АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г.Самара, ул. Самарская,203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

20 апреля 2022 года

Дело №

А55-26981/2021

 

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Плотниковой Н.Ю.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Соловьевой И.Е., после перерыва – секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании  12-19 апреля 2022 года  дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью "Весна" (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью "Вега-Кино" (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

о взыскании 

третье лицо: ООО «К.ЭкоСервис»

при участии в заседании:

от истца – представитель ФИО2 (по доверенности от 25.05.2021), представитель ФИО3 (доверенность от 25.09.21); после перерыва – представители те же; после перерыва - не явились, извещены;

от ответчика - представитель ФИО4 (по доверенности от 01.11.2021); после перерыва – представитель тот же, после перерыва не явился, извещен;

от третьего лица - не явилось, извещено

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Весна» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Вега-Кино», в котором просит взыскать задолженность по договору №АКА-1326 от 01.10.2018 в размере 162 212 руб. 90 коп. за период с апреля 2020 года по 28 июля 2021 года.

Определением арбитражного суда от 16.09.2021 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства, в ходе которого арбитражный суд пришел к выводу о том, что имеются основания для рассмотрения дела по общим правилам искового производства. Определением от 09.11.2021г. суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства. 

Ответчик представил в суд отзыв на исковое заявление, в котором просит в удовлетворении иска отказать, указывая, что договор аренды был расторгнут 19 июля 2020г.,  после чего истец препятствовал ответчику в вывозе имущества из арендуемого помещения, удерживая его. Только 28 июля 2021г. истцом был выдан ответчику разовый материальный пропуск на вывоз имущества, и имущество вывезено в полном  объеме за 1 день. При заключении договора аренды ответчиком был внесен обеспечительный платеж в сумме 10 200 руб., с учетом которого на момент расторжения договора задолженность составила 162 212,90 руб. Ответчик считает, что в связи с новой коронавирусной инфекцией действующим законодательством ему предоставлено право на отсрочку в размере 50%. С учетом чего обоснованными являлись требования истца в размере 8 225,81 руб. Данную задолженность ответчик погасил 16.11.2021г. 

Третье лицо в материалы дела отзыв на исковое заявление не представило. 

В судебном заседании представитель истца заявленные исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить в полном объеме. 

Представитель ответчика просил в удовлетворении исковых требований отказать, по основаниям, изложенным в отзыве на иск. 

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, причину неявки суду не сообщил.

На основании ч.1, 3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие неявивших лиц по имеющимся в деле материалам.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, отзывах суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Из материалов настоящего дела следует, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2012г. ООО «К.ЭкоСервис» принадлежит на праве собственности нежилое помещение площадью 3 214,9 кв.м., этаж: подземный этаж № 2, по адресу Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский район, ул.Дзержинского, 21, нежилое помещение 1018, кадастровый номер 63:09:0101161:9127, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.07.2015г. (т.1 л.д.72). 

01 марта 2013 года между ООО «К.ЭкоСервис» (Принципалом) и ООО Управляющая Компания «А-Капитал» (Агентом) был заключен Агентский договор № 16/13, в соответствии с п.1.1. которого Агент обязался за вознаграждение по поручению Принципала совершать юридические и иные действия, предусмотренные договором, от своего имени, но за счет Принципала в отношении нежилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, находящихся в Административно-торговом комплексе по адресу: 

<

...>, в том числе на -2 этаже в отношении помещений общей площадью 3 666,10 кв.м., в том числе вести деятельность по поиску и подбору потенциальных арендаторов, определять условия договора аренды по своему усмотрению, заключать их, передавать помещения в аренду, осуществлять расчеты по договорам аренды, перечисляя впоследствии все денежные средства за вычетом суммы вознаграждения на счет Принципала (п.1.1., 2.1.4. договора). 

