Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

06 сентября 2023  года

Дело № А40-105525/2023-144-811

Полный текст решения изготовлен 06 сентября 2023  года

Резолютивная часть решения объявлена 29 августа 2023  года

Арбитражный суд города Москвы

в составе судьи Папелишвили Г.Н. 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Федоровой Е.С.

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО "ШКОЛА "МИР"

к заинтересованному лицу: ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ 

о признании незаконным требования  № ДГИ-И-19803/23 от 03.04.2023 об оплате штрафных санкций

с участием: 

от заявителя: Яшкина Е. А. (паспорт, доверенность от 01.02.2023 № 29, диплом)

от ответчика: Глоов А. К. (паспорт, доверенность от 22.12.2022 № 33-Д-1541/22, диплом) 

УСТАНОВИЛ:

ООО "ШКОЛА "МИР" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным требования Департамента городского имущества г. Москвы № ДГИ-И-19803/23 от 03.04.2023 об оплате штрафных санкций.

    Заявитель требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении.

Ответчик требования отклонил по доводам, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что требования заявителя заявлены не обоснованно и не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.4 ст.198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Срок подачи заявления не пропущен.

Согласно ст.198 АПК РФ организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, процессуальный закон устанавливает наличие одновременно двух обстоятельств, а именно, не соответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц.

Как указывает заявитель, 13 марта 2023 года Департаментом городского имущества г. Москвы направлено в адрес ООО «Школа «МИР» обращение, в котором указано о том, что в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: РФ, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Южнопортовый, ул. Шарикоподшипниковская, влд. 30/А, принято решение о применении штрафных санкций по факту самовольного строительства, и после оформления земельно-правовых отношений, предусматривающих обязанность по оплате штрафных санкций, Департаментом будут осуществлены дальнейшие мероприятия по исполнению протокола заседания ГЗК от 07.10.2022 № 34.

От Департамента городского имущества г. Москвы 13 марта 2023 года также поступило уведомление об оформлении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 17.07.1996 № М-04-006043.

Департаментом городского имущества г. Москвы 03 апреля 2023 года была направлена претензия № ДГИ-И-19803/23 в адрес ООО «Школа «МИР» с требованием об оплате штрафных санкций в размере 16 181 193, 65 рублей за увеличение технико-экономических показателей объекта недвижимого имущества, располагающегося по адресу: РФ, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Южнопортовый, ул. Шарикоподшипниковская, д. 30 А, корп. 1. 

Не согласившись с указанным требованием, посчитав его необоснованным и не соответствующим действующему законодательству, а также нарушающим права и законные интересы ООО «Школа «МИР» в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, последний обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Согласно п.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом согласно п.5 ст.200 АПК РФ с учетом п.1 ст.65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

С учетом заявленных требований и доказательств, имеющихся в материалах дела, суд считает необходимым указать следующее. 

Между Департаментом городского имущества г. Москвы и ООО «Школа «МИР» заключен договор аренды земельного участка (кадастровый номер № 77:04:0001018:16) от 17.07.1996 № М-04-006043 (в редакции дополнительных соглашений от 12.05.2022 и 01.03.2023, далее -договор аренды), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шарикоподшипниковская, вл. 30/А (далее - земельный участок).

Согласно акту Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости от 22.08.2022 № 0876 (далее - ГИН, акт ГИН соответственно) на земельном участке выявлен объект недвижимости, обладающий признаками самовольного строительства - здание с кадастровым номером 77:04:0001018:1247 по адресу: г. Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 30/А, корп. 1 (далее - здание истца).

Актом ГИН установлено, что первоначально на земельном участке располагалось двухэтажное здание площадью 1 296 кв.м.

В акте ГИН указано, что согласно сведениям ЕГРН сумма помещений в здании (как и площадь самого здания) составляет 1 779.9 кв.м.

Согласно сведениям ГБУ «МосгорБТИ» (по состоянию на 25.07.2007) площадь здания составляла 1 779.9 кв.м. 

Из документов технического учета ГБУ «МосгорБТИ» следует, что площадь здания на 27.12.2012 составляла - 1815.3 кв.м.

Актом ГИН установлено, что в здании проведена реконструкция: возведение мансарды, а также оборудование дополнительных помещений подвала площадью 557 кв.м., т.е. площадь самовольного строительства на земельном участке составляет 557 кв.м.

