ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-9012/2023

г. Вологда

20 июня 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2024 года.

В полном объёме постановление изготовлено 20 июня 2024 года.

 

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Докшиной А.Ю., судей Алимовой Е.А. и                        Болдыревой Е.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Варфоломеевой А.Н.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Диско 29»,  общества с ограниченной ответственностью «Де-Факто» и общества с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» ФИО1 по доверенностям от 08.11.2023 и от 20.08.2021,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лира» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 22 февраля 2024 года по делу № А05-9012/2023, 

 

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Диско 29»                    (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 163060, 

<

...>; далее – ООО «Диско 29»),                          общество с ограниченной ответственностью «Де-Факто»                                        (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 163060, 

<

...>, помещение 2-Н;                                              далее – ООО «Де-Факто») обратились в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Лира» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 163000, 

<

...>; далее – ООО «Лира») о взыскании: 

в пользу ООО «Диско 29» – 28 710 руб. 50 коп. за услуги по управлению зданием по адресу: 

<

...>, оказанные в период с 01.08.2020 по 31.08.2020; 

в пользу «Де-Факто» – 1 208 597 руб. 20 коп., в том числе 371 891 руб.             20 коп. долга за отопление помещения в периоды с 01.10.2020 по 31.05.2021, с 01.10.2021 по 31.05.2022, с 01.10.2022 по 30.04.2023, и 836 706 руб. долга за услуги по управлению зданием по адресу: 

<

...>, оказанные в период с 01.09.2020 по 30.06.2023.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй»                                       (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 163060, 

<

...>; далее – ООО «Север Софт Строй»).

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 22 февраля             2024 года заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме, с ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 23 086 руб. 

 Ответчик с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование жалобы ссылается на неправильное применение судом норм материального права. Считает, что договоры управления зданием, заключенные ООО «Север Софт Строй» с истцами, являются недействительными, факт несения расходов в заявленном ими размере не доказан. 

ООО «Диско 29», ООО «Де-Факто» и ООО «Север Софт Строй» в едином отзыве на апелляционную жалобу и их представитель в судебном заседании с доводами жалобы не согласились, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Ответчик надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителя в суд не направил, в связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266                        АПК РФ.

Заслушав объяснения представителя истцов и третьего лица, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, ООО «Лира» (кредитор) и ООО «Север Софт Строй» (должник) заключили соглашение от 01.02.2016 о прекращении новацией существовавшего между ними обязательства по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества,                               от 28.12.2015.

Соглашение о новации действует в редакции дополнительного соглашения к нему от 29.04.2016.

В пункте 1.1 соглашения о новации предусмотрено, что в соответствии со статьей 414 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) кредитор и должник договорились о замене обязательства, существовавшего между ними по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, от 28.12.2015, по возврату должником 7 000 000 руб. суммы займа, а также начисленных на сумму займа процентов в размере                  55 238 руб., другим обязательством между кредитором и должником, которое предусмотрено в пункте 1.4 данного соглашения.

В соответствии с пунктом 1.4 соглашения о новации обязательства должника, предусмотренные в пункте 1.1 данного соглашения, заменяются обязательством должника после ввода объекта, указанного в пункте 2.6 указанного соглашения, в эксплуатацию передать кредитору результат инвестиционной деятельности, указанный в пункте 2.7 соглашения, при условии осуществления кредитором дополнительных инвестиций, необходимых для оплаты стоимости результата инвестиционной деятельности (сверх долговых обязательств должника перед кредитором, указанных                           в пункте 1.1 соглашения), исходя из стоимости результата инвестиционной деятельности, указанной в пункте 3.1 соглашения.

В пункте 2.2 соглашения о новации указано место объекта незавершенного строительства: 

<

...> а также то, что объект незавершенного строительства принадлежит на праве собственности ООО «Север Софт Строй».

В соответствии с пунктом 2.6 соглашения о новации объектом незавершенного строительства является административное здание со встроенными помещениями торгового назначения.

Согласно пункту 2.7 соглашения о новации результатом инвестиционной деятельности является нежилое помещение торгового назначения общей площадью 840 кв. м, расположенное на первом этаже объекта, выделенное красным цветом на плане (приложение 1 к соглашению).

