РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40- 10953/23-84-83

08 сентября  2024 г.

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 02 сентября  2024 г.

Полный текст решения изготовлен 08 сентября  2024 г.

 

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Сизовой О.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Белых Л.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по заявлению: ООО "Очаковский комбинат ЖБИ" (119361, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 09.12.2002, ИНН: 

<

***>)

к ответчику: Управление Росреестра по Москве  (115191, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 

<

***>)

третьи лица: 1) Департамент городского имущества города Москвы (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>); 2) ПАО АКБ "Металлинвестбанк"  (119180, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 13.09.2002, ИНН: 

<

***>)

о признании незаконными действий, выразившихся в отказе в государственной регистрации Договора ипотеки от 06.09.2022 г. № 8834-З/1, поданного 07.09.2022 г., об обязании,

 

при участии в судебном заседании:

от заявителя: не явился, извещен;

от ответчика: ФИО1 (удостоверение, доверенность от 15.01.2024 г. № Д-16/2024, диплом);

от третьего лица: не явился, извещен; 

 

УСТАНОВИЛ:

В судебном заседании был объявлен перерыв с 28.08.2024 по 02.09.2024, о чем имеется запись в протоколе судебного заседания.

ООО "Очаковский комбинат ЖБИ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве о признании незаконным действия, выразившиеся в отказе в государственной регистрации Договора ипотеки от 06.09.2022 № 8834-3/1 поданного в Росреестр 07.09.2022г.; об обязании зарегистрировать ипотеку на основании представленных в Управление 07.09.2022г. документов по Описи MFC-0558/2022-1396593, в срок не позднее семи рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29.06.2023  оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2023 в удовлетворении заявленных требований ООО "Очаковский комбинат ЖБИ" отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27.02.2024 удовлетворена кассационная жалоба ООО "Очаковский комбинат ЖБИ", решение Арбитражного суда города Москвы от 29.06.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2023 по делу № А40-10953/23 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

В постановлении суда кассационной инстанции содержится указание на то, что при новом рассмотрении дела суду необходимо проверить соблюдение обществом положений пункта 2 статьи 9 Закона об ипотеке с учетом наличия в договоре указания на наименование земельного участка, место нахождения, идентификационного описания участка (пункт 1.3.2 оговора); дать оценку письму общества №1625 от 05.09.2022, адресованному Департаменту; установить входящие в предмет доказывания по спору обстоятельства, с учетом установленного принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

В соответствии с ч. 2 ст. 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

При новом рассмотрении дела Арбитражным судом города Москвы в судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований, представил дополнительные пояснения.

Третьи лица,  извещенные надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ, в судебное заседание не явился, через канцелярию суда представил письменную позицию. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Повторно рассмотрев материалы дела, с учетом указаний Арбитражного суда Московского округа, изложенных в постановлении от 27.02.2024, дополнительных пояснений сторон, Арбитражный суд пришел к выводу об об удовлетворении заявленных требований в связи со следущим.

Как следует из  материалов дела, обществу принадлежит на праве собственности здание, запись в Росреестре № 77-01/00001/1999-9796 от 20.05.1999.

07.09.2022          в Управление поступило заявление Общества и Банка о государственной регистрации ипотеки № MFC-0558/2022-1396593-1. В качестве документа-основания для государственной регистрации представлен Договор залога недвижимого имущества от 06.09.2022 № 8834-3/1, заключенный между АКБ ПАО "Металлургический инвестиционный Банк" и Обществом (далее- Договор).

12.09.2022        Управлением на основании пунктов 5, 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости) принято решение о приостановлении государственной регистрации ипотеки, №КУВД-001/2022-39285113.

Основанием приостановления послужил тот факт, что согласно сведениям ЕГРН заявленный к регистрации объект недвижимого имущества с кадастровым номером 77:07:0014001:13692 расположен на земельном участке с кадастровым номером 77:07:0014001:57 по адресу: 

<

...>, а в отношении указанного земельного участка содержится запись об аренде в пользу общества, однако в Договоре отсутствуют сведения о земельном участке.

09.12.2022        в Управление поступило заявление Общества о предоставлении дополнительных документов №MFC-0558/2022-1935500-1, однако 10.01.2022 Управлением на основании статьи 27 Закона о государственной регистрации недвижимости принято решение об отказе в государственной регистрации ипотеки №КУВД-001/2022-39285113.

Полагая, что отказ Управления нарушает законные права и интересы заявителя, последний обратился в арбитражный суд с указанными выше требованиями.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В соответствии с частью 1 статьи 53 Закона о государственной регистрации недвижимости государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке).

Установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

В случае ипотеки права аренды земельного участка, осуществленной в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке к такому договору не применяется (пункт 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»). 

Земельный участок с кадастровым номером 77:07:0014001:57, на котором расположено здание, принадлежит залогодателю на праве аренды на основании договора аренды земельного участка №М-07-503756 от 29.03.2000, сроком с 29.03.2000 по 29.03.2003.

При этом согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Судом не установлено погашение записи о государственной регистрации аренды в пользу Общества как обременения земельного участка. 

В случае наличия арендных отношений по договору аренды земельного участка, право аренды может быть предметом залога.

Общество указывало, что направляло в адрес Департамента уведомление о заключении договора залога, что подтверждается, как указывает Заявитель, письмом №1625 от 05.09.2022 г.