01 октября 2018 года между ООО УК «А-Капитал» (Арендодателем), действующим на основании агентского договора № 16/13 от 01.03.2013г., и ООО «Вега-Кино» (Арендатором) был заключен Договор аренды № АКА-1326 нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель принял на себя обязанность передать арендатору во временное пользование именуемую в дальнейшем Помещение – часть нежилого помещения № 1018 площадью 20,4 кв.м., где торговая площадь составляет кв.м, от общей площади нежилого помещения 3 214,9кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский район, ул.Дзержинского, д.21 на подземном этаже № 2 Административно-торгового комплекса, согласно прилагаемой схеме. В навигационном обозначении Комплекса Помещение обозначается как секция № 816. 

В соответствии с п.1.3. договора аренды помещение передается арендатору для использования исключительно в соответствии с его целевым назначением – размещение склада. 

Помещение передано в пользование ответчика (арендатора) по акту приема-передачи 01 октября 2018 года (т.1 л.д.21). 

01 июня 2019 года между ООО «К.ЭкоСервис» (Принципал) и ООО «Весна» (Агент) был заключен Агентский договор № 1, в соответствии с которым Агент обязался за вознаграждение по поручению принципала совершать юридические и иные действия, предусмотренные настоящим договором, от своего имени, но за счет Принципала в отношении нежилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, находящихся в Административно-торговом комплексе по адресу: 

<

...>, в том числе: на подземном этаже № 2 нежилое помещение 1018 общей площадью 3 214,9 кв.м., нежилое помещение 1019 общей площадью 163,4 кв.м. 

Пунктом 1.3. агентского договора ООО «Весна» было в том числе предоставлено право производить расчеты по договорам аренды с арендаторами, выставлять счета, принимать платежи, предъявлять арендаторам различные претензии, иски основанные на договорах аренды, в том числе по взысканию задолженностей по оплате и штрафных санкций. 

01.07.2019г. дополнительным соглашением к договору аренды  № АКА-1326 от 01.10.2018г. были внесены изменения в договор аренды с ответчиком, по которому арендодателем стало ООО «Весна». 

Из имеющихся в открытом доступе сведений ЕГРЮЛ в отношении ответчика, в разделе о виде его экономической деятельности по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности с 27.04.2020г. зарегистрирован код ОКВЭД основного вида деятельности организации 59.14 – деятельность в области демонстрации кинофильмов. 

Помимо договора аренды № АКА-1326 от 01.10.2018г. ответчиком были заключены иные договора аренды нежилых помещений в здании по адресу 

<

...>, в том числе: 

- договор № В-0029 от 01.07.2019г. с ООО «Весна» на аренду помещения площадью 15 кв.м. под размещение склада;

- договор № А-0154/В от 22.07.2009г. с ООО «Вера» на аренду нежилого помещения площадью 490 кв.м. для размещения и эксплуатации кинотеатра, касс кинотеатра и кинобара;

- договор № А-0162/В с ИП ФИО5 от 16.07.2009г. на аренду помещения площадью 490 кв.м. под кинотеатр. 

Предметом рассматриваемого спора является договор № АКА-1326 от 01 октября 2018 года аренды части нежилого помещения № 1018 площадью 20,4 кв.м. расположенного на подземном этаже № 2 здания, арендованное ответчиком под размещение склада. 

В соответствии с п.2.1. договора № АКА-1326 на момент его заключения арендная плата за 1 кв.м. помещения в месяц составляет 500 руб., НДС не предусмотрен и включает стоимость потребленных Арендатором эксплуатационных услуг, а также коммунальные платежи в рамках проекта Комплекса согласно Приложению № 2 к договору. Общая сумма арендной платы за помещение составляет в месяц 10200 рублей 00 коп. 

Пунктом 2.8 договора аренды было предусмотрено, что в течение 5-ти дней с момента заключения настоящего договора Арендатор обязан перечислить на расчетный счет Арендодателя обеспечительный платеж в сумме 10 200 руб., НДС не предусмотрен, равный сумме арендной платы, платы для организации и проведения событийных, специальных и комплексных рекламных компаний и платы, указанной в п.2.3.1. настоящего договора за последний месяц аренды. 

Согласно п.2.9 договора сумма обеспечительного платежа подлежит зачету в счет исполнения арендатором своих обязательств по оплате арендной платы за последний месяц аренды за исключением случаев, предусмотренных п.6.7. договора. Зачет производится на основании актов сверки взаимных расчетов, подписываемых сторонами в день наступления срока оплаты указанных платежей за последний месяц аренды. 

