АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-4740/2023

г. Архангельск

29 октября 2023 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 25 октября 2023 года  

Полный текст решения изготовлен 29 октября 2023 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Архангельский водорослевый комбинат» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: Россия 163030, г. Архангельск, Архангельская область, пр. Ленинградский, дом 328)

к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: Россия 163069, г.Архангельск, Архангельская область, ул.Карла Либкнехта, дом 2)

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  акционерное общество «Архангельский опытный водорослевый комбинат» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 163030, 

<

...>)

о признании недействительным уведомления о расчете арендной платы,

при участии в  судебном заседании представителя истца ФИО2 (по доверенности от 25.05.2023)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Архангельский водорослевый комбинат» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (далее – ответчик, Управление) о признании недействительным уведомления о расчете арендной платы на 2023 год исх. №29/727 от 06.02.2023 по договору аренды № 560/1 от 01.04.2022 земельного участка с кадастровым номером 29:22:071301:2.

Исковые требования мотивированы тем, что Управление в одностороннем порядке изменило (применило иную) методику расчета размера арендной платы, в результате чего её размер увеличился в 13 раз.

Управление с исковыми требованиями не согласно по мотивам, изложенным в отзыве. Будучи надлежаще извещенным о судебном процессе, Управление своего представителя в судебное заседание не направило.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил.

01.04.2022 между Обществом и Управлением заключен договор аренды №560/1 земельного участка, находящегося в федеральной собственности.

По условиям указанного договора Обществу (арендатору) в аренду предоставляется земельный участок с кадастровым номером 29:22:071301:2 площадью 16 029 кв.м. с разрешенным использованием: для производственно-хозяйственной деятельности местоположением г. Архангельск, округ Варавино-Фактория, пр. Ленинградский д. 328.

Согласно пункту 1.2. договора аренды на земельном участке находятся следующие объекты недвижимости: 1) здание котельной (кадастровый номер 29:22:071301:57) площадью 371,3 кв.м., 2) станция перекачки конденсата (кадастровый номер 29:22:071301:58) площадью 56,6 кв.м., 3) здание производственного корпуса (кадастровый номер 29:22:071301:61) площадью 11 737 кв.м., 4) склад сырья (фукуса)  (кадастровый номер 29:22:071301:55) площадью 222,4 кв.м., 5) нежилое здание (градирия) (кадастровый номер 29:22:071301:54) площадью 164,2 кв.м.,  6) здание вспомогательного корпуса  (кадастровый номер 29:22:071301:63) площадью 479,9 кв.м., 7) автодорожное покрытие (кадастровый номер 29:22:071301:37) площадью 6 028,7 кв.м., 8) здание административно-бытового корпуса (кадастровый номер 29:22:071301:56) площадью 2 130,9 кв.м. 9) внутриплощадочные сети водопровода  (кадастровый номер 29:22:071301:35) протяженностью 271 м, 10) автовесовая  (кадастровый номер 29:22:071301:39) площадью 92,5 кв.м., 11) внутриплощадочные тепловые сети (кадастровый номер 29:22:071301:36) протяженностью 197 м, 12) внутриплощадочные линии связи и сигнализации (кадастровый номер 29:22:071301:41) протяженностью 23м, 13) внутриплощадочные сети канализации  (кадастровый номер 29:22:071301:42) протяженностью 1 117м, 14) высоковольтные кабельные линии  (кадастровый номер 29:22:071301:43) протяженностью 467м, 15) нежилое здание  (кадастровый номер 29:22:071301:356) площадью 1274,5 кв.м., а также 16) принадлежащее Российской Федерации здание вспомогательных производств (мобилизационное имущество) (кадастровый номер 29:22:071301:40) площадью 410,9 кв.м.

В пунктах 2.1. и 2.2 предусмотрено, что договор действует по 31.03.2071   и распространяет свое действие на отношения сторон с 09.02.2022.

Как указано в пункте 3.2. договора, арендная плата рассчитывается на основании подпункта «д» пункта 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582.

В пункте 3.2. договора произведен расчет размера арендной платы на 2022 год (за период с 09.02.2022 по 31.12.2022) в сумме 87 882 руб. 11 коп. исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки 2% от кадастровой стоимости.

Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя на размер уровня инфляции на текущий финансовый год, при изменении кадастровой стоимости земельного участка,  при изменении законодательства Российской Федерации и иных нормативных актов.  Арендодатель направляет арендатору расчет размера арендной паты. Подписание дополнительных соглашений в данном случае не требуется.

Как следует из материалов дела, Управление письмом от 06.02.2023 №29/727 направило Обществу расчет арендной платы на 2023 год, подготовленный в соответствии с Отчетом №107/08/22 от 08.09.2022, выполненным ООО «Выгодный контракт». В соответствии с письмом от 06.02.2023 №29/727 рыночная ставка годовой арендной платы за земельный участок составляет 1 261 000 руб.  с внесением ежеквартально по 315 250 руб. по указанным реквизитам.

Общество в письме от 16.02.2023 №253 запросило у Управления пояснения, в связи с чем и на основании какого нормативно-правового акта произошло изменение порядка определения размера арендной платы.

Управление в ответном письме от 21.03.2023 №29/1810 сообщило, что размер арендной платы определен на основании п.2 «г» постановления Правительства РФ №582 и в соответствии с Отчетом №107/08/22 «Об определении рыночной стоимости годовой арендной платы 1 кв.м. объекта недвижимости  и права аренды земельного участка за весь период аренды», выполненным независимым оценщиком ООО «Выгодный контракт», и положительным экспертным заключением.

Полагая, что определив на 2023 год размер арендной платы за земельный участок исходя рыночной стоимости, что привело к её увеличению в 13 раз, Управление нарушило принцип предсказуемости расчета арендной платы, закрепленный в постановлении Правительства РФ №582, Общество обратилось в арбитражный суд с требованием о признании такого расчета недействительным.

Согласно пункту 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них (подпункт 9).

Поскольку на земельном участке с кадастровым номером 29:22:071301:2 находятся объекты, принадлежащие Обществу на праве собственности, договор аренды №2560/1 от 01.04.2022 заключен без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В пункте 3 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, Правительством Российской Федерации (подпункт 1 пункта 3).

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление №582).

В пункте 2 Постановления №582 в редакции на момент заключения договора аренды от 01.04.2022, предусматривалось, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год  определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии; г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В пункте 3 Постановления №582 предусматривалось исчисление размера арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов.

В частности, в подпункте «д» пункта 3  предусматривалось, что арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2 процентов в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в подпунктах "а" - "г" настоящего пункта и пункте 5 настоящих Правил.

Согласно пункту 6 Постановления №582 в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 01.04.2022, ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Из отзыва Управления следует,  что арендная плата за земельный участок, предоставленный Обществу по договору аренды от 01.04.2022 №560/1, подлежала  определению на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (подпункт «г» пункта 2 и пункт 6 Постановления №582), однако на момент заключения договора рыночная стоимость права аренды определена не была, в связи с чем Управление определило размер арендной платы исходя из кадастровой стоимости по ставке 2% как наиболее приближенной к рыночной стоимости аренды. Впоследствии 08.09.2022 независимым оценщиком ООО «Выгодный контракт» был  подготовлен отчет об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка, предоставленного Обществу, в связи с чем Управление на 2023 год произвело расчет и направило Обществу уведомление от 06.02.2023 №29/727 с размером арендной платы 1 261 000 руб. на 2023 год.

Арбитражный суд считает позицию Управления ошибочной в силу следующего.

Как следует из материалов дела,  решением Архангельского городского Совета народных депутатов от 06.08.1992 №230/35 Архангельскому опытному водорослевому комбинату был отведен земельный участок  площадью 2,2 га в территориальном округе Варавино-Фактория по пр. Ленинградский 328. С Архангельским опытным водорослевым комбинатом заключен договор о землепользовании №120л от 06.08.1992 о предоставлении земельного участка в постоянное пользование.

На основании вышеуказанного решения 05.01.1993 Архангельскому опытному водорослевому комбинату выдано свидетельство №Ар0-33 на право постоянного пользования земельным участком площадью 2,2 га.

Сведения о земельном участке с кадастровым номером 29:22:071301:2 площадью 22 000 кв.м. были внесены в ЕГРН 24.09.2002 в соответствии со свидетельством свидетельство №Ар0-33 на право постоянного пользования земельным участком.

