), истец просил урегулировать разногласия  по  договору  купли-продажи  № 525 от 13.02.2017г.,  изложив 

Пункт 1.3. договора купли-продажи № 525 от 13.02.2017г. в редакции истца: «1.3.Рыночная стоимость Объекта составляет  14 021 000 (Четырнадцать миллионов двадцать  одна тысяча) рублей без учета налога на добавленную стоимость согласно заключению эксперта о рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненному экспертом ФИО4 в рамках проведения судебной экспертизы по делу                         № А09-3007/2017».

Пункт 2.1. договора изложить в редакции истца: «Продавец продал, а Покупатель купли Объект за (Четырнадцать миллионов  двадцать одна тысяча) рублей без учета налога  на добавленную стоимость».

Дело рассмотрено в рамках уточненных исковых требований.

         Представитель истца настаивал на изложении спорных пунктов  в уточненной  редакции. 

         Ответчик исковые требования отклонил по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление.

Исследовав  материалы дела, выслушав объяснения  представителей сторон, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по нижеизложенным основаниям.  

Как следует из материалов дела,  06.02.2017г. ответчик направил в адрес истца проект договора № 525 от 13.02.2017г., предлагаемого к заключению, предметом которого является покупка  истцом муниципального нежилого помещения общей площадью                    811,4 кв.м. (на 1-ом этаже, в подвале 5-ти этажного жилого дома), расположенного по адресу: Брянская область, г.Брянск, Фокинский район, ул.Полесская, д.8, кадастровый номер 32:28:0042004:62.

По итогам рассмотрения истцом указанного проекта договора, в связи с невозможностью принятия условий  договора в редакции, предложенной ответчиком, касающихся цены покупаемого недвижимого имущества, установленной на основании  отчета № 04-К75/32-2017, выполненного независимым оценщиком – обществом с ограниченной ответственностью «Международный центр оценки и консалтинга» в отсутствие истца, а также несогласием истца с указанным отчетом относительно цены выкупаемого недвижимого имущества, основанном на отчете № 17-009-02Н об определении рыночной стоимости нежилого помещения 811,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, выполненном независимым  оценщиком   ООО «Негосударственная лаборатория судебной экспертизы», проведенным по  инициативе истца, последним составлен и направлен ответчику протокол разногласий.

Однако ответчик отклонил предложенный истцом протокол разногласий в связи с тем, что  истец не является собственником объекта недвижимости, а в отношении оценки объектов, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальных образований, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным  собственником на совершение сделок с объектами.

Поскольку в досудебном порядке стороны не достигли соглашения по спорным условиям  договора,  истец обратился  в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со ст.3 и ст.4 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого  субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон                 № 159-ФЗ)  истец имеет преимущественное право на заключение  указанного договора, а для ответчика заключение указанного договора является обязательным.

Пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) устанавливает, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. 

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

Следовательно, передача разногласий на рассмотрение суда по соглашению сторон возможна, когда стороны не возражают против заключения такого договора, однако не могут урегулировать разногласия по отдельным его условиям.

В соответствии со ст.421 ГК РФ стороны вправе определить условия заключаемого ими договора по своему усмотрению, за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом (ст.422 ГК РФ).

Исходя из принципа свободы договора (п.1 ст.421 ГК РФ), арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого  условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Как  следует из материалов дела,  ответчик не уклонялся от заключения договора   купли-продажи  № 525 от 13.02.2017г. и фактически между сторонами возникли разногласия  по  условиям  п.1.3.  и  п.2.1 договора.

С  п.1.3. и п.2.1. договора купли-продажи № 525 от 13.02.2017г. в редакции ответчика истец не согласен в связи со следующим.

В подтверждение цены, изложенной  в п.1.3.  и  п.2.1. договора купли-продажи                   № 525 от 13.02.2017г. в редакции ответчика, последний ссылается на оценку, произведенную независимым оценщиком – обществом с ограниченной ответственностью «Международный центр оценки и консалтинга» № 04-К75/32-2017.

Однако, истец полагает, что указанная ответчиком стоимость выкупаемого объекта значительно завышена по отношению к действительной фактической рыночной цене выкупаемого имущества, что подтверждается отчетом № 17-009-02Н об определении рыночной стоимости нежилого помещения площадью 811,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, выполненному независимым оценщиком ООО «Негосударственная лаборатория судебной экспертизы».

Абзацем 1 ст.3 Закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч.3 ст.14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных  ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности  субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным  законом от 29.07.1998г.  № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно ч.5 ст.71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Учитывая, что представленные сторонами доказательства  получены как истцом, так и ответчиком, во внесудебном порядке, а также, принимая во внимание их  взаимоисключающий (противоречивый) характер,  представленные отчеты независимых оценщиков, свидетельствующих о  рыночной стоимости спорного объекта недвижимости,   не  могут быть положены  судом  в  основу принимаемого судебного акта.       