Согласно статье 69 Закона об ипотеке, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений, заложенным считается право аренды земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 9 Закона об ипотеке предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации этого права залогодателя в Едином государственном реестре недвижимости.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Из пояснений общества следует, что ранее между обществом и Банком заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки) №8834-3, в регистрации которого Управлением отказано ввиду отсутствия в Договоре сведений о земельном, на котором расположено здание, принадлежащее обществу.

В дальнейшем, как указывает Заявитель, с учетом данного отказа, между обществом и Банком заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки) №8834-З/1 в обеспечение кредитного договора от 21.09.2021, предметом которого являлся залог здания с кадастровым номером 77:07:0014001:13692. В договоре залога также указано, что здание расположено на земельном участке с кадастровым номером: 77:07:0014001:57, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации административных и производственных корпусов, земельный участок принадлежит залогодателю на праве аренды на основании договора аренды земельного участка №М-07-503756 от 29.03.2000, сроком с 29.03.2000 по 29.03.2003, зарегистрированного Управлением Росреестра и пролонгированного в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ на неопределенны срок.

Согласно п.2. ст. 9 ФЗ «Об Ипотеке» Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации этого права залогодателя в Едином государственном реестре недвижимости.

Договор залога от 21.09.2021 №8834-3 отвечает всем названным в вышеуказанным статье признакам, а, следовательно подлежит регистрации.

Вопреки доводам Управления отсутствие сведений о расторжении ранее представленного на государственную регистрацию ограничения Договора залога недвижимого имущества (ипотека) от 21.09.2021 №8834-3 не могут являться основанием для признания законным отказа в осуществлении государственной регистрации представленного на регистрацию договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 06.09.2022 №8834-3/1, поскольку вступившим в законную силу судебным актом по делу №А40-4517/2022 отказано в признании незаконным решения регистрирующего органа об отказе в регистрации договора залога от 21.09.2021 №8834-3, ввиду отсутствия в договоре условий о залоге права аренды земельного участка.

Договор залога недвижимого имущества (ипотека) от 21.09.2021 №8834-3 регистрирующим органом не зарегистрирован, а последующий договор от №8834-3/1 заключен с учетом выявленных при рассмотрении дела №А40-4517/2022 нарушений условий договора.

Из фактических обстоятельств следует при заключении Договора, залога (ипотеки) включая в залог определенные объекты недвижимости стороны исходили из воли и основ свободы договора, а также из определенной суммы предоставляемого Залогодержателем Залогодателю кредита. Следовательно, воля сторон была направлена на оформление залога только в отношении указанных в Договоре объектов (Здания). Право аренды земельного участка было заложено не как самостоятельный объект ипотеки, а как сопутствующий объект при ипотеке зданий.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указали по существу на то, что земельный участок не является самостоятельным объектом ипотеки и право аренды на него передано банку в залог как сопутствующий объект при ипотеке двух нежилых помещений, поэтому такой залог права аренды земельного участка не может являться основанием для возникновения ипотеки на все остальные находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружения, принадлежащие залогодателю.

Таким образом, действительная воля сторон была направлена на заключение договора залога именно здания,

Письмом №1625 от 05.09.2022 г, Общество направляло сведения в ДГИ г. Москвы о передаче в залог  земельного участка c кадастровым номером: 77:07:0014001:57 в рамках заключенного договора залога (ипотеки) между ООО «Очаковский комбинат ЖБИ» и ПАО АКБ «Металлинвестбанк», и просило дать разрешение передать в залог права аренды на указанный в письме земельный участок.

Публичная запись в ЕГРН о ранее заключенном срочном договоре аренды земельного участка прекратившем свое действие в силу 610 ГК РФ не имеет правового значения, после прекращения действия договора. Наличие указанной записи не имеет юридического значения.

Представитель ответчика в заседании устно согласился с доводами кассационной инстанции и признал что рассматриваться должен оспариваемый отказ с указанными в нем причинами.

Таким образом, отказ Управления в государственной регистрации Договора ипотеки от 06.09.2022 г. № 8834-З/1, поданного 07.09.2022 г., носит незаконный характер.

Ответчик не доказал наличие обстоятельства, послужившего основанием для вынесения оспариваемого решения, доводы заявителя не опроверг.

Поскольку материалы дела подтверждают правовую позицию заявителя, суд считает требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Судом проверены и оценены все доводы Ответчика, но отклонены как противоречащие материалам дела и основанные на неверном толковании норм права.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно п.3 ч.5 ст.201 АПК РФ, суд в своем решения указывает на обязанность ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

С учетом вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167-170, 176, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

 

РЕШИЛ

 

Признать незаконными действия Управления Росреестра по Москве, выразившихся в отказе в государственной регистрации Договора ипотеки от 06.09.2022 г. № 8834-З/1, поданного 07.09.2022 г.,

Обязать Управление Росреестра по Москве восстановить нарушенные права ООО "Очаковский комбинат ЖБИ" в установленном законом порядке  и зарегистрировать ипотеку на основании представленных в Управление 07.09.2022 документов по описи MFC-0558/2022-1396593 в срок не позднее семи рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

Взыскать с Управление Росреестра по Москве в пользу  ООО "Очаковский комбинат ЖБИ" расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Возвратить ООО "Очаковский комбинат ЖБИ" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 3 000 руб., уплаченную по платежному поручению  от 23.10.2022 № 1881.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья:

О.В. Сизова