359/2023-48229(2) 

 

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-6092/2023

г. Челябинск

13 июля 2023 года

Дело № А76-16031/2018  

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2023 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 13 июля 2023 года.  

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  председательствующего судьи Кожевниковой А.Г.,  

судей Матвеевой С.В., Поздняковой Е.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания  ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании  апелляционную жалобу ФИО2 на определение  Арбитражного суда Челябинской области от 30.03.2023 по делу № А7616031/2018.  

В судебном заседании принял участие финансовый управляющий  ФИО3 (паспорт).  

Определением от 28.05.2018 возбуждено производство по делу о  несостоятельности (банкротстве) ФИО2 (далее –  ФИО2, должник).  

Определением суда от 21.02.2019 в отношении гражданина ФИО2 введена процедура реструктуризации долгов гражданина;  финансовым управляющим должника утверждена ФИО4.  

Информационное сообщение об открытии в отношении должника  процедуры - реструктуризации долгов гражданина опубликовано в  официальном издании – газете «Коммерсантъ» № 176 от 02.03.2019.  

Решением суда от 21.10.2021 должник признан несостоятельным  (банкротом), в отношении него открыта процедура реализации имущества,  финансовым управляющим утвержден ФИО5.  

Сведения о введении в отношении должника процедуры реализации  имущества гражданина опубликованы в официальном издании  «Коммерсантъ» от 13.11.2021.  

Определением от 14.04.2022 ФИО5 освобожден от  исполнения обязанностей финансового управляющего ФИО2, финансовым управляющим утверждена ФИО3.  

ФИО2 01.07.2022 обратился в арбитражный  суд с заявлением, в котором просил разрешить разногласия относительно  положения о порядке, сроках и условиях проведения торгов по реализации  

заложенного имущества ФИО2 в рамках  процедуры банкротства по делу № А76-16031/2018 по продаже квартиры,  расположенной по адресу: 

<

...>.  

Определением от 30.03.2023 в удовлетворении заявления о  разрешении разногласий, связанных с реализацией заложенного  имущества, отказано.  

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ФИО2  обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с  апелляционной жалобой.  

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал,  что судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайств о  назначении экспертизы, о фальсификации доказательств. Принятый  судебный акт основан на подложных (сфальсифицированных)  доказательствах, более того связанных якобы с расходованием конкурсной  массы, в отношении которой финансовый управляющий заявляет об ее  отсутствии. Так, площадь объекта, отраженная в выписке из ЕГРН, не  соответствует площади квартиры, указанной в кредитном договоре №  

<

***> от 28.08.2006. Сфальсифицированные договор подряда № 72 от  17.01.2023, акт № 72 от 17.01.2023, квитанция об оплате от 17.01.2023  положены в основу судебного акта. Стоимость спорного имущества  значительно занижена. Финансовый управляющий на основании  обжалуемого определения обратил внимание на то, что цена на спорное  имущество определена с учетом технического состояния квартиры,  наличия зарегистрированных в ней лиц и предстоящего для  потенциального покупателя обращения в суд с иском о выселении и  несением дополнительных затрат. При этом, доказательства данных  обстоятельств материалы дела не содержат.  

Определением от 29.05.2023 апелляционная жалоба принята к  производству, назначено судебное заседание на 06.07.2023.  

В судебном заседании отказано в приобщении к материалам дела  отзыва финансового управляющего ФИО3 на  апелляционную жалобу, поскольку направлен лицам, участвующим в деле,  незаблаговременно.  

В судебном заседании финансовый управляющий ФИО3 с  доводами апелляционной жалобы не согласилась, просила определение  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения  апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное  заседание не явились.  

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной  инстанции в отсутствие неявившихся лиц.  

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом  апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой  инстанции, определением от 14.11.2019 требование акционерного  общества «ДОМ.РФ» к должнику ФИО2 в  размере 537 378 руб. 38 коп. признано обоснованным и подлежащим  включению в третью очередь реестра требований кредиторов должника без  права принимать участие в первом собрании кредиторов должника.  

Определением от 21.04.2021 в реестр требований кредиторов  гражданина ФИО2, внесены изменения в части  учета требования кредитора - акционерного общества «ДОМ.РФ» в  размере 537 378 руб. 38 коп. основной задолженности в третьей очереди  реестра требований кредиторов как обеспеченное залогом имущества  должника – квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>  Челябинску, д.20, кв.84.  

