АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-17733/2021

г. Ставрополь

31 июля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 марта 2023 года

                                      Решение изготовлено в полном объеме  31 июля 2023 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Говоруна А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,  рассмотрев в заседании суда исковое заявление 

акционерного общества «Ставропольтехмонтаж», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Невинномысск, ОГРН 

<

***>,  

о взыскании задолженности за объекты недвижимости с кадастровыми номерами 26:16:020201:7812   и   26:16:020201:7813    в   размере  1 861 178   руб.,  пени   в   размере  95 340,79 руб. за период с 19.11.2020  по 03.11.2021, взыскании государственной пошлины в размере 32 565 руб. (согласно уточнениям),

при участии от истца - ФИО3 (согласно приказу от 02.11.2022 №24-к, предъявлен паспорт); от ответчика - ФИО4, доверенность от 17.12.2021 рег.№26/360-н/26-2021-5-732,

У С Т А Н О В И Л :

акционерное общество «Ставропольтехмонтаж» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) о взыскании задолженности за объекты недвижимости с кадастровыми номерами 26:16:020201:7812   и   26:16:020201:7813    в   размере  1 861 178   руб.,  пени   в   размере  95 340,79 руб. за период с 19.11.2020  по 03.11.2021, взыскании государственной пошлины в размере 32 565 руб. (согласно уточнениям).

Представитель истца в судебном заседании поддержал уточненные требования в полном объеме, просил удовлетворить ходатайство об истребовании доказательств. 

Судом указанное ходатайство рассмотрено и оставлено без удовлетворения, как не соответствующее положениям статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель ответчика в удовлетворении заявленных требований просил отказать по изложенным в отзыве, в дополнениях к отзыву доводам.

Исследовав материалы дела, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между АО «Ставропольтехмонтаж» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор срочной аренды от 12.12.2014 № 30 (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное пользование (в аренду) нежилые помещения под административные и коммерческие нужды, расположенные по адресу: 

<

...> этаж, к. 4, 9-17, гараж, принадлежащие истцу на праве собственности, что подтверждается записью о регистрации права собственности. 

Пунктом 7 договора аренды стороны согласовали  срок его действия с 01.01.2015 по 30.12.2015 с условием преимущественного права арендатора на продление договорных правоотношений на 2016 год.

До истечения срока действия договора аренды 14.10.2015 между АО «Ставропольтехмонтаж» и ФИО2 (физическим лицом) был заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости № 22, которые находились в срочной аренде (далее – договор купли-продажи).

С учетом дополнительного соглашения № 1 к договору купли-продажи продавец продает, а покупатель  покупает объекты недвижимости со следующими кадастровыми номерами 26:16:020201:7812 (помещения № 2-7), 26:16:020201:7813 (помещения № 9-17).

Пунктом 7 договора купли-продажи стороны согласовали порядок расчет за приобретаемое недвижимое имущество, в соответствии с условиями которого покупатель обязуется оплатить денежные средства в размере 3 500 000 руб. в срок до 14.10.2015, 2 000 000 руб. в срок до 20.11.2015.

В соответствии с условиями договора купли-продажи от 14.10.2015 № 22 ФИО2, начиная с 15.10.2015 по 08.02.2016, была полностью перечислена сумма за приобретаемые объекты недвижимости в размере 5 500 000 руб., что сторонами не оспаривается и нашло подтверждение в материалах дела.

Ссылаясь на нарушения пункта 16 договора купли-продажи в части не совершения действий по государственной регистрации перехода прав собственности на спорные объекты недвижимости, истцом в адрес ответчика направлены письма с предложением зарегистрировать право собственности.

Полагая, что ответчик пользуется спорными объектами недвижимости без обязательной регистрации перехода права собственности, истец пришел к выводу, что ответчиком используется указанное имущество на основании договора аренды без внесения соответствующих арендных платежей. Помимо нарушения сроков внесения арендных платежей в качестве недобросовестного поведения ответчика истцом установлено, что последним не возвращены арендуемые помещения в день истечения срока действия договора аренды, т.е. 30.12.2015.