08 июля 2020г. истцом ответчику была отправлена Претензия № 723, в которой истец указывал, что по состоянию на 08.07.2020г. по договору аренды № АКА-1326 имеется задолженность по оплате арендной платы за период с апреля 2020г. по июль 2020г. в размере 36 522,60 руб., которую истец требует погасить до 15.07.2020г. Согласно п.6.7. договора обеспечительный платеж в сумме 10 200 руб. идет в зачет оплаты аренды за июль 2020г. не засчитывается и не возвращается, Арендодатель вправе им распоряжаться по своему усмотрению. 

В указанной претензии ООО «Весна» также уведомила ответчика, о том что согласно п.6.2.2. договора он может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке до окончания срока его действия по требованию арендодателя если в течение трех дней с момента наступления срока оплаты арендатор не оплатил арендную плату, а согласно п.6.3. договора он прекращает свое действие по истечении трех дней с момента уведомления арендатора о расторжении договора аренды. В связи с чем ООО «Весна» настоящим уведомляет о прекращении действия договора аренды № АКА-1326 от 01.10.2018г. с 19.07.2020г. (т. 1 л.д.33). 

В ответ на указанную претензию ответчик своим письмом  № 20-068 от 17.07.2020г. сообщил истцу, что подтверждает задолженность в размере 36 522 руб. 60 коп., но в связи с приостановкой деятельности с 26.03.2020г. на основании Постановления Губернатора Самарской области № 52 «О дополнительных мерах по профилактике распространения новой коронавирусной инфекции» ООО «Вега-Кино» не имеет финансовой возможности на погашение задолженности по арендной плате и гарантирует ее после возобновления коммерческой деятельности. В связи с уведомлением о прекращении действия договора аренды просит согласовать вывоз имущества из арендованного помещения (т.1 л.д.89). 

В связи с отсутствием ответа на указанное письмо, ответчик письмом № 20-072 от 24.07.2020г. повторно просило предоставить акты приема-передачи помещения и принять данное помещение (т.1 л.д.90). 

В ответ на указанное обращение ООО «Весна» своим письмом № 750 от 29.07.2020г. сообщило ответчику, о том, что по заключенным с ним 4-м договорам аренды нежилых помещений по адресу 

<

...> на июль 2020г. образовалась суммарная задолженность в размере 2 287 703,69 руб. Согласно п.3.2.3. договора аренды № АКА-1326 Арендодатель имеет право удерживать имущество арендатора до фактического исполнения обязательств. В связи с чем составление актов о приеме-передаче является преждевременным, поскольку на территории имеется имущество и задолженность по аренде. Кроме того, истец указал в письме, что договорные отношения в части исполнения обязательств по оплате аренды сохраняют свою силу и действуют до полного исполнения ООО «Вега-кино» своих обязательств. Учитывая изложенное, истцом предложено составить мировое соглашение, предоставить гарантии, либо установить порядок погашения задолженности (т.1 л.д.92). 

Письмом от 21.05.2021г. ответчик направил истцу обращение с просьбой согласовать вывоз имущества согласно списку, в том числе имущества Кинозалов, аппаратной, бара, кассы. 

26 мая 2021г. ответчиком истцу был предоставлен наряд-допуск № 42 на производство работ по демонтажу кресел фут-корт 26 мая 2021г. в период с 9.00 до 20.00 часов. Работы производились, о чем свидетельствует график допуска к работе и ее окончание (т.1 л.д.96-98). 

02.06.2021г. представителями ООО «Вега-Кино» был составлен Акт об отказе в вывозе имущества, поскольку 02.06.2021г. при обращении к администратору ТРЦ «Капитал» для оформления пропуска на вывоз имущества согласно списку предоставленного 21.05.2021г., на основании которого 26.05.21г. был выдан наряд-допуск для демонтажа, был получен отказ в оформлении с комментарием, что пропуск не будет выдан по распоряжению директора. 