16.06.2022 в адрес финансового управляющего ФИО3 от  конкурсного кредитора АО «Банк ДОМ.РФ» поступило Положение о  порядке, сроках и условиях проведения торгов по реализации заложенного  имущества ФИО2 в рамках процедуры банкротства по делу № А7616031/2018.  

Согласно сообщению № 9021264 16.06.2022 с ЕФРСБ финансовым  управляющим опубликованы сведения об определении начальной  продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по  реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности  предмета залога с приложением скан-копии Положения от 16.06.2022,  также в сообщении разъяснено о сроках и порядке подачи заявления о  разрешении разногласий (при наличии).  

Согласно положению, предложенному залоговым кредитором,  спорным имуществом является квартира, расположенная по адресу: 

<

...> Челябинска, д. 20, кв. 84, с начальной ценой  продажи в размере 2 450 000 руб. 00 коп.  

Обращаясь с настоящим заявлением о разрешении разногласий,  должник указал следующее:  

- адрес квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>  Челябинска, д. 20, кв. 84, указан неверно;  

- не учтены нормы абз.10 п.15 ст. 110 Закона о банкротстве (суммы  внесенных заявителями задатков возвращаются сем заявителям, за  исключением победителя торгов, в течение пяти рабочих дней со дня  подписания протокола о результатах проведения торгов);  

- в квартире имеется переустройство (перепланировка), что отражено в  акте осмотра, проведенного финансовым управляющим, об этом не  указано в положении, равно как и финансовым управляющим не  осуществлено действий по приведению квартиры в первоначальное  

положение либо регистрации права должника на объект с учетом  перепланировки;  

- отсутствует обязанность публикации в «Коммерсантъ», что надлежит  включить в Положение на основании ст. 28 Закона о банкротстве;  

- Положение не соответствует ст. ст. 110, 111, 138, 139 Закона о  банкротстве;  

- начальная цена продажи существенно не соответствует рыночной  стоимости квартиры. Указание в закладной в закладной 2006 года на  сумму, которая тогда была близка к рыночной, в настоящее время не  соответствует добросовестности и интересам всех кредиторов и должника,  цена в 2 450 000 руб. противоречит разумности и ценам на жилье в 2022  году.  

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявления. 

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены судебного  акта.  

В соответствии с требованиями статьи 223 АПК РФ, статьи 32  Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности  (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности  (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам,  предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями,  установленными федеральными законами, регулирующими вопросы  несостоятельности (банкротства).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 213.1 Закона о банкротстве  отношения, связанные с банкротством граждан и не урегулированные  главой X, регулируются главами I - III.1, VII, VIII, параграфом 7 главы IX  и параграфом 2 главы XI названного Закона.  

Рассмотрение разногласий, заявлений, ходатайств и жалоб в деле о  банкротстве регулируется статьей 60 Закона о банкротстве.  

В силу пункта 1 статьи 213.25 Закона о банкротстве все имущество  гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о  признании гражданина банкротом и введении реализации имущества  гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия  указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением  имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи.  

В силу пункта 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета  залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19  статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с  учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с  особенностями, установленными настоящим пунктом.  

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия  проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования  которого обеспечены залогом реализуемого имущества.  

В случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по  обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, и  финансовым управляющим в вопросах о порядке и об условиях  

проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе  обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный  суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, по результатам  рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об  утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации  предмета залога, которое может быть обжаловано.  

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением  требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», основания  для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества  на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным  управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или  условиям проведения торгов способны негативно повлиять на  возможность получения максимальной цены от продажи заложенного  имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также, если порядок  и условия проведения торгов не являются в достаточной степени  определенными.  

Суд первой инстанции отклонил довод должника о неверном указании  адреса спорного имущества суд, поскольку адрес квартиры, указанный  залоговым кредитором, соответствует адресу, указанному в закладной от  11.09.2006. Учтено, что неточности указанные в закладной от 11.09.2006 и  договоре купли-продажи квартиры, не препятствовали Управлению  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и  картографии по Челябинской области внести в ЕГРН верные сведения о  расположении спорного имущества.  