Пунктом 39 решения Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от 07.10.2022 № 34 (далее - ГЗК, решение ГЗК соответственно) принято следующее:

«1. Принять к сведению выявление факта незаконного (нецелевого) использования земельного участка по адресу: ул. Шарикоподшипниковская, влд. 30/А (кадастровый № 77:04:0001018:16), на котором расположен объект капитального строительства (назначение - образование 100 %) общей площадью 1 815,3 кв.м. 

6. Департаменту:

6.1. в 14-дневный срок после выполнения п. 5.2 и в случае получения положительного заключения по итогам рассмотрения на заседании Городской комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы оформить дополнительное соглашение к договору аренды от 17.07.1996 № М-04-006043 с правообладателем, предусмотрев обязанность арендатора по оплате штрафных санкций;

6.2. в 14-дневный срок после выполнения п. 6.1 и подписания проекта дополнительного соглашения к договору аренды направить в адрес правообладателя уведомление о необходимости оплаты в бюджет города Москвы штрафных санкций;

6.3. в 14-дневный срок после оплаты правообладателем штрафных санкций в соответствии с п. 6.2 направить соответствующую информацию в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы и Москомархитектуру.

7. В случае отсутствия оплаты штрафных санкций в шестимесячный срок после выполнения п. 4 считать утратившим силу настоящее решение, оформленное пунктом 39 протокола заседания Комиссии от 07.10.2022 № 34.»

Из материалов дела следует, что во исполнение положений п. 6.1. решения ГЗК Департамент  городского имущества г. Москвы заключил  01.03.2023 дополнительное соглашение к договору аренды с ООО «Школа «МИР» (далее -дополнительное соглашение), в соответствии с которым предусмотрена выплата штрафных   санкций   за   неправомерное   увеличение   технико-экономических показателей объектов недвижимости, расположенных на земельном участке. Сведения о дополнительном соглашении внесены в ЕГРН. 

В соответствии с п. 6.2. решения ГЗК письмом Департамента городского имущества г. Москвы от 03.04.2023 № ДГИ-И-19803/23 ООО «Школа «МИР» направлена претензия о выплате штрафных санкций в размере 16 181 193.65 руб. за неправомерное увеличение технико-экономических показателей здания (далее - претензия Департамента).

ООО «Школа «МИР» было подано обращение в ответ на претензию Департамента, из которого следует, что заявитель не согласен  с размером рассчитанных штрафных санкций в части требования о применении Департаментом ставки аренды 0,05% от кадастровой стоимости земельного участка.

Письмом от 19.04.2023 № ДГИ-Э-46568/23-1 ООО «Школа «МИР» был дан ответ на указанное письмо заявителя, в соответствии с которыми ему было сообщено, что действия по расчету и направлению штрафа применены на основании решения ГЗК и дополнительного соглашения от 01.03.2023. Также заявителю  разъяснено, что в обращении ООО «Школа «МИР» требовало применения в расчете штрафных ставки 0.05 % от кадастровой стоимости земельного участка, которая применяется для арендной платы за земельной участок (соответствующие ставки утверждены Приложением № 1 к Постановлению от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве»), тогда как дополнительным соглашением от 01.03.2023 для расчета штрафных санкций используются положения Приложения № 3 к указанному постановлению Правительства Москвы.

В дополнение к изложенному Департамент городского имущества г. Москвы сообщил заявителю, что в случае неоплаты штрафных санкций Департамент вправе вынести на рассмотрение ГЗК вопрос об отмене решения ГЗК.

Доводы заявителя о необоснованности и неверности (незаконности) расчета Департамента  городского имущества г. Москвы судом отклоняются на основании следующего.

Пунктом 5.3 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2023) определена формула расчета штрафных санкций:

В случае изменения технико-экономических показателей объектов недвижимого имущества, расположенных на Участках, Арендатор уплачивает единовременно Арендодателю штрафной платеж, рассчитываемый по формуле:

(САП*1.2*КСЗУ), где:

САП - ставка арендной платы, установленная Приложением 3 к постановлению Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» (%);

РСЗУ — расчетная стоимость земельного участка, рассчитанная исходя из фактического использования земельного участка (руб.).

РСЗУ — расчетная стоимость земельного участка, в случае отсутствия необходимости внесения изменений в правила землепользования и застройки города  Москвы  рассчитывается   пропорционально   видам   функционального назначения земельного участка согласно средним значениям удельных показателей кадастровой стоимости земельного участка, утвержденных распорядительным документом Департамента городского имущества города Москвы, в соответствии с составленным Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы актом обследования земельного участка, но не менее кадастровой стоимости земельного участка, установленной в ЕГРН.