02.06.2021г. ответчиком в адрес истца направлено письмо № 21-50, в котором указывалось на получение письма ООО «Весна» № 928 от 10.05.2021г. с требованием вывезти имущество и освободить занимаемые помещения. Частично имущество согласно списку от 21.05.2021г. было вывезено 29.05.2021г., но при запросе пропуска на вывоз имущества, запланированного на 03, 04 мая 2021г. последовал отказ в оформлении со стороны администратора. Ответчик в письме потребовал не чинить препятствия в вывозе имущества (т.1 л.д.105). 

3, 4 июня 2021г. истцом ответчику был выдан Разовый материальный пропуск № 400 на вынос оборудования согласно перечню (т.1 л.д.100-101). 

Письмом от 03 июня 2021г. ответчик просил истца согласовать демонтаж и вывоз дополнительного имущества из помещений (т.1 л.д.106). 

Письмом от 04 июня 2021г. истец известил ответчика о необходимости представить доказательства, что кресла, установленные в арендуемых помещениях (кинозалах) являются отделимыми улучшениями (т. 1 л.д.107). 

7-8-9 июня 2021 истцом ответчику был выдан разовый материальный пропуск на вывоз оборудования по списку: кресла в общем количестве 442 шт. (т.1 л.д.108). 

Письмом от 08 июня 2021г. истец просил ответчика незамедлительно представить документы о разъяснении по отделимым и неотделимым улучшениям, в том числе по: экранной зоне и пространству за экраном в кинозалах, лестниц в кинозалах, дверей противопожарных, дверей в кинозалы, напольных и потолочных покрытий (Т. 1 л.д.109). 

Письмом от 22.06.2021г. истец повторно просил представить документы по отделимым и неотделимым улучшениям (т.1 л.д.110). 

Письмами от 25.06.2021г. ответчик просил истца предоставить доступ в помещения экспертам Союза «ТПП г.Тольятти» для осмотра помещений на основании договоров аренды № А-0154В от 22.06.2009г., № А-0162/В от 16.07.2009г. и принять участие в осмотре (арендодатели ООО «Вера» и ИП ФИО5). (т.1 л.д.111-112). 

28.06.2021г. истец сообщил ответчику о том, что с ответчиком с июля 2021г. идут судебные споры, в связи с чем эксперты могут определяться в судебном порядке. Письмо также касается договоров аренды № А-0154В от 22.06.2009г., № А-0162/В от 16.07.2009г.

21 июля 2021г. истцом ответчику был выдан разовый материальный пропуск на вывоз строительного мусора и частей сидений со склада на -1 этаже и из комнаты отдыха персонала на 4 этаже (т.1 л.д.115). 

28 июля 2021 года между истцом и ответчиком подписан Акт приема-передачи (возврата) помещения площадью 20,4 кв.м. по договору аренды № АКА-1326 от 01.10.2018г. от арендатора арендодателю без претензий к его техническому состоянию  (т.1 л.д22). 

По настоящему делу истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды № АКА-1326 от 01.10.2018г. в общей сумме 162 212 руб. 90 коп. за период с 01.04.2020г. по 28.07.2021г. в связи с тем, что нежилое помещение, арендованное ответчиком по договору было возвращено истцу по акту приема-передачи только 28.07.2021г. 

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указывает, что договор аренды № АКА-1326 был расторгнут между сторонами 19.07.2020г., после чего истец (арендодатель) препятствовал ответчику в вывозе имущества и возврате помещения. В связи с чем арендная плата подлежит начислению только до 19.07.2020г. и она ответчиком полностью оплачена, в том числе с учетом 50% скидки, предоставленной хозяйствующим субъектам действующим законодательством в связи с введением ограничений на период новой коронавирусной инфекции. 

Рассмотрев данные доводы ответчика и представленные истцом документы, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование. 

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии с ч.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Частями 1 и 2 ст.450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Как разъяснено в пункте 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Сам по себе термин «расторжение договора аренды в одностороннем порядке» подразумевает именно внесудебный порядок расторжения договора в связи с односторонним отказом стороны от него. 