Кроме того, в сообщении о проведении торгов № 9126527 от  01.07.2022, размещенном на ЕФРСБ, а также на электронной торговой  площадке ООО «МЭТС» (https://mets.ru/generalView?id=255037747) адрес  предмета залога указан финансовым управляющим в соответствии со  сведениями, содержащимися в ЕГРН, а именно: 

<

...>- летия Челябинска, д. 20, кв. 84, дополнительно указан и кадастровый  номер объекта 74:36:0601002:1725, что исключает неверную  идентификацию предмета залога и не затруднит его реализацию.  

Должник в заявлении указал, что в спорном имуществе имеется  переустройство (перепланировка), что отражено в акте осмотра,  проведенного финансовым управляющим, об этом не указано в  положении, равно как и то, что финансовым управляющим не  осуществлено действий по приведению квартиры в первоначальное  положение либо регистрации права должника на объект с учетом  переустройства (перепланировки).  

Финансовый управляющий в отзыве указал, что при осмотре квартиры  07.06.2022, финансовым управляющим установлено, что в жилом  помещении демонтирована входная дверь, указанные изменения не влекут  за собой внесение изменений в технический паспорт жилого дома или  

жилого помещения, в связи с чем не являются перепланировкой и не  препятствуют реализации квартиры.  

В соответствии с п.1.7.1. Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября  2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации  жилищного фонда», переоборудование жилых помещений может включать  в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных  очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов,  устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных  комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и  отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки  душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и  других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.  

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и  разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов,  разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство  дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет  вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни  через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование  существующих тамбуров.  

Частью 2 ст.25 Жилищного кодекса Российской Федерации  установлено, что перепланировка помещения в многоквартирном доме  представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения  изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.  Площадь объекта продажи, отраженная в выписке из ЕГРН № КУВИ- 001/2022- 111030147 от 05.07.2022, соответствует площади квартиры,  указанной в кредитном договоре № 

<

***> от 28.08.2006.  

Суд, отклоняя данное требование должника, принял во внимание  пояснения финансового управляющего, о том, что при визуальном осмотре  наличие не зарегистрированных в установленном порядке  перепланировок/переустройств финансовым управляющим не выявлено,  фактическое состояние недвижимого имущества соответствует его  техническим характеристикам. При проведении торгов потенциальным  покупателям будет представлена на обозрение выписка, содержащая  данные о предмете торгов, организован доступ в помещение для  детального осмотра объекта недвижимости, исключающие какое-либо  заблуждение относительно технического и фактического состояния  предмета торгов. Более того финансовым управляющим предприняты  действия по приведению спорной квартиры в состояние, которое отражено  на плане расположения помещения (выписка из ЕГРН № КУВИ-001/2022- 111030147 от 05.07.2022), а именно установлена входная дверь по адресу  

<

...>. В подтверждение  указанных доводов финансовым управляющим представлен в материалы  дела договор подряда на установление дверей № 72 от 17.01.2023, акт № 72  сдачи-приемки работ от 17.01.2023, квитанция об оплате от 17.01.2023,  фотографии установленной двери.  

По требованию должника об отсутствии в спорном Положении  обязанности финансового управляющего о публикации объявления о торах  в газете «Коммерсантъ» суд пришел к следующим выводам.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 213.7 Закона о банкротстве  сведения, подлежащие опубликованию в соответствии с настоящей главой,  опубликовываются путем их включения в Единый федеральный реестр  сведений о банкротстве и не подлежат опубликованию в официальном  издании, за исключением сведений о признании обоснованным заявления о  признании гражданина банкротом и введении реструктуризации его  долгов, а также о признании гражданина банкротом и введении реализации  имущества гражданина.  

Таким образом, в силу абзаца 8 пункта 2 статьи 213.7 Закона о  банкротстве в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве  гражданина, обязательному опубликованию подлежат сведения, в том  числе, о проведении торгов по продаже имущества гражданина и  результатах проведения торгов, путем их включения в Единый  федеральный реестр сведений о банкротстве.  

Публикация таких сведений в отношении продажи имущества  должника – гражданина в официальном издании не требуется.  

Информация об определении начальной продажной цены,  утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации  предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета  залога в предложенной залоговым кредитором АО «ДОМ.РФ» редакции от  16.06.2022 опубликованы финансовым управляющим в ЕФРСБ, что  подтверждается сообщением № 9021264 от 16.06.2022.  

Объявление о проведении торгов № 9126527 со всеми необходимыми  сведениями согласно п.10 ст. 110 Закона о банкротстве размещено  финансовым управляющим в ЕФРСБ 01.07.2022.  