Пунктом 5.2 соглашения о новации установлено, что фактический срок исполнения обязанности по передаче результата инвестиционной деятельности определяется датой подписания сторонами акта приема-передачи в порядке и сроки, предусмотренные пунктом 4.1.2 соглашения.

На основании пункта 4.1.2 соглашения ООО «Север Софт Строй» обязалось в течение 14 календарных дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать в собственность ООО «Лира» результат инвестиционной деятельности с документами, необходимыми для государственной регистрации прав ООО «Лира» на результат инвестиционной деятельности, и иную необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию.

Предусмотренное соглашением о новации обязательство по внесению инвестиций ООО «Лира» исполнило в полном объеме.

ООО «Север Софт Строй» 19.10.2018 как застройщиком, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, объекту присвоен адрес: 

<

...>.  

Право собственности на здание зарегистрировано за ООО «Север Софт Строй», что подтверждалось выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) по состоянию на 22.05.2019. 

Впоследствии, 06.11.2019, объект инвестиционной деятельности – нежилые помещения торгового назначения общей площадью 820, 3 кв. м переданы ООО «Лира» по акту приема-передачи от 06.11.2019. 

Следовательно, с 06.11.2019 ООО «Лира» осуществляло права владения и пользования принадлежащим ему помещением. 

Данные обстоятельства установлены в том числе при рассмотрении дела № А05-15135/2019. 

По утверждению истца, начиная с 06.11.2019, ответчик выполнял отделочные работы в принадлежащем ему помещении, помещение функционировало как магазин «Апрель», инвестор получал прибыль от использования помещения. 

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 09 июня                             2020 года по делу № А05-15563/2019, оставленным без изменения  постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда                             от 01 октября 2020 года и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 января 2021 года, установлено, что фактическая площадь принадлежащего ответчику помещения составляет 820,3 кв. м. 

Также судебными актами по делу № А05-13751/2019, в котором участвовали ООО «Лира», ООО «Север Софт Строй» и другие инвесторы, установлено, что ООО «Лира» неправомерно требовало обращения взыскания на имущество, которое ему не принадлежало (принадлежало другим инвесторам), уклонялось от регистрации прав, препятствовало другим инвесторам оформить права в установленном законом порядке. Поэтому до разрешения данного спора собственником здания номинально оставалось                               ООО «Север Софт Строй», чтобы добросовестные инвесторы могли реализовать свое право на регистрацию принадлежащих им помещений, при этом всем инвесторам помещения были переданы по акту приема-передачи.

Для содержания и эксплуатации здания ООО «Север Софт Строй» (пользователь) как собственник помещений заключило с ООО «Диско 29» (управляющий) договор 01.08.2019 на предоставление эксплуатационных услуг и на осуществление сбора платежей за коммунальные услуги (том 1,                    листы 31-32).

По условиям пункта 1.1 данного договора управляющий обязался совершать от своего имени, но за счет пользователей все юридические и фактические действия по содержанию и эксплуатации нежилых помещений, расположенных в административном здании по адресу: 

<

...>, а пользователь обязался уплатить управляющему вознаграждение за оказываемые услуги. 

Согласно пункту 2.1.1 названного договора управляющий при исполнении договора обязался совершать, в том числе следующие действия: заключать договоры с соответствующими эксплуатирующими организациями в целях обеспечения электричеством, отопление, водоснабжением, водоотведением помещений, принадлежащих пользователю, а также общих помещений, расположенных в здании; осуществлять сбор платежей за эксплуатационные и коммунальные услуги с инвесторов помещений, котором помещения переданы по акту приема-передачи; перечислять полученные от инвесторов денежные средства в уплату платежей за предоставленные коммунальные услуги (за электроснабжение – в адрес общества с ограниченной ответственностью «ТГК-2 Энергосбыт» (далее – ООО «ТГК-2 Энергосбыт»), за водоснабжение – в адрес общества с ограниченной ответственностью                           «РВК-Архангельск» (далее – ООО «РВК-Архангельск»), за теплоснабжение – в адрес публичного акционерного общества «ТГК № 2» (далее –                                          ПАО «ТГК № 2»)). 