Пунктом 7.1 договора аренды стороны определили, что договор действует до 31 августа 2019 г. включительно. В случае, если арендатор не уведомит письменно арендодателя о том, что он не намерен пролонгировать настоящий договор на следующие 11 месяцев, то настоящий договор автоматически пролонгируется на 11 месяцев. 

В соответствии с пунктом 6.2.2. заключенного между сторонами договора аренды № АКА-1326 стороны установили, что договор может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке до окончания срока его действия  по требованию арендодателя в случае если арендатор в течение 3-х дней с момента наступления срока оплаты, предусмотренного договором не оплатил арендную плату, либо оплата платежей произведена арендатором в срок, но не в полном размере. 

В случае, предусмотренном п.6.2.2. договора арендодатель письменно уведомляет арендатора о досрочном расторжении договора не менее чем за 3 дня до даты его расторжения (п.6.3. договора аренды). 

Как указывалось выше, истец в претензии от 08 июля 2020г. сообщил ответчику о задолженности по оплате арендной платы за период с апреля 2020г. по июль 2020г. в размере 36 522,60 руб., и уведомил ответчика о прекращении действия договора аренды № АКА-1326 от 01.10.2018г. с 19.07.2020г. (т. 1 л.д.33). 

Ответчик указанное уведомление получил, с расторжением договора аренды согласился. 

В силу ч.1 ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Абзацем 5 пункта 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" установлено, поскольку в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. 

Следовательно, по общему правилу обязанность арендатора по внесению арендных платежей прекращается надлежащим исполнением обязанности по возврату имущества арендодателю. 

В пункте 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. 

Таким образом, если арендатор не мог возвратить предмет аренды вследствие просрочки арендодателя (кредитора), в силу пункта 3 статьи 405 Кодекса арендатор не будет считаться просрочившим должником. 

Тем самым исключается применение части 2 статьи 622 ГК РФ, предусматривающей, что, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

В соответствии с пунктом 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. 

Из анализа приведенной правовой нормы следует, что арендодатель не вправе уклоняться от принятия предложенного арендатором исполнения в виде возвращения объекта аренды. 

По смыслу приведенных разъяснений, просрочка кредитора в принятии имущества из аренды может послужить основанием для освобождения арендатора от арендной платы на период просрочки кредитора. В таких случаях арендатору не может быть вменено неправомерное поведение, а недобросовестное поведение арендодателя не может служить основанием для извлечения им преимуществ (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указывает, что арендодатель удерживал его имущество, в связи с чем ответчик не мог исполнить обязанность по возврату помещения. Такое поведение истца ответчик квалифицирует как злоупотребление правом. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы сторон и вышеприведенную переписку сторон, суд  находит доводы ответчика обоснованными по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что в ответ на просьбу арендатора (ответчика) о согласовании вывоза имущества из арендованного помещения и предоставлении арендатору документов для возврата помещения, изложенную им в письме от 17.07.2020г. и в повторном письме от 24.07.2020г., истец своим письмом от 29.07.2020г. сообщил, что имеет право удерживать имущество арендатора в помещении до фактического исполнения обязательств по оплате арендной платы по четырем договорам аренды в общей сумме 2 287 703,69 руб., в связи с чем составление актов о приеме-передаче является преждевременным, а договорные отношения по оплате арендной платы будут сохранять свою силу до полного исполнения ответчиком своих обязательств. 

Согласно пункту 1 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с ней издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. 

Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендованном помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). 

В связи с наличием задолженности по арендной плате арендодатель воспользовался правом на удержание принадлежащего арендатору оборудования, оставшегося в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды. Вместе с тем, рассматривая правоотношения сторон в совокупности, суд соглашается с доводами ответчика о злоупотреблении правом со стороны истца.

В абзацах втором и третьем пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. 

В соответствии с п. 3.3.12  договора аренды в день истечения срока договора аренды или в день его досрочного расторжения, арендатор обязан освободить помещение, демонтировать свое оборудование, вывезти все свои товары, имущество и возвратить помещение арендодателю по акту приема-передачи. 

