АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А28-9685/2018

14 ноября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 13 ноября 2018 года 

В полном объеме решение изготовлено 14 ноября 2018 года  

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Двинских С.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению 

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, зарегистрирован по адресу: 610004, Кировская область, г. Киров)

к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 610000, 

<

...>)

о признании недействительным решения об отказе от договора аренды от 23.08.2017 № 7527, выраженном в письме  от 22.06.2018 №3668-01-05ДМС

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца - ФИО3, по доверенности от 24.07.2018, 

от ответчика - ФИО4, по доверенности от 13.12.2017,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, Предприниматель) обратилась в арбитражный суд с заявлением к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (далее – ответчик, Департамент) о признании недействительным решения об отказе от договора аренды от 23.08.2017 № 7527, выраженном в письме  от 22.06.2018 №3668-01-05ДМС.

Истец в судебном заседании на требованиях настаивает.

Ответчик исковые требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве.

Суд, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные материалы дела, установил следующее.

23.08.2017 между Департаментом (арендодателем) и Предпринимателем (арендатором) на основании протокола по рассмотрению заявок на  участие в аукционе от 10.08.2017 № 683 заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное срочное владение и пользование за плату нежилое помещение общей площадью 35,4 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 43:40:000418:442, целевое назначение – многофункциональное (пункты 1.1 и 1.2 договора).

Договор заключен на срок с 23.08.2017 по 22.08.2022 (пункт 8 договора).

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области 06.09.2017 за номером 43-43-000418:442-43/001/2017-4. 

Пунктом 2.2 к обязанностям Арендатора относятся:

- заключить договоры  в 20-днейный срок с момента подписания договора: с предприятиями коммунального обслуживания на услуги, связанные с текущей эксплуатацией, включая техническое обслуживание, тепло-, электроэнергию, газ, воду, канализация, вывоз ТБО; с управляющей организацией договор управления общим имуществом многоквартирного дома (в случае нахождения помещения в многоквартирном жилом доме); со страховой компанией на страхование арендуемого помещения по полному пакету рисков и представить страховой полис Арендодателю (пункт 2.2.3 договора);

В силу пунктов 2.2.11 и 2.2.12 арендатор обязан:

- не производить никаких перепланировок и переоборудований помещения, не изменять вид деятельности по его использованию без письменного разрешения Арендодателя и последующего согласования с органами Роспотребнадзора по Кировской области, органами противопожарного надзора и с Управлением градостроительства и архитектуры Администрации города Кирова;

- не сдавать помещение как в целом, так и частично в субаренду,  а также не размещать иных пользователей без письменного согласия Арендодателя, оформленного дополнительным соглашением к договору.

В соответствии с  пунктом 6.2 Арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, уведомив Арендатора за один месяц, если Арендатор:

- существенно ухудшает состояние помещения и находящегося в нем имущества;

- не оплачивает арендную плату в установленный срок в течение двух месяцев;

- передает все помещение или часть в субаренду без письменного согласия Арендодателя, оформленного дополнительным соглашением;

- не проводит ремонт, предусмотренный настоящим договором;

- не выполнил в установленный срок условия, предусмотренные пунктом 2.2.3;

- без разрешения арендодателя провел перепланировку, переоборудование помещения;

- не обеспечивает беспрепятственный доступ  в помещение представителям Арендодателя и Балансодержателя в случаях, предусмотренных в пунктах 2.2.22 и 2.2.23;

- не согласен с изменением размера арендной платы, установленной договором;

- не использует помещение по назначению в течение 2-х месяцев со дня подписания договора. В указанный срок не включается время нахождения помещения в ремонте по согласованию с Арендодателем;

- использует помещение не по прямому назначению, в том числе в случае неоднократного нарушения арендатором требований действующего законодательства в сфере оборота алкогольной, спиртосодержащей, табачной  продукции.

02.11.2017 контрольным управлением администрации города Кирова проведена проверка исполнения условий договора Арендатором, о чем составлен акт от 02.11.2017 № 100. В ходе проверки установлено, что в помещении № 13  согласно поэтажному плану установлен игровой автомат (схематически отражен на плане помещения), стилизован под аппарат приема платежей. На момент проверки автомат работал, посетительница магазина осуществляла игру за плату на нем. Со слов ФИО2 владелец автомата арендует площадь в данном магазине.

В помещении № 11 возведены две стены, которые образуют самостоятельное помещение, используется под туалет (отражено на поэтажном плане).

На плане помещения при сдаче в аренду имеется помещение в районе входной группы без номера; при проверке оно отсутствует.

В процессе проверки зафиксирован факт нахождения под прилавком флаконов со спиртосодержащей жидкостью, получателем которой по товарной накладной от 26.10.2017 является ФИО2

Арендатором на проверку представлены документы, предусмотренные пунктом 2.2.3 договора.

При проведении проверки велась фотосъемка.