26.07.2004 в ЕГРН внесены сведения о праве собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 29:22:071301:2.

Как усматривается из материалов дела, в 2005 году ФГУП «Архангельский опытный водорослевый комбинат» было приватизировано путем образования открытого акционерного общества «Архангельский опытный водорослевый комбинат», в его уставный капитал  переданы объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 29:22:071301:2.

Распоряжением Управления от 22.02.2013 №71-р (том 1 л.д. 87) прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ОАО «Архангельский  опытный водорослевый комбинат» на земельный участок с кадастровым номером 29:22:071301:2 площадью 22 000 кв.м., предоставленный ФГУП «Архангельский опытный водорослевый комбинат». Земельный участок с кадастровым номером 29:22:071301:2 площадью 22 000 кв.м. предоставлен ОАО «Архангельский опытный водорослевый комбинат» в аренду сроком на 49 лет.

На основании вышеуказанного распоряжения между Управлением и ОАО  «Архангельский опытный водорослевый комбинат» заключен договор аренды от 04.03.2013 №451/1  земельного участка с кадастровым номером 29:22:071301:2 площадью 22 000 кв.м. сроком на 49 лет (по 21.02.2062).

Указанные действия были произведены в соответствии с положениями части 2 статьи 3 Федеральный закон от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), которые предписывали, что юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в срок до 1 июля 2012 года.

При этом в абзацах 3 и 7 части 2 статьи 3 Вводного закона установлено, что в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

В подпункте «д» пункта 3 Постановления № 582 на момент заключения договора аренды от 04.03.2013 №451/1 содержалась аналогичная норма об определении арендной платы в  размере 2% от кадастровой стоимости в случае переоформления права постоянного бессрочного пользования земельным участком.

01.10.2019 Общество истца (ООО «Архангельский водорослевый комбинат») было создано путем реорганизации в форме выделения  из АО «Архангельский опытный водорослевый комбинат».

Видами деятельности Общества истца являются производство фармацевтических субстанций (основной), искусственное воспроизводство морских и пресноводных биоресурсов, производство пищевой рыбной муки, муки для корма животных и прочих пищевых продуктов и др.

При реорганизации путем выделения Обществу были переданы объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 29:22:071301:2, а именно: 1) здание вспомогательного корпуса  (кадастровый номер 29:22:071301:63) площадью 479,9 кв.м., 2) здание котельной (кадастровый номер 29:22:071301:57), 3) здание производственного корпуса (кадастровый номер 29:22:071301:61) площадью 11 737 кв.м., 4) склад сырья (фукуса)  (кадастровый номер 29:22:071301:55) площадью 222,4 кв.м., 5) станция перекачки конденсата (кадастровый номер 29:22:071301:58) площадью 56,6 кв.м., 6) автодорожное покрытие (кадастровый номер 29:22:071301:37) площадью 6 028,7 кв.м., 7) внутриплощадочные линии связи и сигнализации (кадастровый номер 29:22:071301:41) протяженностью 23м, 8) внутриплощадочные тепловые сети (кадастровый номер 29:22:071301:36) протяженностью 197 м, 9) здание административно-бытового корпуса (кадастровый номер 29:22:071301:56) площадью 2 130,9 кв.м.,  10) автовесовая  (кадастровый номер 29:22:071301:39) площадью 92,5 кв.м., 11) нежилое здание (градирия) (кадастровый номер 29:22:071301:54) площадью 164,2 кв.м.,  12)  нежилое здание  (кадастровый номер 29:22:071301:356) площадью 1274,5 кв.м., - объект, образованный из здания склада площадью 2 452, 6 кв.м. (кадастровый номер 29:22:071102:609) в результате его разделения на 2 здания, при этом нежилое помещение  площадью 1 178,1 кв.м. (кадастровый номер 29:22:071102:860) в здании склада осталось в собственности  акционерного общества «Архангельский опытный водорослевый комбинат».

Распоряжением Управления от 01.12.2021 №424-р  утверждена схема раздела земельного участка  с кадастровым номером 29:22:071301:2 площадью 22 007 кв.м. (уточнения по площади были внесены в ЕГРН  09.03.2017 на основании заявления о государственном учете изменений земельного участка и межевого плата от 27.02.2017, подготовленного кадастровым инженером ФИО3).

