﻿ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-4892/2019

09 июня 2020 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена  08 июня 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  09 июня 2020 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галенкиной К.В., 

судей  Полубехиной Н.С., Тимухиной И.А.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шахрзаевым М.И.,

при участии:  

от истца: представитель не явился (извещен),

от ответчика: представитель не явился (извещен),

рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-12235/2020)  общества с ограниченной ответственностью «Наш город» на решение  Арбитражного суда Калининградской области от 25.02.2020 по делу № А21-4892/2019, принятое по иску:

истец: Администрация городского округа «Город Калининград» (адрес: Россия, 236006, Калининградская область, город Калининград, площадь Победы, дом 1, ОГРН: 1023900770222, Дата присвоения ОГРН: 10.11.2002, ИНН: 3903016790

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Наш город» (адрес: Россия, 236004, Калининградская область, город Калининград, улица Дзержинского, дом 19 М, ОГРН: 1023901019174, Дата присвоения ОГРН: 21.12.2002, ИНН: 3906073652

о взыскании задолженности и пеней, 

 

установил:

Администрация городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Наш город» (далее – Общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору № 004770 на передачу в аренду городских земель от 21.10.2002 за период с 01.10.2017 по 31.12.2018 (с учетом перерасчета в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка за период с 21.04.2015 по 31.12.2015, а также за 2016 год и 2017 год) в размере 75 222 руб. 69 коп., пеней по состоянию на 07.03.2019 в размере 18 419 руб.15 коп.

Решением от 25.02.2020 суд взыскал с Общества в пользу Администрации задолженность по арендной плате в размере 30 725 руб. 38 коп., неустойку в размере 15 931 руб.; в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 руб.; в остальной части в удовлетворении иска отказал.

Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение в удовлетворенной части отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в заявленном размере.

В обоснование апелляционной жалобы Общество указывает на отсутствие оснований для самостоятельного изменения Администрацией вида разрешенного использования земельного участка. Общество сослалось на пункт 9.1 договора № 004770, согласно которому внесение изменений и дополнений в договор предусмотрено только по обоюдному согласию сторон на основании мотивированного письменного заявления заинтересованной сторон. Кроме этого Общества полагает неправомерным неприменение судом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и при отсутствии возражений сторон законность и обоснованность решения суда проверены только в обжалуемой части.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Мэрией г. Калининграда (арендодатель) и Обществом (арендатор) 31.10.2002 заключен договор № 004770 (далее – договор) аренды земельного участка площадью 0,0383 га с кадастровым номером 39:15:140424:0034 (под существующее здание склада-магазина) и земельного участка площадью 0,0758 га с кадастровым номером 39:15:140424:0035 (для завершения строительства административного здания) по ул. Дзержинского, 19 в Московском районе г. Калининграда в границах, обозначенных в приложении № 1 к договору, сроком до 15.02.2005.

Соглашением от 15.05.2006 № 004770-1 в договор внесены изменения: объектом аренды определен земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 39:15:140424:0047 площадью 0,1020 га (под существующее административное здание) по адресу: г. Калининград, Московский район ул. Дзержинского, 19, в границах, обозначенных в приложении к договору; срок действия договора установлен до 15.02.2051.

Договор аренды и соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно пункту 4.2 договора (в редакции соглашения от 15.05.2006 № 004770-1) арендатор обязался вносить арендную плату ежеквартально (за 1-3 кварталы – не позднее 10 дней по окончании каждого квартала, за 4-й квартал – не позднее 25 ноября текущего года).

С учетом перерасчета арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка за период с 21.04.2015 по 31.12.2015, а также за 2016 год и 2017 год и возникновением в связи с этим задолженности, Администрация предъявила настоящий иск.

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии с положениями статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и пункту 1 статьи 65 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно требованиям статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, 22.12.2014 Общество обратилось в Администрацию с заявлением об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 39:15:140424:47 на вид «под двухэтажное административное здание» (л.д. 88).

По результатам рассмотрения указанного обращения Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации издал распоряжение от 29.01.2015 № 439/р-КМИ «Об изменении разрешенного использования земельного участка по ул. Дзержинского, 19 в Московском районе» в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 и на основании свидетельства о государственной регистрации права Общества на объект от 27.01.2005 серии 39-АА № 278356. Письмом от 20.02.2015 Комитет сообщил Обществу об учете этих изменений в государственном кадастре недвижимости (л.д. 89).

Ввиду изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 39:15:140424:47 изменилась его кадастровая стоимость, которая с 21.04.2015 стала равной 4 501 698 руб. 60 коп. 