В случае необходимости внесения изменений в правила землепользования и застройки города Москвы расчетная стоимость земельного участка (РСЗУ) рассчитывается исходя из максимального удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, в соответствии с составленным Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы актом обследования земельного участка, но не менее кадастровой стоимости земельного участка, установленной в ЕГРН.

В случае полного соответствия видов функционального назначения земельного участка, установленных Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы в акте обследования земельного участка, видам разрешенного использования земельного участка, установленных в ЕГРН, для расчета штрафных санкций используется кадастровая стоимость земельного участка, установленная в ЕГРН.

Указанный штраф подлежит оплате в течение тридцати календарных дней со дня направления Арендодателем Арендатору уведомления об оплате данного штрафа.

В соответствии с актом ГИН площадь здания составляет 1 815.3 кв.м.

Согласно сведениям ЕГРН площадь (S) земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001018:16 составляет 4 041 кв.м.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, для расчета САП используются следующие данные:

Изменение площади (SH3M), согласно акту ГИН, составляет 557 кв.м.

Для определения фактического показателя плотности застройки незаконно возведенных площадей (Пф) необходимо разделить площадь таких площадей на площадь самого земельного участка и сопоставить полученный результат с таблицей, приведенной в Приложении 3  к Постановлению № 273-ПП 

N п/п

Значение показателя плотности застройки земельного участка

Ставка арендной платы

1

От 4,0 и более

80% от кадастровой стоимости земельного участка

2

От 3,6 до 3,9 включительно

70% от кадастровой стоимости земельного участка

3

От 3,2 до 3,5 включительно

60% от кадастровой стоимости земельного участка

4

От 2,8 до 3,1 включительно

50% от кадастровой стоимости земельного участка

5

От 2,4 до 2,7 включительно

40% от кадастровой стоимости земельного участка

6

От 2,0 до 2,3 включительно

30% от кадастровой стоимости земельного участка

7

От 1,6 до 1,9 включительно

25% от кадастровой стоимости земельного участка

 8

От 1,2 до 1,5 включительно

20% от кадастровой стоимости земельного участка

9

От 0,8 до 1,1 включительно

15% от кадастровой стоимости земельного участка

10

От 0,4 до 0,7 включительно

10% от кадастровой стоимости земельного участка

11

До 0,3 включительно

5% от кадастровой стоимости земельного участка

С учетом изложенного, SИЗМ/S=Пф.

При проведении соответствующего расчета получается 557/4 041 = 0.138. 

Полученный   показатель  соответствует  п. 11   приложенной  таблицы, т.е. устанавливает показатель САП в размере 5% (наименьший из возможных).

Размер второго применяемого показателя четко установлен в п. 5.3 договора аренды - 1.2.

Третий показатель РСЗУ (как указано выше - расчетная стоимость земельного участка).

Для его определения необходимо учесть следующее:

Дополнительным соглашением установлены 3 основания расчета РСЗУ: в случае отсутствия необходимости внесения изменений в правила землепользования и застройки города Москвы, в случае необходимости внесения изменений в правила землепользования и застройки города Москвы, а также в случае полного соответствия видов функционального назначения земельного участка, установленных ГИН в акте обследования земельного участка, видам разрешенного использования земельного участка, установленных в ЕГРН.

Как следует из ЕГРН, земельному участку установлен следующий вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий (1.2.7).

Актом ГИН установлено, что объект используется под образовательные цели.

Пунктом 3 решения ГЗК установлено: «Согласиться с целесообразностью внесения изменений в правила землепользования и застройки города Москвы в отношении территории по адресу: ул. Шарикоподшипниковская, влд. 30/А (кадастровый № 77:04:0001018:16), предусмотрев:

Для территориальной зоны с кодом вида разрешенного использования 3.2.2 установить градостроительный регламент:

Основные виды разрешенного использования земельного участка:

- образование и просвещение (3.5).

Предельная плотность застройки земельного участка - не установлен. Предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений - 12,45 м.

Распоряжением Департамента от 15.11.2021 № 51520 утверждена кадастровая стоимость земельного участка 77:04:0001018:16 - 269 686 560.78 руб. (извлечение соответствующего положения из акта прилагается ниже).

238768    

77:04:0001018:16

269686560.78

 

Вместе с тем, указанная стоимость не учитывает фактически выявленного использования земельного участка, в связи с чем необходим расчет РСЗУ.

Согласно п. 3 и 49 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утв. приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336, при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется в рамках индивидуального расчета в отношении объектов недвижимости в соответствии с пунктом 49 Указаний.