Согласно пункту 3.1 этого же договора стоимость услуг управляющего составляет 35 руб. за 1 кв. м площади. Инвесторы оплачивают услуги управляющего исходя из площади своего помещения, а пользователь оплачивает услуги исходя из площади, не переданной инвесторам по актам приема-передачи.   

Письмом от 03.03.2020 № 7 ООО «Диско 29» уведомило ООО «Лира» о том, что истец является организацией, осуществляющей обслуживание здания и оказывающей эксплуатационные услуги, в связи с этим предложило заключить соответствующий договор на возмещение эксплуатационных расходов. 

Соответствующий договор ответчиком с истцом заключен не был, платежи за пользование коммунальными и эксплуатационными услугами ответчик не вносил. 

Впоследствии, 01.09.2020, ООО «Север Софт Строй» (пользователь) перезаключило договор на предоставление эксплуатационных услуг и на осуществление сбора платежей за коммунальные услуги с ООО «Де-Факто» (управляющий) (том 1, листы 33-34).

В рамках указанного договора ООО «Де-Факто», как управляющий, обязалось совершать от своего имени, но за счет пользователей все юридические и фактические действия по содержанию и эксплуатации нежилых помещений, расположенных в административном здании по адресу: 

<

...>, а пользователь обязался уплатить управляющему вознаграждение за оказываемые услуги. Управляющий при исполнении договора обязался совершать, в том числе действия по заключению  договоров с соответствующими эксплуатирующими организациями в целях обеспечения электричеством, отоплением, водоснабжением, водоотведением помещений, принадлежащих пользователю, а также общих помещений, расположенных в здании; осуществлять сбор платежей за эксплуатационные и коммунальные услуги с инвесторов помещений, которым помещения переданы по акту приема-передачи; перечислять полученные от инвесторов денежные средства в уплату платежей за предоставленные коммунальные услуги (за электроснабжение – в адрес ООО «ТГК-2 Энергосбыт», за водоснабжение – в адрес ООО «РВК-Архангельск», за теплоснабжение – в адрес ПАО «ТГК №2»).  

Стоимость услуг по договору от 01.09.2020 установлена в пункте 3.1 договора в размере 30 руб. за 1 кв. м площади. При этом инвесторы оплачивают услуги управляющего исходя из площади своего помещения, а пользователь оплачивает услуги исходя из площади, не переданной инвесторам по актам приема-передачи.   

Оплата производится в срок до 15 числа текущего месяца. 

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, в августе 2020 года ООО «Диско 29» оказало услуги по управлению, содержанию и обслуживанию административного здания, стоимость данных услуг, предъявленная к оплате ответчику, составила 28 710 руб. 50 коп.                        (820,3 кв. м х 35 руб.). 

Кроме того, в период с 01.09.2020 по 30.06.2023 услуги по управлению, содержанию и обслуживанию административного здания оказывало                           ООО «Де-Факто». Стоимость данных услуг составила 836 706 руб.                         (820,3 кв. м х 30 руб. х 34 месяца). 

Также ответчику предъявлены к возмещению расходы ООО «Де-Факто» на оплату тепловой энергии за период с 01.10.2020 по 31.05.2021, с 01.10.2021 по 31.05.2022 и с 01.10.2022 по 30.04.2023. 

ООО «Север Софт Строй» и ПАО «ТГК № 2» заключен договор от 13.02.2019 № 5108 на отпуск и потребление тепловой энергии в горячей воде, по которому объектом теплоснабжения выступает спорное административное здание по адресу: 

<

...>. 

В приложении 2 к договору указан строительный адрес объекта – улица Гагарина, который при сдаче объекта в эксплуатацию изменился на адрес улица Тимме, дом 30. 

Фактически тепловая энергия поставлялась на нужды спорного здания, что подтвердило ПАО «ТГК №2» в процессе рассмотрения настоящего дела и не отрицается подателем жалобы. 

В спорный период ПАО «ТГК №2» обеспечивало административное здание услугами теплоснабжения, а ООО «Де-Факто» производило оплату поставленного ресурса, для чего осуществляло сбор денежных средств с инвесторов, как это предусмотрено договором от 01.09.2020, заключенным с ООО «Север Софт Строй». 