В Соответствии с п.3.2.2. Приложения № 3 к договору аренды «Правила и предписания обязательные для выполнения арендаторами АТК «Капитал» в целях предотвращения несанкционированного перемещения материальных ценностей арендаторы, желающие вывезти материальные ценности за пределы АТК «Капитал» обязаны иметь материальный пропуск на вывоз, подписанный у начальника отдела аренды. 

Истец же письмом от 29.07.2020г. возразил ответчику против вывоза имущества из арендуемого нежилого помещения, указав, что удерживает находящееся там имущество. 

Начиная с мая 2021г. между сторонами настоящего дела велась переписка по поводу вывоза имущества кинотеатра, в ходе которой истец неоднократно требовал предоставить заключение о возможности вывоза отделимых и/или неотделимых улучшений помещений, что также не предусмотрено требованиями действующего законодательства РФ.

Таким образом, ответчик не имел возможности исполнить предусмотренную договором обязанность по освобождению помещений от своего имущества, которое согласно условиям договора предопределяет надлежащее исполнение обязанности по возврату арендованного имущества.

 В силу ст.359 ГК РФ удержание – является способом обеспечения исполнения обязательства. Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования, хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

Смысл удержания заключается в возможности удовлетворении требований  кредитора, удерживающего вещь, из стоимости удерживаемого имущества в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (ст.360 ГК РФ). 

Еще один смысл удержания как способа обеспечения исполнения обязательства заключается в том, что отстранение собственника от владения вещью должно побудить его к наиболее оперативному погашению долга перед кредитором в целях возврата имущества. Это обусловлено тем, что в период, пока вещь удерживается, отсутствует возможность пользования ею, извлечения из нее доходов и выгоды. 

Вместе с тем, если становится очевидно, что цель склонить должника к скорейшим расчетам не может быть достигнута (например, должник не проявляет интерес к возврату имущества), действующему добросовестно кредитору в разумный срок следует обратить взыскание на имущество в порядке, предусмотренном для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (статья 360 ГК РФ). 

Таким образом, при нормальном обороте удержание не может длиться бессрочно, оно должно быть ограничено разумно достаточным периодом для реализации кредитором своих прав. 

В материалы дела истцом не представлено доказательств составления перечня удерживаемого имущества, оценки этого имущества и ее соразмерности существующей по расчетам истца на дату расторжения договора задолженности по арендной плате в сумме 36 522,60 руб., а также доказательства принятия арендодателем мер, направленных на обращение взыскания на удерживаемое имущество. 

Из материалов дела также не следует, что истец направлял ответчику требования о представлении перечня оставшегося в помещениях имущества или предлагал провести совместный осмотр имущества с целью определения его перечня и стоимости. Следовательно, истец не предпринимал действий для выяснения соразмерности удерживаемого имущества и обеспечиваемого таким удержанием обязательства. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что единственной целью указания на удержание имущества и игнорирование требований о согласовании даты вывоза имущества являлось создание правовой неопределенности в положении ответчика для последующего получения арендной платы за весь период до подписания акта приема-передачи (возврата) имущества из аренды. 

Из анализа приведенных правоотношений, суд приходит к выводу, что истец, реализуя право на удержание имущества, предусмотренное законом, действовал неразумно и недобросовестно, нарушая основные начала гражданского законодательства. 

Таким образом, истец своим поведением фактически препятствовал ответчику в надлежащем выполнении договорных условий по освобождению помещения с целью его возврата.

При этом, доказательства того, что арендатор в период после расторжения договора аренды, то есть с 19.07.2020г. до 28.07.2021г. пользовался арендованным помещением в соответствии с его назначением в материалы рассматриваемого дела не представлены. 

В абзаце 5 пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ). 

Поскольку, договор аренды был расторгнут между сторонами 19.07.2020г., а ответчик (арендатор) письмами от 17.07.2020г. и от 24.07.2020г. обращался к истцу (арендодателю) с просьбами разрешить вывоз имущества и принять помещение по акту, с учетом установленной недобросовестности истца, суд приходит к выводу, что начисление арендных платежей должно быть ограничено именно датой расторжения договора аренды , т.е 19.07.2020г.,  поскольку в случае реализации поведения, ожидаемого от участников гражданских правоотношений, учитывающих взаимные интересы, ответчик бы освободил помещение и передал его истцу в указанную дату.