 В связи с чем указанный довод должника отклонен. 

Относительно довода должника об отсутствии в представленном  положении норм регулирующих порядок подготовки и проведения торгов  по продаже имущества должника, порядок возврата задатка, а также  перечень необходимых документов, суд отмечает следующее.  

Порядок реализации имущества должника, признанного  несостоятельным банкротом, регулируется специальными правилами,  предусмотренными Законом о банкротстве, а именно ст.ст. 110, 111, 138,  139 настоящего Закона. Положениями вышеуказанных норм предусмотрен  порядок подготовки и проведения торгов по продаже имущества  должника, порядок возврата задатка, а также перечень необходимых  документов, которые составляются, в том числе и финансовым  управляющим, в ходе этой процедуры.  

Положение от 16.06.2022 о продаже залогового имущества содержит  отсылку к статьям ст. 110, 111, 138, 139 Закона о банкротстве. Финансовым  управляющим к сообщению о проведении торгов № 9126527 от 01.07.2022  прикреплен проект договора о задатке, пункты 3.2 и 3.3 которого  

полностью воспроизводят норму, указанную в абз. 10 п.15 ст. 110 Закона о  Банкротстве.  

Сам по себе факт отсутствия в Положении о реализации заложенного  имущества сведений о порядке возврата суммы задатка не противоречит  нормам Закона о банкротстве, не нарушает чьи-либо права и не  ограничивает доступ потенциальных покупателей к торгам.  

Должник указал на несоответствие спорного положения статьям 110,  111, 138, 139 Закона о банкротстве, но вместе с тем, заявленные  возражения должника не конкретизированы и не мотивированы, в связи с  чем заявленный довод отклонен.  

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина  рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете,  составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены  настоящим Федеральным законом, признается достоверной и  рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в  порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в  судебном порядке не установлено иное.  

Должник указал, что стоимость спорного имущества значительно  занижена, поскольку согласно сведениям о продаже квартир на свободном  рынке (сайт Авито) с аналогичными характеристиками имущества ценовой  диапазон приближен к 4 550 000 руб.  

Судом приняты во внимание пояснения финансового управляющего,  что начальная цена продажи предмета залога определена залоговым  кредитором АО «ДОМ.РФ», на основании стоимости предмета залога,  определенной сторонами в пункте 5 Закладной от 11.09.2006, которая  составляет 2 450 000 руб. Более того, финансовый управляющий обратил  внимание на то, что цена на спорное имущество определена с учетом  технического состояния квартиры, наличия зарегистрированных в ней лиц  и предстоящего для потенциального покупателя обращения в суд с иском о  выселении и несением дополнительных затрат.  

При таких обстоятельствах судом не установлено занижение цены. 

Доказательств того, что рыночная стоимость спорного имущества  составляет более высокую цену, в суд не представлено.  

Доводы должника о том, что определенная залоговым кредитором  начальная продажная цена заложенного имущества существенно занижена,  что не соответствует требованиям действующего законодательства,  поскольку нарушает право на получение максимальной выручки в  интересах всех кредиторов и самого должника, отклонены в силу  следующего.  

В пункте 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве содержится  специальное регулирование по вопросу о продаже предмета залога:  начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения  торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого  

обеспечены залогом реализуемого имущества, что имеет место в  рассматриваемом случае.  

Таким образом, закон предоставляет залоговому кредитору  преимущественное право определять порядок реализации имущества,  являющегося предметом залога, а также его начальную продажную цену.  

При этом, основания для изменения судом начальной продажной  цены заложенного имущества, предложенной залоговым кредитором,  имеются, в частности, если установленная им цена способна негативно  повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи  заложенного имущества, в том числе на доступ к торгам.  

Цена продажи обусловлена соотношением имеющегося на рынке в  данный момент спроса и предложения и не зависит напрямую от  начальной стоимости.  

Кроме того, суд отметил, что установление завышенной рыночной  цены (т.е. сверх ожиданий покупательского спроса) может существенно  снизить спрос потенциальных покупателей и повлечь за собой  необоснованное затягивание процедуры банкротства, связанное с  затруднениями в реализации заложенного имущества.  

Таким образом, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ должник  не представил доказательств того, что реализация залогового имущества  по цене, определенной залоговым кредитором АО «ДОМ.РФ», приведет к  нарушению его прав и законных интересов, а также может повлиять на  возможность получения максимальной цены от реализации залогового  имущества.  