Факт несения ООО «Де-Факто» затрат на теплоснабжение по договору с ПАО «ТГК № 2» подтверждается представленными истцами в материалы дела                          счетами-фактурами, платежными поручениями об оплате (том 1, листы 35-41,                  53-113). В назначении платежа в представленных платежных поручениях указано, что ООО «Де-Факто» производило оплату по договору № 5108 за        ООО «Север Софт Строй». 

Наличие задолженностей по оплате ответчиком названных услуг послужило основанием для обращения ООО «Диско 29» и ООО «Де-Факто» в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

При этом, ссылаясь на то, что право на осуществление сбора платежей с владельцев помещений в административном здании предоставлено ООО «Де-Факто» на основании договора от 01.09.2020, заключенного с третьим лицом,  второй истец просит взыскать с ответчика также понесенные им расходы на оплату тепловой энергии.  

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в полном объеме, при этом обоснованно руководствовался следующим.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. 

По правилам пункта 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 1 и 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

На необходимость применения аналогии закона к рассматриваемым правоотношениям указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Такие же разъяснения содержатся в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44–48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В статьях 289, 290 ГК РФ закреплено право участника общей долевой собственности на долю в общем имуществе здания, к которому относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Таким образом, собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Согласно статье 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В соответствии с частью 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (пункт 1); взнос на капитальный ремонт (пункт 2); плату за коммунальные услуги (пункт 3).

Плата за содержание и ремонт устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения. 

Упомянутые нормы права не содержат указания на самостоятельные действия собственников по обслуживанию, ремонту, содержанию общего имущества, а предусматривают участие в расходах на содержание и ремонт общего имущества в здании соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Следовательно, в издержках по содержанию общего имущества здания обязаны участвовать собственники всех помещений, к числу которых относится и ответчик. 

В силу статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в доме вносят эту плату управляющей организации.

В пункте 24 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.06.2017, также разъяснено, что обязательство собственника помещения в здании по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества возникает в силу закона и не обусловлено наличием договорных отношений и заключением государственного (муниципального) контракта.

Таким образом, как верно отмечено судом, в силу прямого указания закона ответчик, как собственник помещения в спорном здании, наравне с другими собственниками, обязан нести расходы по содержанию общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество.

Суд первой инстанции правомерно указал, что отсутствие заключенного истцами и ответчиком договора управления не влияет на обязанность ответчика по несению расходов по содержанию общего имущества, поскольку данная обязанность возникает в силу закона.

При этом собственник помещения, расположенного в здании, обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества, не освобождает собственника указанного помещения от бремени расходов на содержание общего имущества здания, включая земельный участок, на котором расположен объект.

Истцы и ответчик не достигли соглашения по стоимости услуг управляющей компании, поскольку соответствующие договоры в исковой период между сторонами не заключены.

Вместе с тем, исходя из взаимосвязанных положений части 4 статьи 162 ЖК РФ, статьи 249 ГК РФ, тарифы на содержание общего имущества нежилого здания должны быть одинаковыми для всех собственников помещений.

Как установлено судом и следует из материалов дела, у истцов с другими собственниками помещений здания заключены договоры на предоставление эксплуатационных услуг и на осуществление сбора платежей за коммунальные услуги, по условиям которых собственники (пользователи) обязались оплачивать выставляемые управляющей компанией счета за предоставленные коммунальные услуги, а также принимать участие в оплате общих для здания расходах. 

Стоимость услуг по содержанию, установленная для ООО «Диско 29», составила 35 руб. за 1 кв. м, а установленная для ООО «Де факто» – 30 руб.                 за 1 кв. м. 

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что данный размер не зависит от фактического объема услуг, оказанных в конкретный период времени, что обусловлено особенностями осуществления деятельности по управлению зданием, поскольку указанная деятельность носит длительный, непрерывный характер, в отдельный расчетный период стоимость указанных услуг может быть больше или меньше объема собираемых денежных средств, что, однако, не влияет на установленный размер платы. 

Довод ответчика о том, что ООО «Диско 29» и ООО «Де факто» не были избраны в качестве управляющих компаний в установленном законом порядке на основании решений всех собственников помещений в спорном здании, оценен и правомерно отклонен судом первой инстанции в виду следующего. 