21 сентября 2017 года  истцом в адрес ответчика направлено письмо, согласно которому  истец отменил сделку по купле-продаже объектов недвижимости с указанием частичного удержания денежных средств, ранее перечисленных ответчиком, в счет арендных платежей.

Ввиду того, что указанное письмо оставлено ответчиком без удовлетворения, 01.12.2020 истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием об уплате задолженности по арендной плате в размере 1 080 684 руб. Претензия оставлена ответчиком без финансового удовлетворения, что послужило основанием для обращения общества с иском в суд.

Оценивая законность и обоснованность заявленных требований, суд руководствуется следующим.

Между сторонами сложились правоотношения, регулируемые параграфом 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В силу части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со  статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). При этом несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.  В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора.

Проанализировав положения вышеуказанных норм гражданского законодательства, а также разъяснение высшей судебной инстанции, следует признать, что законодатель закрепил соблюдение письменной формы договора продажи недвижимости с учетом определенности его предмета в качестве обязательных условий как заключенности сделки, так и её действительности, не установив при этом  срок, в течение которого покупателем должна быть произведена государственная регистрация перехода права собственности.

В силу пункта 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательская деятельность является самостоятельной, осуществляемой на свой риск и направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Как видно из условий договора купли-продажи, продавец (истец) продает, а покупатель (ответчик)  покупает объекты недвижимости, при этом изначально стороны определили  перечень нежилых помещений, их назначение, а также адрес места расположения, впоследствии  посредством заключения  дополнительного соглашения № 1 стороны уточнили предмет заключенной ими сделки, указав кадастровые номера отчуждаемых объектов недвижимого имущества 26:16:020201:7812 (помещения № 2-7), 26:16:020201:7813 (помещения № 9-17). 

Пунктом 22 договора купли-продажи установлено, что государственная регистрация договора и права собственности на объект недвижимости осуществляется покупателем за свой счет. 

В данном случае, стороны договора не согласовали условие о сроках регистрации права собственности покупателя. 

Вместе с тем в рамках дела № А 63-17016/2017, вступившие в законную силу судебные акты по которому имеют преюдициальное значение для рассматриваемого спора, судебные инстанции установили, что предприниматель обязательства по оплате выкупной стоимости в размере 5 500 тыс. рублей объектов недвижимости выполнил, при этом для исполнения сторонами заключенного договора не требовалось подписание передаточного акта, поскольку предприниматель на момент заключения сделки фактически владел помещениями, составляющими ее предмет.

Как следует из материалов дела, переход права собственности на объекты недвижимости зарегистрирован за ответчиком 18.11.2020 на объект недвижимости с кадастровым номером 26:16:020201:7812, 19.11.2020 на объект недвижимости с кадастровым номером 26:16:020201:7813, что подтверждается выписками из ЕГРН от 26.05.2022 № КУВИ-001/2022-80546188, от 26.05.2022 № КУВИ-001/2022-80536378 (соответственно).

Часть 1 статьи 65 АПК РФ возлагает на каждое лицо, участвующее в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно пункту 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, судом установлено, что  договор купли-продажи от 14.10.2015 № 22 сторонами исполнен, учитывая, что ФИО2, начиная с 15.10.2015 по 08.02.2016, в полной мере оплачена выкупная стоимость приобретенного недвижимого имущества. При этом указанную сделку следует считать заключенной с момента ее подписания в силу положений  статьей 550 ГК РФ, а не момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, составляющие предмет заключенного сторонами договора. 

Таким образом, арендные правоотношения между сторонами прекратились на основании статьи 413 ГК РФ, соответственно, правовые основания для оплаты арендных платежей ответчиком отсутствуют.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает, что истец не представил доказательств, подтверждающих наличие у ответчика перед ним задолженности по арендной плате за пользование объектами недвижимости с кадастровыми номерами 26:16:020201:7812   и   26:16:020201:7813, также как не нашло подтверждение право общества на взыскание с предпринимателя пени   в   размере  95 340,79 руб. за период с 19.11.2020  по 03.11.2021.

Также следует отметить, что правовая позиция истца основана на неправильном толковании закона и неверном понимании сложившихся между сторонами правоотношений, в связи  с чем суд приходит к выводу о необоснованности заявленных истцом требований.