За период с 01.04.2020г. по 19.07.2020г. согласно условиям договора аренды ответчиком подлежала оплате арендная плата в размере: 10 200 руб. х 3 мес. + 10.200 руб. / 31 день х 19 дней = 30 600 руб. + 6 251,61 руб. = 36 851,61 руб. 

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями Закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. 

Возражая против удовлетворения заявленных истцом требований о взыскании задолженности в указанной истцом сумме ответчик указывает, что в связи с распространением в 2020г. новой коронавирусной инфекции и введением в связи с этим ограничений и льгот субъектам малого предпринимательства, ответчику должна быть предоставлена скидка на оплату арендной платы за спорный период в размере 50%. 

Суд находит, что на договор аренды № АКА-1326 от 01.10.2018г. должны распространяться  антикризисные меры, применяемые к договорам, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. 

Из имеющихся в открытом доступе сведений ЕГРЮЛ в отношении ответчика, в разделе о виде его экономической деятельности по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности с 27.04.2020г. зарегистрирован код ОКВЭД основного  вида деятельности организации 59.14 – деятельность в области демонстрации кинофильмов. 

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 434 и в силу пункта 2 указанного перечня, код ОКВЭД 59.14 включен в него как отрасль в наибольшей степени пострадавшая в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Федеральный закон N 98-ФЗ). 

Согласно ч.2 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ «О внесении изменений в  отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года. 

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Кроме того, согласно ч.4 ст.19 Федерального закона № 98-ФЗ (введенной в действие Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ) арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. 

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.

Режим повышенной готовности на территории Самарской области введен Постановлением Губернатора Самарской области от 16.03.2020 N 39 "О введении режима повышенной готовности в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, вызванной 2019-NCoV". 

Пунктом 2.1. Постановления Губернатора Самарской области № 52 от 25.03.2020г. приостановлена до особого распоряжения деятельность ночных клубов (дискотек) и иных  аналогичных объектов, аквапарков, кинотеатров (кинозалов), детских игровых комнат и детских развлекательных центров, иных развлекательных и досуговых заведений с массовым пребыванием людей. 

27 марта 2020 года Постановлением Губернатора N 62 в Постановление N 39 внесены изменения, деятельность кинотеатров приостановлена с 28 марта по 05 апреля 2020 года. 

Постановлением Губернатора Самарской области от 03.04.2020 N 70 деятельность кинотеатров приостановлена была приостановлена до 03 июля 2020 года. Граждан обязали не покидать места проживания (пребывания). Передвижение по территории Самарской области разрешили только, если это связано с осуществлением деятельности, которая не приостановлена в соответствии с Указом Президента РФ и постановлением N 212. 

С 04 июля 2020г. и в том числе до 19 июля 2020г. деятельность кинотеатров была ограничена до особого распоряжения Постановлением Губернатора Самарской области № 150 от 30.06.2020г. 

16 марта 2020г. ООО «Вега-Кино» обращалось к ООО «Весна», как представителю собственников нежилых помещений, расположенных на 4 этаже здания ATK «Капитал», по адресу: 

<

...>, рассмотреть предложения по изменению порядка оплаты по договорам аренды – отмены фиксированного платежа, с сохранением платы с оборота кинотеатра в размере 8% - на срок как минимум 4 месяца (т.1 л.д.86).

Кроме того, ООО «Вега-Кино» 26.03.2020 направило в адрес представителя собственников нежилых помещений ООО «Весна» информационное письмо о прекращении работы кинотеатра во исполнение Постановления Губернатора Самарской области от 25.03.2020г. 52 «О внесении изменений в постановление Губернатора Самарской области от 16.03.2020 года №39 до особого распоряжения и Приказ от 26.03.2020 года о приостановлении деятельности кинотеатра по адресу 

<

...>. 

Как разъяснено в вопросе 5 "Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, в соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. 

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной  платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации. 