В соответствии с п.1 ст.82 АПК РФ  для  разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Для установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества  судом по ходатайству истца (т.1 л.д.89) была назначена оценочная  экспертиза.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Городской центр оценки и консалтинга» ФИО4.

Перед  экспертом  был  поставлен  следующий  вопрос:

-Определить рыночную стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 811,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, указав стоимость объекта недвижимости без учета НДС.

По результатам проведения  экспертизы в Арбитражный суд Брянской области поступил отчет  ООО «Городской центр оценки и консалтинга»  от  04.08.2017г. об оценке рыночной стоимости  объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 811,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Согласно заключению эксперта ООО «Городской центр оценки и консалтинга»   ФИО4 рыночная стоимость  объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью  811,4кв.м.,  расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 09 января 2017г.,  составляет 14 021 000 (Четырнадцать миллионов двадцать одна тысяча) рублей без учета НДС.

Принимая за основу  стоимость объекта оценки, определенную в отчете  ООО  «Городской центр оценки и консалтинга» от 04.08.2017г., суд в рассматриваемой правовой ситуации исходил из следующего.  При определении рыночной стоимости спорного объекта оценщики наибольшее предпочтение отдали сравнительному подходу,  следствием  которого является реальное отражение спроса и предложения на  указанный объект недвижимости. 

Таким образом, рыночная  цена спорного объекта недвижимого имущества, определенная в отчете  ООО  «Городской центр оценки и консалтинга» от 04.08.2017г.,  наиболее  полно соответствует  ситуации, сложившейся на рынке продаж аналогичных объектов.

Кроме того,  оценка стоимости  объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью  811,4кв.м.,  расположенного по адресу: 

<

...>,  дана в рамках  рассмотрения настоящего  дела,  что соответствует требованиям   арбитражного  процессуального  законодательства.

Обоснованных  доводов, ставящих под сомнение  выводы  эксперта ООО «Городской центр оценки и консалтинга» от 04.08.2017г., ответчик  в ходе судебного разбирательства  не привел.

При указанных выше обстоятельствах суд находит возможным удовлетворить исковое требование об урегулировании разногласия  по п.п.1.3, 2.1. договора купли-продажи   № 525 от 13.02.2017г., в редакции, предложенной истцом.

Истцом по иску платежным поручением № 460 от 14.03.2017г. уплачено                            6000 руб. государственной пошлины.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины  в соответствии со ст.110 АПК РФ относятся  на  ответчика в полном объеме и подлежат возмещению в пользу истца.

Согласно ст.101 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, судебные расходы состоят не только из государственной пошлины, но и судебных издержек. В  силу ст.106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  к судебным издержкам, связанным с рассмотрением  дела в арбитражном суде, помимо сумм, подлежащих выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей),  относятся и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Как указано выше, в рамках настоящего дела была назначена и проведена  экспертиза. 

Стоимость экспертизы в соответствии с письмом  ООО «Городской центр оценки и консалтинга» от 26.04.2017г.  составила 15 000 руб. 

Согласно определению суда от 18.05.17г. о назначении экспертизы  денежные средства за производство экспертизы перечислены ООО «Свенская Ярмарка» на депозитный счет Арбитражного суда Брянской области, что подтверждается платежным поручением № 666 от 12.04.2017г..

Расходы за производство экспертизы  в размере 15 000 руб. также  относятся на ответчика  и подлежат возмещению в пользу истца  на основании ст.110 АПК РФ. 

Руководствуясь ст.ст.167-173, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Иск  удовлетворить.

Изложить п.1.3. договора купли-продажи № 525 от 13.02.2017г. в редакции истца: «п.1.3. Рыночная стоимость объекта составляет 14 021 000 без учета налога на добавленную стоимость».

Пункт 2.1. договора изложить в редакции истца: «Продавец продал, а покупатель купил объект за четырнадцать миллионов двадцать одна тысяча рублей без учета налога на добавленную стоимость».

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации 6000 руб. расходов по уплате  государственной пошлины, оплаченной по платежному поручению № 460 от 14.03.2017г.,  в  пользу общества с ограниченной ответственностью «Свенская Ярмарка», 15 000 руб. судебных расходов, оплаченных по платежному поручению № 666 от 12.04.2017г. за производство экспертизы.

По вступлении решения в законную силу выдать исполнительный лист.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

 

Судья                                                                                                                     И.А.Саворинко