Функции по обслуживанию, содержанию и эксплуатации указанного здания переданы первому истцу ООО «Север Софт Строй» в тот момент, когда оно являлось единственным собственником здания.

Так, за ООО «Север Софт Строй» как за застройщиком 22.05.2019 было зарегистрировано право собственности на все здание с кадастровым номером 29:22:040607:468, расположенное по адресу 

<

...>, площадью 5 681,2 кв. м, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН. 

Заключая договор с ООО «Диско 29» от 01.08.2019, третье лицо являлось на этом момент единственным законным собственником всех помещений, следовательно в сложившейся ситуации не требовалось проводить общие собрания по избранию управляющей компании. 

В ноябре-декабре 2019 года помещения в здании по актам приема-передачи стали передаваться третьим лицом инвесторам, с которыми были заключены договоры инвестирования на строительство здания, в том числе 06.11.2019 был подписан акт приема-передачи с ООО «Лира». 

Однако ни один из инвесторов не мог зарегистрировать свои права на помещения ввиду действий ООО «Лира», которое уклонилось от предоставления документов на государственную регистрацию. 

Эти обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 09 июня 2020 года по делу                   № А05-15135/2019, которое в силу части 2 статьи 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение для настоящего спора с участием этих же организаций. 

Судом верно установлено, что собственником здания вплоть до 14.07.2023 оставалось ООО «Север Софт Строй», пока все инвесторы посредством судебных решений не зарегистрировали свои права на помещения. 

Таким образом, является обоснованным вывод суда первой инстанции о том, действия ООО «Север Софт Строй» по заключению договора от 01.09.2020 на обслуживание помещений с ООО «Де факто» являлись правомерными, поскольку на момент заключения этого договора третье лицо продолжало оставаться номинальным собственником здания. 

При этом, как верно указано судом, ООО «Лира» знало о наличии заключенных договоров на обслуживание здания, поскольку соответствующие письма с предложением заключить договор с управляющей компанией направлялись в адрес ответчика. 

Требований относительно проведения общего собрания инвесторов с целью избрания иного способа управления, или иной управляющей компании ООО «Лира», равно как и иные инвесторы, не заявляло. 

Кроме того, как верно установил суд первой инстанции, остальные собственники помещений в здании заключили соответствующие договоры на обслуживание здания с истцами, следовательно не оспаривают правомочия управляющей компании и размер платы за содержание здания. 

Ссылка подателя жалобы на то, что истцами выбран ненадлежащий способ защиты права, а именно взыскание задолженности за услуги по управлению зданием и за оказание коммунальных услуг в виде отопления, тогда как, по мнению апеллянта, необходимо было заявлять требование о взыскании неосновательного обогащения, отклоняется коллегией суде как несостоятельный, поскольку материалами дела достоверно подтверждается, что истцами правомерно заявлены требования о взыскании именно задолженности за услуги по содержанию заявлены правомерно в строгом соответствии с нормами действующего материального права.

Вопреки доводам подателя жалобы, суд первой инстанции оценил и правомерно отклонил доводы ответчика о том, что истцами не доказан факт оказания услуг, а также размер фактических расходов по содержанию здания, в виду следующего. 

Для оказания услуг по содержанию помещений у истцов заключены договоры на техническое обслуживание лифтов, на техническое обслуживание тепловой установки, на обслуживание оборудования теплового пункта и передачу показаний прибора учета тепловой энергии, на оказание сантехнических услуг, на уборку помещений, на выполнение электротехнических работ и пр. 

Факт оказания истцами в спорный период услуг по содержанию общего имущества здания подтвержден представленными в материалы дела документами и ответчиком не опровергнут.

Доводы подателя жалобы об обратном опровергаются материалами дела.

При этом условиями договоров на оказание услуг по управлению зданием, заключенными третьим лицом с истцами, размер платы не поставлен в зависимость от фактического объема услуг, оказанных в конкретный период времени, что обусловлено особенностями осуществления деятельности по управлению зданием. 