Приведенный истцом довод о направлении им 21.09.2017 в адрес ответчика письма об отмене сделки купли - продажи объектов недвижимости с удержания денежных средств, ранее перечисленных предпринимателем, в счет арендных платежей не имеет правового значения, поскольку условиями заключенного сторонами договора купли-продажи от 14.10.2015 № 22 не предусмотрено право продавца на односторонний отказ от договора в связи с чем соответствующие действия общества по отмене сделки следует расценивать как намерение отказаться от договора, что не согласуется с положениями статьи 450.1 ГК РФ. Кроме того, не является правомерным одностороннее изменение истцом назначение платежей, перечисленных ответчиком в счет  исполнения обязательств по оплате выкупной стоимости недвижимого имущества  по договору купли - продажи, на оплату арендной платы.

С учетом изложенного суд полагает, что истцу в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать.

Учитывая, что в удовлетворении заявленных требований отказано, судебные расходы по уплате государственной пошлины в силу статьи 110 АПК РФ относятся на истца.

Поскольку истцу при принятии иска была предоставлена отсрочка по её оплате, следовательно, государственная пошлина в размере 32 565 руб. в связи с отказом в удовлетворении исковых требований в полном объёме относится на истца и подлежит взысканию с последнего в доход федерального бюджета.

Относительно ходатайства истца об истребовании от истца, от ПАО «Ставропольпромстройбанк» доказательств, изложенного в отзыве исх. от 03.02.2023, суд приходит к следующему.

На основании абзаца второго части 4 статьи 66 АПК РФ лицо, участвующее в деле, обращающееся в арбитражный суд с ходатайством об истребовании доказательства, должно обозначить доказательство, указать, какие обстоятельства могут быть установлены этим доказательством, назвать причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.

Таким образом, статья 66 АПК РФ закрепляет процессуальный порядок, при котором возможно удовлетворение ходатайства об истребовании доказательств.

Необходимым условием для удовлетворения требований заявителя является их обоснованность и определенность, то есть, податель данного ходатайства должен обосновать, какие именно доказательства подлежат истребованию и какие обстоятельства могут быть подтверждены или опровергнуты этими доказательствами; доказать, что у данного лица отсутствует возможность самостоятельно получить испрашиваемые доказательства.

По смыслу вышеуказанных норм Закона институт истребования доказательства является мерой, которая может применяться в случае, если иные разумные методы и способы получения доказательств самостоятельно не привели к результату.

Иной подход возлагал бы на арбитражный суд несвойственную роль в условиях принципа состязательности и равноправия сторон по сбору доказательств в пользу одной из сторон.

Кроме того, истребование доказательств представляется допустимым только в отношении тех обстоятельств, которые входят в предмет доказывания по спору.

Приведенные нормы свидетельствуют о том, что истребование судом доказательств характеризуется как исключительная мера, направленная на формирование доказательственной базы по делу.

Произвольное вмешательство арбитражного суда в деятельность участников правоотношений, в том числе в форме необоснованного истребования каких-либо документов, не может быть признано соответствующим принципам гражданского оборота и арбитражного судопроизводства.

Наличие в процессуальном законодательстве правил об оказании судом содействия названным лицам в получении доказательств, не исключает обязанности участвующих в деле лиц по самостоятельному сбору соответствующих доказательств.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств, на основании исследования и оценки которых устанавливаются обстоятельства, входящие в предмет доказывания по настоящему делу и имеющие существенное значение для разрешения спора, суд, рассмотрев указанное ходатайство об истребовании доказательств, считает его подлежащим отклонению.

Иные доводы и доказательства, приведенные и представленные лицами, участвующими в деле, суд исследовал, оценил и не принимает во внимание в силу их малозначительности и/или безосновательности, а также в связи с тем, что по мнению суда, они отношения к рассматриваемому делу не имеют и (или) не могут повлиять на результат его рассмотрения.

Руководствуясь статьями 66, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении ходатайства акционерного общества «Ставропольтехмонтаж» об истребовании доказательств отказать. 

В иске отказать.

Взыскать с акционерного общества «Ставропольтехмонтаж», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, в доход федерального бюджета 32 565 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                         А.А. Говорун