Индивидуальный расчет применяется при определении кадастровой стоимости в следующих случаях:

1) необходимости определения стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости с заданными характеристиками, относительно которого будет моделироваться стоимость объектов недвижимости;

2) необходимости определения стоимости конкретных объектов недвижимости с целью обеспечения достаточной информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости;

3) невозможности расчета с применением моделирования стоимости, в том числе статистической обработки сведений об объектах недвижимости, в силу недостаточности информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости;

4) необходимости определения кадастровой стоимости нетиповых объектов недвижимости.

Пунктом 50 указаний установлено, что индивидуальный расчет осуществляется  исходя  из  вида  использования  оцениваемого  объекта.

В этой связи, как указано выше, необходим новый расчет ввиду новых выявленных видов использования земельного участка.

Распоряжением Департамента от 15.11.2021 № 51527 (далее - Распоряжение № 51527) утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков (УПКСЗУ) на территории города Москвы по состоянию на 01.01.2021 г. (актуальные на момент заключения дополнительного соглашения к договору аренды и настоящий момент).

В связи с выявлением ГИН факта использования земельного участка не в соответствии с установленным разрешенным использованием, Департаментом городского имущества г. Москвы обоснованно применены положения Распоряжения № 51527.

Для кадастрового квартала 77:04:0001018 Распоряжением № 51527 установлен показатель 26185.31 руб. за кв.м. для земельных участков, предназначенных для размещения объектов социальной инфраструктуры (что соответствует фактическому виду разрешенного использования земельного участка с кодом 3.5 «Образование и просвещение»).

Соответственно, РСЗУ должен рассчитываться  по следующей формуле - УПКСЗУ* S=PCЗУ.

При проведении соответствующего расчета получается следующее: 26185.31*4041=105 814 837.71 руб.

Соответствующим для настоящей ситуации абз. 4 п. 5.3 договора аренды, предусматривающим основания расчета РСЗУ установлено, что РСЗУ рассчитывается «исходя из максимального УПКСЗУ, в соответствии с составленным ГИН актом обследования земельного участка, но не менее кадастровой стоимости земельного участка, установленной в ЕГРН».

Вместе с тем, кадастровая стоимость земельного участка в период составления акта ГИН составляет 269 686 560.78 руб., то есть она выше, чем при расчете РСЗУ исходя из УПКСЗУ. Исходя из положения указанного абзаца п. 5.3 договора аренды, для расчета штрафных подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка, установленная в ЕГРН на период составления акта ГИН, т.е. 269 686 560.78 руб.

Применяя формулу расчета штрафных санкций (САП*1.2*КСЗУ), получается следующее: (5% (т.е. 0.05))* 1.2*269 686 560.78=16 181 193.65 руб. штрафных санкций за все самовольное строительство/реконструкцию на земельном участке.

Данная сумма соответствует той, которая указана в претензии Департамента городского имущества г. Москвы направленная в адрес заявителя.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что приведенные Департаментом городского имущества расчеты  являются верными и основаны на действующем законодательстве. 

При этом доводы заявителя сводятся к несогласию с примененном в расчете штрафных санкций коэффициенте 1.5 % кадастровой стоимости земельного участка и непредоставлении ему подробного расчета. 

Департаментом городского  имущества г. Москвы при расчете штрафных санкций использовались положения п. 5.3 договора аренды (внесенные в договор аренды дополнительным соглашением от 01.03.2023) и Приложения 3 к Постановлению № 273-ПП (прямо упомянутого тем же пунктом договора аренды).

Довод заявителя о непредоставлении ему подробного расчета судом отклоняется на основании следующего.

В претензии от 03.04.2023 и ответе от 19.04.2023 на обращение заявителя Департамент  городского имущества указал конкретную сумму штрафных санкций, а также сообщил обществу, чем именно руководствовался ответчик при расчете штрафных санкций.

Учитывая изложенное, а также с учетом установленных по делу фактических обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что требование Департамента городского имущества города Москвы № ДГИ-И-19803/23 от 03.04.2023 об оплате штрафных санкций соответствует действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы ООО "ШКОЛА "МИР"

Следовательно, в данном случае, отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст.13 ГК РФ, которые одновременно необходимы для удовлетворения заявленных требований.

Согласно ч.3 ст.201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.64, 65, 75, 167-170, 176, 180, 181, 197-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие действующему законодательству в удовлетворении заявления ООО "ШКОЛА "МИР" о признании незаконным требования  № ДГИ-И-19803/23 от 03.04.2023 об оплате штрафных санкций отказать. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья

                   Г.Н. Папелишвили