Согласно распоряжению Управления  от 01.12.2021 №424-р  из земельного участка  с кадастровым номером 29:22:071301:2 площадью 22 007 кв.м. образуются земельный участок площадью 5 795 кв.м. и земельный участок площадью 183 кв.м. с сохранением земельного участка 29:22:071301:2 в измененных границах.

09.02.2022 в ЕГРН внесены сведения об образовании земельного участка с кадастровым номером 29:22:0701301:361 площадью 5 795 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 29:22:071301:362 площадью 183 кв.м., а также сведения о земельном участке  29:22:071301:2  площадью 16 029 кв.м., сохраненном в измененных границах.

После раздела земельного участка  29:22:071301:2  между Управлением и истцом 01.04.2022 был заключен договор аренды №560/1 о предоставлении истцу в аренду земельного участка  29:22:071301:2  площадью 16 029 кв.м., сохраненного в измененных границах, а также между Управлением  и 3-м лицом заключен договор аренды №559/1 от 01.04.2022 о предоставлении 3-му лицу в аренду земельного участка с кадастровым номером 29:22:0701301:361 площадью 5 795 кв.м. для производственной деятельности.

Условия договоров аренды №560/1 от 01.04.2022 и №559/1 от 01.04.2022 предусматривают  начисление арендной платы с 09.02.2022.

Впоследствии между Управлением и 3-м лицом заключен договор аренды №563/1 от 06.05.2022 о предоставлении 3-му лицу в аренду земельного участка с кадастровым номером 29:22:071301:362 площадью 183 кв.м., условия договора также предусматривают начисление арендной платы с 09.02.2022.

Из ответа Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу  от 29.09.2023 №05-08/1296/23 следует, что 30.11.2022 в ЕГРН в связи с исправлением реестровой ошибки по решению регистратора внесены изменения о площади земельного участка 29:22:071301:2 с  «16 029 кв.м.» на «16 102 кв.м.» в соответствии с межевым планом от 21.11.2022, подготовленным кадастровым инженером ФИО4

Таким образом, материалы дела свидетельствуют, что заключение договора аренды №560/1 от 01.04.2022, также как и договора №559/1 от 01.04.2022 состоялось в связи с разделом земельного участка 29:22:071301:2, предоставленного изначально в аренду при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования  акционерному обществу «Архангельский опытный водорослевый комбинат», из которого в результате выделения 01.10.2019 было образовано Общество истца. При реорганизации Обществу истца были переданы объекты, расположенные на земельном участке 29:22:071301:2, для ведения производственной деятельности.

Согласно пункту 4 статьи 58 ГК РФ при выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

Поскольку земельный участок 29:22:071301:2 был предоставлен правопредшественнику истца в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, то положения статьи 3 Вводного закона об определении годового размера арендной платы в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков распространяются при правопреемстве юридических лиц как в отношении исходного, так и образованных из исходного земельных участков.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.06.2023 №307-ЭС22-29274, согласно которой юридическое лицо, став собственником объектов недвижимости, расположенных на публичном земельном участке, в силу статьи 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, который переоформил право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в установленном законом порядке.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что Управление произвело расчет размера арендной платы по договору аренды №560/1 от 01.04.2022 на 2023 год исходя из рыночной стоимости права аренды  необоснованно, с нарушением требований статьи 3 Федерального  закона №137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса РФ»  и  постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582, поскольку размер арендной платы по договору подлежит определению исходя из кадастровой стоимости земельного участка по ставке 2%. Поэтому заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ в связи с удовлетворением иска судебные расходы относятся на Управление, госпошлина взыскивается с Управления в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области 

 

РЕШИЛ:

Признать расчет размера арендной платы по договору аренды №560/1 от 01.04.2022, указанный в уведомлении от 06.02.2023 №29/727, произведенным с нарушением требований статьи 3 Федерального  закона №137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса РФ»  и  постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582.

Взыскать с межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (ОГРН  

<

***>; ИНН  

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Архангельский  водорослевый комбинат" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. 

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Судья

 

Е.Б. Шапран