Доводы апелляционной жалобы. о том что судом необоснованно  отказано в удовлетворении ходатайств о назначении экспертизы, о  фальсификации доказательств. Принятый судебный акт основан на  подложных (сфальсифицированных) доказательствах, более того  связанных якобы с расходованием конкурсной массы, в отношении  которой финансовый управляющий заявляет об ее отсутствии. Так,  площадь объекта, отраженная в выписке из ЕГРН, не соответствует  площади квартиры, указанной в кредитном договоре № 

<

***> от  28.08.2006. Сфальсифицированные договор подряда № 72 от 17.01.2023,  акт № 72 от 17.01.2023, квитанция об оплате от 17.01.2023 положены в  основу судебного акта. Стоимость спорного имущества значительно  занижена. Финансовый управляющий на основании обжалуемого  определения обратил внимание на то, что цена на спорное имущество  определена с учетом технического состояния квартиры, наличия  зарегистрированных в ней лиц и предстоящего для потенциального  покупателя обращения в суд с иском о выселении и несением  дополнительных затрат. При этом, доказательства данных обстоятельств  материалы дела не содержат, отклоняются, на основании следующего.  

В отношении довода о не рассмотрении заявления о фальсификации  доказательств, а именно, договора подряда № 72 от 17.01.2023, акта № 72 от  17.01.2023, квитанции об оплате от 17.01.2023. суд отмечает, что вопреки  

утверждениям должника, из определения суда от 30.03.2023 года следует,  что его заявление о фальсификации рассмотрено судом первой инстанции  по существу и обоснованно отказано (страница 3 определения суда первой  инстанции).  

Так, из содержания обжалуемого судебного акта следует, что суд, при  рассмотрении представленных в материалы дела доказательств в их  совокупности и взаимосвязи, не установил оснований для удовлетворения  заявления должника о фальсификации доказательств, поскольку по  сути, должником заявлено не о фальсификации  доказательств, а о недостоверности содержащихся в документах сведений,  в связи с чем, указанные сведения подлежали проверке на предмет  достоверности иным способом.  

Положения статьи 161 АПК РФ не устанавливают безусловной  обязанности суда назначить экспертизу при наличии заявления  участвующего в деле лица о фальсификации доказательства. Назначение  экспертизы является правом, а не обязанностью суда. Данная норма не  носит императивного характера, а предусматривает рассмотрение  ходатайства и принятие судом решения об удовлетворении либо  отклонении ходатайства.  

В апелляционной жалобе на определение от 30.03.2023 Арбитражного  суда Челябинской области по делу № А76-16031/2018 ФИО2 также  повторно просит назначить по спору техническую экспертизу, на  разрешение эксперта поставить вопросы:  

- соответствует ли фактическая площадь квартиры, расположенной по  адресу: 

<

...>, документам  об этом объекте, зарегистрированном в Управлении Росреестра  Челябинской области?  

- какая площадь общего имущества многоквартирного дома находится  в фактических границах квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>?  

Между тем, фактическая площадь спорного объекта отражена в  Выписке из ЕГРП № КУВИ-001/2022-111030147 от 05.07.2022г., кредитном  договоре № 

<

***> от 28.08.2006г. Неоднократные указания должника на  имеющееся переустройство (перепланировку) жилого помещения,  подлежащее согласованию и существенно влияющие на площадь жилого  помещения, не подтверждаются документально.  

В соответствии с п.1.7.1. Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября  2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации  жилищного фонда», переоборудование жилых помещений может включать  в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных  очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов,  устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных  комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и  отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки  

душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и  других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.  

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и  разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов,  разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство  дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет  вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни  через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование  существующих тамбуров.  

Частью 2 ст.25 Жилищного кодекса РФ установлено, что  перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой  изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в  технический паспорт помещения в многоквартирном доме.  

При визуальном осмотре спорной квартиры должника финансовым  управляющим установлено, что в жилом помещении была демонтирована  входная дверь между подъездным тамбуром и коридором квартиры, при  этом факт проведения работ по переносу либо устройству новых дверных  проемов не установлен. Указанные изменения не влекут за собой внесение  изменений в технический паспорт жилого дома или жилого помещения,  как следствие не являются перепланировкой.  