Письмом от 23.11.2017 департамент потребовал устранить выявленные в ходе проверки нарушения пунктов 2.2.11 и 2.2.12 (письмо получено на руки 13.03.2018, а также направлялось почтой по адресу регистрации предпринимателя).

Письмом от 20.12.2017 по запросу департамента муниципальной собственности администрации города Кирова управление жилищно-коммунального хозяйства администрации города Кирова подтвердило, что ремонтно-строительные работы в спорном помещении являются перепланировкой  и переустройством, выполненным самовольно, то есть без получения разрешительных документов.

Письмом от 09.01.2018 Арендодатель на основании пункта 5.1.1 договора потребовал уплатить штраф за нарушение пунктов 2.2.11 и 2.2.12 договора (письмо получено на руки 13.03.2018).

05.06.2018 контрольным управлением администрации города Кирова проведена повторная проверка исполнения условий договора Арендатором, в ходе которой зафиксированы нарушения, аналогичные выявленным 02.11.2017, о чем составлен акт от 05.06.2018  № 58.

При проведении проверки велась фотосъемка.

09.06.2018 департаментом в адрес истца направлено письмо, которым предпринимателю предлагалось устранить выявленные в ходе проверки нарушения в 10-дневный срок с момента получения уведомления.

В связи с тем, что нарушения устранены не были, комиссией по использованию муниципальной собственности принято решение от 14.06.2018 № 1107 о расторжении договора в одностороннем порядке.

Письмом от 22.06.2018 (получено адресатом 05.07.2018 согласно информации с сайта Почты России)  ответчик уведомил истца об отказе от договора аренды в одностороннем порядке по истечении одного месяца с момента получения уведомления в соответствии с правом, предоставленном пунктом 6.2 договора. В качестве основания для одностороннего отказа от договора Арендодатель указал: использование помещения не по прямому назначению, в том числе неоднократные нарушения требований действующего законодательства в сфере оборота спиртосодержащей, табачной продукцией; без разрешения Арендодателя проведение перепланировки, переоборудования помещения; передача части помещения в субаренду без письменного согласия Арендодателя; не выполнение в установленный срок условия, предусмотренного пунктом 2.2.3 договора.

Считая, что у ответчика отсутствуют основания для одностороннего отказа от исполнения договора, предусмотренные пунктом 6.2. договора, Предприниматель обратился в суд с настоящим иском.

Проанализировав материалы дела и доводы сторон, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца по следующим основаниям.

В пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) разъяснено, что по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

В силу пункта 2 статьи 154 ГК РФ односторонней является сделка, для совершения которой необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Таким образом, уведомление ответчика от 22.06.2018 № 3668-01-05 ДМС по сути является односторонней сделкой, направленной на прекращение прав и обязанностей по договору аренды от 23.08.2017 № 7527.

Согласно частям 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 71 Постановления № 25 указано, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, определенных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу части 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке.

Пунктом 6.2 договора Арендодателю предоставлено право одностороннего отказа от исполнения договора при наличии оснований, предусмотренных данным пунктом. 

Суду предоставлены достаточные доказательства наличия таких нарушений со стороны Арендатора, которые в силу пункта 6.2 дают право Арендодателю отказаться от договора, а именно:

- материалами дела подтвержден факт проведения несогласованной с Арендодателем перепланировки помещения (акты проверки от 02.11.2017, от 05.06.2018, письмо УЖХ города Кирова от 22.12.2017, не оспорены заявителем);

При этом наличие в договоре пункта 2.2.25 об обязанности Арендатора передать Арендодателю по истечении договора все произведенные в помещения улучшения (перестройки и переделки) отделимые и неотделимые не дает право Арендатору производить эти переделки, если они являются перепланировками или переустройством помещения без письменного согласия Арендатора и согласования с компетентными органами;

- материалами дела также подтверждены факты незаконной торговли спиртосодержащей продукцией (акты проверки Департамента от 02.11.2017, от 05.06.2018, постановление по делу об административном правонарушении от 18.05.2018 №56/5-306/2018 в отношении истца, постановление по делу об административном правонарушении от 25.05.2018 №56/5-302/2018 в отношении продавца магазина «Аннушка», письмо от УМВД по Кировской области от 18.06.2018 № 15/4/407);

- материалами дела подтвержден факт нарушения арендатором предусмотренного пунктом 2.2.3 договора 20-ти дневного срока для заключения договоров (до 12.09.2017), а именно: договор страхования заключен 26.09.2018.

Факт несогласованной с Арендодателем сдачи части помещения в субаренду, являющимся в силу пункта 6.2 договора одним из оснований для расторжения договора аренды, не подтвержден материалами дела (не представлен договор субаренды, а также иные доказательства того, что помещение под игровым автоматом передано третьему лицу за плату).

Проанализировав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для признания сделки по одностороннему отказу от договора, совершенной путем направления арендодателем уведомления от 22.06.2018 в адрес арендатора, недействительной.

При отказе в удовлетворении иска уплаченная государственная пошлина взысканию с ответчика не подлежит.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

Судья С.А.Двинских