Нормы действующего законодательства также не содержат положений о том, что размер содержания определяется исходя из фактического пользования общим имуществом или нуждаемости в тех или иных услугах, не определяют возможность снижения размера платы для кого-либо из собственников помещений в здании в зависимости от индивидуальных потребностей каждого. 

Оказанные истцами услуги представляют собой длящиеся регулярные виды деятельности, не имеющие овеществленного результата. Основная направленность такой деятельности напрямую связана с поддержанием в надлежащем состоянии общего имущества здания. 

В связи с этим истцы не обязаны подтверждать, в каком объеме они выполнили работы и какие конкретно услуги они оказали. 

В данном случае именно на ответчике лежит обязанность представить доказательства невыполнения либо ненадлежащего выполнения истцами деятельности по содержанию общего имущества здания. 

В силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Как верно отмечено судом, ответчик не представил суду документов, достоверно подтверждающих, что в спорный период истцы оказали услуги не в полном объеме или некачественно.

На основании изложенного апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что требования истцов о взыскании с ответчика долга по оплате услуг по управлению, содержанию и эксплуатации здания являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению в заявленном размере. 

Также апелляционная инстанция поддерживает вывод суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения требования                              ООО «Де факто» о взыскании с ответчика стоимости услуг отопления за период с 01.10.2020 по 31.05.2021,  с 01.10.2021 по 31.05.2022, с 01.10.2022 по 30.04.2023 в размере 371 891 руб. 20 коп.

При этом, удовлетворяя иск в данной части, суд правомерно исходил из следующего.

Согласно статье 544 ГК РФ оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

В силу части 2 статьи 154 ЖК РФ для собственника помещения плата за это помещение включает в себя плату за коммунальные услуги.

В материалах дела усматривается, что в период с 01.10.2020 по 31.05.2021, с 01.10.2021 по 31.05.2022, с 01.10.2022 по 30.04.2023 поставку тепловой энергии в здание осуществляло ПАО «ТГК №2» на основании договора на отпуск и потребление тепловой энергии в горячей воде от 13.02.2019 № 5108, заключенного с ООО «Север Софт Строй», как застройщиком здания. 

Оплату услуг теплоснабжения произвело ООО «Де факто» с указанием на то, что оплата по договору № 5108 осуществляется за ООО «Север Софт Строй». 

Как пояснило ПАО «ТГК № 2», задолженность по оплате тепловой энергии за период с 01.08.2020 по 30.04.2023 по спорному зданию отсутствует. При этом за август и сентябрь 2020 года, за период с июня по август 2021 года начисления не производились. За период с октября 2020 года по май 2021 года и с ноября 2021 года по апрель 2023 года начисления производились по прибору учета. За сентябрь 2021 года начисление было произведено по среднемесячному объему, за октябрь 2021 года – по договорной нагрузке. 

На основании полученных от ПАО «ТГК № 2» сведений второй истец произвел расчет стоимости тепловой энергии, приходящейся на помещения ответчика, пропорционально площади принадлежащего ответчику помещения. 

Расчет истца ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен.  

Судом первой инстанции правомерно отклонены возражения ответчика о том, что ООО «Де факто» не является стороной по договору теплоснабжения с ПАО «ТГК № 2» ввиду следующего. 

Особенностью настоящего спора является то, что заключение договора теплоснабжения от 13.02.2019 № 5108 имело место, когда поставка коммунального ресурса осуществлялась на объект незавершенного строительства, застройщиком и собственником которого выступало                                  ООО «Север Софт Строй». 

Названное обстоятельство подтверждается в том числе тем, что в договоре № 5108 в качестве адреса объекта указан строительный адрес спорного административного здания.  

         Право собственности на все здание зарегистрировано за                         ООО «Север Софт Строй» как за застройщиком 22.05.2019. 

В ноябре-декабре 2019 года помещения в здании по актам приема-передачи стали передаваться инвесторам, однако ввиду возникших проблем с государственной регистрацией, третье лицо вплоть до 14.07.2023 оставалось собственником здания. 

Ответчику помещения в спорном здании переданы по акту приема-передачи от 06.11.2019. 