Однако по ранее неоднократным указаниям ФИО2 на  необходимость восстановления демонтированной входной двери с целью  приведения помещения в первоначальный вид, финансовым управляющим  ФИО3 17.01.2023г. были организованы мероприятия по  демонтажу отделки дверного проема с последующей установкой  металлической входной двери в квартире 84, расположенной по адресу:  

<

...>. Указанные мероприятия  производились с привлечением специалистов ИП ФИО6, о чем  свидетельствует договор № 72 от 17.01.2023г., акт выполненных работ от  17.01.2023г., квитанция об оплате от 17.01.2023г. Кроме того, в судебное  заседание были предоставлены фотоснимки, свидетельствующие о факте  установки входной металлической двери между подъездным тамбуром и  коридором квартиры.  

Указанные обстоятельства подтверждают, что общее имущество  собственников многоквартирного дома не находится в фактических  границах жилого помещения, так как, не объединено путем  перепланировки жилого помещения с площадью квартиры (не  осуществлен перенос и разборка перегородок, перенос и устройство  дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных  квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение  жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных  кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения,  устройство или переоборудование существующих тамбуров, помещение  соответствует техническому паспорту МКД и квартиры). Установка  карманной двери не является перепланировкой жилого помещения и не  

влечет за собой внесение изменений в технический паспорт  многоквартирного дома.  

При организации и проведении торгов потенциальным покупателям  будет представлена на обозрение выписка, содержащая технические  данные о предмете торгов, и доступ в помещение, для осмотра объекта  недвижимости.  

Таким образом, в проведение экспертизы нет необходимости. Кроме  того, должником не внесены денежные средства на депозит суда для  проведения экспертизы.  

В отношении довода должника о том, что стоимость спорного  имущества значительно занижена, суд отмечает следующее.  

Закон предоставляет залоговому кредитору преимущественное право  определять порядок реализации имущества, являющегося предметом  залога, а также его начальную продажную цену. При наличии разногласий  заинтересованному лицу надлежит доказать, что предлагаемые условия  залогового кредитора способны негативно повлиять на возможность  получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в  том числе на доступ публики к торгам или же, что порядок и условия  проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.  

Начальная цена продажи предмета залога определена залоговым  кредитором АО «ДОМ.РФ» на основании стоимости предмета залога,  определенной сторонами в п. 5 Закладной от 11.09.2006 и составляет 2 450  000,00 рублей 00 коп. При этом выкупная цена имущества определяется в  ходе торгов.  

Кроме того, установление более высокой либо более низкой  начальной цены само по себе не гарантирует получения максимальной  выручки от реализации имущества. Действительная (реальная) продажная  цена предмета залога может быть определена только в результате  выставления предмета залога на торги в зависимости от наличия спроса  потенциальных покупателей на этот предмет залога.  

В обязанности финансового управляющего входит как можно более в  короткие сроки обеспечить реализацию имущества должника в целях  расчетов с его кредиторами и завершения процедуры банкротства с  минимальными текущими расходами, которые также погашаются за счет  конкурсной массы, формируемой из того же самого имущества должника.  

Фактическая стоимость реализации спорного имущества определится  соотношением спроса и предложения, а не фиксированием ее предельного  размера, поэтому, установление завышенной начальной цены предмета  торгов лишь окажет негативное влияние на формирование спроса на  данный объект недвижимости.  

Ходатайство, изложенное в апелляционной жалобе, о назначении  технической экспертизы судом апелляционной инстанции отклоняется.  

В абзаце 2 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах  практики применения арбитражными судами законодательства об  

экспертизе" (далее - Постановление N 23) разъяснено, что ходатайство о  проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается  судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым  дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной  инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их  представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него  (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено  ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины  уважительными.  

Судом апелляционной инстанции установлено, что вопросы,  указанные в ходатайстве, не заявлялись должником при рассмотрении  обособленного спора в суде первой инстанции. В суде первой инстанции  заявлялись иные вопросы.  

С учетом изложенного, определение подлежит оставлению без  изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием  для отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не  установлено.  

В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового  кодекса Российской Федерации по настоящей апелляционной жалобе  уплата государственной пошлины не предусмотрена.  

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый  арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 30.03.2023 по  делу № А76-16031/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу  ФИО2 – без удовлетворения.  

 Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного  производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного  месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через  арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий судья А.Г. Кожевникова  

Судьи С.В. Матвеева  

 Е.А. Позднякова