Не согласившись с ее размером, Общество 26.09.2017 обратилось с заявлением об оспаривании указанной стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области. Решением Комиссии от 20.10.2017 № 1215 кадастровая стоимость земельного участка 39:15:140424:47 установлена в размере 1 850 000 руб. 

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:140424:47 в размере 1 850 000 руб. применяется с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, то есть с 01.01.2017.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 ЗК РФ (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

Как разъяснено в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

В соответствии с пунктом 1.3. Положения «О порядке определения размера арендной платы за землю, условий и сроков ее внесения в городе Калининграде», утвержденного решением окружного Совета депутатов города Калининграда № 376 от 28.11.2007, размер арендной платы изменяется в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, а также в централизованном порядке путем принятия органами местного самоуправления соответствующих нормативных правовых актов. Размер арендной платы подлежит обязательному пересмотру со дня введения соответствующих изменений. Арендодатель вправе произвести такой перерасчет в одностороннем порядке, без перезаключения договора аренды земельного участка или подписания дополнительного соглашения об изменении договора аренды земельного участка.

Кроме того, согласно пункту 3.3 названного Положения возможность пересмотра суммы арендной платы в случае изменения условий договора на передачу в аренду городских земель допускается не более, чем за три предшествующих года. 

Судом первой инстанции установлено, что такой перерасчет произведен истцом 09.07.2018.

В соответствии с пунктом 4.6 договора арендодатель изменяет размеры ставок арендной платы и (или) расчетных коэффициентов по виду использования земель и по категории арендатора на текущий год в централизованном порядке путем принятия органами местного самоуправления соответствующих нормативных актов. Нормативные акты, устанавливающие размеры ставок арендной платы и расчетных коэффициентов, публикуются в официальном печатном издании органов местного самоуправления г. Калининграда (газета «Гражданин»).

Изменение размера арендной платы в связи с изменением ставки арендной платы и (или) размера расчетных коэффициентов в установленном органами местного самоуправления порядке и сроки, является обязательным для сторон (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору).

Пунктом 4.7 договора предусмотрено, что арендатор обязан ежегодно, не позднее марта, обращаться в Комитет муниципального имущества г. Калининграда для уточнения ставки арендной платы, коэффициентов по видам использования земельного участка и категории арендатора.

Поскольку договор аренды от 21.10.2002 заключен с Обществом после введения в действие ЗК РФ не по результатам торгов, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативных правовых актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы за землю в г. Калининграде. Кроме того, стороны и в договоре аренды предусмотрели порядок исчисления арендной платы на основании таких нормативных правовых актов, а также право арендодателя пересчитывать арендную плату в связи с изменением действующего законодательства и указанных нормативных правовых актов.

При таком положении доводы Общества о ненаправлении арендатору уведомления об изменении арендной платы и распоряжения от 29.01.2015 № 439/р-КМИ, регулирующего порядок расчета такой платы, и не заключении с ним дополнительных соглашений об изменении договора в части размера арендной платы является несостоятельными.

Доводы ответчика о самостоятельном изменении Администрацией вида разрешенного использования не подтверждаются материалами дела.

Как указано выше, изначально Обществу в аренду было передано 2 земельных участка: с кадастровым номером 39:15:140424:0034 под существующее здание склада-магазина и с кадастровым номером 39:15:140424:0035 для завершения строительства административного здания.

Впоследствии предмет договора аренды уточнен, определено, что в аренду передается участок с кадастровым номером 39:15:140424:0047 под существующее административное здание.

Впоследствии в связи с обращением Общества Администрация в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 и на основании свидетельства о государственной регистрации права Общества на объект от 27.01.2005 серии 39-АА № 278356 изменила вид разрешенного использования участка на вид, соответствующий видам, установленным названным классификатором.

Таким образом, изменение вида разрешенного использования участка осуществлено на основании заявления самого Общества.

Оснований полагать, что Администрация, подавая настоящий иск, злоупотребила принадлежащими ей правами, у суда не имелось.

Суд также обоснованно отклонил ходатайство Общества об уменьшении размера неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ, учтя при этом размер неустойки, значительный период просрочки обязательства и непредставление ответчиком доказательств явной несоразмерности суммы неустойки последствиям нарушения обязательства.

Доводы подателя жалобы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые бы влияли на обоснованность и законность судебного акта в обжалуемой части, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, в силу чего отсутствуют основания для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы. 

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 25.02.2020 по делу №  А21-4892/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

                   К.В. Галенкина

 

Судьи

 

Н.С. Полубехина

 

                   И.А. Тимухина