Поскольку стороны не пришли к соглашению о размере сниженной арендной платы, суд считает, что размер арендной платы за период невозможности использовать арендуемое помещение по назначению, то есть за период с 01.04.2020г. по 28.07.2020г. должен быть снижен на 50% от размера ежемесячной постоянной арендной платы. Суд учитывает, что цель использования помещения под склад непосредственно связана с осуществлением деятельности ответчика по размещению кинотеатра в иных помещениях, также арендуемых ответчиком по указанным выше договорам.

С учетом изложенного, по договору аренды от 01.10.2018г. за период с 01.04.2020г. по 19.07.2020г. ответчиком подлежала оплате арендная плата в сумме 36 851,61 руб. х 50% = 18 425,81 руб. 

Платежным поручением от 16.11.2021г., после предъявления в суд иска по настоящему делу ответчик оплатил задолженность по договору аренды № АКА – 1326 в сумме 8 225 руб. 81 коп. Платежным поручением от 16.02.2022 №138 ответчик оплатил 8225,80 руб.

С учетом чего, остаток задолженности составляет 1974,20 руб. 

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, согласно которым  задолженность по арендной плате подлежала отсрочке в оплате на период не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды. 

К моменту вынесения решения суда по настоящему делу срок такой возможной к предоставлению ответчику отсрочки в оплате задолженности истек. 

В связи с чем с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по оплате арендной платы за период с 01.04.2020г. по 19.07.2020г. в сумме 1974,20 руб. 

При этом суд соглашается с позицией истца относительно удержания обеспечительного взноса в размере 10200 рублей, оплату которого обе стороны подтверждают.

В соответствии с п.6.7. договора аренды в случае досрочного расторжения договора по требованию арендодателя на основании п.6.2.2. (в том числе, в связи с нарушением сроков внесения арендной платы) обеспечительный платеж арендатору не возвращается и не зачитывается в счет арендной платы за последний месяц аренды. Арендодатель вправе распоряжаться им по своему усмотрению. 

Претензией от 08 июля 2020 года истец уведомил ответчика, что обеспечительный взнос удержан арендодателем в связи с досрочным расторжением договора по вине арендатора.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу п. 1 ст. 329 исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Суд, оценив условие договора, сформулированное в п. 6.7., в части удержания обеспечительного взноса при расторжении договора аренды по инициативе арендодателя, но в связи с виной арендатора, приходит к выводу, что данное удержание является штрафной неустойкой, фактически предусматривающей обеспечение исполнения арендатором условий договора и гарантирующее законные интересы арендодателя при исполнении этого договора, принимая во внимание, что Гражданский кодекс Российской Федерации допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств, пришли к верному выводу об отсутствии оснований для признания спорного условия договора недействительным (ничтожным).

Договор аренды нежилого помещения, содержащий данное условие, подписан сторонами без замечаний и возражений (ст. 2, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

 Исходя из буквального толкования условий договора, суд приходит к выводу, что условие о возвращении обеспечительного взноса поставлено в зависимость от обстоятельств прекращения договора аренды. Сумма обеспечительного взноса является штрафной неустойкой, которая не может быть засчитана судом в счет арендной платы. 

Учитывая вышеизложенное, иск подлежит удовлетворению в сумме 1974 рубля 20 копеек. В удовлетворении остальной части иска следует отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины в сумме 666 руб. пропорционально удовлетворенной части иска относятся на ответчика согласно ч.1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подлежат взысканию в пользу истца. В сумме 5200 рублей расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца и оплачены им при подаче иска. При распределении расходов по уплате государственной пошлины суд принимает во внимание, что 16451,61 руб. оплачены ответчиком после подачи иска, в этой части иск для целей расчета государственной пошлины считается предъявленным правомерно.

 

Руководствуясь ст. 110,167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Вега-Кино" (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственность "Весна" (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) задолженность по договору аренды нежилого помещения № АКА-1326 от 01.10.2018г. в сумме 1974 (Одна тысяча девятьсот семьдесят четыре) рубля 20 копеек, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 666 (Шестьсот шестьдесят шесть) рублей. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение  может быть обжаловано в месячный срок после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

/

Н.Ю. Плотникова