Выбытие объектов из фактического владения застройщика исключает возможность обладания лицом энергопринимающими устройствами, присоединенными к сетям энергоснабжающей организации, и другим необходимым оборудованием (статья 539 ГК РФ), и, как следствие, влечет утрату статуса потребителя в отношениях с ресурсоснабжающей организацией. 

Соответственно, при установлении факта передачи объекта, необходимо исходить из того, что обязательство по энергоснабжению объекта между поставщиком ресурса и застройщиком прекращаются. 

При таких обстоятельствах, судом в обжалуемом решении правомерно указано, что у общества «Север Софт Строй» в спорный период отсутствовала обязанность по оплате тепловой энергии, потребленной в здании, в том числе помещениями ответчика, поскольку ООО «Север Софт Строй» не являлось фактическим потребителем услуг теплоснабжения.

Лицами, обязанными оплачивать тепловую энергию с момента подписания актов приема-передачи помещений, являются либо собственники этих помещений, либо управляющая компания. 

В данном случае, как верно указано судом, ООО «Де факто», будучи управляющей организацией в отношении спорного административного здания, производило оплату тепловой энергии, потребленной в период с 01.10.2020 по 31.05.2021, с 01.10.2021 по 31.05.2022, с 01.10.2022 по 30.04.2023, указание в назначении платежа в платежных документах, что оплата производится  по договору № 5108 за ООО «Север Софт Строй», носило формальный характер, исключительно для того, чтобы ресурсоснабжающая организация могла идентифицировать и разнести платежи. 

По общему правилу управляющая компания обязана обеспечить надлежащее содержание общего имущества здания, в том числе в виде обеспечения поставки тепловой энергии для отопления всех помещений здания.

Судом в обжалуемом решении правомерно учтено, что во исполнение данных обязанностей вторым истцом и третьим лицом был заключен договор от 01.09.2020, который носит характер агентского, по которому истцу предоставлено право на взимание платы за коммунальные ресурсы с инвесторов для перечисления ее в адрес ресурсоснабжающих организаций. 

Право на сбор этой платы также предусмотрено в договорах, заключенных ООО «Де факто» с каждым из инвесторов, за исключением ответчика. 

Однако уклонение ответчика от заключения такого договора не может служить основанием для освобождения его от бремени содержания имущества.

 С учетом изложенных выше обстоятельств является правильным вывод суда первой инстанции о том, что ответчик обязан возместить второму истцу расходы на оплату тепловой энергии, потребленной в спорный период.

Довод ответчика в заявлении о зачете встречных требований от 26.01.2024, которое представлено ответчиком в заседании 12.02.2024, судом оценен и также правомерно не принят во внимание, поскольку в этом заявлении ответчик выразил намерение зачесть сумму своей задолженности по отоплению в размере 371 891 руб. 20 коп. в счет погашения обязательств ООО «Север Софт Строй» по оплате задолженности, взысканной решением Арбитражного суда Архангельской области от 11 октября 2019 года № А05-10716/2018.

Вместе с тем в данном случае оснований для проведения зачета не имеется, поскольку ООО «Север Софт Строй» не является лицом, на котором лежала обязанность по оплате тепловой энергии (в части помещений ответчика) после 06.11.2019, более того, третье лицо никаких фактических расходов по оплате ресурса не понесло. 

С учетом этого судом первой инстанции обоснованно указано, что у ответчика не возникло каких-либо обязательств перед ООО «Север Софт Строй» по возмещению расходов за тепловую энергию, которые могли бы быть прекращены зачетом встречных однородных требований, поскольку самостоятельный договор теплоснабжения у ответчика с ПАО «ТГК № 2» в спорный период заключен не был, а ООО «Де факто» оплатило весь объем ресурса, поставленного в здание.

Следовательно, у ответчика возникла обязанность возместить понесенные вторым истцом расходы на оплату коммунальных услуг теплоснабжения. 

При таких обстоятельствах исковые требования правомерно удовлетворены судом в полном объеме.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, поэтому не могут являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

С учетом изложенного апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, основания для отмены решения суда, а также для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ в связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб. относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 22 февраля                2024 года по делу № А05-9012/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лира» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

А.Ю. Докшина

 

Судьи

Е.А. Алимова

 

Е.Н. Болдырева